Kính chào công ty Luật Minh Khuê, tôi có một vấn đề như sau cần được tư vấn. Tôi có mua một mảnh đất ở trong Bình Phước, hiện chủ đất về sinh sống ở Hòa Bình. Hiện tại tôi muốn làm thủ tục mua bán đất theo đúng quy định pháp luật để sang tên cho tôi. Vậy bên bán có thể ủy quyền cho một người khác vào trong Bình Phước làm thủ tục mua bán với tôi được không? Tôi cần lưu ý những vấn đề gì? Rất mong nhận được tư vấn từ luật sư. Tôi xin chân thành cảm ơn!

Người hỏi: Minh Quang - TP.HCM

>> Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi:  1900 6162

 

Trả lời:

1. Có được ủy quyền cho người khác bán nhà đất?

Điều 562 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:

“Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”

Như vậy, người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở không tự mình chuyển nhượng thì có quyền ủy quyền cho người khác thay mặt mình thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở. 

 

2. Nội dung đồng ủy quyền bán nhà đất

Các bên tự do thỏa thuận nội dung hợp đồng ủy quyền với điều kiện không trái pháp luật, đạo đức xã hội. Hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng nhà đất gồm các điều khoản cơ bản sau:

- Thông tin của các bên.

- Nội dung công việc, thời hạn ủy quyền.

- Quyền và nghĩa vụ của các bên.

- Thù lao mà bên được ủy quyền nhận được.

- Giải quyết tranh chấp.

 

3. Có phải công chứng hợp đồng ủy quyền cho người khác bán đất không?

Bộ luật Dân sự 2015, Luật đất đai năm 2013 và Luật Công chứng 2014 không có điều khoản nào bắt buộc việc ủy quyền phải lập thành văn bản có công chứng. Tuy nhiên, để tránh xảy ra tranh chấp khi ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở thì các bên nên công chứng hợp đồng ủy quyền.

Hợp đồng ủy quyền cho người khác bán đất được công chứng ở đâu cũng là thắc mắc của khách hàng liệu có phải công chứng tại tỉnh thành nơi có đất hay không. Theo Điều 42 Luật công chứng năm 2014, công chứng viên chỉ được công chứng các hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở trừ 03 trường hợp sau:

- Di chúc.

- Văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản.

- Văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền với bất động sản.

Như vậy, đối với hợp đồng ủy quyền cho người khác bán đất được phép công chứng tại bất kỳ tổ chức công chứng nào, kể cả tổ chức công chứng có trụ sở tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi không có đất.

 

4. Người được ủy quyền bán đất có phải nộp thuế?

Tiết b.2 điểm b khoản 3 Điều 1 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định:

"Trường hợp ủy quyền quản lý bất động sản mà cá nhân được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có các quyền như đối với cá nhân sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật thì người nộp thuế là cá nhân ủy quyền bất động sản"

Theo quy định trên thì người có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân khi ủy quyền chuyển nhượng đất là người ủy quyền. Nếu các bên thỏa thuận người nhận chuyển nhượng là người nộp thuế thì thực hiện theo thỏa thuận.

 

5. Nên để thời hạn hợp đồng ủy quyền bán đất là bao lâu?

Điều 563 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về thời hạn ủy quyền như sau:

“Thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền”

Như vậy, xuất phát từ nguyên tắc tự do thỏa thuận trong giao dịch dân sự thì thời hạn hợp đồng ủy quyền bán đất do các bên thỏa thuận, nếu không có thỏa thuận thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền. 

 

6. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền

Điều 569 Bộ luật dân sự 2015 quy định về Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền như sau:

1. Trường hợp ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại; nếu ủy quyền không có thù lao thì bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý.

Bên ủy quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên ủy quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng; nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng ủy quyền đã bị chấm dứt.

2. Trường hợp ủy quyền không có thù lao, bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên ủy quyền biết một thời gian hợp lý; nếu ủy quyền có thù lao thì bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào và phải bồi thường thiệt hại cho bên ủy quyền, nếu có.

Các bên ủy quyền có quyền chấm dứt hợp đồng và bồi thường thiệt hại (nếu có), quy định này được ghi nhận rõ tại Điều 569 Bộ luật Dân sự 2015.

Bên ủy quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng

- Ủy quyền có thù lao: Bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại.

- Ủy uyền không có thù lao: Bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý.

Lưu ý: Bên ủy quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên ủy quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng; nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng ủy quyền đã bị chấm dứt.

Bên được ủy quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng

- Ủy quyền không có thù lao: Bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên ủy quyền biết một thời gian hợp lý.

- Ủy quyền có thù lao: Bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào và phải bồi thường thiệt hại cho bên ủy quyền, nếu có.

 

7. Hướng dẫn thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng đất

Để làm thủ tục sang tên Sổ đỏ thì một trong những việc đầu tiên phải làm là công chứng hợp đồng chuyển nhượng đất. Luật Minh Khuê hướng dẫn chi tiết về thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng đất trong nội dung chia sẻ dưới đây.

 

7.1. Mua bán nhà đất phải công chứng hoặc chứng thực

Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

“Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”

Như vậy, khi hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho nhà, đất với nhau phải công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.

 

7.2. Công chứng hợp đồng nhà đất ở đâu?

Điều 42 Luật Công chứng 2014 quy định phạm vi công chứng như sau:

“Công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản”

Theo đó, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với thì các bên công chứng tại phòng công chứng nhà nước hoặc văn phòng công chứng tư có trụ sở trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà đất.

 

7.3. Chuẩn bị hồ sơ công chứng hợp đồng chuyển nhượng đất

Căn cứ Điều 40 và Điều 41 Luật Công chứng 2014, khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, nhà ở phải chuẩn bị các giấy tờ như sau:

Bên chuyển nhượng cần chuẩn bị:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Bản sao giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu.

- Sổ hộ khẩu.

- Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân).

- Hợp đồng ủy quyền (nếu được ủy quyền để thực hiện việc chuyển nhượng).

Bên nhận chuyển nhượng cần chuẩn bị:

- Bản sao giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu.

- Sổ hộ khẩu.

- Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân).

Lưu ý:

- Bản sao là bản chụp, bản in hoặc bản đánh máy có nội dung đầy đủ, chính xác như bản chính và không phải chứng thực.

- Phiếu yêu cầu công chứng thường do bên mua điền theo mẫu của tổ chức công chứng.

- Các bên có thể soạn trước hợp đồng chuyển nhượng hoặc ra tổ chức công chứng yêu cầu soạn thảo hợp đồng và phải trả thù

 

7.4. Trình tự, thủ tục công chứng

Bước 1: Tiếp nhận yêu cầu công chứng

Các bên chuyển nhượng, tặng cho phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ nếu không sẽ từ chối yêu cầu công chứng

Khi tiếp nhận yêu cầu công chứng thì công chứng viên sẽ kiểm tra hồ sơ:

- Nếu hồ sơ đầy đủ, đúng pháp luật thì thụ lý và ghi vào sổ công chứng.

- Nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì yêu cầu bổ sung theo quy định.

Bước 2: Thực hiện công chứng

Trường hợp 1: Các bên có hợp đồng soạn trước

- Công chứng viên phải kiểm tra dự thảo hợp đồng

+ Nếu đáp ứng được yêu cầu thì chuyển sang đoạn tiếp theo.

+ Nếu không đúng hoặc có vi phạm thì yêu cầu sửa, nếu không sửa thì từ chối công chứng.

Trường hợp 2: Các bên không soạn hợp đồng trước

- Các bên yêu cầu tổ chức công chứng soạn thảo hợp đồng theo sự thỏa thuận của các bên.

- Người yêu cầu công chứng đọc lại toàn bộ hợp đồng để kiểm tra và xác nhận vào hợp đồng.

- Người yêu cầu công chứng ký vào từng trang của hợp đồng, phải ký trước mặt công chứng viên.

- Công chứng viên yêu cầu các bên xuất trình bản chính các giấy tờ có trong hồ sơ để đối chiếu.

- Ghi lời chứng, ký và đóng dấu.

Thời hạn công chứng không quá 02 ngày làm việc; đối với hợp đồng, giao dịch có nội dung phức tạp thì thời hạn công chứng có thể kéo dài hơn nhưng không quá 10 ngày làm việc. (khoản 2 Điều 43 Luật công chứng 2014)

 

7.5. Phí công chứng hợp đồng, giao dịch

* Căn cứ tính phí công chứng

Theo khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC, mức thu phí công chứng giao dịch, hợp đồng được xác định theo giá trị hợp đồng, giao dịch hoặc giá trị tài sản, cụ thể:

- Nếu chỉ có đất thì tính trên giá trị quyền sử dụng đất.

- Nếu có đất và tài sản gắn liền với đất như nhà ở, công trình xây dựng thì tính trên tổng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất, giá trị nhà ở, công trình xây dựng.

* Mức thu phí công chứng

TT

Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch

Mức thu

1

Dưới 50 triệu đồng

50.000 đồng

2

Từ 50 - 100 triệu đồng

100.000 đồng

3

Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng

0.1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch.

4

Từ trên 01 - 03 tỷ đồng

01 triệu đồng + 0.06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng.

5

Từ trên 03 - 05 tỷ đồng

2.2 triệu đồng + 0.05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng.

6

Từ trên 05 - 10 tỷ đồng

3.2 triệu đồng + 0.04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng.

7

Từ trên 10 - 100 tỷ đồng

5.2 triệu đồng + 0.03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng.

8

Trên 100 tỷ đồng

32.2 triệu đồng + 0.02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp).

Lưu ý:

- Trường hợp giá đất, giá tài sản do các bên thoả thuận thấp hơn mức giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định áp dụng tại thời điểm công chứng thì giá trị tính phí công chứng tính như sau:

Giá trị quyền sử dụng đất, giá trị tài sản tính phí công chứng = Diện tích đất, số lượng tài sản ghi trong hợp đồng (x) Giá đất, giá tài sản do cơ quan nhà nước quy định.

- Phí công chứng tại văn phòng công chứng đã bao gồm thuế giá trị gia tăng (VAT).

 

7.6. Ai phải nộp phí công chứng?

Khoản 1 Điều 66 Luật Công chứng 2014 quy định:

“Người yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch, bản dịch, lưu giữ di chúc, cấp bản sao văn bản công chứng phải nộp phí công chứng”

Theo đó, người nộp phí công chứng là người yêu cầu công chứng nhưng các bên được phép thỏa thuận về người nộp phí, thù lao.

Trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho có hiệu lực thì phải thực hiện thủ tục đăng ký sang tên tại cơ quan đăng ký đất đai. (khoản 6 Điều 95 Luật đất đai 2013)

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900 6162 để được giải đáp. Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.