Công văn 16686/BTC-TCT năm 2013 thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng bất động sản

Kính gửi: Cục Thuế các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

Bộ Tài chính nhận được một số phảnánh khi áp dụng thuế suất thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với chuyển nhượngbất động sản. Về vấn đề này, sau khi lấy ý kiến các Bộ có liên quan và Ủy bannhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, Bộ Tài chính hướng dẫn nhưsau:

Tại Điều 18, Điều 19, Điều 20 Nghịđịnh số 65/2013/NĐ-CP ngày 27/6/2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hànhmột số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi bổ sung một số điềucủa Luật thuế thu nhập cá nhân quy định về giá chuyển nhượng bất động sản nhưsau:

Giá chuyển nhượng là giá thực tếtrên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp, hợp đồngkhông ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng thấp hơngiá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng được xác định:

- Phần giá trị đất chuyển nhượngđược xác định căn cứ theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tạithời điểm chuyển nhượng;

- Phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầngvà công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệphí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp Ủy ban nhândân cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quyđịnh của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản,về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.

Đối với công trình xây dựng hìnhthành trong tương lai thì được xác định căn cứ vào tỷ lệ góp vốn trên tổng giátrị hợp đồng nhân (x) với giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do Ủyban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa có quyđịnh về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xâydựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng.

Tại Điều 22 Nghị định số 65/2013/NĐ-CP ngày 27/6/2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luậtthuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật thuế thunhập cá nhân quy định: "1. Thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bấtđộng sản là 25% trên thu nhập tính thuế. 2. Trường hợp người nộp thuế không xácđịnh hoặc không có hồ sơ để xác định được giá vốn và các chi phí liên quan làmcơ sở xác định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyểnnhượng".

Tại khoản 2 Điều 12 Thông tư số 111/2013/TT-BTC ngày 15/8/2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Luật thuếthu nhập cá nhân, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cánhân và Nghị định số 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điềucủa Luật thuế thu nhập cá nhân hướng dẫn: "2) Thuế suất

Thuế suất đối với chuyển nhượng bấtđộng sản là 25% trên thu nhập tính thuế.

Trường hợp người nộp thuế không xácđịnh hoặc không có hồ sơ để xác định được giá vốn hoặc giá mua hoặc giá thuê vàchứng từ hợp pháp xác định các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhậptính thuế thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá bán hoặc giácho thuê lại".

Căn cứ quy định trên đây, Bộ Tàichính hướng dẫn như sau:

1. Nguyên tắc áp dụng:

- Người nộp thuế trên cơ sở hồ sơvề chuyển nhượng bất động sản, căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyểnnhượng bất động sản theo quy định của pháp luật hiện hành về thuế thu nhập cánhân tự xác định thu nhập tính thuế, khai thuế đối với cả trường hợp áp dụngthuế suất 25% và thuế suất 2%.

- Cơ quan thuế thực hiện kiểm travà xác định số thuế TNCN phải nộp theo quy định của Luật Quản lý thuế và cácvăn bản hướng dẫn hiện hành. Trường hợp phát hiện có sự gian lận về căn cứ tínhthuế thì cơ quan thuế thực hiện truy thu và xử lý vi phạm theo quy định củapháp luật về quản lý thuế.

2. Các trường hợp áp dụng thuế suấtthuế TNCN đối với chuyển nhượng bất động sản:

2.1. Đối với các bất động sản đượcmua, hình thành trước ngày 1/1/2009 (ngày Luật thuế thu nhập cá nhân có hiệu lựcthi hành) không có hóa đơn, chứng từ; có giấy viết tay (có hoặc không có xácnhận của chính quyền địa phương) nay chuyển nhượng, không có cơ sở để xác địnhđược giá vốn và chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì ápdụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.

2.2. Đối với trường hợp chuyểnnhượng bất động sản dưới dạng mua và bán bất động sản đều thực hiện bằng Hợpđồng mua bán bất động sản có chứng nhận của cơ quan công chứng, không có cơ sởđể xác định giá vốn và chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuếthì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.

2.3. Đối với trường hợp cá nhân muabất động sản từ tổ chức kinh doanh bất động sản, từ tổ chức kinh tế có hợp đồngmua bán và hóa đơn hợp pháp; từ giao đất có thu tiền sử dụng đất; từ trúng đấugiá, sau đó chuyển nhượng bất động sản đó cho tổ chức hoặc cá nhân khác theoHợp đồng mua bán bất động sản có chứng nhận của cơ quan công chứng thì:

- Trường hợp người nộp thuế có căncứ để xác định được thu nhập tính thuế theo quy định của pháp luật về thuế thunhập cá nhân thì thực hiện khai và nộp thuế theo thuế suất 25%.

- Trường hợp người nộp thuế khôngxác định hoặc không có hồ sơ để xác định được giá vốn và các chi phí liên quanlàm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì người nộp thuế khai thuế với thuếsuất 2% trên giá chuyển nhượng và tự chịu trách nhiệm về việc khai thuế.

2.4. Giá chuyển nhượng được xácđịnh theo quy định tại Điều 18, Điều 19, Điều 20 Nghị định số 65/2013/NĐ-CP vàcác văn bản hướng dẫn hiện hành.

3. Cơ quan thuế các cấp phối hợp vớicơ quan địa chính thực hiện tuyên truyền rộng rãi các quy định về việc nộp thuếthu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản, tạo điều kiện thuận lợicho người nộp thuế thực hiện nghĩa vụ thuế.

Bộ Tài chính hướng dẫn để các CụcThuế biết và thực hiện; trong quá trình thực hiện, nếu có vướng mắc phát sinhđề nghị báo cáo Bộ Tài chính để được giải quyết, hướng dẫn kịp thời./.