Ví dụ một vụ tranh chấp hợp đồng đặt cọc được Tòa án xác định là có trở ngại khách quan nên không phạt cọc

1. Hướng dẫn về trường hợp có tranh chấp về đặt cọc

Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP đã hướng dẫn về trường hợp có tranh chấp về đặt cọc mà các bên không có thỏa thuận khác về việc xử lý đặt cọc, thì việc xử lý được thực hiện như sau:

Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng hoặc chỉ để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc theo quy định của Bộ luật Dân sự;

Trong các trường hợp giao kết hợp đồng đặt cọc chỉ để đảm bảo, nếu trong quá trình thực hiện hợp đồng mới có sự vi phạm làm cho hợp đồng không được thực hiện hoặc mới phát hiện hợp đồng bị vô hiệu thì không phạt cọc. Việc giải quyết tranh chấp về vi phạm hợp đồng hoặc xử lý hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo thủ tục chung;

Trong trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định điều kiện nếu đặt cọc bị vô hiệu là hợp đồng cũng bị vô hiệu, thì hợp đồng đương nhiên bị vô hiệu khi đặt cọc đó bị vô hiệu.

Trong các trường hợp nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trồ ngại khách quan thì không phạt cọc.

Tuy nhiên, nếu như hai bên cùng có lỗi nhưng mức độ lỗi nặng, nhẹ chênh lệch nhau với mức độ lớn mà không phạt cọc theo hướng dẫn trên thì cũng có phần bất hợp lý.

2. Ví dụ một vụ tranh chấp hợp đồng đặt cọc 

Một ví dụ về vụ tranh chấp hợp đồng đặt cọc được Tòa án xác định là có trở ngại khách quan nên không phạt cọc.

Ngày 22/6/2008, hai bên làm hợp đồng đặt cọc, ông Nông Văn P chuyển nhượng cho ông Nguyễn Văn L 915 m2 đất với giá 800 triệu đồng, ông L đặt cọc 300 triệu đồng, số tiền còn lại sẽ thanh toán hết trong thời hạn 1 tháng sau khi đặt cọc. Sau đó, hai bên làm hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, úy ban nhân dân xã không làm thủ tục chuyển nhượng vì lý do đất có tranh chấp, nên ông L không thanh toán nốt 500 triệu đồng cho ông P.

Bản án sơ thẩm số 26/2008/TLST-DS ngày 20/2/2009 của Tòa án nhân dân huyện N, tỉnh Đ đã quyết định hủy hợp đồng đặt cọc, buộc ông P trả lại cho ông L 300 triệu đồng (không phạt cọc) vì lỗi khách quan, không phải của hai bên (cả hai đều không biết có người làm đơn ngăn chặn khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đất).

Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng không quy định rõ, phần đặt cọc tối đa bằng bao nhiêu phần trăm giá trị hợp đồng. Như vậy, có thể đặt cọc số tiền có giá trị lớn lên đến 80-90% thậm chí 100% giá trị hợp đồng. Chưa thấy bản án nào chấp nhận hoặc không chấp nhận tỷ lệ đặt cọc lớn như vậy.

Từ ngày 01/4/2021, Chính phủ quy định thỏa thuận khoản tiền đặt cọc giữa bên cho thuê và bên thuê nhà ở xã hội không vượt quá 50% giá trị của nhà ở cho thuê. Trong trường hợp bên thuê nộp khoản tiền đặt cọc theo quy định tại khoản này thì được giảm giá cho thuê nhà ở hoặc không phải đóng tiền thuê nhà ở trong một thời hạn nhất định do hai bên thỏa thuận.

Bộ luật Dân sự năm 2015 sử dụng cụm từ “để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng” cũng không chính xác khi sử dụng từ “hoặc”, vì ngoài trường hợp đặt cọc là để bảo đảm một trong hai việc thì còn có thể đồng thời để bảo đảm cho cả hai việc này, tức là sau khi bảo đảm cho việc giao kết xong thì để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng.

Trên thực tế, thường xảy ra một số tình huống không rõ ràng. Chẳng hạn, các bên chỉ thỏa thuận biện pháp đặt cọc, mà không ghi rõ để giao kết và thực hiện hợp đồng. Khi đó đương nhiên được thừa nhận là để bảo đảm cả hai nghĩa vụ. Do đó, nếu đặt cọc được thỏa thuận trong hợp đồng chính thì khi đó không còn tác dụng để bảo đảm việc giao kết mà chỉ còn để bảo đảm việc thực hiện hợp đồng.

Một trường hợp cũng hay xảy ra trên thực tế là các bên giao nhận trước với nhau nhưng lại không sử dụng từ “đặt cọc”, thậm chí sử dụng các từ cầm cố, ký quỹ đồng thời thỏa thuận rõ nội dung là để bảo đảm việc giao kết và thực hiện hợp đồng. Nếu thỏa thuận không ghi rõ biện pháp đặt cọc thì có thể không được thừa nhận đó là biện pháp đặt cọc, mà có thể bị xem là khoản tiền thanh toán trước hoặc khoản tiền cầm cố, ký quỹ. Pháp luật quy định, trường hợp một bên trong hợp đồng giao cho bên kia một khoản tiền mà các bên không xác định rõ là tiền đặt cọc hoặc tiền trả trước thì số tiền này được coi là tiền trả trước