1. Việt kiều có được đứng tên quyền sử dụng đất không?

Thưa Luật sư ! Hiện nay tôi đang là Việt kiều có mang hai quốc tịch là quốc tịch Việt Nam và quốc tịch Canada. Tôi đang có dự định mua một mảnh đất ở đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vậy tôi đang băn khoăn tôi có thể được đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó hay không ?
Mong luật sư giải đáp. Tôi xin chân thành cảm ơn !

Luật sư tư vấn:

Theo Điều 186 Luật đất đai năm 2013quy định:

"1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam."

Theo Điều 3 Luật Quốc tịch Việt Nam 2008 quy định về khái niệm người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì

"Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài."

Theo Điều 7 Luật nhà ở năm 2014 quy định đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:

"1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước.

2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài."

Căn cứ theo các quy định nêu trên thì nếu bạn vẫn đang mang quốc tịch Việt Nam (kể cả trường hợp hai quốc tịch) và đang sống định cư bên nước ngoài lâu dài thì bạn vẫn thuộc đối tượng được quyền sở hữu nhà ở. Tuy nhiên, bạn sẽ được quyền đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi bạn cũng đồng thời là sở hữu của nhà ở trên đất.

2. Tư vấn thủ tục xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo luật đất đai?

Thưa luật sư, Xin hỏi: Nhà tôi có 50 m2 đất phi nông nghiệp, giờ muốn chuyển mục đích sử dụng sang đất ở nhưng không biết có cần phải xin phép không? Vậy Luật Minh Khuê cho tôi hỏi những trường nào khi chuyển mục đích sử dụng phải xin phép? Và trường hợp của tôi có phải xin phép không? Cảm ơn!

Luật sư tư vấn:

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Luật Minh Khuê. Với trường hợp của bạn, Luật Minh Khuê xin tư vấn như sau:

Theo quy định tại khoản 1 Điều 57 Luật đất đai năm 2013 quy định về chuyển mục đích sử dụng đất :

"a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.”

Như vậy, theo quy định nêu trên, trường hợp của bạn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp sang đất ở nên thuộc điểm e khoản 1 Điều 57 Luật đất đai 2013. Do đó, khi chuyển mục đích sử dụng đất bạn phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

3. Tư vấn về các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất bắt buộc phải xin phép?

Thưa luật sư, Xin hỏi: Nhà tôi có 50 m2 đất phi nông nghiệp, giờ muốn chuyển mục đích sử dụng sang đất ở nhưng không biết có cần phải xin phép không? Vậy Luật Minh Khuê cho tôi hỏi những trường nào khi chuyển mục đích sử dụng phải xin phép? Và trường hợp của tôi có phải xin phép không?

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Luật Minh Khuê . Với trường hợp của bạn, Luật Minh Khuê xin tư vấn như sau:

Theo quy định tại khoản 1 Điều 57 Luật đất đai năm 2013 quy định về chuyển mục đích sử dụng đất :

"a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.”

Như vậy, theo quy định nêu trên, trường hợp của bạn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp sang đất ở nên thuộc điểm e khoản 1 Điều 57 Luật đất đai 2013. Do đó, khi chuyển mục đích sử dụng đất bạn phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

4. Hỗ trợ giảm trừ tiền sử dụng đất khi thanh toán trước hạn?

Luật Minh Khuê tư vấn và giải đáp chính sách hỗ trợ giảm trừ tiền sử dụng đất khi thanh toán trước hạn theo quy định pháp luật đất đai hiện hành:

Luật sư tư vấn:

Với mong muốn khuyến khích người dân trả nợ trước hạn, giảm chi phí hành chính để theo dõi nợ tiền sử dụng đất thì pháp Luật đất đai năm 2013 đã quy định trường hợp hộ gia đình, cá nhân thanh toán nợ trước hạn sẽ được hỗ trợ giảm trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp theo mức hỗ trợ là 2%/năm của thời hạn trả nợ trước hạn và tính trên số tiền sử dụng đất trả nợ trước hạn.

Cụ thể, Điều 16 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định về vấn đề ghi nợ tiền sử dụng đất như sau:

“1. Hộ gia đình, cá nhân được chuyển mục đích sử dụng đất; được cấp Giấy chứng nhận phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 5, Điều 6, Điều 7, Điều 8, Điều 9 Nghị định này và hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất tái định cư mà có khó khăn về tài chính, có nguyện vọng ghi nợ thì được ghi nợ số tiền sử dụng đất phải nộp trên Giấy chứng nhận sau khi có đơn đề nghị kèm theo hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận hoặc hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất hoặc hồ sơ giao đất tái định cư hoặc có đơn xin ghi nợ khi nhận thông báo nộp tiền sử dụng đất. Người sử dụng đất được trả nợ dần trong thời hạn tối đa là 5 năm; sau 5 năm kể từ ngày ghi nợ mà chưa trả hết nợ tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất còn lại theo giá đất tại thời điểm trả nợ. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân thanh toán nợ trước hạn thì được hỗ trợ giảm trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp theo mức hỗ trợ là 2%/năm của thời hạn trả nợ trước hạn và tính trên số tiền sử dụng đất trả nợ trước hạn.

2. Đối với trường hợp đã được ghi nợ tiền sử dụng đất trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành mà còn nợ tiền sử dụng đất trong thời hạn được ghi nợ thì được hưởng mức hỗ trợ thanh toán trước hạn theo quy định tại Khoản 1 Điều này.

3. Bộ Tài chính hướng dẫn trình tự, thủ tục ghi nợ và thanh toán nợ tiền sử dụng đất quy định tại Khoản 1 Điều này”.

5. Chuyển quyền sử dụng đất cho người khác rồi thì có đòi lại được không?

Thưa luật sư, Đất đai đã chuyển cho người khác thì có thể khởi kiện đòi lại được hay không? Thủ tục thế nào? Xin cảm ơn!

Luật sư tư vấn:

Tư vấn chuyển quyền sử dụng đất: Đối với hợp đồng vay tài sản, pháp luật không quy định cụ thể về hình thức của hợp đồng nên có thể giao kết hợp đồng bằng văn bản, lời nói hoặc bằng hành vi cụ thể.

Tuy nhiên, điểm a khoản 3 điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:

“Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này.”

Như vậy đối với trường hợp của cha bạnvà bác bạn giao dịch bắt buộc phải được lập thành văn bản và phải được công chứng hoặc chứng thực. Nếu như không có đủ các điều kiện này, hợp đồng giao dịch giữa bác bạn và cha bạn là vô hiệu bạn có thể gửi đơn yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu.

Hoặc trong trường hợp bạn chứng minh được giao dịch này là giả tạo. Theo Điều 124: Bộ luật dân sự năm 2015, khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của bộ luật này. Trong trường hợp xác lập giao dịch giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch đó vô hiệu. Tuy nhiên trên thực tế việc chứng minh giao dịch vô hiệu không hề đơn giản.

Trên đây là tư vấn của luật Minh Khuê. Nếu còn vấn đề vướng mắc, vui lòng gọi điện theo số hotline 1900.6162 để được hỗ trợ pháp lí trực tuyến.

Trân trọng ./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Luật Minh Khuê biên tập