1. Xây nhà trái phép lâu năm trên đất quy hoạch có bị tháo dỡ?

Thưa Luật sư! Vào khoảng năm 2004, tôi có nhượng cho ông T mảnh đất diện tích 31m x 3,5m. Ông T cất nhà tường trên đất trồng cây lâu năm, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất trong quy hoạch treo (quy hoạch giai đoạn). Đến năm 2015, ông được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là đất trồng cây lâu năm.

Xây nhà trái phép lâu năm trên đất quy hoạch có bị tháo dỡ?

Năm 2016, vì tranh chấp lối đi với tôi vì tôi cất 1 căn nhà tiền chế liền kề đất của ông (ông định chiếm phần lối đi này để làm nhà vệ sinh, cản trở tôi đi lại mặc dù phần đất này là thuộc quyền sở hữu của tôi). Ông T đã thưa tôi cất nhà trái phép trên đất trồng cây lâu năm. Tôi đã bị UBND thành phố ra quyết định xử phạt vi phạm hành chính và buộc tháo dỡ trong 30 ngày.

Xin hỏi tôi có thể làm đơn thưa lại ông T không vì ông cũng cất nhà trái phép. Tuy nhiên ông T cho rằng vì ông cất nhà lâu năm rồi nên không bị xử phạt vi phạm hành chính và không bị buộc tháo dỡ như trường hợp của tôi. Lý do của ông T có đúng hay không?

Xin chân thành cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai về cưỡng chế quy hoạch xây dựng, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo như bạn trình bày, mảnh đất ông T được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là đất trồng cây lâu năm. Do đó, ông T không được xây nhà trên đất trồng cây lâu năm theo khoản 1 Điều 170 Luật đất đai năm 2013 :

Điều 170. Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất
1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.

Căn cứ vào quy định trên, bạn có thể báo lên UBND xã về việc ông T sử dụng đất sai mục đích. Ông T có thể bị xử phạt hành chính theo khoản 2 Điều 8 Nghị định số 102/2014/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai :

Điều 8. Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép

2. Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang đất phi nông nghiệp thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 2.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,5 héc ta;

b) Phạt tiền từ trên 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 03 héc ta;

c) Phạt tiền từ trên 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên.

3. Biện pháp khắc phục hậu quả:

a) Buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm đối với hành vi quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này;

b) Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này.

Vì vậy, trước khi xây dựng nhà đất bạn cần kiểm tra kỹ về quy hoạch để tránh những rủi ro pháp lý đáng tiếc có thể xảy ra. Tham khảo bài viết dưới đây để biết rõ hơn về thủ tục kiểm tra quy hoạch xây dựng trước mua bán, chuyển nhượng hoặc xây dựng nhà đất:

>> Mẫu đơn đề nghị cung cấp thông tin quy hoạch xây dựng nhà đất mới nhất

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

2. Bồi thường thiệt hại về nhà ở và công trình xây dựng khác khi nhà nước thu hồi đất ?

Kính chào luật sư, gia đình tôi thuộc diện bị thu hồi nhà và đất, tôi có một thắc mắc về việc bồi thường nhà sẽ được bồi thường với mức như thế nào là hợp lý? Mong luật sư tư vấn giúp tôi, tôi xin cảm ơn!

Bồi thường thiệt hại về nhà ở và công trình xây dựng khác khi nhà nước thu hồi đất?

Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

1. Mức bồi thường nhà, công trình bằng tổng giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại và khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình đó.

Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại được xác định bằng (=) tỷ lệ phần trăm chất lượng còn lại của nhà, công trình đó nhân (x) với giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành.
Khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, nhưng mức bồi thường không quá 100% giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với nhà, công trình bị thiệt hại.
2. Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại được xác định theo công thức sau:
Bồi thường thiệt hại về nhà ở và công trình xây dựng khác khi nhà nước thu hồi đất?
Trong đó:
Tgt: Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại;
G1: Giá trị xây mới nhà, công trình bị thiệt hại có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành;
T: Thời gian khấu hao áp dụng đối với nhà, công trình bị thiệt hại;
T1: Thời gian mà nhà, công trình bị thiệt hại đã qua sử dụng.
3. Đối với nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần mà phần còn lại không còn sử dụng được thì bồi thường cho toàn bộ nhà, công trình; trường hợp nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần, những vẫn tồn tại và sử dụng được phần còn lại thì bồi thường phần giá trị công trình bị phá dỡ và chi phí để sửa chữa, hoàn thiện phần còn lại theo tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương của nhà, công trình trước khi bị phá dỡ.
4. Đối với nhà, công trình xây dựng không đủ tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của Bộ quản lý chuyên ngành ban hành thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định mức bồi thường cụ thể cho phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900.6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

3. Mẫu hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng có sẵn

Nghị định 76/2015/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 10/9/2015 quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản, theo đó, nghị định đã cung cấp một số hợp đồng thông dụng liên quan tới các giao dịch bất động sản cho các tổ chức, cá nhân tham khảo:

>> Tải ngay: Mẫu hợp đồng mua bán nhà, công trình có sẵn

Mẫu hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng có sẵn

Luật sư tư vấn việc mua bán, chuyển nhượng đất đai trực tuyến, gọi ngay số: 1900.6162

-------------------

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------

…………., ngày …. tháng …. năm…….

HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG CÓ SẴN

Số……… /HĐ

Căn cứ Luật Kinh doanh bất động sản ngày 25 tháng 11 năm 2014;

Căn cứ Bộ Luật Dân sự ngày 24 tháng 11 năm 2015;

Căn cứ Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10 tháng 9 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản;

Các căn cứ pháp lý khác;

Hai bên chúng tôi gồm:

I. BÊN BÁN NHÀ, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG (sau đây gọi tắt là Bên bán):

- Tên doanh nghiệp: ...........................................................................................................

- Địa chỉ: ...........................................................................................................................

- Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp/Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh: .................

- Mã số doanh nghiệp: .......................................................................................................

- Người đại diện theo pháp luật: …………………… Chức vụ: ...............................................

- Số điện thoại liên hệ: .......................................................................................................

- Số tài khoản (nếu có): …………………………….. Tại ngân hàng: ........................................

- Mã số thuế: .....................................................................................................................

II. BÊN MUA NHÀ, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG (sau đây gọi tắt là Bên mua):

- Ông (bà)1:........................................................................................................................

- Số CMND (hộ chiếu): ……………….. Cấp ngày …./…../….., tại ..........................................

- Hộ khẩu thường trú: ........................................................................................................

- Địa chỉ liên hệ: .................................................................................................................

- Điện thoại: ………………………………… Fax (nếu có): .......................................................

- Số tài khoản: …………………………….. Tại ngân hàng: .....................................................

- Mã số thuế: .....................................................................................................................

Hai bên chúng tôi thống nhất ký kết hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng với các nội dung sau đây:

Điều 1. Các thông tin về nhà, công trình xây dựng

1. Loại nhà, công trình xây dựng (biệt thự, căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, công trình xây dựng không phải nhà ở như tòa nhà văn phòng, khách sạn,…): ..................................................................................................

2. Vị trí nhà, công trình xây dựng: ......................................................................................

3. Thông tin về quy hoạch có liên quan đến nhà, công trình xây dựng: .................................

4. Quy mô của nhà, công trình xây dựng:

- Tổng diện tích sàn xây dựng: …………m2

- Tổng diện tích sử dụng đất: ……….m2, trong đó:

Sử dụng riêng: …………….m2

Sử dụng chung (nếu có): …………m2

Nguồn gốc sử dụng đất (được giao, được công nhận hoặc thuê): ......................................

(Nếu là thuê đất thì phải ghi thêm thông tin về số hợp đồng, ngày ký hợp đồng thuê đất, thời gian thuê từ ngày …. đến ngày…..).

5. Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của nhà, công trình xây dựng; thông tin về từng loại mục đích sử dụng và phần diện tích sử dụng chung đối với nhà, công trình xây dựng là tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng, nhà chung cư.

6. Thực trạng các công trình hạ tầng, dịch vụ liên quan đến nhà, công trình xây dựng.

7. Hồ sơ pháp lý của dự án, giấy tờ về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất và giấy tờ có liên quan đến việc đầu tư xây dựng nhà.

8. Đối với hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì phải ghi rõ số, ngày tháng của hợp đồng bảo lãnh về nhà ở, số ngày tháng văn bản của Sở Xây dựng địa phương về việc bán nhà ở hình thành trong tương lai; kèm theo hợp đồng này còn có bản sao hợp đồng bảo lãnh về nhà ở, bản sao văn bản của Sở Xây dựng địa phương về việc bán nhà ở hình thành trong tương lai.

9. Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà, công trình xây dựng (nếu có).

10. Các thông tin khác .......................................................................................................

Điều 2. Giá bán nhà, công trình xây dựng

Giá bán nhà, công trình xây dựng là ........................................................................... đồng

(Bằng chữ: ...................................................................................................................... ).

Giá bán này đã bao gồm giá trị quyền sử dụng đất, thuế VAT (nếu bên bán thuộc diện phải nộp thuế VAT) và phí bảo trì (nếu có)

(Nếu giá bán là đơn giá trên m2 sàn thì diện tích sàn phải tính theo thông thủy)

Điều 3. Phương thức và thời hạn thanh toán

1. Phương thức thanh toán: Thanh toán bằng tiền Việt Nam thông qua hình thức (theo pháp luật về thanh toán):

2. Thời hạn thực hiện thanh toán:

a) Thanh toán một lần vào ngày …… tháng …… năm …….. (hoặc trong thời hạn ……. ngày, kể từ sau ngày kí kết hợp đồng này).

b) Thanh toán nhiều lần

- Lần 1:

- Lần 2:

………

3. Trường hợp mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo phương thức thanh toán nhiều lần thì phải thực hiện theo quy định tại Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 như sau:

a) Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng, trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng;

Trong mọi trường hợp khi bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.

b) Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết.

Điều 4. Thời hạn giao, nhận nhà công trình xây dựng và hồ sơ kèm theo

1. Bên bán có trách nhiệm bàn giao nhà, công trình xây dựng kèm theo các trang thiết bị gắn với nhà, công trình xây dựng đó và giấy tờ pháp lý về nhà, công trình xây dựng nêu tại Điều 1 của hợp đồng này cho Bên mua trong thời hạn là ………. ngày, kể từ ngày Bên mua thanh toán đủ số tiền mua nhà, công trình xây dựng (trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác). Việc bàn giao nhà, công trình xây dựng phải lập thành biên bản có chữ ký xác nhận của hai bên.

2. Trường hợp Bên mua chưa nhận bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai từ chủ đầu tư (bên bán) mà Bên mua có nhu cầu chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì các bên phải thực hiện đúng thủ tục chuyển nhượng hợp đồng theo quy định tại Điều ………. của Nghị định số …….. Bên bán không được thu thêm bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng khi xác nhận việc chuyển nhượng hợp đồng cho Bên mua.

3. Các thỏa thuận khác ......................................................................................................

Điều 5. Bảo hành (theo quy định tại Điều 20 Luật Kinh doanh bất động sản)

1. Bên bán có trách nhiệm bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán cho bên mua. Trường hợp nhà, công trình xây dựng đang trong thời hạn bảo hành thì bên bán có quyền yêu cầu tổ chức, cá nhân thi công xây dựng, cung ứng thiết bị có trách nhiệm thực hiện việc bảo hành theo quy định của pháp luật về xây dựng.

2. Thời hạn bảo hành: ………… (Thời hạn bảo hành theo quy định của pháp luật về xây dựng, về nhà ở).

3. Thỏa thuận về hết thời hạn bảo hành:..............................................................................

4. Các thỏa thuận khác: .....................................................................................................

Điều 6. Quyền và nghĩa vụ của Bên bán

1. Quyền của Bên bán (theo quy định tại Điều 21 Luật Kinh doanh bất động sản) cụ thể:

a) Yêu cầu Bên mua nhận nhà, công trình xây dựng theo đúng thời hạn đã thỏa thuận tại Điều 4 của Hợp đồng này;

b) Yêu cầu Bên mua thanh toán đủ tiền theo thời hạn và phương thức thỏa thuận tại Điều 3 của Hợp đồng này;

c) Yêu cầu bên mua phối hợp thực hiện các thủ tục mua bán trong thời hạn đã thỏa thuận (thủ tục thanh toán, tài chính, giấy tờ………);

d) Không bàn giao nhà, công trình xây dựng khi chưa nhận đủ tiền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;

đ) Yêu cầu bên mua bồi thường thiệt hại do lỗi của bên mua gây ra;

e) Các quyền khác .............................................................................................................

2. Nghĩa vụ của Bên bán (theo quy định tại Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản) cụ thể:

a) Thông báo cho bên mua các hạn chế về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng (nếu có);

(Đối với trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì thỏa thuận theo nội dung: Bên bán có trách nhiệm xây dựng nhà ở theo đúng thiết kế và theo danh mục vật liệu xây dựng bên trong và bên ngoài nhà ở mà các bên đã thỏa thuận; thông báo cho Bên mua biết tiến độ xây dựng nhà ở và đảm bảo hoàn thành việc xây dựng theo đúng tiến độ đã thỏa thuận; tạo điều kiện để Bên mua kiểm tra việc xây dựng nhà ở nếu có yêu cầu).

b) Bảo quản nhà, công trình xây dựng đã bán trong thời gian chưa bàn giao cho bên mua;

c) Thực hiện các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật;

d) Giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua theo đúng thời hạn đã thỏa thuận tại Điều 4 của Hợp đồng này, đảm bảo chất lượng. Giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng;

đ) Bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán theo quy định tại Điều 5 của Hợp đồng này;

e) Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;

g) Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật (nộp tiền sử dụng đất và các khoản phí, lệ phí khác....);

h) Trường hợp mua nhà hình thành trong tương lai bên bán có nghĩa vụ cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước của khách hàng, và tạo điều kiện cho bên mua kiểm tra công trình;

i) Chủ đầu tư có nghĩa vụ thực hiện các quy định về bảo lãnh trong bán nhà ở hình thành trong tương lai cho bên mua theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và pháp luật về tín dụng.

k) Các nghĩa vụ khác do hai bên thỏa thuận: .......................................................................

Điều 7. Quyền và nghĩa vụ của Bên mua

1. Quyền của Bên mua (theo quy định tại Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản):

a) Yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng;

b) Yêu cầu bên bán giao nhà, công trình xây dựng theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng (áp dụng tương tự Khoản 2 Điều 6 của Hợp đồng này);

c) Yêu cầu bên bán bảo hành nhà, công trình xây dựng theo quy định tại Điều 5 của Hợp đồng này;

d) Yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do việc giao nhà, công trình xây dựng không đúng thời hạn, chất lượng và các cam kết khác trong hợp đồng;

đ) Trường hợp mua nhà hình thành trong tương lai bên mua có quyền yêu cầu bên bán cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình;

e) Các quyền khác: ............................................................................................................

2. Nghĩa vụ của Bên mua (theo Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản)

a) Thanh toán đủ tiền mua nhà, công trình xây dựng theo thời hạn và phương thức thỏa thuận tại Điều 3 của Hợp đồng này;

b) Nhận nhà, công trình xây dựng kèm theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo đúng thời hạn thỏa thuận tại Điều 4 của Hợp đồng này;

c) Phối hợp với bên bán thực hiện các thủ tục mua bán trong thời hạn đã thỏa thuận là:........

d) Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;

đ) Các nghĩa vụ khác: ........................................................................................................

Điều 8. Trách nhiệm của các bên do vi phạm hợp đồng

Hai bên thỏa thuận cụ thể về các hành vi vi phạm hợp đồng mà các bên phải chịu trách nhiệm trước bên kia (đối với bên mua: Chậm nộp tiền mua nhà, không chịu nhận bàn giao nhà...; đối với bên bán: Chậm bàn giao nhà, chất lượng thi công không đảm bảo...).

Điều 9. Phạt vi phạm hợp đồng

Hai bên thỏa thuận cụ thể về các trường hợp phạt do vi phạm hợp đồng.

Điều 10. Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và các biện pháp xử lý

1. Hợp đồng này sẽ chấm dứt trong các trường hợp sau:

- .......................................................................................................................................

2. Các trường hợp hủy bỏ hợp đồng:

- .......................................................................................................................................

3. Xử lý khi chấm dứt và hủy bỏ hợp đồng.

4. Các thỏa thuận khác ......................................................................................................

Điều 11. Giải quyết tranh chấp

Trường hợp các bên có tranh chấp về nội dung của hợp đồng này thì hai bên cùng bàn bạc giải quyết thông qua thương lượng. Trong trường hợp các bên không thương lượng được thì thống nhất chọn Tòa án hoặc trọng tài giải quyết theo quy định của pháp luật.

Điều 12. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng

1. Hợp đồng này có hiệu lực kể từ ngày (hoặc có hiệu lực kể từ ngày được công chứng chứng nhận hoặc được UBND chứng thực đối với trường hợp pháp luật quy định phải công chứng hoặc chứng thực).

2. Hợp đồng này được lập thành ….. bản và có giá trị pháp lý như nhau, mỗi bên giữ …. bản, .... bản lưu tại cơ quan thuế,.... và …. bản lưu tại cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu đối với nhà và công trình./.

BÊN BÁN
(Ký, ghi rõ họ tên, chức vụ người ký và đóng dấu)

BÊN MUA
(Ký, ghi rõ họ tên; nếu là tổ chức thì ghi rõ chức vụ người ký và đóng dấu)

Chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

4. Nhà thầu xây dựng các công trình dân dụng tại nông thôn có phải nộp thuế môn bài không ?

Thưa quý công ty Luật minh Khuê. Tôi làm thợ hồ, thợ xây, đi làm công nhật. Vừa rồi tôi được UBND xã ký kết hợp đồng thuê tôi xây một đoạn mương với tổng giá trị (cả vật liệu và tiền công) là 65 triệu.

Tôi đứng ra ký hợp đồng trọn gói với UBND xã. Sau khi làm xong, tôi mua hóa đơn lẻ vật liệu, nhân công với cơ quan thuế thì họ bảo rằng tôi phải nộp thuế môn bài. Tôi xin hỏi, với trường hợp của tôi có thuộc diện nộp thuế môn bài hay không?

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Nhà thầu xây dựng các công trình dân dụng tại nông thôn có phải nộp thuế môn bài không ?

Luật sư tư vấn việc nộp thuế khi xây dựng nhà ở, gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Đối tượng đăng lý, kê khai nộp thuế

Bên nhận thầu xây dựng phải thực hiện khai thuế và nộp thuế môn bài theo quy định và hướng dẫn thu thuế môn bài tại Thông tư số 302/2016/TT-BTC hướng dẫn về thuế môn bài.

Các cá nhân, nhóm cá nhân nhận thầu xây dựng nhà (sau đây gọi là Bên nhận thầu xây dựng), cho các hộ gia đình, tổ chức là Người nộp thuế. Chủ thầu có trách nhiệm đăng ký thuế, kê khai nộp thuế Môn bài, thuế GTGT, thuế TNCN với UBND xã, Đội thuế nơi thực hiện xây dựng công trình.

Do vậy, trường hợp của bạn phải nộp thuế môn bài.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật doanh nghiệp qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

5. Xây dựng chuồng trại nhà ở trên diện tích đất ao có được không ?

Thưa Luật sư! Chuyện là bố mẹ cháu có được cấp phép chuyển đổi khoảng 2 mẫu rưỡi diện tích sâu trũng trồng lúa kém hiệu quả sang nuôi trồng thủy sản kết hợp chăn nuôi được 16 năm nay. Nhưng thời gian gần đây khu vực ruộng và các ao khác xung quanh nhà cháu đã được đền dù san lấp để cắt đất thổ cư.

Hàng năm lượng nước đổ về chỗ nhà cháu rất lớn từ khi khu vực xung quanh bị san lấp, không có chỗ thoát nước nên bờ nhà cháu bị vỡ liên tục vì thị trấn chỉ xây một cái cống rất bé không đủ tiêu kịp nước, nhà cháu không giữ được cá. Hơn nữa đất đổ đã sát mép bờ ao nhà cháu nên cá và vật chất xung quanh bị mất cắp rất nhiều, cái lều cũ nhà cháu xây dựng để trông cá không phù hợp để trông cá nữa. Vì thế nhà cháu có xây dựng một cái lều khác để tiện trông coi cho phù hợp hơn. Cái lều đó nằm trên hoàn toàn đất ao nhà cháu. Nhà cháu xây từ dưới ao lên nên nhà cháu phải xây móng kiên cố để không bị sập và nhà cháu có ngăn một ô ra để làm nhà vệ sinh, nhà chỉ cao khoảng 2 mét. Nhưng thị trấn lại cho việc xây dựng của nhà cháu là sai, cho rằng đó là công trình kiên cố có ngăn gian và yêu cầu nhà cháu làm đơn trình bày hoàn cảnh và cam kết không nhận tiền đền bù chỗ xây dựng đó khi mai này được đên bù. Như vậy có đúng không ạ? Do bố cháu bị tai nạn nên hiện giờ đang nằm liệt giường phải có người chăm sóc, mẹ cháu chỉ trông cậy vào làm ao để nuôi 2 chị em ăn học và chỗ ao nhà cháu phải trả tiền sản hàng năm và tiền sản đó không do thị trấn quản lý.

Cháu xin cảm ơn.

Xây dựng chuồng trại nhà ở trên diện tích đất ao có được không ?

Luật sư tư vấn Luật đất đai trực tuyến gọi:1900.6162

Trả lời:

Căn cứ quy định tại Khoản 1 Điều 107 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội thì người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích. Hiện giờ nhà bạn xây một cái lều trông coi từ dưới ao lên (xây móng kiên cố để không bị sập và có ngăn một ô ra để làm nhà vệ sinh, nhà cao khoảng 2 mét) trên đất vườn, ao như vậy là chưa đúng mục đích sử dụng đất. Để có thể xây nhà trông coi như vậy trước tiên phải làm hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở. Hồ sơ nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp quận/huyện và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật (Cụ thể, theo Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai. Điều 69 của Nghị định này quy định trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định)

Từ những căn cứ trên đưa ra có thể thấy việc xây dựng lều trông coi của nhà bạn là vi phạm pháp luật. Mặt khác, căn cứ theo quy định tại điều 82 Luật đất đai năm 2013: Các trường hợp sau khi Nhà nước thu hồi đất sẽ không được bồi thường về đất:

- Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp

- Đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn tiền sử dụng đất;

- Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng

- Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn;

- Đất nhận khoán để sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối

- Đất được Nhà nước giao để quản lý;

- Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm;

- Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;

- Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;

- Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho;

- Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm;

- Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;

- Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành;

- Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục;

- Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.

-Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất; người sử dụng đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất;

- Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;

- Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;

- Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn;

Từ qui định trên, cơ quan có thẩm quyền đang xét việc sử dụng đất của gia đình bạn là không đúng mục đích (do việc xây dựng của bạn là chưa hợp pháp), do đó họ có cơ sở để yêu cầu gia đình làm đơn trình bày hoàn cảnh và cam kết không nhận tiền đền bù chỗ xây dựng đó khi mai này được đền bù.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

6. Hợp thức hóa nhà xây dựng không phép?

Thưa luật sư công ty Luật Minh Khuê, đầu Năm 1994 tôi được hóa giá một căn nhà 40 m2 nằm trên thửa đất 316 m2. Cuối năm 1994 tôi cơ nới thêm 46 m2 nữa. tổng cộng là 86 m2. Đến đầu năm 2018, tôi xây dựng thêm một căn nhà 110m2. Tôi có làm đầy đủ thủ tục xin phép xây dựng nhưng do thửa đất 316 m2 của tôi, thuộc diện nhà hóa giá đóng trong 10 năm ( lúc đó tôi chưa đóng hết tiền nên chưa có sổ đất xây dựng).
Vì vậy Thành Phố không cấp giấy phép xây dựng cho tôi mà có biên bản xử phạt xây dưng không phép. Năm 2019 tôi đóng đủ số tiền hoá giá và tiền chuyển đổi 316 m2, tôi nộp toàn bộ hồ sơ lên Sở Xây Dựng tỉnh Lâm Đồng để được cấp giấy chứng nhận nhà ở và quyền sử dụng đất. Nay tôi nhận được sổ đỏ (Giấy chứng nhận nhà ở và quyền sử dụng đất ). Trong sổ có ghi quyền sử dụng dất 316m2 và trong đó có 86 m2 diện tích xây dựng. Như vậy diện tích 110 m2 tôi xây dựng ngày 01/04/2018 không được hợp thức hoá là diện tích xây dựng, như vậy có đúng không? Được biết nhà xây dựng trước ngày 01/07/2018 được hợp thức hoá. Nên tôi thắc mắc kính mong luật sư giải thích và tư vấn cho tôi làm thế nào để được hợp thức hoá căn nhà tôi xây dựng ngày 01/04/2018.
Rất mong được sự hồi âm sớm. Tôi xin chân thành cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến : 1900.6162

Trả lời:

Căn cứ Điều 100 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội quy định:

"Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

5. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Như vậy theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 100 Luật đất đai 2013 thì trường hợp bạn có giấy tờ hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở và bạn đang sử dụng đất ổn định thì bạn sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Theo đó bạn có quyền tiến hành thủ tục cấp Giấy Chứng Nhận. Bạn cần chuẩn bị thành phần hồ sơ gồm:

- Đơn xin cấp Giấy Chứng Nhận;

- Một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Khoản 1, 2, 5, Điều 50 Luật đất đai (nếu có);

- Bản sao các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật (nếu có);

- Giấy tờ xác nhận của UBND cấp xã;

- Sơ đồ nhà.

Hồ sơ nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Phòng Tài nguyên Môi trường nơi mảnh đất tọa lạc. Thời gian cấp Giấy Chứng Nhận là không quá năm mươi (50) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Các nghĩa vụ tài chính phải nộp khi được cấp Giấy Chứng Nhận gồm lệ phí trước bạ (0,5%), lệ phí cấp giấy chứng nhận và lệ phí địa chính.

Trong trường hợp này, bạn chỉ được công nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất 316m2, còn đối với diện tích đất 110 m2 bạn đã xây dựng nhà ở trên đấy từ năm 2018. Trong trường hợp này, để được công nhận công trình xây dựng trên đất là hợp pháp, sẽ phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 điều 6 Thông tư 03/2018/TT- BXD quy định chi tiết một số điều của nghị định số 139/2017/NĐ- CP ngày 27 tháng 11 năm 2017 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở:

"Điều 6. Về áp dụng quy định chuyển tiếp tại Điều 79 Nghị định số 139/2017/NĐ- CP

1. Hành vi xây dựng sai nội dung giấy phép xây dựng; xây dựng không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng; xây dựng sai thiết kế được phê duyệt, sai quy hoạch xây dựng được phê duyệt hoặc thiết kế đô thị được phê duyệt đối với trường hợp được miễn giấy phép xây dựng, ngoài việc bị xử phạt vi phạm hành chính, còn bị áp dụng biện pháp buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp theo quy định tại Khoản 9 Điều 13 Nghị định số 121/2013/NĐ- CP nếu đáp ứng đủ 6 điều kiện sau đây:

a) Hành vi vi phạm xảy ra từ ngày 04/01/2008 và đã kết thúc trước ngày 15/01/2018 nhưng sau ngày 15/01/2018 mới được người có thẩm quyền phát hiện hoặc đã được phát hiện trước ngày 15/01/2018 và đã có một trong các văn bản sau đây: Biên bản vi phạm hành chính, quyết định xử phạt vi phạm hành chính, quyết định áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả hoặc quyết định áp dụng bổ sung biện pháp khắc phục hậu quả;

b) Không vi phạm chỉ giới xây dựng;

c) Không ảnh hưởng các công trình lân cận;

d) Không có tranh chấp;

đ) Xây dựng trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp".

Nếu như bạn không thuộc trường hợp này, diện tích 110 m2 bạn đã xây dựng trái phép trên diện tích đất này sẽ không được công nhận quyền sở hữu đối với diện tích đất này.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê