Ai phải chịu trách nhiệm về chất lượng của nhà ở phục vụ tái định cư?

Trong quá trình phát triển kinh tế – xã hội, việc Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án hạ tầng, chỉnh trang đô thị, khu công nghiệp, khu kinh tế là yêu cầu tất yếu. Đi kèm với đó, công tác bố trí nhà ở phục vụ tái định cư giữ vai trò đặc biệt quan trọng, bởi đây không chỉ là nơi ở mới mà còn là nền tảng ổn định cuộc sống lâu dài của người dân sau khi bị thu hồi đất. Trên thực tế, chất lượng nhà ở tái định cư ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi, tài sản, an toàn và sinh kế của người được bố trí, do đó luôn là vấn đề được xã hội đặc biệt quan tâm.

Việc xác định đúng chủ thể chịu trách nhiệm không chỉ có ý nghĩa trong việc xử lý vi phạm, khắc phục hậu quả mà còn là cơ sở pháp lý quan trọng nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người được tái định cư. Chính vì vậy, việc làm rõ trách nhiệm về chất lượng nhà ở phục vụ tái định cư theo quy định của pháp luật hiện hành là nội dung cần được phân tích đầy đủ, chính xác và thống nhất.

1. Khái quát về nhà ở phục vụ tái định cư

1.1. Nhà ở phục vụ tái định cư là gì?

Theo quy định tại Luật Nhà ở 2023, nhà ở phục vụ tái định cư được định nghĩa là nhà ở được xây dựng hoặc bố trí để làm nơi ở cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất ở, giải tỏa nhà ở theo quy định của pháp luật. Khác với nhà ở thương mại – nơi quan hệ mua bán được xác lập dựa trên nguyên tắc tự do thỏa thuận và nhu cầu thị trường, hay nhà ở xã hội – nơi mang đậm tính chất hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng yếu thế, nhà ở tái định cư mang một bản chất pháp lý "kép" đặc thù.   

Thứ nhất, nó là một "công cụ bồi thường". Nhà ở tái định cư là sự hiện thực hóa trách nhiệm của Nhà nước đối với công dân khi Nhà nước thực hiện quyền trưng mua (thu hồi) quyền sử dụng đất. Do đó, chất lượng của nhà ở tái định cư không chỉ là vấn đề kỹ thuật xây dựng đơn thuần, mà còn là thước đo của sự công bằng xã hội và tính hợp hiến trong việc bảo vệ quyền tài sản của công dân.

Thứ hai, nó là một "sản phẩm xây dựng". Dù mục đích là để bồi thường, nhưng về mặt vật lý và kỹ thuật, nhà ở tái định cư vẫn là các công trình dân dụng (nhà chung cư hoặc nhà ở riêng lẻ). Vì vậy, nó buộc phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy chuẩn kỹ thuật quốc gia (QCVN) về xây dựng, an toàn chịu lực, phòng cháy chữa cháy và vệ sinh môi trường tương tự như bất kỳ công trình nhà ở thương mại nào. Luật Nhà ở 2023 đã xóa bỏ tư duy cũ cho rằng nhà tái định cư là "nhà cấp thấp", thay vào đó khẳng định các tiêu chuẩn kỹ thuật áp dụng là thống nhất.

1.2. Đa dạng hình thức lập quỹ nhà tái định cư

Sự phức tạp trong việc xác định trách nhiệm chất lượng xuất phát từ việc quỹ nhà tái định cư hiện nay được hình thành từ nhiều nguồn khác nhau. Theo Điều 48 Luật Nhà ở 2023, các hình thức bố trí nhà ở phục vụ tái định cư bao gồm:   

• Xây dựng nhà ở theo dự án chuyên biệt: Nhà nước hoặc chủ đầu tư được giao nhiệm vụ xây dựng các khu tái định cư tập trung. Đây là hình thức truyền thống, nơi trách nhiệm thường gắn liền với các Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng thuộc vốn ngân sách.
• Đặt hàng hoặc mua nhà ở thương mại: Để giải quyết tình trạng thiếu hụt quỹ nhà hoặc để đảm bảo điều kiện sống tốt hơn, Nhà nước có thể dùng ngân sách để đặt hàng hoặc mua lại các căn hộ trong dự án thương mại. Ở đây, sự chuyển giao trách nhiệm từ chủ đầu tư thương mại sang cơ quan nhà nước rồi đến người dân tạo ra những thách thức pháp lý trong việc khiếu nại chất lượng.   
• Bố trí nhà ở xã hội: Trong một số trường hợp, quỹ nhà ở xã hội cũng được sử dụng để bố trí tái định cư. Lúc này, quy chế quản lý chất lượng chịu sự điều chỉnh của cả pháp luật về nhà ở xã hội và pháp luật về tái định cư.
• Tái định cư tại chỗ trong dự án cải tạo chung cư cũ: Theo Nghị định 98/2024/NĐ-CP, khi cải tạo lại các khu tập thể cũ, người dân được tái định cư ngay tại vị trí cũ trong các tòa nhà mới xây dựng. Trường hợp này, mối quan hệ giữa cư dân và chủ đầu tư dự án cải tạo là trực tiếp, gắn liền với các thỏa thuận trong phương án bồi thường.   

Việc phân loại nguồn gốc hình thành này là tiền đề quan trọng để phân tích trách nhiệm tại Mục IV, bởi lẽ với mỗi hình thức đầu tư (vốn đầu tư công, vốn tư nhân, hay đối tác công tư), chủ thể chịu trách nhiệm "đứng mũi chịu sào" trước người dân sẽ có sự thay đổi nhất định.

2. Ai phải chịu trách nhiệm về chất lượng nhà ở tái định cư?

Điều 53 Luật Nhà ở 2023 quy định về "Yêu cầu đối với nhà ở phục vụ tái định cư". Trong đó, Khoản 4 là cơ sở pháp lý xác định chủ thể chịu trách nhiệm. Cụ thể, Khoản 4 Điều 53 quy định tổ chức, cá nhân sau đây chịu trách nhiệm về chất lượng của nhà ở phục vụ tái định cư:

2.1. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư

Đây là chủ thể chịu trách nhiệm chính và toàn diện nhất. Đối với các dự án được lập ra với mục tiêu chuyên biệt là tái định cư (thường do Nhà nước giao đất và cấp vốn hoặc giao cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thực hiện theo hình thức BT trước đây hoặc đầu tư công), Chủ đầu tư là người nắm giữ quyền quyết định từ khâu thiết kế, lựa chọn nhà thầu đến giám sát thi công.

Theo nguyên tắc của pháp luật xây dựng, Chủ đầu tư không thể thoái thác trách nhiệm bằng cách đổ lỗi cho nhà thầu thi công trước mặt người dân. Đối với người dân (người thụ hưởng), Chủ đầu tư là bên có nghĩa vụ bàn giao nhà đạt chuẩn. Nếu nhà hỏng, Chủ đầu tư phải đứng ra khắc phục, bồi thường cho dân trước, sau đó mới thực hiện quyền truy đòi (regress) đối với các nhà thầu thi công hoặc tư vấn thiết kế trong mối quan hệ hợp đồng nội bộ giữa họ.   

2.2. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở được dùng bố trí tái định cư

Đây là một quy định cực kỳ quan trọng và tiến bộ của Luật Nhà ở 2023 nhằm bịt "kẽ hở" trong mô hình mua nhà thương mại làm tái định cư. Trước đây, khi Nhà nước mua lại một tòa chung cư thương mại để bố trí cho dân, chủ đầu tư dự án thương mại đó thường lập luận rằng họ bán sỉ cho Nhà nước (thông qua Ban bồi thường GPMB), nên họ chỉ chịu trách nhiệm với Nhà nước theo hợp đồng mua bán sỉ. Khi người dân vào ở và gặp sự cố, họ bị đẩy qua lại giữa cơ quan nhà nước và chủ đầu tư.

Quy định tại Điểm b Khoản 4 Điều 53 Luật Nhà ở 2023 đã xác lập mối quan hệ trách nhiệm trực tiếp: Ngay cả khi nhà ở đó được chuyển giao qua trung gian là cơ quan nhà nước, Chủ đầu tư dự án gốc vẫn phải chịu trách nhiệm về chất lượng sản phẩm do mình tạo ra đối với người sử dụng cuối cùng là người tái định cư. Điều này buộc các chủ đầu tư thương mại khi tham gia bán nhà cho Nhà nước phải đảm bảo chất lượng tương đương như khi họ bán lẻ ra thị trường, vì uy tín và trách nhiệm pháp lý vẫn gắn chặt với họ.   

2.3. Tổ chức, cá nhân có liên quan đến việc xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư

Luật Nhà ở 2023 mở rộng phạm vi trách nhiệm đến các "tổ chức, cá nhân có liên quan". Nhóm này bao gồm:

• Nhà thầu khảo sát xây dựng: Chịu trách nhiệm về tính chính xác của số liệu địa chất. Nếu nhà bị lún nứt do số liệu khảo sát sai, đơn vị này chịu trách nhiệm.
• Nhà thầu thiết kế: Chịu trách nhiệm về tính an toàn kết cấu, sự hợp lý của công năng sử dụng.
• Nhà thầu thi công xây dựng: Chịu trách nhiệm trực tiếp về chất lượng vật liệu đầu vào, biện pháp thi công và độ chính xác so với thiết kế.
• Nhà thầu giám sát thi công: Chịu trách nhiệm liên đới nếu để xảy ra sai phạm mà không phát hiện hoặc không báo cáo.

Trách nhiệm của nhóm này được thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng (Luật Xây dựng 2014, sửa đổi 2020) và pháp luật dân sự. Điều này tạo ra một hệ thống "trách nhiệm liên hoàn". Khi sự cố xảy ra, cơ quan chức năng sẽ giám định nguyên nhân để quy trách nhiệm cụ thể cho khâu nào (khảo sát, thiết kế hay thi công).

2.4. Trách nhiệm theo thời gian thực hiện dự án

Để làm rõ hơn trách nhiệm chất lượng, cần nhìn nhận nó theo tiến trình thời gian của dự án:

Giai đoạn 1: Chuẩn bị đầu tư và Thiết kế 

Chủ đầu tư chịu trách nhiệm phê duyệt thiết kế đảm bảo tuân thủ Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia. Nếu Chủ đầu tư phê duyệt một thiết kế dưới chuẩn (ví dụ: căn hộ quá nhỏ, thiếu ánh sáng, hành lang hẹp hơn quy định PCCC) để tiết kiệm chi phí, thì lỗi hoàn toàn thuộc về Chủ đầu tư. Cơ quan thẩm định (Sở Xây dựng) chịu trách nhiệm hành chính về việc kiểm soát tuân thủ quy hoạch và tiêu chuẩn.   

Giai đoạn 2: Thi công và Giám sát 

Trong giai đoạn này, trách nhiệm về chất lượng nằm trên vai Nhà thầu thi công và Tư vấn giám sát. Mọi hành vi bớt xén vật tư, thi công sai quy trình đều vi phạm hợp đồng và pháp luật. Tuy nhiên, Chủ đầu tư vẫn chịu trách nhiệm quản lý chung. Nếu Chủ đầu tư buông lỏng quản lý, thông đồng với nhà thầu để nghiệm thu khống khối lượng, thì trách nhiệm sẽ chuyển sang hình sự hoặc trách nhiệm bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng.   

Giai đoạn 3: Nghiệm thu và Bàn giao 

Theo Nghị định 95/2024/NĐ-CP, nhà ở tái định cư chỉ được đưa vào kinh doanh (bố trí cho dân) khi có giấy tờ nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật xây dựng. Trách nhiệm ký biên bản nghiệm thu thuộc về Chủ đầu tư và các nhà thầu. Nếu họ ký nghiệm thu cho một công trình chưa đạt chuẩn, họ phải chịu trách nhiệm pháp lý về tính trung thực của biên bản đó. Ngoài ra, cơ quan quản lý nhà nước (Sở Xây dựng) có trách nhiệm kiểm tra công tác nghiệm thu (thường gọi là "hậu kiểm"). Văn bản chấp thuận nghiệm thu của Sở Xây dựng là điều kiện bắt buộc để công trình được coi là hợp pháp về chất lượng.   

Giai đoạn 4: Bảo hành và Bảo trì 

Sau khi bàn giao, trách nhiệm được chia làm hai mảng:

• Bảo hành: Theo Điều 129 Luật Nhà ở 2023, nhà chung cư được bảo hành tối thiểu 60 tháng, nhà ở riêng lẻ tối thiểu 24 tháng. Trong thời gian này, Chủ đầu tư và Nhà thầu thi công chịu trách nhiệm sửa chữa mọi hư hỏng do lỗi kỹ thuật (thấm, nứt, hỏng thiết bị gắn liền) bằng chi phí của mình.   
• Bảo trì: Sau thời hạn bảo hành, trách nhiệm bảo trì thuộc về chủ sở hữu (người dân) và Ban quản trị (đối với phần sở hữu chung). Tuy nhiên, nếu xảy ra các hư hỏng lớn thuộc về kết cấu chịu lực (ẩn tỳ) mà nguyên nhân là do thi công kém chất lượng từ đầu, Chủ đầu tư vẫn phải chịu trách nhiệm bồi thường theo quy định của Bộ luật Dân sự về thời hiệu khởi kiện đối với chất lượng hàng hóa, công trình.   

3. Trách nhiệm của cơ quan nhà nước về chất lượng của nhà ở phục vụ tái định cư

Mặc dù Luật Nhà ở 2023 nhấn mạnh trách nhiệm của Chủ đầu tư (để giảm gánh nặng bao cấp và tăng tính thị trường), vai trò của cơ quan nhà nước vẫn mang tính quyết định trong việc kiến tạo môi trường pháp lý và giám sát thực thi, đặc biệt là đối với các dự án mang tính an sinh xã hội như tái định cư.

3.1. Bộ Xây dựng và các Bộ ngành liên quan

Bộ Xây dựng có trách nhiệm ban hành các quy chuẩn kỹ thuật quốc gia (QCVN) áp dụng cho nhà ở, bao gồm cả nhà tái định cư. Việc ban hành các tiêu chuẩn phân hạng nhà chung cư (Hạng 1, 2, 3) tại Nghị định 95/2024/NĐ-CP tạo ra thước đo pháp lý để xác định chất lượng. Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có trách nhiệm phối hợp xác định các khu vực cần đảm bảo an ninh quốc phòng trong quá trình phát triển dự án nhà ở.   

3.2. Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh

UBND cấp tỉnh đóng vai trò "nhạc trưởng" trong công tác tái định cư tại địa phương. Trách nhiệm của họ bao gồm:

• Lập và phê duyệt kế hoạch: Đảm bảo quỹ đất và nguồn vốn để xây dựng nhà ở tái định cư trước khi thực hiện thu hồi đất. Luật Đất đai 2024 yêu cầu khu tái định cư phải hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật và xã hội trước khi giao đất/nhà cho dân. Trách nhiệm này thuộc về UBND cấp tỉnh.   
• Quản lý giá và chất lượng: UBND cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành khung giá bán, giá cho thuê nhà ở tái định cư. Đồng thời, họ phải chỉ đạo Sở Xây dựng kiểm tra chất lượng các dự án trên địa bàn. Nếu UBND tỉnh phê duyệt phương án tái định cư vào các khu nhà xuống cấp, không đảm bảo điều kiện sống, họ phải chịu trách nhiệm hành chính trước Chính phủ và trách nhiệm giải trình trước Hội đồng nhân dân.   
• Giải quyết tranh chấp: Là cơ quan đầu mối tiếp nhận khiếu nại của người dân về chính sách bồi thường và chất lượng nhà ở tái định cư.

3.3. Sở Xây dựng (Cơ quan chuyên môn tại địa phương)

Sở Xây dựng chịu trách nhiệm trực tiếp về mặt kỹ thuật:

• Thẩm định thiết kế: Đảm bảo hồ sơ thiết kế nhà tái định cư tuân thủ đúng quy chuẩn, không bị cắt xén các tiện ích an toàn (thang thoát hiểm, hệ thống PCCC).
• Kiểm tra công tác nghiệm thu (Inspection of Acceptance): Đây là quyền lực và trách nhiệm quan trọng nhất. Theo Nghị định 06/2021/NĐ-CP và các văn bản hướng dẫn, Sở Xây dựng phải tổ chức kiểm tra hiện trường, hồ sơ quản lý chất lượng trước khi ra văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu của chủ đầu tư. Nếu Sở Xây dựng buông lỏng, cấp văn bản chấp thuận cho công trình kém chất lượng, cán bộ và lãnh đạo Sở sẽ chịu trách nhiệm kỷ luật hoặc hình sự về hành vi thiếu trách nhiệm gây hậu quả nghiêm trọng.   
• Hướng dẫn và Kiểm tra định kỳ: Điều 53 Luật Nhà ở 2023 quy định cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh (Sở Xây dựng) có trách nhiệm hướng dẫn và kiểm tra công tác quản lý chất lượng nhà ở phục vụ tái định cư trên địa bàn.

4. Trường hợp nhà ở tái định cư không bảo đảm chất lượng

Thực tế cho thấy, nhiều dự án tái định cư sau khi đưa vào sử dụng đã bộc lộ những khiếm khuyết nghiêm trọng về chất lượng. Hệ thống pháp luật hiện hành quy định các chế tài và quy trình xử lý như sau:

4.1. Xử phạt vi phạm hành chính

Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định chi tiết về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng. Đối với nhà ở tái định cư, các hành vi sau đây sẽ bị xử phạt nặng :   

• Bàn giao công trình khi chưa nghiệm thu: Đây là hành vi vi phạm phổ biến. Chủ đầu tư có thể bị phạt tiền từ vài chục đến hàng trăm triệu đồng và buộc phải dừng bàn giao, thực hiện nghiệm thu đúng quy định.
• Thi công sai thiết kế: Thay đổi vật liệu, bớt xén kết cấu so với thiết kế được duyệt. Ngoài phạt tiền, chủ đầu tư buộc phải tháo dỡ phần sai phạm hoặc gia cố đảm bảo an toàn.
• Không thực hiện bảo hành: Nếu chủ đầu tư chây ỳ không sửa chữa hư hỏng trong thời gian bảo hành, cơ quan nhà nước có thể cưỡng chế và xử phạt.

4.2. Cơ chế yêu cầu khắc phục và bồi thường

Khi phát hiện nhà ở không đảm bảo chất lượng, quy trình xử lý pháp lý diễn ra như sau:

• Thông báo lỗi: Người dân (bên mua/thuê mua) thông báo bằng văn bản cho Chủ đầu tư về các hư hỏng.
• Xác định nguyên nhân: Chủ đầu tư phải cử người xuống kiểm tra. Nếu lỗi thuộc về thi công (nứt, thấm, sụt lún), Chủ đầu tư phải có phương án sửa chữa.
• Thực hiện bảo hành: Chủ đầu tư yêu cầu nhà thầu thi công sửa chữa. Nếu nhà thầu không làm, Chủ đầu tư phải dùng tiền bảo hành (đang giữ của nhà thầu) để thuê đơn vị khác làm.
• Bồi thường thiệt hại: Nếu hư hỏng gây thiệt hại đến tài sản khác của người dân (ví dụ: thấm nước làm hỏng sàn gỗ, chập điện cháy thiết bị), Chủ đầu tư phải bồi thường thiệt hại thực tế theo quy định của Bộ luật Dân sự.   

4.3. Giải quyết tranh chấp tại Tòa án

Nếu các biện pháp thương lượng và hành chính không hiệu quả, người dân có quyền khởi kiện Chủ đầu tư ra Tòa án nhân dân. Trong vụ kiện này, biên bản nghiệm thu, hồ sơ hoàn công và kết quả giám định chất lượng độc lập sẽ là những chứng cứ quan trọng. Luật Nhà ở 2023 với việc quy định rõ trách nhiệm của Chủ đầu tư tại Điều 53 tạo cơ sở pháp lý vững chắc hơn cho người dân trong các vụ kiện này so với trước đây.   

Kết luận

Từ các quy định của pháp luật về nhà ở và xây dựng có thể khẳng định rằng, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư là chủ thể chịu trách nhiệm chính và toàn diện về chất lượng của nhà ở tái định cư. Trách nhiệm này được xác lập xuyên suốt từ khâu khảo sát, thiết kế, lựa chọn vật liệu, tổ chức thi công, nghiệm thu cho đến bảo hành công trình sau khi bàn giao cho người dân sử dụng. Dù trong quá trình thực hiện có sự tham gia của nhiều đơn vị như nhà thầu thiết kế, nhà thầu thi công, đơn vị giám sát hay cơ quan quản lý nhà nước, thì chủ đầu tư vẫn là người chịu trách nhiệm cuối cùng trước pháp luật và trước người được bố trí tái định cư.

Việc phân định rõ trách nhiệm về chất lượng nhà ở tái định cư không chỉ góp phần hạn chế tình trạng đùn đẩy trách nhiệm khi xảy ra hư hỏng, xuống cấp, mà còn nâng cao tính minh bạch và kỷ cương trong hoạt động đầu tư xây dựng. Quan trọng hơn, đây chính là cơ sở để bảo đảm quyền được có nơi ở an toàn, ổn định và bền vững của người dân – những đối tượng đã chấp nhận di dời, nhường đất cho sự phát triển chung của xã hội.

Còn khúc mắc, liên hệ 1900.6162 hoặc gửi email tới: lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ. Xin cảm ơn.