Trong quá trình phát triển kinh tế – xã hội, việc thu hồi đất để thực hiện các dự án là tất yếu, kéo theo yêu cầu cấp bách về bố trí tái định cư cho người dân bị ảnh hưởng. Quỹ đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư không chỉ đơn thuần là nguồn lực đất đai mà còn là nền tảng để bảo đảm ổn định đời sống, an sinh xã hội và trật tự đô thị. Chính vì vậy, pháp luật đặt ra những yêu cầu và nguyên tắc chặt chẽ trong việc xác định, quản lý và sử dụng quỹ đất này, nhằm bảo đảm phù hợp quy hoạch, sử dụng hiệu quả tài nguyên đất đai, đồng thời đáp ứng tốt nhất nhu cầu chỗ ở lâu dài của người dân sau tái định cư.
1. Quỹ đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư phải tuân thủ yêu cầu, nguyên tắc nào?
Quỹ đất tái định cư không chỉ là điều kiện vật chất để hình thành nhà ở mới, mà còn là yếu tố quyết định đến chất lượng sống, khả năng ổn định lâu dài và mức độ đồng thuận xã hội của người dân sau di dời. Nhận thức được tầm quan trọng đó, Luật Nhà ở năm 2023 đã dành Điều 50 để quy định tương đối toàn diện về việc tạo lập và sử dụng quỹ đất cho các dự án nhà ở phục vụ tái định cư, qua đó bảo đảm sự thống nhất, đồng bộ với pháp luật về đất đai và quy hoạch xây dựng. Cụ thể:
- Việc bố trí diện tích đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư phải tuân thủ các yêu cầu quy định tại Điều 32 của Luật này và quy định của pháp luật về đất đai.
Quy định việc bố trí diện tích đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư phải tuân thủ các yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở và quy định của pháp luật về đất đai thể hiện nguyên tắc quản lý thống nhất, chặt chẽ ngay từ khâu lựa chọn quỹ đất. Theo đó, quỹ đất được sử dụng để xây dựng nhà ở tái định cư không chỉ cần đáp ứng nhu cầu bố trí chỗ ở cho người dân bị thu hồi đất, mà còn phải bảo đảm đầy đủ các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, an toàn phòng cháy, chữa cháy, bảo vệ môi trường và các tiêu chuẩn xây dựng cần thiết như đối với các dự án nhà ở khác. Điều này nhằm bảo đảm nhà ở tái định cư có chất lượng, điều kiện sống ổn định, lâu dài, tránh tình trạng hình thành các khu tái định cư kém chất lượng, thiếu tiện ích hoặc nhanh chóng xuống cấp.
Các yêu cầu cần tuân thủ ở điều 32 Luật nhà ở quy định cụ thể như sau:
Điều 32. Quỹ đất để phát triển nhà ở
1. Diện tích đất để phát triển nhà ở phải được xác định trong quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu công nghiệp, quy hoạch xây dựng cơ sở giáo dục đại học, quy hoạch xây dựng khác theo quy định của pháp luật về quy hoạch, pháp luật về quy hoạch đô thị, pháp luật về xây dựng và quy định khác của pháp luật có liên quan.
2. Việc bố trí diện tích đất để phát triển nhà ở phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, nhu cầu diện tích đất để phát triển nhà ở trên địa bàn trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được phê duyệt, tuân thủ quy định của Luật này và pháp luật về đất đai.
3. Việc bố trí diện tích đất để phát triển nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở phục vụ tái định cư phải tuân thủ quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này, quy định tại các mục 2, 3 và 4 Chương này.
4. Việc bố trí diện tích đất để phát triển nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân phải tuân thủ quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này và quy định tại Chương VI của Luật này.
- Quỹ đất để lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư được xác định trong quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 theo nguyên tắc quy định tại Điều 49 của Luật này.
Quy định quỹ đất để lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư phải được xác định trong quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 thể hiện vai trò trung tâm của công tác quy hoạch trong việc bảo đảm tính khả thi và bền vững của hoạt động tái định cư. Theo đó, việc bố trí quỹ đất tái định cư không thể thực hiện một cách phát sinh, manh mún theo từng dự án riêng lẻ, mà phải được đặt trong tổng thể không gian phát triển đô thị hoặc khu vực dân cư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Quy hoạch phân khu có chức năng phân định rõ các khu vực chức năng sử dụng đất, trong khi quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 là căn cứ trực tiếp để xác định vị trí, ranh giới, diện tích, mật độ xây dựng và các chỉ tiêu kỹ thuật cụ thể của khu đất xây dựng nhà ở tái định cư.
Nguyên tắc phát triển nhà ở phục vụ tái định cư được quy định tại điều 49 luật nhà ở như sau:
Điều 49. Nguyên tắc phát triển nhà ở phục vụ tái định cư
1. Việc bố trí nhà ở phục vụ tái định cư đối với trường hợp di dời đến nơi ở mới phải được thực hiện trước khi thu hồi, giải tỏa nhà ở, trừ trường hợp người dân tự nguyện bàn giao nhà ở trước khi được bố trí nhà ở phục vụ tái định cư, bảo đảm công khai, minh bạch, hài hòa lợi ích của Nhà nước, người có nhà ở bị thu hồi, giải tỏa và nhà đầu tư theo quy định của pháp luật; nhà ở phục vụ tái định cư phải bảo đảm có điều kiện bằng hoặc tốt hơn nhà ở bị thu hồi, giải tỏa.
2. Trường hợp giải tỏa nhà ở để xây dựng công trình khác theo quy hoạch đã được phê duyệt tại đô thị loại I, tại phường, quận, thành phố thuộc đô thị loại đặc biệt thì thực hiện bố trí nhà ở phục vụ tái định cư cho người có nhà ở bị giải tỏa theo một trong các hình thức quy định tại các điểm b, c và d khoản 1 Điều 48 của Luật này nếu người dân có nhu cầu tái định cư tại đô thị loại I, tại phường, quận, thành phố thuộc đô thị loại đặc biệt. Trường hợp người dân không có nhu cầu tái định cư tại đô thị loại I, tại phường, quận, thành phố thuộc đô thị loại đặc biệt thì căn cứ điều kiện của địa phương, việc bố trí tái định cư được thực hiện theo một trong các hình thức quy định tại khoản 1 Điều 48 của Luật này.
Trường hợp tái định cư theo hình thức mua, thuê mua nhà ở xã hội thì người được tái định cư được ưu tiên bố trí nhà ở xã hội.
3. Trường hợp giải tỏa nhà ở để xây dựng công trình khác theo quy hoạch đã được phê duyệt tại khu vực không thuộc quy định tại khoản 2 Điều này thì căn cứ điều kiện của địa phương và nhu cầu của người được tái định cư, việc bố trí tái định cư được thực hiện theo một trong các hình thức quy định tại khoản 1 Điều 48 của Luật này.
4. Trường hợp giải tỏa nhà ở để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại hoặc nhà ở xã hội mà người có nhà ở bị giải tỏa có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải bố trí nhà ở thương mại hoặc nhà ở xã hội ngay trong dự án đó để phục vụ tái định cư.
5. Trường hợp phá dỡ nhà chung cư để thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, khu chung cư (sau đây gọi chung là dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư) thì việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thực hiện theo quy định tại Chương V của Luật này.
6. Trường hợp xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án thì phải lập và phê duyệt thành dự án riêng, không thực hiện dự án hỗn hợp với các loại hình nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở xã hội, trừ trường hợp dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; đối với khu vực nông thôn thì dự án đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư phải bao gồm cả việc bố trí quỹ đất để phục vụ sản xuất cho người thuộc trường hợp được tái định cư.
7. Trường hợp thuộc diện được bồi thường bằng quyền sử dụng đất cho người được tái định cư thì thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Việc xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.
Quy định việc xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư được thực hiện theo pháp luật về đất đai nhằm bảo đảm sự thống nhất trong quản lý tài chính đất đai và sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai của Nhà nước. Theo đó, các khoản nghĩa vụ tài chính như tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc các khoản tài chính khác phát sinh từ việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án phải được xác định căn cứ vào loại đất, hình thức sử dụng đất, thời hạn sử dụng và giá đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định theo đúng trình tự, thủ tục pháp luật.
Như vậy, các quy định về quỹ đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư không chỉ là những quy phạm kỹ thuật về quản lý đất đai, mà còn là công cụ pháp lý quan trọng nhằm bảo đảm quyền có chỗ ở ổn định cho người dân, nâng cao hiệu quả sử dụng đất và góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội một cách bền vững.
2. Cơ chế ký kết hợp đồng và xác lập quyền sở hữu khi đặt hàng, mua nhà ở thương mại phục vụ tái định cư
Theo khoản 1 điều 52 Luật nhà ở 2024, Đối với việc đặt hàng, mua nhà ở thương mại phục vụ tái định cư thì đơn vị được giao bố trí tái định cư ký hợp đồng mua bán nhà ở hoặc ký hợp đồng đặt hàng với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bố trí cho người được tái định cư theo quy định sau đây:
- Trường hợp đơn vị được giao bố trí tái định cư ký hợp đồng mua bán nhà ở thương mại với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì người được bố trí tái định cư trực tiếp ký hợp đồng mua bán, thuê mua, thuê nhà ở với đơn vị được giao bố trí tái định cư và nhận bàn giao nhà ở từ đơn vị này
- Trường hợp đơn vị được giao bố trí tái định cư ký hợp đồng đặt hàng mua nhà ở với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì người được bố trí tái định cư trực tiếp ký hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở trên cơ sở các nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng đặt hàng mua nhà ở.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải xác định số lượng nhà ở đặt hàng bảo đảm phù hợp với nhu cầu cần bố trí tái định cư trên địa bàn. Người được bố trí tái định cư có trách nhiệm tiếp nhận nhà ở theo hợp đồng mua nhà ở thương mại;
- Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở có trách nhiệm làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người được bố trí tái định cư mua, thuê mua nhà ở quy định tại điểm a và điểm b khoản này, trừ trường hợp người được bố trí tái định cư mua, thuê mua nhà ở tự nguyện làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận.
Như vậy, quy định này đã thiết lập một cơ chế pháp lý rõ ràng và linh hoạt trong việc đặt hàng, mua nhà ở thương mại để phục vụ tái định cư, qua đó phân định cụ thể trách nhiệm giữa đơn vị được giao bố trí tái định cư, chủ đầu tư dự án và người được tái định cư, đồng thời bảo đảm việc xác lập quyền sở hữu nhà ở cho người dân được thực hiện kịp thời, minh bạch và phù hợp với nhu cầu thực tế tái định cư trên địa bàn.
3. Trình tự, thủ tục đặt hàng mua nhà ở thương mại để phục vụ tái định cư
Theo khoản 2 điều 36 Nghị định 95/2024/NĐ-CP thì trình tự, thủ tục đặt hàng mua nhà ở thương mại làm nhà ở phục vụ tái định cư được thực hiện như sau:
Bước 1. Lựa chọn dự án và lập phương án đặt hàng mua nhà ở
Đơn vị được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao bố trí nhà ở phục vụ tái định cư có trách nhiệm rà soát, xác định danh mục các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại đang triển khai trên địa bàn đủ điều kiện đặt hàng. Trên cơ sở đó, đơn vị này lập phương án đặt hàng mua nhà ở, trong đó thể hiện đầy đủ hồ sơ pháp lý của dự án, vị trí xây dựng, số lượng và diện tích từng loại nhà ở, số lượng nhà ở dự kiến đặt hàng, giá mua dự kiến và tiến độ bàn giao nhà ở. Phương án này được gửi đến cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh để xem xét.
Bước 2. Thẩm định phương án đặt hàng mua nhà ở
Trong thời hạn tối đa 30 ngày kể từ ngày nhận được phương án và hồ sơ pháp lý của dự án, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với cơ quan tài chính và cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp tổ chức thẩm định. Sau khi hoàn tất thẩm định, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định.
Bước 3. Phê duyệt phương án đặt hàng mua nhà ở
Trong thời hạn tối đa 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ trình, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm xem xét và ban hành quyết định phê duyệt phương án đặt hàng mua nhà ở. Đây là căn cứ pháp lý để triển khai các bước tiếp theo trong quá trình đặt hàng mua nhà ở thương mại phục vụ tái định cư.
Bước 4. Ký kết hợp đồng đặt hàng mua nhà ở
Trong thời hạn tối đa 15 ngày kể từ ngày phương án được phê duyệt, đơn vị được giao bố trí tái định cư tiến hành ký kết hợp đồng đặt hàng mua nhà ở với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại theo đúng nội dung phương án đã được phê duyệt.
Bước 5. Thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai
Khi nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại có trách nhiệm thông báo bằng văn bản cho đơn vị đã ký hợp đồng đặt hàng mua nhà ở biết để phối hợp thực hiện việc bố trí tái định cư.
Bước 6. Ký hợp đồng mua bán nhà ở với người được tái định cư
Trên cơ sở thông báo của chủ đầu tư và tiến độ bố trí tái định cư theo phương án bồi thường đã được phê duyệt, đơn vị được giao bố trí nhà ở tái định cư thông báo cho cá nhân thuộc diện được mua nhà ở đến ký hợp đồng mua bán nhà ở trực tiếp với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại. Thời gian ký hợp đồng phải được nêu rõ trong thông báo.
Trường hợp người được tái định cư không đến nhận bàn giao nhà ở đúng thời hạn, thì phải có văn bản nêu rõ lý do gửi đơn vị được giao bố trí tái định cư để được xem xét, giải quyết theo quy định.
Kết luận
Các yêu cầu và nguyên tắc đối với quỹ đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư thể hiện rõ định hướng quản lý thống nhất, bền vững của Nhà nước trong lĩnh vực đất đai và nhà ở. Việc tuân thủ đầy đủ các nguyên tắc này không chỉ giúp sử dụng quỹ đất hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả, mà còn góp phần bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người dân được tái định cư. Qua đó, công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được thực hiện đồng bộ, minh bạch, tạo sự đồng thuận xã hội và góp phần thúc đẩy quá trình phát triển kinh tế – xã hội theo hướng ổn định và lâu dài.
Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900 6162 để được giải đáp.
