Ban quản trị nhà chung cư hoạt động theo mô hình cổ phần có bắt buộc có con dấu không?

1. Ban quản trị nhà chung cư hoạt động theo mô hình gì?

Ban quản trị nhà chung cư (hoặc Ban quản lý chung cư) là một tổ chức hoặc tổ chức con trong một cơ cấu tổ chức lớn hơn, có trách nhiệm quản lý và điều hành các hoạt động liên quan đến quản lý, bảo trì, và vận hành của tòa nhà chung cư. Ban quản trị nhà chung cư thường được tạo ra để quản lý các hoạt động hàng ngày, quản lý tài chính, duy trì và sửa chữa các thiết bị, cơ sở hạ tầng, và khu vực chung của tòa nhà chung cư.

Công việc của ban quản trị nhà chung cư có thể bao gồm:

- Quản lý tài chính: Thu thập các khoản phí quản lý từ cư dân và sử dụng chúng để trả các chi phí như điện, nước, bảo trì, sửa chữa, và các dịch vụ khác.

- Quản lý hoạt động hàng ngày: Điều hành và quản lý các dịch vụ và tiện ích, như thang máy, hệ thống điện, nước, vệ sinh, bảo vệ, và quản lý khu vực chung.

- Bảo trì và sửa chữa: Tổ chức việc bảo trì định kỳ và sửa chữa các phần của tòa nhà, cơ sở hạ tầng, và thiết bị để đảm bảo an toàn và tiện ích cho cư dân.

- Giải quyết tranh chấp: Giúp giải quyết các vấn đề và tranh chấp giữa cư dân hoặc giữa cư dân và ban quản trị.

- Tuân thủ quy định pháp luật: Đảm bảo tuân thủ các quy định pháp luật liên quan đến quản lý chung cư và quyền lợi của cư dân.

- Tổ chức cuộc họp và giao tiếp: Tổ chức cuộc họp thông tin, tương tác với cư dân và thông báo về các thông tin quan trọng liên quan đến tòa nhà.

- Phát triển và duy trì các chính sách: Phát triển các quy định và chính sách nội bộ để quản lý tốt hơn các hoạt động và quyền lợi của cư dân.

Điều kiện và thành phần Ban quản trị nhà chung cư: Điều 103 Luật Nhà ở năm 2014 quy định rằng nhà chung cư có thể quyết định thành lập Ban quản trị nhà chung cư hoặc không thành lập Ban, tùy theo số lượng căn hộ và chủ sở hữu. Cụ thể, có 02 mô hình hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư, phụ thuộc vào chủ sở hữu nhà chung cư như sau:

Mô hình tự quản của Ban quản trị nhà chung cư:

Theo mô hình này, khi nhà chung cư có một chủ sở hữu hoặc ít hơn 20 căn hộ, Ban quản trị nhà chung cư sẽ được tổ chức theo mô hình tự quản. Điều này có nghĩa là Ban quản trị được thành lập và hoạt động dựa trên sự thỏa thuận và quản lý trực tiếp của chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư.

Mô hình Hội đồng quản trị của công ty cổ phần hoặc Ban chủ nhiệm của hợp tác xã:

- Trong trường hợp nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu và từ 20 căn hộ trở lên, Ban quản trị nhà chung cư sẽ được tổ chức và hoạt động theo mô hình khác. Theo mô hình này, Ban quản trị có thể áp dụng mô hình Hội đồng quản trị của một công ty cổ phần hoặc mô hình Ban chủ nhiệm của hợp tác xã.

- Mô hình Hội đồng quản trị của công ty cổ phần: Ban quản trị sẽ có cấu trúc và quản lý tương tự như Hội đồng quản trị của một công ty cổ phần, bao gồm các thành viên đại diện cho các chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư.

- Mô hình Ban chủ nhiệm của hợp tác xã: Ban quản trị sẽ hoạt động giống như Ban chủ nhiệm của một hợp tác xã, với cách thức tổ chức và quản lý tương tự.

Tóm lại, nội dung trên cung cấp một cái nhìn tổng quan về hai mô hình hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư, dựa trên số lượng căn hộ và chủ sở hữu của tòa nhà chung cư.

2. Ban quản trị nhà chung cư hoạt động theo mô hình cổ phần có bắt buộc có con dấu không?

Quy định về mô hình hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư, cụ thể là mô hình tổ chức và chức năng của Ban quản trị dựa trên các điều khoản trong Thông tư 02/2016/TT-BXD và sửa đổi bởi Thông tư 28/2016/TT-BXD, cụ thể:

Mô hình Ban quản trị nhà chung cư theo quy định ban đầu (Thông tư 02/2016/TT-BXD):

Điều 17 của Thông tư quy định rằng đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu và cần thành lập Ban quản trị theo quy định của Luật Nhà ở, Ban quản trị nhà chung cư sẽ được tổ chức là một tổ chức có tư cách pháp nhân, có con dấu và hoạt động theo mô hình quy định tại Điều 18 của Thông tư này. Ban quản trị này sẽ được bầu ra từ hội nghị nhà chung cư hoặc cụm nhà chung cư để thực hiện các quyền và trách nhiệm quy định tại Điều 41.

Sửa đổi mô hình Ban quản trị nhà chung cư theo Thông tư 28/2016/TT-BXD:

Khoản 1 Điều 18 của Thông tư đã được sửa đổi bởi Thông tư 28/2016/TT-BXD. Theo sửa đổi này, Ban quản trị nhà chung cư, cụm nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu sẽ được thành lập và hoạt động theo mô hình Hội đồng quản trị của hợp tác xã hoặc của công ty cổ phần. Quyết định lựa chọn mô hình hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư sẽ được Hội nghị nhà chung cư thực hiện để đảm bảo phù hợp với thực tế từng tòa nhà, cụm nhà chung cư.

Kết luận về việc có con dấu của Ban quản trị nhà chung cư:

Dựa trên các quy định trong các Thông tư nêu trên, khi Ban quản trị nhà chung cư hoạt động theo mô hình công ty cổ phần, thì Ban quản trị cần phải có tư cách pháp nhân và con dấu, theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, điều này không áp dụng cho tất cả trường hợp mà chỉ đúng trong trường hợp Ban quản trị hoạt động theo mô hình công ty cổ phần.

Tóm lại, trên đây là giải thích về sự phụ thuộc của mô hình hoạt động Ban quản trị nhà chung cư vào quy định pháp luật và cách mà mô hình tổ chức của Ban quản trị có thể được lựa chọn để phù hợp với tình hình cụ thể của từng tòa nhà chung cư.

3. Xác định mức thù lao của Ban quản trị nhà chung cư như nào?

Các điều khoản của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD, được điều chỉnh bởi Thông tư 06/2019/TT-BXD, liên quan đến mức thù lao của các thành viên Ban quản trị nhà chung cư được thể hiện qua nội dung phân tích chi tiết sau:

Mức thù lao của các thành viên Ban quản trị nhà chung cư:

Điều 17 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư quy định về mức thù lao của các thành viên Ban quản trị nhà chung cư. Mức thù lao này được đóng góp bởi các chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư theo quyết định của hội nghị nhà chung cư.

Cơ sở xác định mức thù lao phù hợp:

Hội nghị nhà chung cư có quyền tham khảo mức lương tối thiểu vùng, theo quy định của Nhà nước, để xem xét và quyết định về mức thù lao của các thành viên Ban quản trị. Mức thù lao này sẽ phản ánh trách nhiệm và nghĩa vụ cụ thể của từng thành viên Ban quản trị, đồng thời dựa trên điều kiện cụ thể của từng tòa nhà, cụm nhà chung cư và địa phương.

Trách nhiệm đóng góp thù lao:

- Trong trường hợp nhà chung cư có đơn vị quản lý vận hành theo quy định của Luật Nhà ở và Quy chế này, chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư sẽ đóng thù lao qua đơn vị này để chi trả cho các thành viên Ban quản trị. Khoản tiền này không được hạch toán vào hoạt động kinh doanh của đơn vị quản lý vận hành.

- Nếu nhà chung cư không có đơn vị quản lý vận hành theo quy định của Luật Nhà ở và Quy chế này, thì thù lao này do Ban quản trị nhà chung cư thu và chi trả cho từng thành viên.

Sự từ chối nhận thù lao:

Trong trường hợp thành viên Ban quản trị từ chối nhận thù lao, không buộc các thành viên phải nhận mức thù lao đó.

Tóm lại, việc xác định và chi trả mức thù lao cho các thành viên Ban quản trị nhà chung cư dựa trên quy định của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, và cách mức thù lao được xem xét phù hợp với trách nhiệm và nghĩa vụ của các thành viên, cũng như điều kiện cụ thể của từng tòa nhà, cụm nhà chung cư và địa phương.

Xem thêm: Ban quản lý lâm thời chung cư không xuất hóa đơn tài chính là đúng hay sai?

Luật Minh Khuê sẽ giải đáp nhanh chóng các thắc mắc qua tổng đài 1900.6162 hoặc qua địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn ./.