Gỡ vướng chính sách thuế về hoạt động của Ban quản trị chung cư

1. Gỡ vướng chính sách thuế về hoạt động của Ban quản trị chung cư

Đây là nội dung tại Công văn 10429/CT-TTHT ngày 10/3/2020 trả lời vướng mắc chính sách thuế liên quan đến hoạt động của Ban quản trị tòa nhà chung cư.

Trường hợp Ban quản trị chung cư (sau đây gọi tắt là BQT) được thành lập theo đúng quy định pháp luật, có phát sinh các khoản chi liên quan đến hoạt động quản lý nhà chung cư bao gồm dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, các hoạt động thu phí quản lý, thu quảng cáo, thu thuê địa điểm kích sóng di động, cho thuê địa điểm đặt tủ bán nước tự động, trong giữ xe... do Ban quản trị trực tiếp thu tiền, ký hợp đồng và cung cấp dịch vụ, không trái với quy định của pháp luật thì:

- BQT là tổ chức không phải doanh nghiệp nhưng có phát sinh hoạt động cung ứng dịch vụ thì phải kê khai, nộp thuế GTGT, TNDN theo quy định.

- Trường hợp BQT không thực hiện được đầy đủ chế độ sổ sách kế toán thì phải thực hiện kê khai, nộp thuế GTGT theo phương pháp trực tiếp, nộp thuế TNDN theo tỷ lệ % trên doanh thu theo quy định tại khoản 2 Điều 13 Thông tư 219/2013/TT-BTC và khoản 5 Điều 3 Thông tư 78/2014/TT-BTC.

- Trường hợp BQT thường xuyên có hoạt động cung ứng dịch vụ, cần có hóa đơn để giao cho khách hàng thì cơ quan thuế thực hiện bán hóa đơn do Cục thuế đặt in theo quy định tại Điều 12 Thông tư 39/2014/TT-BTC.

Trường hợp BQT cung cấp dịch vụ (không phải hoạt động kinh doanh) mà cấn có hóa đơn để cấp cho khách hàng thì cơ quan thuế thục hiện cấp hóa đơn bán lẻ theo quy định tại Điều 13 Thông tư 39/2014/TT-BTC.

- Đối với các khoản thu hộ, chi hộ theo quy định của pháp luật thì không liên quan đến việc cung ứng dịch vụ của BQT thì BQT không phải kê khai, tính nộp thuế GTGT, không phải lập hóa đơn GTGT theo quy định tại khoản 7 Điều 5 Thông tư 219/2013/TT-BTC.

Như vậy, theo hướng dẫn này có thể hiểu:

- Nếu Ban Quản trị chung cư chỉ thu hộ, chi hộ giúp các hộ dân trong chung cư thì không phải có nghĩa vụ kê khai, tính thuế giá trị gia tăng, lập hóa đơn giá trị gia tăng;

- Nếu Ban Quản trị chung cư có cung cấp các dịch vụ như dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, những hoạt động thu phí quản lý, thu quảng cáo, cho thuê địa điểm kích sóng di động, cho thuê địa điểm để đặt tủ bán nước tự động, trông giữ xe… thì sẽ phải có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng.

2. Quy định về việc kê khai nộp thuế Ban quản trị nhà chung cư

Đối với mô hình ban quản trị thuê đơn vị quản lý vận hành:

Đối với trường hợp này, ban quản trị ký hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư cho đơn vị quản lý theo một mức phí quản lý thỏa thuận và đơn vị quản lý vận hành sẽ phải đáp ứng được các tiêu chí, tiêu chuẩn vận hành nhà chung cư do ban quản trị đưa ra. Ban quản trị sẽ chỉ theo dõi tiền gửi ngân hàng (tiền quỹ bảo trì), lãi tiền gửi ngân hàng (tiền lãi quỹ bảo trì) và chi các hạng mục bảo trì, sửa chữa hệ thống các thiết bị thuộc sở hữu chung của nhà chung cư, bao gồm có thang máy, máy phát điện, máy bơm nước, hệ thống điện nước….Việc lập hóa đơn, thực hiện kê khai nộp thuế đối với hoạt động thu phí quản lý vận hành, cho thuê tiện ích, tiền nước, giữ xe…sẽ thuộc về chính đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư.

Hàng quý, ban quản trị sẽ chỉ có nhiệm vụ kê khai thuế tiền lãi ngân hàng (tiền lãi quỹ bảo trì) (không có thuế giá trị gia tăng) và chi sửa chữa, bảo trì tòa nhà. Cuối năm, nếu như hoạt động thu từ tiền lãi gửi ngân hàng nhiều hơn chi phí chi ra sửa chữa, bảo trì tòa nhà thì phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp 20% trên số tiền chênh lệch giữa tiền lãi và chi phí nếu như ban quản trị đăng ký kê khai thuế theo phương pháp khấu trừ. Hoặc ban quản trị đăng ký khai thuế theo phương pháp trực tiếp trên doanh thu thì lãi tiền gửi ngân hàng, lãi tiền cho vay sẽ không được xem là doanh thu nên không phải nộp thuế giá trị gia tăng, nhưng ban quản trị phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp 5%.

Đối với mô hình quản lý ban quản trị nhà chung cư tự thu, tự chi, thuê từng hạng mục cho đơn vị quản lý vận hành:

Các hoạt động thu tiền phí quản lý, tiền gửi xe, nước sinh hoạt, tiền cho thuê, sử dụng các tiện ích như là hồ bơi, phòng gym,…chính là nguồn thu thuộc ban quản trị thường nhờ ban quản lý thu hộ, sau đó ban quản trị sẽ thuê một đơn vị vận hành tất cả hay từng hạng mục như bảo vệ, vệ sinh, thu gom rác thải,…Tất cả những hoạt động trên đều là hoạt động kinh doanh như một doanh nghiệp thông thường nhằm mục đích để sinh lợi nhưng không vì mục tiêu chia lợi nhuận mà để có nhiều kinh phí thực hiện sửa chữa, cải tạo cho tòa nhà, thêm các tiện ích, nâng cao chất lượng dịch vụ,…

Đối với mô hình tự thu, tự chi này, theo luật quản lý thuế thì Ban quản trị phải có trách nhiệm xuất hóa đơn và kê khai nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp cho những hoạt động thu, chi trên với thuế suất thuế giá trị gia tăng là 10%. Riêng với tiền nước, nếu công ty cấp nước cung cấp nước thông qua đồng hồ tổng vào trực tiếp bồn chứa nước của tòa nhà, sau đó mới dẫn nước về những căn hộ qua đồng hồ nước do chủ đầu tư lắp đặt thì ban quản trị phải xuất hóa đơn giá trị gia tăng với thuế suất là 5%.

3. Ban quản trị có phải đăng ký mã số thuế hay không?

Theo quy định tại Luật nhà ở 2014 thì: “Ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được tổ chức và hoạt động theo mô hình Hội đồng quản trị của công ty cổ phần hoặc mô hình Ban chủ nhiệm của hợp tác xã, có tư cách pháp nhân, có con dấu…” nhưng “khi bầu, bãi miễn thành viên Ban quản trị nhà chung cư, các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư không phải thành lập công ty cổ phần hoặc thành lập hợp tác xã…”. Nên có thể hiểu là một “pháp nhân phi thương mại” dạng tổ chức xã hội (theo Điều 76 Bộ luật Dân sự 2015).

Nếu không thành lập công ty cổ phần hoặc hợp tác xã, thì không phải đăng ký mã số thuế, hơn nữa trong hệ thống pháp luật liên quan cũng không có quy định ban quản trị phải đăng ký mã số thuế, nên không nhất thiết phải đăng ký mã số thuế.

Nếu đăng ký mã số thuế, các tài khoản ngân hàng khác do ban quản trị làm chủ tài khoản (các tài khoản tiền gửi quỹ bảo trì…), cơ quan thuế vẫn quản lý được và theo dõi việc thu nộp thuế. Cùng với đó là phải chấp hành các chế độ kế toán, báo cáo, quyết toán thuế.., theo quy định của pháp luật. Ban quản trị nếu không có nhân sự đảm nhiệm được sẽ phải đi thuê kế toán thuế, phát sinh thêm chi phí… Ban quản trị nếu không chấp hành đúng sẽ bị phạt truy thu thuế.

Có quan điểm cho rằng, ban quản trị phải đăng ký mã số thuế, vì ban quản trị, như phân tích đầu tiên, có thể được coi là tổ chức được thành lập bởi cơ quan có thẩm quyền không có hoạt động sản xuất, kinh doanh nhưng phát sinh nghĩa vụ với ngân sách nhà nước nên phải đăng ký mã số thuế. Điều này hợp lý trong trường hợp ban quản trị tự thu, tự chi, giao khoán từng hạng mục cho đơn vị quản lý vận hành.

Để tham khảo thêm thông tin về vấn đề này, quý khách hàng có thể tìm hiểu tại bài viết: Việc tách, nhập Ban quản trị nhà chung cư được quy định như thế nào ? của Luật Minh Khuê.

Như vậy trên đây là toàn bộ thông tin về Gỡ vướng chính sách thuế về hoạt động của Ban quản trị chung cư mà Công ty Luật Minh Khuê muốn gửi đến quý khách mang tính tham khảo. Nếu quý khách còn vướng mắc về vấn đề trên hoặc mọi vấn đề pháp lý khác, quý khách hãy vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến theo số điện thoại 1900.6162 để được Luật sư tư vấn pháp luật trực tiếp qua tổng đài kịp thời hỗ trợ và giải đáp mọi thắc mắc.

Nếu quý khách cần báo giá dịch vụ pháp lý thì quý khách có thể gửi yêu cầu báo phí dịch vụ đến địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn để nhận được thông tin sớm nhất! Rất mong nhận được sự hợp tác và tin tưởng của quý khách! Luật Minh Khuê xin trân trọng cảm ơn!