1. Nhà ở xã hội là gì?
Theo quy định tại khoản 2 Điều 3 Nghị định 100/2015/NĐ-CP nhà ở xã hội được hiểu là nhà ở được đầu tư xây dựng để đáp ứng nhu cầu cho các hộ gia đình, cá nhân làm việc tại các khu công nghiệp là tên gọi chung bao gồm: khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao, cụm công nghiệp vừa và nhỏ, các cơ sở sản xuất công nghiệp, thủ công nghiệp (kể cả các cơ sở khai thác, chế biến) của tất cả các ngành, nghề thuộc các thành phần kinh tế theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về nhà ở xã hội để phụ vụ nhu cầu của các hộ gia đình, cá nhân làm việc tại khu công nghiệp như đã nói ở trên.
Trong trường hợp nhà ở xã hội cho thuê là nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng để cho thuê.
2. Một số quy định của pháp luật về nhà ở xã hội
- Về đối tượng thuộc diện mua nhà ở xã hội. Theo Điều 49 Luật Nhà ở năm 2014 thì các đối tượng thuộc diện được hưởng chính sách về nhà ở xã hội bao gồm các đối tượng sau:
+ Người có công với cách mạng có thể kể đến như các đối tượng người hoạt động cách mạng trước ngày 01/01/1945 và người hoạt động cách mạng đến ngày khỏi nghĩa tháng Tám năm 1945, liệt sỹ, bà mẹ Việt Nam anh hùng, các anh hùng lực lượng vũ trang, lao động trong thời kỳ khác chiến, thương binh và các đối tượng được hưởng chính sách như thương binh,......
+ Hộ gia đình thuộc diện hộ nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn; đô thị, người có thu nhập thấp; Hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu; Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất, phải giải tỏa, phá vỡ nhà ở theo quy định của pháp luật nhưng chưa được bồi thường, hỗ trợ về nhà ở, đất ở.
+ Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài đô khu công nghiệp là một trong các đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội.
+ Một số đối tượng làm việc trong cơ quan nhà nước, đơn vị sự nghiệp công lập như: Các đối tượng là sỹ quan, hạ sỹ quan nghiệp vụ, hạ sỹ quan chuyên môn kỹ thuật, quan nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân; Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật
+ Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ cũng thuộc diện được mua nhà ở xã hội
+ Học sinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề; học sinh trường dân tộc nội trú công lập được sử dụng nhà ở trong thời gian học tập;
- Về quy định về loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội
Theo quy định tại khoản 1 Điều 7, Nghị định 100/2015/NĐ - CP cụ thể như sau:
+ Đối với trường hợp nhà ở xã hội là nhà chung cư thì căn hộ phải được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích mỗi căn hộ tối thiểu là 25 m2 sàn và diện tích tối đan là 70m2 sàn, bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được điều chỉnh tăng tiêu chuẩn diện tích căn hộ tối đan, nhưng mức tăng diện tích căn hộ không được quá 10% so với diệnt ích căn hộ có diện tích sàn trên 70m2
+ Đối với trường hợp nhà ở xã hội là nhà ở liền kề thấp tầng thì tiêu chuẩn diện tích đât xây dựng của mỗi căn nhà không vượt quá 70 m2, hệ số sử dụng đất không vượt quá 2,0 lần và phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; Đối với trường hợp nhà ở xã hội là nhà ở liền kề thấp tầng thì pháp luật quy định tiêu chuẩn diện tích đất xây dựng của mỗi căn nhà không vượt quá 70 m2, hệ số sử dụng đất vượt quá 2.0 lần và phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Đối với trường hợp dự án nhà ở xã hội liền kề thấp tầng thì pháp luật yêu cầu bắt buộc phải được Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận, Đối với dự án nhà ở xã hội tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1 và loại 2 thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải báo cáo và xin ý kiến Hội đồng nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định chủ trương đầu tư.
- Đối với việc thiết kế nhà ở xã hội riêng lẻ do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng phải bảo đảm chất lượng xây dựng, và phù hợp với các yêu cầu về quy hoạch và điều kiện tối thiểu do Bộ xây dựng ban hành. nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước và phải áp dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình được ban hành theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên chủ đầu tư có thể tiến hành áp dụng mẫu thiết kế khác tuy nhiên phải đề xuất và được cơ quan có thẩm quyền quyết định chủ trường đầu tư chấp thuận thì mới được phép áp dụng. Việc chấp thuận hay không chấp thuận không được thực hiện một cách tùy tiện mà phải được thực hiện dựa trên các tiêu chuẩn nhất định, tính hợp lý và phù hợp của thiết kế đối với dự án, đối với quy hoạch......
3. Bao lâu thì được bán lại nhà ở xã hội?
Theo quy định tại Điều 62 Luật nhà ở 2014 thì bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, thời điểm này được tính từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở. Bên mua, bên thu mua nhà ở xã hội được phép bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau thời hạn 05 năm, kể từ ngày đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế; trường hợp bán cho đối tượng được mua nhà ở xã hội quy định tại điều Luật này thì chỉ được bán với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại thời điểm, địa điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
Việc pháp luật quy định thời hạn tối thiểu được phép bán lại nhà ở xã hội là 05 năm tính từ thời điểm thanh toán hết tiền mua nhà, nhằm đảm bảo chính sách về nhà ở xã hội được thực hiện được một cách đúng đăn và đảm bảo chính sách này không bị bóp méo. Bởi, thực chất nhà ở xã hội là một chính sách rất nhân văn của nhà nước ta. Hiến pháp quy định ai cũng có quyền có nhà ở, tuy nhiên không phải ai cũng đủ điều kiện để sở hữu riêng cho mình một căn nhà. Thật chất giá nhà đất ngày càng tăng trong khi thu nhập của một số đối tượng không thể đáp ứng được việc mua nhà theo giá cả thị trường. Xuất phát từ lý do đó, để đảm bảo quyền và tạo điều kiện thuận lợi cho nhu cầu chính đáng về nhà ở của người lao động có thu nhập thấp, nhà nước ban hành các quy định về nhà ở xã hội với mức bán và hỗ trợ hợp lý, tạo điều kiện cho người lao động thấp có được nhà ở theo nhu cầu chính đáng của mình. Do đó, để không hạn chế quyền của chủ sở hữu nhà ở xã hội và đảm bảo tinh thần của chính sách về nhà ở xã hội, pháp luật quy định sau thời hạn năm năm kể từ ngày thanh toán hết tiền mua nhà, chủ sở hữu nhà ở có quyền bán lại nhà ở xã hội, tuy nhiên đối với đối tượng mua lại nhà thuộc đối tượng được tạo điều kiện mua nhà ở xã hội, thì luật quy định giá bán tối đ bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng thời điêm, tại cùng địa điểm.
Tuy nhiên, không phải lúc nào việc bán nhà ở xã hội cũng chỉ được thực hiện khi đáp ứng được mức thời hạn tối thiểu là 05 năm tính từ thời điểm thanh toán hết tiền mua nhà, trong một số trường hợp trong thời hạn năm năm bên mua có đã thanh toán hết tiền mua nhà ở xã hội mà có nhu cầu bán nhà ở này thì được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán đối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại, cùng thời điểm , cùng địa điểm và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
Như vậy, để đảm bảo chính sách về nhà ở xã hội được thực hiện đúng tinh thần của nó và hạn chế việc trục lợi trên chính sách này, pháp luật quy định việc bán nhà ở xã hội được phép thực hiện sau thời hạn năm năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà, và với việc bán lại nhà ở cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội, giá áp dụng không được áp dụng như bán thị trường mà áp dụng giá bán trong phạm vi tối đa là giá mua nhà ở xã hội cùng loại, tại cùng thời điểm, địa điểm và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Ngoài ra, pháp luật cũng quy định một số trường hợp được phép bán nhà ở xã hội trong thời hạn năm năm kể từ ngày thanh toán hết tiền mua nhà.
Trên đây là một số vấn đề về nhà ở xã hội, và thời điểm được phép bán nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật hiện hành. Để có cái nhìn toàn diện hơn về vấn đề này liên hệ bài viết: Nhà ở xã hội là gì? Điều kiện mua bán nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật.
Mọi vấn đề thắc mắc cần được giải đáp chi tiết liên hệ tổng đài 19006162 hoặc địa chỉ email lienhe@luatminhkhue.vn, chúng tôi rất sẵn lòng hỗ trợ. Trân trọng!
