1. Dựa trên những cơ cơ nào để xác định giá bán nhà ở nhà ở xã hội?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 21 Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, giá bán nhà ở xã hội được xác định theo một số nguyên tắc quan trọng. Theo đó: Giá bán nhà ở xã hội do chủ đầu tư dự án xác định trên cơ sở tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư; không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước quy định tại Điều 58 của Luật Nhà ở vào giá bán nhà ở xã hội. 

Theo quy định tại khoản 1 Điều 21 Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, giá bán nhà ở xã hội được xác định dựa trên các cơ sở quan trọng như sau. Trước hết, giá bán nhà ở xã hội phải tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở. Điều này đảm bảo rằng chủ đầu tư có thể khôi phục vốn đầu tư của mình thông qua việc bán nhà, đồng thời tránh tình trạng thua lỗ trong quá trình thực hiện dự án.

Ngoài ra, nếu chủ đầu tư đã vay vốn để xây dựng nhà ở xã hội, lãi vay cũng được tính vào giá bán nhà. Điều này đảm bảo rằng chủ đầu tư có thể trả nợ và đáp ứng các nghĩa vụ tài chính liên quan đến việc vay vốn. Tuy nhiên, nếu không có lãi vay, nguyên tắc này không áp dụng và giá bán nhà sẽ không bao gồm yếu tố lãi suất.

Một nguyên tắc quan trọng khác là giới hạn lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án trong giá bán nhà ở xã hội. Theo quy định, lợi nhuận này không được vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư. Điều này nhằm đảm bảo rằng chủ đầu tư không tăng giá bán quá cao để kiếm lợi nhuận lớn hơn mức cho phép. Thay vào đó, giới hạn lợi nhuận này giúp giữ cho giá bán nhà ở xã hội ổn định và hợp lý, không gây áp lực tài chính không cần thiết lên người mua.

Như vậy, việc xác định giá bán nhà ở xã hội dựa trên các cơ sở trên đảm bảo tính công bằng và hợp lý cho tất cả các bên liên quan. Chủ đầu tư có thể thu hồi vốn và nhận lợi nhuận từ dự án, còn người mua nhà có thể tiếp cận được những căn nhà chất lượng với giá cả phù hợp với khả năng tài chính của mình. Điều này đồng thời đảm bảo rằng giá bán nhà ở xã hội không tính đến những ưu đãi từ Nhà nước quy định tại Điều 58 của Luật Nhà ở, giúp tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người mua nhà và thúc đẩy việc phát triển nhà ở xã hội.

 

2. Quy định của pháp luật về công thức tính giá bán nhà ở xã hội 

Theo quy định tại Điều 9 của Thông tư 09/2021/TT-BXD, đối với việc tính toán giá bán căn hộ trong dự án nhà ở xã hội, người ta sử dụng một công thức cụ thể. Đây là một quy trình quan trọng để đảm bảo sự minh bạch và công bằng trong việc xác định giá cả và tránh tình trạng lạm phát giá nhà ở xã hội. Công thức tính giá bán căn hộ nhà ở xã hội bao gồm nhiều yếu tố quan trọng. Theo đó:

Chi phí đầu tư xây dựng trong công thức tính giá bán nhà ở xã hội

Trong Thông tư 09/2021/TT-BXD, có quy định về các yếu tố và công thức tính giá bán căn hộ (hoặc căn nhà) trong dự án nhà ở xã hội. Cụ thể, các yếu tố và công thức này bao gồm:

- GiB (đồng/m2): Đây là giá bán cho mỗi mét vuông căn hộ (hoặc căn nhà) đã hoàn thiện xây dựng tại vị trí thứ i trong dự án nhà ở xã hội.

- Tđ (đồng): Đây là tổng vốn đầu tư xây dựng, bao gồm chi phí xây dựng và một số khoản chi phí hợp lý khác. Tđ được phân bổ cho phần diện tích nhà ở xã hội để bán và được xác định phù hợp với thời điểm trình thẩm định.

- Tdv (đồng): Đây là phần lợi nhuận từ việc bán, cho thuê hoặc cho thuê mua phần diện tích nhà ở thương mại trong dự án nhà ở xã hội. Tdv được phân bổ cho phần diện tích nhà ở xã hội để bán.

- L (đồng): Đây là lợi nhuận định mức cho dự án, không vượt quá 10% tổng vốn đầu tư xây dựng được phân bổ cho phần diện tích nhà ở xã hội để bán.

- SB (m2): Đây là tổng diện tích sử dụng của căn hộ (hoặc căn nhà) nhà ở xã hội để bán trong dự án.

- Ki: Đây là hệ số điều chỉnh giá bán đối với phần diện tích tại vị trí thứ i trong dự án. Tuy nhiên, Ki phải đảm bảo nguyên tắc không vượt quá lợi nhuận định mức tính cho dự án.

Các yếu tố và công thức trên đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong việc xác định giá bán căn hộ (hoặc căn nhà) trong dự án nhà ở xã hội. Qua đó, quy định này giúp đảm bảo sự bền vững và khả năng duy trì của dự án, đồng thời bảo vệ quyền lợi của người mua nhà và ổn định giá cả trong thị trường nhà ở xã hội.

 

3. Chi phí đầu tư xây dựng trong công thức tính giá bán nhà ở xã hội

Ngày 30/11/2022, Bộ Xây dựng đã phát hành Công văn số 5438/BXD-QLN năm 2022 nhằm đáp lại văn bản của Công ty Cổ phần Tập đoàn Tư vấn Đầu tư Xây dựng Kiên Giang, trong đó công ty đề nghị được hướng dẫn về một số vấn đề liên quan đến việc xác định đối tượng và giá bán nhà ở xã hội.

Theo Công văn 5438/BXD-QLN năm 2022, chi phí đầu tư xây dựng được xác định như sau:

Theo nội dung của Điều 9 trong Thông tư 09/2021/TT-BXD, việc xác định chi phí đầu tư được thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý chi phí đầu tư xây dựng, bao gồm các yếu tố sau:

- Chi phí chung của dự án được phân bổ cho phần diện tích nhà ở xã hội dùng để bán.

- Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư và hạ tầng kỹ thuật (nếu có).

Trong đó, theo Mục 2 của Công văn 5438/BXD-QLN năm 2022, chi phí chung được xác định là một khoản mục thuộc chi phí xây dựng trong tổng mức đầu tư xây dựng và dự toán xây dựng công trình.

Việc xác định chi phí chung là một yếu tố quan trọng trong quá trình tính toán và định giá nhà ở xã hội. Nó đảm bảo rằng các chi phí phân bổ cho dự án được công bằng và minh bạch, từ đó đảm bảo tính công bằng và hiệu quả của việc xây dựng nhà ở xã hội.

Điều quan trọng cần lưu ý là việc xác định chi phí chung phải tuân thủ theo các quy định và quyết định của pháp luật hiện hành về quản lý chi phí đầu tư xây dựng. Các tổ chức và cá nhân liên quan trong lĩnh vực xây dựng nhà ở xã hội cần nắm vững các quy định này để thực hiện đúng quy trình và đảm bảo tính hợp pháp và minh bạch trong hoạt động của mình.

Bên cạnh đó, căn cứ vào mục 1.1 Phần II Phụ lục III được ban hành kèm theo Thông tư 11/2021/TT-BXD, nội dung chi phí chung được xác định như sau:

Nội dung chi phí chung bao gồm:

- Chi phí quản lý chung của doanh nghiệp: Đây là các chi phí quản lý của doanh nghiệp được phân bổ cho công trình. Các chi phí này bao gồm: lương cho ban điều hành; lương cho người lao động; chi trả trợ cấp mất việc; chi phí phúc lợi; chi phí bảo trì văn phòng và các phương tiện; chi phí tiện ích văn phòng; chi phí thông tin liên lạc và đi lại; chi phí sử dụng tiện ích điện, nước; chi phí nghiên cứu và phát triển; chi phí quảng cáo; chi phí xã hội; chi phí tặng, biếu, từ thiện; chi phí thuê đất, văn phòng và chỗ ở; chi phí khấu hao; khấu hao chi phí nghiên cứu thử nghiệm; khấu hao chi phí phát triển; thuế, lệ phí, phí theo quy định; bảo hiểm tổn thất; chi phí bảo đảm hợp đồng; cùng với một số chi phí phục vụ cho quản lý khác của doanh nghiệp.

- Chi phí điều hành sản xuất tại công trường: Đây là tổng hợp các chi phí liên quan đến hoạt động sản xuất của doanh nghiệp tại công trường. Các chi phí này bao gồm: chi phí phục vụ công nhân, chi phí phục vụ thi công tại công trường, chi phí quản lý lao động; chi phí điện nước tại công trường; chi phí đảm bảo an toàn, vệ sinh lao động; chi phí kiểm định an toàn đối với máy, thiết bị, vật tư có yêu cầu nghiêm ngặt theo quy định của pháp luật về an toàn, vệ sinh lao động; lương và phụ cấp cho cán bộ, nhân viên tại văn phòng hiện trường;...

- Chi phí người sử dụng lao động phải nộp cho người lao động theo quy định: Đây là các khoản chi phí mà doanh nghiệp phải nộp cho người lao động theo quy định của pháp luật. Các khoản chi phí này bao gồm: bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế, kinh phí công đoàn, bảo hiểm thất nghiệp, bảo hiểm tai nạn nghề nghiệp, bảo hiểm khác...

Qua đó, việc xác định và tính toán chi phí chung là một yếu tố quan trọng trong quản lý và định giá dự án xây dựng. Các doanh nghiệp và cá nhân liên quan cần tuân thủ đúng quy định của pháp luật về chi phí chung để đảm bảo tính hợp pháp và minh bạch trong hoạt động của mình.

 

Xem thêm >> Quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của chủ đầu tư, nhà thầu trong quản lý chi phí đầu tư xây dựng?

Trên đây là bài viết của Luật Minh Khuê, hy vọng bài viết đã mang đến thông tin hữu ích cho bạn đọc. Nếu có bất cứ thắc mắc nào liên quan đến bài viết, hay có nhu cầu được tư vấn pháp luật, xin vui lòng liên hệ hotline 1900.6162hoặc email lienhe@luatminhkhue.vn.