1. Có bắt buộc sau 5 năm mới được bán nhà ở xã hội ?

Luật sư cho tôi hỏi tôi muốn bán lại căn hộ ( nhà ở xã hội) của tôi cho anh trai tôi khi chưa sử dụng đủ 5 năm thì có được không ? Tôi nghe mọi người nói là bán trước 5 năm thì sẽ bị bồi thường tiền cho chủ đầu tư có đúng không ạ?
Mong luật sư giải đáp giúp.

>> Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

Theo quy định tại điều 62 Luật nhà ở năm 2014 thì nguyên tắc để được thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội được ghi nhận như sau:

Điều 62. Nguyên tắc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội

1. Việc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội phải đúng quy định của Luật này; trong cùng một thời gian, mỗi đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật này chỉ được thuê hoặc thuê mua hoặc mua một nhà ở xã hội; đối với học sinh tại các trường dân tộc nội trú công lập thì không phải trả tiền thuê nhà ở và các dịch vụ trong quá trình sử dụng.

2. Thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở xã hội tối thiểu là 05 năm; thời hạn thanh toán tiền thuê mua nhà ở xã hội tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua nhà ở.

3. Bên thuê, thuê mua nhà ở xã hội không được bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở trong thời gian thuê, thuê mua; nếu bên thuê, thuê mua không còn nhu cầu thuê, thuê mua nhà ở thì chấm dứt hợp đồng và phải trả lại nhà ở này.

4. Bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở; trường hợp trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

5. Bên mua, bên thuê mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau thời hạn 05 năm, kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế; trường hợp bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội quy định tại Luật này thì chỉ được bán với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư mà thuê mua, mua nhà ở xã hội thì được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế.

6. Mọi trường hợp cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội không đúng quy định của Luật này thì hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở không có giá trị pháp lý và bên thuê, thuê mua, mua phải bàn giao lại nhà ở cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội; trường hợp không bàn giao lại nhà ở thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở tổ chức cưỡng chế để thu hồi lại nhà ở đó.

Việc xử lý tiền thuê, tiền mua nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự; việc xử lý tiền thuê mua nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định tại Điều 135 của Luật này.

Theo quy định trên thì bạn không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở. Trường hợp trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bạn thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà bạn có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Như vậy, điều kiện để bạn bán lại nhà ở xã hội cho anh trai bạn là bạn phải thanh toán hết tiền mua nhà ở xã hội và anh trai bạn thuộc đối tượng được mua nhà ở xã hội.

>> Xem thêm:  Cá nhân mua nhà chung cư có được cấp sổ hộ khẩu tại nơi ở mới không ?

2. Chính sách ưu đãi đối với chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội?

Chủ đầu tư phát triển nhà ở xã hội được hưởng những ưu đãi gì?

>> Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

Theo quy định tại Điều 9 của Nghị định 100/2015/NĐ-CP, pháp luật quy định về ưu đã chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội như sau:

Điều 9. Cơ chế hỗ trợ, ưu đãi chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội

1. Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội không sử dụng nguồn vốn ngân sách được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 58 của Luật Nhà ở, cụ thể như sau:

a) Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất đã được Nhà nước giao, cho thuê, kể cả quỹ đất để xây dựng các công trình kinh doanh thương mại đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội;

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định việc hoàn trả lại hoặc khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư dự án phải nộp cho Nhà nước đối với trường hợp chủ đầu tư đã nộp tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất hoặc đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác mà diện tích đất đó được sử dụng để xây dựng nhà ở xã hội hoặc chủ đầu tư dự án đã nộp tiền sử dụng đất đối với quỹ đất 20%;

b) Được dành 20% tổng diện tích đất để xây dựng nhà ở trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội (bao gồm cả dự án sử dụng quỹ đất 20%) để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh thương mại (kể cả nhà ở thương mại cao tầng hoặc thấp tầng) nhằm bù đắp chi phí đầu tư, góp phần giảm giá bán, giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội và giảm kinh phí dịch vụ quản lý, vận hành nhà ở xã hội sau khi đầu tư;

c) Trường hợp phương án quy hoạch chi tiết của dự án do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt mà không bố trí quỹ đất riêng để xây dựng công trình kinh doanh thương mại trong phạm vi dự án thì chủ đầu tư được phép dành 20% tổng diện tích sàn nhà ở của dự án đó để bán, cho thuê, thuê mua theo giá kinh doanh thương mại;

Phần kinh doanh thương mại quy định tại Khoản này phải được hạch toán chung vào toàn bộ dự án và bảo đảm nguyên tắc lợi nhuận định mức tối đa theo quy định tại Điều 21 của Nghị định này. Ngoài phần diện tích kinh doanh thương mại nêu tại Điểm c Khoản này, chủ đầu tư dự án có trách nhiệm bố trí phần diện tích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt chung của các hộ dân cư trong phạm vi dự án (khu vực sinh hoạt cộng đồng, để xe và các công trình hạ tầng thiết yếu khác). Phần diện tích này được xác định trên cơ sở quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành và phương án quy hoạch - kiến trúc do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

2. Chủ đầu tư dự án được miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 58 của Luật Nhà ở và pháp luật về thuế có liên quan.

Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội chỉ để cho thuê thì được giảm 70% thuế suất thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế đối với nhà ở xã hội hiện hành.

3. Chủ đầu tư dự án được vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc tổ chức tín dụng theo quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều 58 của Luật Nhà ở.

Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội chỉ để cho thuê thì được vay vốn ưu đãi đầu tư với thời hạn tối thiểu là 15 năm và tối đa không quá 20 năm. Trường hợp chủ đầu tư dự án có nhu cầu vay dưới 15 năm thì chủ đầu tư được thỏa thuận với ngân hàng thời hạn cho vay thấp hơn thời hạn cho vay tối thiểu.

4. Chủ đầu tư dự án được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hỗ trợ toàn bộ hoặc một phần kinh phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội theo quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều 58 của Luật Nhà ở.

Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội chỉ để cho thuê thì được hỗ trợ toàn bộ kinh phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật.

5. Chủ đầu tư dự án được miễn thực hiện thủ tục thẩm định thiết kế cơ sở đối với trường hợp dự án áp dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình nhà ở xã hội do cơ quan có thẩm quyền ban hành; được áp dụng hình thức tự thực hiện đối với các công tác tư vấn, thi công xây lắp nếu có đủ năng lực theo quy định của pháp luật về xây dựng.

6. Hộ gia đình, cá nhân tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đáp ứng yêu cầu quy định tại Khoản 2 Điều 58 của Luật Nhà ở thì được hưởng các ưu đãi theo quy định tại Điểm a Khoản 1, Khoản 2, Khoản 3 và Khoản 4 của Điều này.

>> Xem thêm:  Doanh nghiệp nước ngoài có được mua nhà, căn hộ tại Việt Nam không? Tư vấn thủ tục mua nhà ?

3. Pháp luật quy định về việc phát triển nhà ở xã hội như thế nào?

Theo quy định Luật nhà ở 2014, các hình thức phát triển nhà ở xã hội được quy định như thế nào?

Luật sư tư vấn:

Theo quy định tại Điều 53 Luật nhà ở 2014, việc phát triển nhà ở xã hội được quy định:

Điều 53. Các hình thức phát triển nhà ở xã hội

1. Nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng vốn ngân sách nhà nước, công trái quốc gia, trái phiếu, vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn vay ưu đãi của các nhà tài trợ, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước hoặc đầu tư xây dựng theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao trên diện tích đất được xác định để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định để cho thuê, cho thuê mua.

2. Doanh nghiệp, hợp tác xã bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê, cho thuê mua, để bán hoặc mua, thuê nhà ở để cho người lao động trong đơn vị mình thuê nhưng có sự ưu đãi của Nhà nước theo quy định tại khoản 1 Điều 58 và Điều 59 của Luật này.

3. Hộ gia đình, cá nhân bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên diện tích đất ở hợp pháp của mình để cho thuê, cho thuê mua, bán nhưng có sự ưu đãi của Nhà nước theo quy định tại Điều 58 của Luật này.

>> Xem thêm:  Pháp luật hiện hành quy định về đặt cọc mua bán nhà ? Tư vấn mua bán nhà chung cư ?

4. Thời điểm nào được chuyển nhượng nhà ở xã hội?

Xin chào Luật Minh Khuê, tôi có vấn đề thắc mắc như sau, kính mong được luật sư tư vấn giải quyết. Cho em thắc mắc về mua nhà/căn hộ ở xã hội:

1/ Em muốn biết chính xác thời gian được chuyển nhượng tự do căn hộ /nhà ở xã hội sau 5 năm kể từ ngày ký hợp đồng mua bán hay ngày được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. (vì ngày ký hợp đồng mua bán thường các dự án xây dựng thanh toán theo tiến độ, ngày nhận nhà thường 1-2 năm sau khi ký hợp đồng mua bán, thường 1 năm sau mới nhận được sổ hồng)

2/ Cho em hỏi: hiện tại quy định nào của nhà nước là mới nhất cho việc mua, thuê căn hộ/nhà ở xã hội sử dụng nguồn vốn ngoài ngân sách nhà nước (chủ đầu tư tư nhân bỏ vốn đầu tư).

3/ Thông tư số 20/2016, Nghị định 100/2015, Luật nhà ở 2014 có còn áp dụng được hay có những cái khác thay thế?

Em mong sớm nhận được phản hồi của anh/chị Em chân thành cảm ơn.

Thời điểm chuyển nhượng nhà ở xã hội ?

Luật sư tư vấn luật Đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

1. Thời điểm được tự do chuyển nhượng nhà ở xã hội ?

Khoản 4 - Điều 62 - Luật nhà ở năm 2014 quy định như sau:

Bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở; trường hợp trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Khoản 5 - Điều 62 - Luật nhà ở năm 2014 quy định:

Bên mua, bên thuê mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau thời hạn 05 năm, kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế; trường hợp bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội quy định tại Luật này thì chỉ được bán với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư mà thuê mua, mua nhà ở xã hội thì được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế.

Như vậy từ hai quy đinh này nhận thấy một số vấn đề sau:

- Thứ nhất, chỉ được chuyển nhượng lại nhà ở xã hội sau 05 năm;

- Thứ hai, thời điểm sau 05 năm được tính như sau:

Chuyển nhượng theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu là sau 05 năm kể từ thời điểm thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và được cấp Giấy chứng nhận, nộp tiền tiền sử dụng đất và nộp thuế thu nhập cá nhận, đối với trường hợp bán cho đối tượng hưởng chính sách về nhà ở xã hội thì không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Tức là thời điểm được chuyển nhượng là sau 05 kể từ ngày đáp ứng được tất cả các điều kiện này.

Do thông tin bạn cung cấp chưa thực sự đầy đủ về người sẽ nhận chuyển nhượng có thuộc đối tượng được hưởng chính sách ưu tiên về nhà ở xã hội của nhà nước hay không, tuy nhiên điều này chỉ có ý nghĩa về nghĩa vụ tài chính mà người đó và bạn phải thực hiện. Về cơ bản, thời điểm sau 05 năm được tính như trên đã đề cập.

2. Việc mua, thuê nhà ở xã hội sử dụng vốn ngoài ngân sách nhà nước áp dụng quy định nào?

Theo quy định của Luật nhà ở năm 2014, Chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bao gồm nhà nước, doanh nghiệp, hợp tác xã, cá nhân, hộ gia đình bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và các chủ đầu tư này được hưởng các ưu đãi mà nhà nước giành cho. Còn đối với việc thuê, mua, thuê mua nhà ở xã hội vẫn phải áp dụng các quy định tại Chương IV-Luật nhà ở năm 2014: Chính sách về nhà ở xã hội do không có sự phân biệt về nhà ở xã hội do các chủ đầu tư xây dựng.

3. Vấn đề hiệu lực văn bản.

- Luật nhà ở năm 2014: Luật này được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2014. Theo quy định tại khoản 1-Điều 181-Luật nhà ở năm 2014, luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 07 tháng 1 năm 2015. Như vậy, tới thời điểm hiện tại văn bản này vẫn còn hiệu lực và đương nhiên vẫn được sử dụng.

- Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội: Luật này được ban hành trên cơ sở Luật nhà ở năm 2014, Luật xây dựng năm 2014, Luật đất đai năm 2013 và có hiệu lực kể từ ngày 10 tháng 12 năm 2015 theo Khoản 1-Điều 33 Nghị định này. Như vậy, văn bản này còn hiệu lực thi hành và vẫn được sử dụng.

- Thông tư số 20/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng : Hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội:

Theo quy định tại Khoản 3-Điều 33-Nghị định 100/2015/NĐ-CP:

"Nghị định này thay thế Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội".

Thông tư 20/2016/TT-BXD hướng dẫn Nghị định 100/2015/NĐ-CP do vậy khi văn bản này hết hiệu lực sẽ kéo theo các văn bản hướng dẫn hết hiệu lực cùng. Điều đó có nghĩa hiện nay văn bản này không được sử dụng.

>> Xem thêm:  Mua bán căn hộ chung cư có cần công chứng hợp đồng ? Thủ tục vay vốn ngân hàng mua chung cư ?

5. Có nên phát triển nhà ở xã hội và mục đích kích cầu thị trường?

Bộ xây dựng đang chủ trì thực hiện đề án phát triển nhà ở xã hội. Đây là hy vọng mới cho những người có thu nhập thấp, đồng thời là trách nhiệm lớn của nhiều cơ quan, doanh nghiệp.

Thế nào là nhà ở xã hội?

Đối tượng phục vụ của chính sách Nhà ở xã hội là những người thu nhập thấp, tuy có thu nhập ổn định nhưng sau khi trang trải các nhu cầu cuộc sống thì chỉ dành dụm được chút ít, khó tích lũy đủ mua nhà hoặc thuê nhà hợp vệ sinh. Theo Bộ Xây dựng thì khả năng tích lũy tối đa của công chức để chi cho nhà ở chỉ khoảng 11,5% tổng thu nhập, một tỷ lệ quá thấp. Chính vì vậy mà Điều 53 Luật Nhà ở quy định đối tượng được thuê nhà ở xã hội là cán bộ, công chức, viên chức, sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, với điều kiện chưa sở hữu nhà ở hay thuê nhà ở của nhà nước; hoặc có nhà ở của mình nhưng diện tích bình quân dưới 5m2. Trước mắt, đến năm 2015, Bộ Xây dựng đề nghị tập trung ưu tiên các đối tượng hưởng lương từ ngân sách nhà nước, công nhân độc thân tại các khu công nghiệp và sinh viên, học sinh.

Nhà ở xã hội bao gồm: Nhà ở cho thuê do Nhà nước và các thành phần kinh tế đầu tư; Nhà ở cho thuê mua cũng do Nhà nước và các thành phần kinh tế đầu tư; Nhà ở giá thấp (không quá 7 triệu đồng/m2) do các thành phần kinh tế đầu tư để bán trả tiền ngay hoặc trả dần cho các đối tượng ưu tiên và các đối tượng khác do UBND cấp tỉnh quy định.

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai, nhà ở ?

Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số: - 1900.6162

Cơ chế tạo điều kiện cho các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng các loại nhà ở nói trên bao gồm: Miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; Tăng mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất trong dự án lên bằng 1,5 lần so với quy chuẩn nhà nước; Thuế giá trị gia tăng bằng không, miễn thuế thu nhập doanh nghiệp 4 năm (miễn 50% trong 9 năm tiếp theo, miễn 90% trong thời gian còn lại), miễn thuế sử dụng đất 3 năm kể từ khi giao đất; Được chính quyền cho vay vốn ưu đãi hoặc bù lãi suất; Được hưởng tỷ lệ lãi suất định mức bằng 10% tổng mức đầu tư dự án; Một số trợ giúp khác, chẳng hạn được chỉ định thầu.

Cơ chế tạo điều kiện cho vay vốn ưu đãi hoặc bù lãi suất. Mục tiêu 2 năm 2009 – 2010 là đầu tư 11.000 tỉ đồng để xây dựng 4,4 vạn căn hộ (2,2 triệu m2), gồm: 2.500 tỉ đồng để xây dựng khoảng 1 vạn căn hộ cho thuê (0,5 triệu m2); 2.500 tỷ đồng xây dựng lượng căn hộ như trên rồi cho thuê mua; 6.000 tỉ đồng để xây dựng khoảng 2,4 vạn căn hộ giá thấp rồi bán (1,2 triệu m2). Nhu cầu sử dụng đất: khoảng 110 ha. Nếu chương trình nhà ở xã hội này được thực thi thì khoảng 22 vạn người sẽ được cải thiện điều kiện ở.

Nhà ở xã hội và chính sách kích cầu

Trước tình hình kinh tế quốc dân phát triển chậm lại do ảnh hưởng tiêu cực của suy thoái kinh tế toàn cầu, Chính phủ đưa ra nhiều giải pháp ứng phó, trong đó có chính sách kích cầu. Theo Tổng hội Xây dựng Việt Nam, tăng chi phí cho ngành kết cấu hạ tầng và phát triển nhà ở xã hội sẽ góp phần tăng trưởng kinh tế. Sự tăng trưởng của ngành bất động sản sẽ kéo theo sự tăng trưởng của nhiều ngành khác; nhưng khi kinh tế suy giảm thì ngành này sẽ giảm nhiệt, thậm chí "đóng băng" vì các nhu cầu bị ngưng lại. Chỉ nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp là luôn tồn tại, và nếu họ được tạo điều kiện thỏa đáng thì nhu cầu của họ sẽ trở thành nguồn cầu to lớn cho thị trường bất động sản.

Nếu năm 2009 huy động được 5.000 tỉ đồng (khoảng 300 triệu USD) vào xây dựng 1 triệu m2 nhà ở xã hội thì tác động của nó đến nền kinh tế có thể tương đương khoảng 1 tỉ USD. Đối với nền kinh tế có quy mô khoảng 80 tỉ USD thì tác động đó cũng đáng kể. Ngoài ra, do hiệu ứng học (filter effect), sẽ có khoảng 30 vạn m2 nhà ở do chủ dọn đến nơi ở mới để lại. Những người này cũng bỏ thêm tiền sửa nhà và sắm đồ đạc, tạo kích cầu "bổ sung".

Để sang năm có thể xây dựng được chừng ấy m2 nhà thì ngay năm nay phải chuẩn bị đầu tư, nhờ đó thị trường tư vấn trở nên nhộn nhịp hơn. Kích cầu thông qua phát triển nhà ở rất nên khuyến khích, vì phần lớn khoản tiền kích cu vẫn ở lại trong nước do ít phải mua hàng nhập khẩu, khác với xây dựng công nghiệp. Điều này cũng đáng quan tâm, vì nếu không khéo thì hóa ra bỏ tiền giúp kích cầu cho nước khác.

Chính sách nhà ở xã hội phải trải qua chặng đường gian nan đi vào cuộc sống. Thách thức đầu tiên là khuôn khổ thể chế còn rất sơ sài. Nhiều quy định về nhà ở xã hội trong Luật Nhà ở còn cần được điều chỉnh, bổ sung. Chẳng hạn: chưa có loại nhà giá thấp như trong Đề án của Bộ Xây dựng, tiêu chuẩn thiết kế trong điều 47 quá gò bó, cứng nhắc. Thách thức tiếp theo là tư duy thị trường còn mờ nhạt, tư duy bao cấp còn rơi rớt. Chẳng hạn: tại sao không được chuyển nhượng nhà? Trong kinh tế thị trường người ta thường phải di chuyển kiếm sống, số lượng thành viên gia đình biến động, và nhiều lý do khác khiến người ta cần di chuyển chỗ ở nên không thể cấm đoán được; hay như quy trình "xin cho" phiền phức, chắc phải tốn kém chi phí giao dịch.

Vài đề xuất

Chính sách nhà ở nước ta trước thời kỳ đổi mới chứa đựng nhiều ý tưởng tốt, ban đầu có một số tác dụng nhưng càng về sau càng bất cập, dẫn đến không thành công. Các nhà làm chính sách bây giờ nên xem lại những kinh nghiệm thất bại trước đây để phòng tránh. Tôi xin có vài đề xuất:

- Nhà ở có hai thuộc tính: thuộc tính kinh tế (do đó nên gắng cung ứng ra thị trường); thuộc tính xã hội (do đó cần có chính sách tạo điều kiện của Nhà nước).

- Đối tượng của chính sách chỉ cần có điều kiện là ở dưới 5 m2/người và là công dân tốt.

- Tài chính nhà ở là khâu then chốt.

- Chú ý nhiều hơn đến tạo điều kiện cho bên cầu, vì ưu đãi cho bên cung không chắc lợi ích đến được bên cầu. Chú ý tạo điều kiện cho bên cung quản lý rủi ro.

- Nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp có thể giúp giải quyết tốt và nhanh vấn đề tái định cư.

- Không nên quá lo xa về thời hạn thuê mua dài. Khả năng chi trả tiền thuê mua của người thu nhập thấp ở Việt Nam sẽ được nâng cao khá nhanh.

- Hợp tác xã nhà ở nên là đối tượng tạo điều kiện ưu tiên của chính sách.

- Phải xử lý tốt tình trạng cung ít cầu nhiều dễ nảy sinh tham nhũng.

(MKLAW FIRM: Biên tập.)

>> Xem thêm:  UBND xã có quyền xác nhận vào giấy tờ mua bán đất viết tay không ? Tư vấn thủ tục sang tên đất ?

Các câu hỏi thường gặp

Câu hỏi: Thời hạn hợp đồng thuê nhà ở xã hội là bao lâu?

Trả lời:

Căn cứ theo quy định tại Điều 62 Luật nhà ở năm 2014 thì thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở xã hội tối thiểu là 05 năm; thời hạn thanh toán tiền thuê mua nhà ở xã hội tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua nhà ở.

Câu hỏi: Bên thuê nhà ở xã hội có được phép cho thuê lại không?

Trả lời:

Căn cứ theo quy định tại Điều 62 Luật nhà ở 2014, Bên thuê, thuê mua nhà ở xã hội không được bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở trong thời gian thuê, thuê mua; nếu bên thuê, thuê mua không còn nhu cầu thuê, thuê mua nhà ở thì chấm dứt hợp đồng và phải trả lại nhà ở này.

Câu hỏi: Có được bán nhà ở xã hội hay không?

Trả lời:

Căn cứ theo quy định tại Điều 62, Luật nhà ở 2014, Bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở; trường hợp trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.