1. Mua nhà thế chấp ngân hàng được thực hiện như thế nào?
Để thực hiện giao dịch mua nhà thế chấp, các bên cần phải có một biên bản cam kết giữa người bán (bên thế chấp) với người mua và ngân hàng (bên nhận thế chấp). Biên bản cam kết này sẽ đề cập đến những việc thanh toán tiền mua nhà giữa hai bên là bên bán với bên mua và việc thanh toán khoản tiền nợ vay của bên bán với ngân hàng.
Biên bản cam kết này sẽ thể hiện sự ràng buộc giữa quyền, nghĩa vụ của ba bên với nhau về thanh toán tiền, xử lý vi phạm hợp đồng, xử lý tài sản thế chấp, … Do đó, bên mua cần phải đọc kỹ biên bản, các điều khoản thỏa thuận phải cụ thể, rõ ràng, ghi rõ trách nhiệm và nghĩa vụ của các bên, các trường hợp phát sinh khác để đảm bảo được quyền lợi hợp pháp của mình.
Thực tế, mỗi ngân hàng đều có những quy trình xử lý, bán tài sản thế chấp khác nhau. Chính vì thế, người mua có thể liên hệ với ngân hàng mà người bán đang thế chấp nhà đất để hỏi, nắm rõ thủ tục để đưa ra được phương án hợp lý nhất.
Hoạt động mua tài sản thế chấp thông thường được thực hiện khi bên mua nộp tiền trực tiếp vào tài khoản mở tại ngân hàng, đồng thời lập biên bản thỏa thuận ba bên. Cụ thể, thủ tục mua nhà đất thế chấp ngân hàng bao gồm những bước sau:
Bước 1: Bên mua tài sản thế chấp tiến hành nộp tiền vào tài khoản mở tại ngân hàng nhận thế chấp và yêu cầu ngân hàng phong tỏa tài khoản.
Bước 2: Ba bên gồm bên bán (bên thế chấp), ngân hàng (bên nhận thế chấp), bên nhận mua tài sản thế chấp lập Biên bản thỏa thuận ba bên và cùng ký vào văn bản đó. Tại Biên bản thỏa thuận này thì ngân hàng đồng ý cho bên thế chấp bán tài sản và chỉ tiến hành mở phong tỏa tài khoản khi các bên đã hoàn tất thủ tục chuyển nhượng nhà đất.
Bước 3: Bên thế chấp tiến hành xóa đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sau khi đã có Biên bản thỏa thuận ba bên.
Trong trường hợp tiền bán nhà đất thế chấp nhiều hơn khoản nợ mà bên bán tại ngân hàng thì bên mua sẽ phải nộp lại cho ngân hàng một khoản tiền tương đương vớ số tiền (bao gồm gốc và lãi) để thanh toán khoản nợ của bên bán. Khi đó, ngân hàng sẽ xóa thế chấp và trả lại giấy tờ sở hữu nhà cho bên bán. Và bên bán và bên mua sẽ thỏa thuận về việc thanh toán khoản tiền mua nhà còn lại, sau khi trừ đi số tiền đã trả nợ cho ngân hàng.
Đối với trường hợp bên bán muốn thay thế ngồi nhà đang thế chấp bằng một tài sản bảo đảm khác thì người mua sẽ ký hợp đồng đặt cọc. Và khi đó, bên mua sẽ chuyển trước cho bên bán một khoản tiền với mục đích là để đặt cọc, nhằm đảm bảo điều kiện khi giao kết hợp đồng mua bán, bên bán phải thực hiện các thủ tục theo quy định của pháp luật để chuyển nhượng căn nhà cho bên mua.
Việc đặt cọc này phải được lập thành văn bản, ví dụ như hợp đồng đặt cọc mua nhà đang thế chấp ngân hàng và phải được chứng thực tại Ủy ban nhân dân xã hoặc tại các tổ chức hành nghề công chứng. Sau đó, bên bán (bên thế chấp) sẽ tiến hành thỏa thuận với ngân hàng để thay thế tài sản bảo đảm bằng một tài sản bảo đảm khác và giải chấp căn nhà đã thế chấp trước đó để bán cho bên mua. Sau khi nhận được giấy tờ nhà, hai bên sẽ thực hiện thủ tục mua bán nhà đất như bình thường.
2. Lợi ích mua nhà thế chấp ngân hàng ?
Mặc dù mua nhà thế chấp ngân hàng được đánh giá là phương thức giao dịch có nhiều rủi ro, tuy nhiên hình thức chuyển nhượng này cũng mang lại một số lợi ích như sau:
Ngân hàng tham gia với vai trò là bên nhận thế chấp thì sẽ đảm bảo quyền lợi cho bên mua khi tiến hành việc mua nhà thế chấp. Bởi lẽ, căn nhà mà được thế chấp tại ngân hàng đã được ngân hàng kiểm tra, xem xét kỹ lưỡng trước khi nhận thế chấp rằng không nằm trong quy hoạch, hay gặp các vấn đề liên quan đến tranh chấp pháp lý.
Bên cạnh đó, việc xác định giá cả cho việc mua nhà theo hình thức này cũng rẻ hơn khá nhiều so với thị trường.
3. Rủi ro cần lưu ý khi mua nhà thế chấp ngân hàng
Hoạt động mua bán nhà thế chấp ngân hàng luôn ẩn chứa nhiều rủi ro, do đó, bên mua cần phải tìm hiểu thật kỹ lưỡng thông tin của bên bán, xem họ có đáng tin cậy hay không. Ngoài ra, bên mua còn phải xác định được khoản vay và tiền lãi phát sinh của bên bán cho đến lúc mua nhà đất đó, cụ thể là bao nhiêu? Nếu nhận thấy có những dấu hiệu bất thường, đe dọa đến quyền lợi của mình thì bên mua cần phải cân nhắc việc chấm dứt giao dịch mua bán nhà thế chấp, không nên vì tiếc vị trí, địa hình của căn nhà mà sau này phải chịu những tranh chấp phát sinh.
Về bản chất thì nhà đang thế chấp ngân hàng đồng nghĩa với việc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đang được phía bên ngân hàng giữ. Vậy nên, bên mua sẽ không thể xác thực được rõ ràng các thông tin có liên quan đến thửa đất và căn nhà muốn giao dịch mua bán.
Không những thế, cũng có những trường hợp không may xảy ra khi tiến hành giao dịch đối với nhà thế chấp. Có thể kể đến như việc phát sinh tranh chấp giữa các đồng sở hữu, dẫn tới việc mua bán gặp nhiều khó khăn, tệ nhất là khi đã tiến hành giao dịch xong nhưng không thể bán lại vì căn nhà đang có tranh chấp.
Ngoài ra, căn cứ vào các Điều 320, Điều 321 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì bên thế chấp tài sản không được tự ý thực hiện các hoạt động như bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp là ngân hàng đồng ý cho thực hiện các hoạt động này. Do vậy, việc tự ý thực hiện thủ tục sang tên chuyển nhượng cũng mất nhiều thời gian và bên bán chỉ được nhận đặt cọc nhà khi có sự đồng ý bằng văn bản của phía bên ngân hàng.
4. Một số vấn đề cần lưu ý để hạn chế rủi ro khi mua nhà thế chấp ngân hàng
Nếu đã biết được những rủi ro có thể xảy ra nhưng quý khách vẫn muốn mua nhà thế chấp ngân hàng thì cần lưu ý một số vấn đề sau đây:
Thứ nhất, phải tìm hiểu thông tin bên bán thật kỹ lưỡng
Để có được sự tin tưởng với bên bán thì bên mua cần phải tìm hiểu rõ ràng, kỹ lưỡng lai lịch và thông tin bên bán. Điều này giúp quý khách tránh được những trường hợp xấu như nhà bị tranh chấp, lừa đảo, … Trong trường hợp mua nhà thế chấp, bên mua cần phải nắm rõ các thông tin về bên ngân hàng, bao gồm các thông tin về phần lãi suất, pháp lý và năng lực, uy tín của ngân hàng.
Ngoài ra, bên mua cũng cần trang bị được kiến thức pháp lý về việc mua nhà có thế chấp. Nên nhớ rằng, việc mua nhà thế chấp tại ngân hàng được coi là hợp pháp khi và chỉ khi có sự đồng ý của ngân hàng. Vậy nên, đừng vì muốn sở hữu căn nhà có vị trí đắc địa, giá rẻ mà vội vàng giao dịch nhanh. Thay vào đó, hãy trực tiếp đi hỏi người dân xung quanh để có được những thông tin chính xác.
Thứ hai, bên mua phải cẩn thận kiểm tra hồ sơ căn nhà
Điều kiện tiên quyết khi tiến hành giao dịch mua bán là giấy tờ pháp lý của tài sản. Mỗi loại giấy tờ đều mang một nội dung và ý nghĩa khác nhau. Do đó, bất kể là văn bản, tài liệu nào thì quý khách cũng không nên bỏ khi chưa đọc kỹ.
Xét về quyền lợi thì bên mua có quyền yêu cầu bên bán cung cấp đầy đủ các giấy tờ liên quan đến tài sản, bao gồm giấy tờ chứng minh ngân hàng chấp thuận bán nhà thế chấp, các giấy tờ liên quan đến căn nhà, …
Theo đó, quý khách có thể kiểm tra pháp lý của các giấy tờ dựa trên các cơ sở như sau:
- Người đang đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu căn nhà ở là ai? Giấy chứng nhận quyền sở hữu được xác lập là đứng tên một người hay của nhiều người? Nếu là nhiều người thì khi mua bán phải có sự đồng ý của những người đồng sở hữu và sau này dễ xảy ra tranh chấp.
- Tiến hành “kiểm tra chéo” thông qua các cơ quan chức năng bằng cách yêu cầu bên bán cung cấp bản photo Giấy chứng nhận và trực tiếp tới cơ quan cấp Giấy chứng nhận để xác nhận thông tin trên bản sao có chính xác hay không.
Ngoài ra, trong quá trình giao dịch mua nhà thế chấp cần có biên bản cam kết giữa 03 bên ngân hàng - người mua - người bán. Các điều khoản nêu rõ việc thanh toán tiền vay giữa bên bán với ngân hàng, việc thanh toán tiền mua nhà giữa người mua và người bán.
Qúy khách có thể tham khảo thêm về bài viết của Luật Minh Khuê như sau: Thế chấp quyền sử dụng đất là gì? Quy định về thế chấp nhà đất
Mọi vướng mắc chưa rõ hoặc có nhu cầu hỗ trợ vấn đề pháp lý khác, quý khách vui lòng liên hệ với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại 24/7, gọi ngay tới số: 1900.6162 hoặc gửi email trực tiếp tại: lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ và giải đáp thắc mắc nhanh chóng. Ngoài ra, khách hành cũng có thể liên hệ trực tiếp với các luật sư của Luật Minh Khuê để được giải đáp các vấn đề liên quan đến: Luật sư Bùi Thị Nhung qua số điện thoại: 0931626162. Cảm ơn quý khách hàng đã quan tâm theo dõi bài viết của Luật Minh Khuê.
