1. Mua bán nhà đất được hiểu như thế nào?
Thuật ngữ "mua bán nhà đất" được sử dụng thông thường và ngắn gọn để chỉ quá trình này. Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật, cụm từ chính xác là "chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất". Trong trường hợp này, tài sản gắn liền với đất là nhà ở.
Một cách hiểu đơn giản, mua bán nhà đất đề cập đến việc một bên chuyển nhượng quyền sử dụng nhà và đất của mình cho bên mua theo đúng quy định của pháp luật.
2. Giấy tờ nào cần kiểm tra trước khi mua nhà đất?
(1) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và chuyển quyền sở hữu nhà ở, một trong những giấy tờ quan trọng là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trong trường hợp đặc biệt mà chủ đầu tư chưa nhận được giấy chứng nhận này, để đảm bảo an toàn, người mua có quyền yêu cầu kiểm tra các tài liệu chứng minh rằng chủ đầu tư có quyền sử dụng đất hợp pháp để thực hiện dự án này hay không và có đảm bảo được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong tương lai. Các loại giấy tờ có thể bao gồm:
- Quyết định cho phép sử dụng đất để xây dựng dự án.
- Quyết định giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc quyết định cho thuê đất.
- Biên bản bàn giao đất thực địa.
Đáng lưu ý, các loại giấy chứng nhận được cấp trước ngày 10/12/2009 theo quy định của pháp luật về đất đai, nhà ở hoặc xây dựng như Sổ đỏ, Sổ trắng vẫn có giá trị pháp lý khi thực hiện giao dịch.
(2) Giấy phép xây dựng đối với công trình, nhà ở
Theo quy định của Luật Xây dựng năm 2014, sau khi được phê duyệt quy hoạch tỷ lệ 1:500, các chủ đầu tư dự án phải tiến hành thủ tục xin cấp Giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020 đã có sửa đổi và bổ sung một số điều, trong đó có Khoản 2 Điều 89 quy định một số trường hợp Dự án không cần xin Giấy phép xây dựng.
(3) Giấy uỷ quyền hoặc Hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản
Đối với trường hợp mua bán bất động sản thông qua trung gian, môi giới hoặc Sàn giao dịch, cần thực hiện kiểm tra các loại tài liệu của bên trung gian như Giấy uỷ quyền hoặc Hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản, tuân theo quy định của pháp luật. Điều này nhằm mục đích phòng tránh việc bị lừa đảo bởi các đối tượng "cò đất", hoạt động bất hợp pháp và giảm thiểu nguy cơ mua phải các dự án không có thực.
(4) Quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1:500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng dự án
Bản đồ quy hoạch tỷ lệ 1:500 là một loại giấy tờ bắt buộc khi tiến hành xây dựng, vì nó mô tả chi tiết công trình xây dựng, cấu trúc và hình dạng của khu đất. Thông qua bản đồ này, ta có thể theo dõi tiến độ và tình hình xây dựng dự án, xem liệu nó có tuân thủ cam kết trong hợp đồng hay không.
Để đảm bảo chắc chắn, người mua có thể yêu cầu bên bán cung cấp các thông tin sau đây:
- Hồ sơ dự án.
- Bản vẽ thiết kế thi công đã được phê duyệt bởi cơ quan có thẩm quyền.
- Giấy phép xây dựng (tuỳ thuộc vào đối tượng).
- Giấy tờ về việc nghiệm thu và hoàn thiện xây dựng cơ sở hạ tầng, kỹ thuật (tương ứng với tiến độ dự án).
Ngoài ra, bản đồ quy hoạch tỷ lệ 1:500 còn chứa các thông tin về bản vẽ mặt bằng, giải pháp kiến trúc của công trình, cũng như giải pháp về hạ tầng, kỹ thuật, tất cả đều được vẽ theo tỷ lệ 1:500. Điều này giúp nhà đầu tư kiểm tra các lô đất, mạng lưới giao thông, khu vực cây xanh, tiện ích và các yếu tố khác.
(5) Một số loại giấy tờ khác
Bên cạnh các giấy tờ chủ yếu đã được đề cập, người mua cần kiểm tra một số loại giấy tờ liên quan khác, tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể. Các giấy tờ này bao gồm:
- Giấy tờ về nghiệm thu của cơ sở hạ tầng đã hoàn thành, phù hợp với tiến độ dự án.
- Biên bản nghiệm thu cho phần móng đã hoàn thành, đặc biệt trong trường hợp của chung cư hoặc toà nhà hỗn hợp dành cho mục đích sử dụng trong tương lai.
- Các giấy tờ chứng minh rằng chủ đầu tư hoặc bên bán đã thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính với nhà nước. Ví dụ: Tờ khai lệ phí trước bạ hoặc Thông báo lệ phí trước bạ.
- Giấy chứng nhận về thiết kế phòng cháy, chữa cháy.
- Hợp đồng chuyển nhượng, tặng, thừa kế (nếu có).
- Thoả thuận về phân chia tài sản chung hoặc tài sản riêng.
- Quyết định từ Toà án hoặc cơ quan thi hành án (nếu có).
- Giấy xác nhận từ Ngân hàng trong trường hợp tài sản đang được thế chấp.
Đối với mỗi trường hợp, có thể có các giấy tờ khác ngoài những loại đã nêu, tùy thuộc vào yêu cầu và tình huống cụ thể của giao dịch bất động sản.
3. Trình tự, thủ tục mua nhà đất theo quy định mới nhất
Bước 1: Đặt cọc
Quá trình đặt cọc có thể được thực hiện tại văn phòng công chứng hoặc giữa hai bên với sự hiện diện của người làm chứng. Hợp đồng đặt cọc sẽ bao gồm các thông tin sau:
- Thông tin pháp lý của người bán: Bao gồm CMND/CCCD, hộ khẩu, tình trạng hôn nhân, v.v.
- Thông tin pháp lý của người mua: Bao gồm CMND/CCCD, hộ khẩu, tình trạng hôn nhân, v.v.
- Mô tả chi tiết về bất động sản đang giao dịch: Bao gồm diện tích đất, diện tích xây dựng, tình trạng hiện tại, số sổ đỏ, địa chỉ trên sổ đỏ, v.v.
- Tổng số tiền mà hai bên đã thỏa thuận trong giao dịch, số tiền đặt cọc mua bán nhà đất có sổ đỏ, các đợt thanh toán tiếp theo và hình thức thanh toán. Đồng thời, chỉ định thời điểm ký hợp đồng mua bán (chuyển nhượng) tại phòng công chứng.
Bước 2: Công chứng hợp đồng mua bán nhà đất
Sau khi hoàn tất việc đặt cọc, hai bên sẽ thỏa thuận và tiến hành công chứng hợp đồng mua bán. Một trong hai bên nên liên hệ trước với văn phòng công chứng để chuẩn bị khung hợp đồng và sắp xếp các thông tin và giấy tờ cần thiết để quá trình công chứng diễn ra một cách thuận lợi và nhanh chóng.
Các giấy tờ mà bên bán cần chuẩn bị bao gồm:
- Bản gốc CMND/CCCD và bản sao công chứng (của cả vợ và chồng hoặc những người đồng sở hữu khác).
- Bản gốc hộ khẩu thường trú và bản sao công chứng (của cả vợ và chồng hoặc những người đồng sở hữu khác).
- Bản gốc giấy đăng ký kết hôn và bản sao công chứng (nếu bên sở hữu là vợ chồng).
- Bản gốc sổ đỏ của nhà đất đang giao dịch.
Các giấy tờ mà bên mua cần chuẩn bị bao gồm:
- Bản gốc CMND và bản sao công chứng.
- Bản gốc hộ khẩu thường trú và bản sao công chứng.
- Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân.
- Phiếu yêu cầu công chứng.
Quá trình ký kết và công chứng hợp đồng thường được tiến hành gần như đồng thời với việc bên mua thanh toán số tiền còn lại cho bên bán. Lúc này, bên bán sẽ chuyển giao toàn bộ giấy tờ pháp lý liên quan đến nhà đất cho bên mua.
Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ tài chính và chuyển nhượng sổ đỏ
Cách thức nộp thuế được thỏa thuận trước đó, có thể do bên nào chịu trách nhiệm hoặc được chia sẻ giữa hai bên. Đối với người mua, thuế trước bạ phải được nộp, và đối với người bán, thuế thu nhập cá nhân phải được chịu. Thuế trước bạ chiếm 0,5% giá trị tài sản, và thuế thu nhập cá nhân chiếm 2% giá trị tài sản, cùng với các khoản lệ phí địa chính và lệ phí thẩm định hồ sơ.
Sau khi hoàn tất thủ tục, người mua sẽ mang toàn bộ hồ sơ đến phòng địa chính nơi quản lý bất động sản để nộp thuế và tiến hành các thủ tục chuyển nhượng sổ đỏ sang tên chủ sở hữu mới.
Để tìm hiểu thêm thông tin liên quan, mời quý bạn đọc cùng tham khảo bài viết: Mẫu hợp đồng mua bán nhà đất mới nhất năm 2023
Trên đây là toàn bộ nội dung bài viết của Luật Minh Khuê liên quan đến vấn đề: Giấy tờ nào cần kiểm tra trước khi mua nhà đất? Mọi thắc mắc chưa rõ hay có nhu cầu hỗ trợ vấn đề pháp lý khác, quý khách hàng vui lòng liên hệ với bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua số hotline: 1900.6162 hoặc gửi yêu cầu tư vấn qua email: lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ và giải đáp kịp thời. Xin trân trọng cảm ơn quý khách hàng đã quan tâm theo dõi bài viết của Luật Minh Khuê.
