Mục lục bài viết
Tình huống 1:
Ông H đang sử dụng một “lô đất chợ” từ năm 1992. Khu chợ này được thành lập trước năm 1986, người dân buôn bán ở đó được cấp một cái sạp (chỗ để buôn bán rộng cỡ 3,5m, dài hơn 5m), xây dựng như gian nhà. Tuy nhiên, không ai trong số các hộ dân này có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau đó, người dân dần dần định cư luôn ở đây, hàng năm vẫn đóng thuế nhà đất đầy đủ. Năm 2013, một khu chợ mới được xây dựng ở khu đất khác, nhưng khu chợ cũ vẫn còn nhiều hộ sinh sống. Ủy ban nhân dân cấp xã dự tính tiến hành quy hoạch khu đất chợ cũ, buộc những người đang sống ở đó di dời nhưng họ nhất quyết không di chuyển.
Đến tháng 6/2016, Ủy ban nhân dân cấp xã cử cán bộ xuống đo đạc nhưng diện tích đất của mỗi hộ gia đình không đủ hạn mức để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Có nguồn tin cho rằng, nếu các hộ gộp đất lại cho đủ lô thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhưng sau đó, không có bất kỳ một thông báo chính thức hay phương án giải quyết rõ ràng nào của Ủy ban nhân dân cấp xã. Gần đây, ông H nghe được thông tin chính quyền chỉ bồi thường cho hộ gia đình thuộc diện nghèo khó, còn những hộ khác thì không được đền bù gì hết. Vì gia đình ông H không thuộc diện hộ nghèo nên khi nghe thông tin trên ông rất lo lắng. Trong trường hợp này, nếu Nhà nước thu hồi đất thì ông H có được bồi thường hay không?
Trả lời:
Căn cứ khoản 3 Điều 74 Luật Đất đai năm 2013 thì về nguyên tắc, việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật. Do đó, nếu như chính quyền địa phương có bồi thường đối với đất thu hồi thì không được phân biệt hộ nghèo hay không phải hộ nghèo để bảo đảm nguyên tắc công bằng. Hơn nữa, trong các điều kiện để bồi thường về đất tại Điều 75 Luật Đất đai năm 2013 cũng không có điều kiện hộ nghèo.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai năm 2013 thì:
“Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này...”.
Ông H có được bồi thường hay không tùy thuộc vào việc ông có đủ điều kiện để được cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất không. Vấn đề này được hướng dẫn cụ thể tại Điều 20 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không vi phạm pháp luật đất đai. Ông H thuộc trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15/10/1993; tuy sử dụng đất không phù hợp với quy hoạch nhưng đã sử dụng đất từ trước  thời điểm phê duyệt quy hoạch nên có thể được công nhận quyền sử dụng đất với điều kiện phải được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp sử dụng đất.

2.2 Khi nào thì khiếu nại?

Tóm lại, để bảo vệ quyền lợi cho gia đình, ông H cần tìm hiểu thêm thông tin chính xác, dựa  trên các văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp có căn cứ cho rằng chính quyền địa phương thực hiện không đúng quy định pháp luật, gây ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của mình thì ông H có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai.
Tình huống 2:
Năm 2012, bà K được cơ quan chức năng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với diện tích 350m2. Năm 2017, trong quá trình tiến hành xây dựng căn nhà, khi đo đạc thì bà K phát hiện diện tích đất trên thực tế chỉ là 340m2, nhỏ hơn 10m2 so với diện tích trong “sổ đỏ”. Bà K quyết định lấn 10m2 của hộ gia đình bên cạnh để cho đủ diện tích 350m2. Hành vi lấn, chiếm của bà K đã dẫn đến tranh chấp giữa hai bên. Khi hai bên được mời đến làm việc tại trụ sở cơ quan chức năng, bà K giải thích rằng: Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà với diện tích 350m2, nên bà xây dựng đủ diện tích 350m2 là không sai; nếu sai thì là do lỗi của cơ quan nhà nước chứ không phải lỗi của bà. Hàng xóm của bà K không đồng tình nên đã đưa ra được các giấy tờ hợp lệ chứng minh mảnh đất họ đang sử dụng là đúng pháp luật.
Câu hỏi được đặt ra là, việc chênh lệch giữa diện tích đất ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và diện tích đất thực tế sẽ được giải quyết như thế nào? Trong tình huống này, hành vi lấn, chiếm của bà K đúng hay sai?
Trả lời:

2.3Quyền và nghĩa vụ pháp lý của người sử dụng đất

Quyền chung của người sử dụng đất: Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.

Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất: Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan. Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất. Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan. Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất. Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng.

2.4 Chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ

Khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai năm  2013  quy  định:

“Điều 98. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.”.
Căn cứ vào quy định trên, chênh lệch giữa số liệu diện tích đất ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và diện tích đất trên thực tế thì người sử dụng đất phải thực hiện đo đạc lại và được cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu ranh giới thửa đất không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề. Trong trường hợp này, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi đổi có diện tích được xác định theo số liệu đo đạc thực tế là 340m2. Việc lấn, chiếm đất của bà K sang đất hợp pháp của hàng xóm là vi phạm pháp luật.
Trên thực tế, do các gia đình tự đo đạc hoặc cơ quan đo đạc không làm đúng, chính xác quy trình, nên chênh lệch số liệu giữa giấy tờ và thực tế có thể xảy ra. Khi đó, diện tích đất đó cần được đo đạc lại và cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật. Việc chỉ căn cứ vào giấy tờ để lấn, chiếm đất người khác là hành vi vi phạm pháp luật và có thể bị xử phạt vi phạm hành chính, buộc áp dụng các biện pháp khắc phục.
Trân trọng!
Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty Luật Minh Khuê