Mục lục bài viết

1. Buộc tháo dỡ là gì?
2. Công trình xây dựng trái phép là gì?
3. Các trường hợp cụ thể buộc tháo dỡ công trình xây dựng
4. Thẩm quyền buộc tháo dỡ công trình xây dựng trái phép
5. Quy trình buộc tháo dỡ công trình xây dựng trái phép

1. Buộc tháo dỡ là gì?

Buộc tháo dỡ công trình xây dựng trái phép là biện pháp cưỡng chế hành chính nhằm khắc phục hậu quả được áp dụng kèm theo hình thức xử phạt hành chính khi xử phạt cá nhân, tổ chức vi phạm hành chính.

Cá nhân, tổ chức vi phạm phải tháo đỡ công trình xây dựng trái phép; nếu cá nhân, tổ chức vi phạm không tự nguyện thực hiện thì bị áp dụng các biện pháp cưỡng chế thi hành. Mọi chỉ phí cho việc áp dụng các biện pháp cưỡng chế do cá nhân, tổ chức vi phạm chịu.

Biện pháp này thường được áp dụng đối với chủ đầu tư hoặc chủ công trình, cá nhân, tổ chức có hành vi xây dựng công trình trên đất lấn chiếm; xây dựng công trình sai diện tích xây dựng theo thiết kế được duyệt, đã được quy định trong giấy phép xây dựng, xây dựng công trình sai về chỉ giới xây dựng, chiều cao tầng, số tầng, kiến trúc mặt nhà đường phố so với giấy phép xây dựng; xây dựng công trình vi phạm chỉ giới đường đỏ, hành lang an toàn giao thông, mạng lưới điện, hệ thống cấp nước, thoát nước, hệ thống cung cấp năng lượng, đê điều, khu vực bảo vệ các công trình quốc phòng, an ninh, khu di tích lịch sử, văn hóa đã được xếp hạng.

2. Công trình xây dựng trái phép là gì?

Căn cứ Điều 30 Luật Xử lý vi phạm hành chính 2012, có thể hiểu: Công trình xây dựng trái phép là công trình xây dựng không có giấy phép xây dựng hoặc xây dựng không đúng với giấy phép xây dựng.

3. Các trường hợp cụ thể buộc tháo dỡ công trình xây dựng

Căn cứ Điểm d, Khoản 11, Điều 15 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP; buộc tháo dỡ công trình trái phép trong các trường hợp cụ thể sau:

Tổ chức thi công xây dựng công trình SAI nội dung giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp phép sửa chữa, cải tạo;
Tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp phép xây dựng mới;
Tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng;
Xây dựng công trình không đúng thiết kế xây dựng được thẩm định, phê duyệt trong trường hợp được MIỄN giấy phép xây dựng;
Xây dựng công trình lấn chiếm hành lang bảo vệ công trình quốc phòng, an ninh, giao thông, thủy lợi, đê điều, năng lượng, khu di tích lịch sử – văn hóa và khu vực bảo vệ công trình khác; xây dựng công trình ở khu vực đã được cảnh báo về nguy cơ lở đất, lũ quét, lũ ống (trừ trường hợp xây dựng công trình để khắc phục những hiện tượng này);
Xây dựng cơi nới, lấn chiếm diện tích, lấn chiếm không gian đang được quản lý, sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác hoặc của khu vực công cộng, khu vực sử dụng chung.

Đối với ba hành vi vi phạm đầu tiên (trừ trường hợp xây dựng công trình không phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt, vi phạm chỉ giới xây dựng hoặc sai cốt xây dựng):

Công trình xây dựng chỉ bị buộc tháo dỡ khi hành vi vi phạm đó đã KẾT THÚC.
Nếu công xây dựng đang thi công thì trong thời hạn 60 ngày kể từ ngày lập biên bản vi phạm hành chính; tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm phải làm thủ tục đề nghị cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh hoặc cấp giấy phép xây dựng.
Hết thời hạn trên; tổ chức, cá nhân vi phạm không xuất trình với người có thẩm quyền xử phạt giấy phép xây dựng hoặc giấy phép xây dựng được điều chỉnh thì bị buộc tháo dỡ công trình xây dựng vi phạm.

4. Thẩm quyền buộc tháo dỡ công trình xây dựng trái phép

Căn cứ Khoản 4, Điều 70 Nghị định 139/2017/NĐ-CP, thẩm quyền buộc tháo dỡ công trình xây dựng trái phép thuộc về:

Trưởng đoàn thanh tra chuyên ngành của Thanh tra Sở Xây dựng và Thanh tra Bộ Xây dựng;
Chánh thanh tra Sở Xây dựng, Chánh thanh tra Bộ Xây dựng;
Chủ tịch Ủy ban Nhân dân cấp huyện và cấp tỉnh.

5. Quy trình buộc tháo dỡ công trình xây dựng trái phép

Căn cứ quy định của Luật Xử lý vi phạm hành chính 2012, Nghị định số 139/2017/NĐ-CP và Nghị định số 166/2013/NĐ-CP; quy trình buộc tháo dỡ công trình xây dựng trái phép:

Khi phát hiện hành vi vi phạm, người có thẩm quyền lập biên bản vi phạm hành chính lập 02 bản trong đó 01 bản giao cho cá nhân, tổ chức vi phạm. Trường hợp vi phạm không thuộc hoặc vượt quá thẩm quyền xử phạt của người lập biên bản thì biên bản phải được chuyển ngay đến người có thẩm quyền xử phạt;
Người có thẩm quyền xử phạt tiến hành xác minh hành vi vi phạm;
Người có thẩm quyền xử phạt ra quyết định xử phạt vi phạm hành chính, trong đó nêu rõ biện pháp khắc phục hậu quả được áp dụng là buộc tháo dỡ công trình xây dựng trái phép;
Trong 02 ngày làm việc, kể từ ngày ra quyết định xử phạt, người ra quyết định xử phạt phải gửi cho cá nhân, tổ chức bị xử phạt và các cơ quan liên quan quyết định xử phạt để thi hành;
Cá nhân, tổ chức bị xử phạt phải chấp hành quyết định xử phạt trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận quyết định xử phạt; trừ trường hợp quyết định có ghi thời hạn thi hành nhiều hơn 10 ngày;
Nếu tổ chức, cá nhân không tự nguyện tháo dỡ công trình xây dựng trái phép trong thời hạn trên; người có thẩm quyền sẽ ra quyết định cưỡng chế thi hành quyết định vi phạm hành chính.
Gửi ngay quyết định cưỡng chế cho cá nhân, tổ chức vi phạm và các cá nhân, tổ chức liên quan (ở đây là Ủy ban Nhân dân cấp xã nơi tiến hành việc tháo dỡ công trình xây dựng trái phép)
Trước khi tiến hành cưỡng chế, nếu cá nhân, tổ chức bị cưỡng chế tự nguyện thi hành thì cơ quan chủ trì cưỡng chế lập biên bản công nhận sự tự nguyện thi hành.
Khi thực hiện cưỡng chế phải có đại diện chính quyền địa phương và người chứng kiến.

6. Nhà xây dựng trái phép không bị tháo dỡ nếu đáp ứng điều kiện gì?

Tình trạng xây dựng trái phép là vấn đề không mới, diễn ra thường xuyên và gây nhiều bức xúc trong dư luận trong nhiều năm qua. Tuy nhiên, đến nay câu chuyện này vẫn là một trong những điểm nóng của nhiều nơi đặc biệt là tại các quận, huyện vùng ven và ngoại thành đang có tốc độ đô thị hóa nhanh.

Theo các quy định của Luật xây dựng, hành vi xây dựng trái phép được hiểu là hành vi xây dựng không đúng với giấy phép xây dựng được cấp và xây dựng nhà trái phép trên các loại đất không được xây dựng.

Căn cứ khoản 4 Điều 12 Luật xây dựng 2014: “xây dựng công trình không đúng quy hoạch xây dựng, trừ trường hợp có giấy phép xây dựng có thời hạn; vi phạm chỉ giới xây dựng, cốt xây dựng; xây dựng công trình không đúng với giấy phép xây dựng được cấp” thì hành vi xây dựng sai phép được quy định là hành vi bị cấm.

Theo các quy định tại Nghị định số 139/2017/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở thì việc xử phạt xây dựng nhà, công trình trái phép sẽ bị xử phạt theo hình thức phạt tiền. Mức xử phạt xây dựng trái pháp bị phạt bao nhiêu sẽ phụ thuộc vào loại công trình, mức độ hành vi vi phạm lần đầu hay tái phạm.

Bên cạnh đó, ngoài việc quy định về mức phạt hành chính, pháp luật còn quy định về việc công trình xây dựng trái phép có thể còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả, cụ thể đó là biện pháp buộc tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm.

Theo khoản 1 Điều 118 Luật Xây dựng năm 2014, việc phá dỡ công trình xây dựng được thực hiện trong các trường hợp sau:

Để giải phóng mặt bằng xây dựng công trình mới, công trình xây dựng tạm;
Công trình có nguy cơ sụp đổ ảnh hưởng đến cộng đồng và công trình lân cận
Công trình xây dựng trong khu vực cấm xây dựng;
Công trình xây dựng sai quy hoạch xây dựng, công trình xây dựng không có giấy phép đối với công trình theo quy định phải có giấy phép hoặc xây dựng sai với nội dung quy định trong giấy phép xây dựng; trừ trường hợp ngoại lệ theo quy định tại khoản 2, 3 Điều 79 Nghị định 139/2017/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng.
- Công trình xây dựng lấn chiếm đất công, đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân; xây dựng sai với thiết kế được phê duyệt đối với trường hợp được miễn giấy phép xây dựng;
- Nhà ở riêng lẻ có nhu cầu phá dỡ để xây dựng mới.

Như vậy, trong một số trường hợp việc xây dựng trái phép vẫn không buộc tháo dỡ công trình, vấn đề này được quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 79, Nghị định 139/2017/NĐ-C như sau:

+ Đối với các hành vi vi phạm là công trình xây dựng theo quy định của pháp luật phải có giấy phép xây dựng mà không có giấy phép xây dựng; công trình xây dựng sai nội dung giấy phép xây dựng được cơ quan có thẩm quyền cấp; Công trình xây dựng sai thiết kế được cấp có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt; sai quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt (đối với công trình xây dựng được miễn giấy phép xây dựng) thì điều kiện để không bị phá dỡ là:

Xảy ra sau ngày 04/01/2008 mà đã kết thúc trước ngày 15/01/2018;
Không vi phạm chỉ giới xây dựng;
Không gây ảnh hưởng các công trình lân cận;
Không có tranh chấp;
Xây dựng trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp;
Nay phù hợp với quy hoạch xây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

+ Đối với các hành vi vi phạm là hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp phép sửa chữa, cải tạo; Tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp phép xây dựng mới; Tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng; Xây dựng công trình sai thiết kế được phê duyệt hoặc sai quy hoạch xây dựng hoặc thiết kế đô thị đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt đối với công trình xây dựng được miễn giấy phép xây dựng; Hành vi xây dựng không phép, xây dựng sai phép, xây dựng sai thiết kế được phê duyệt theo quy định của Nghị định 23/2009/NĐ-CP mà đã ban hành quyết định cưỡng chế phá dỡ, nhưng đến ngày 30/11/2013 vẫn chưa thực hiện thì điều kiện không buộc phá dỡ là: