1. Các bước sang tên sổ đỏ mới?

Công ty Luật Minh Khuê tư vấn thủ tục chuyển nhượng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Trả lời:

Việc sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện theo các bước sau:

Bước 1: Lập hợp đồng chuyển nhượng

Hai bên đến văn phòng công chứng, hoặc ủy ban nhân dân cấp xã lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lưu ý việc ký kết hợp đồng được thực hiện trước mặt công chứng viên, hoặc cán bộ tư pháp của UBND

Khi đi mang theo các giấy tờ sau:

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

2. CMND hoặc giấy tờ tương đương của hai bên;

3. Xác nhận tình trạng hôn nhân nếu chưa có gia đình, đăng ký kết hôn của bên có gia đình của cả hai bên;

4. Sổ hộ khẩu của hai bên;

Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính:

1. Cơ quan nhà nước tiến hành thủ tục: Uỷ ban nhân dân cấp huyện nơi có đất (bộ phận một cửa của huyện)

2. Hồ sơ cần chuẩn bị

- Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản do bên mua ký)

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản do bên bán ký.

- Hợp đồng công chứng đã lập (01 bản chính)

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)

- CMND + Sổ hộ khẩu của cả bên mua và bên bán (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)

3. Thời hạn nộp nghĩa vụ tài chính: 10 ngày kể từ thời điểm nhận thông báo

4. Những khoản phí, lệ phí phải nộp gồm:+ Lệ phí trước bạ: Bằng 0,5% giá trị quyền sử dụng đất cụ thể Tiền lệ phí phải nộp = (Diện tích đất) x (Giá đất) x 0,5%

Trong dó giá đất theo bảng giá của ủy ban nhân dân tỉnh nơi có đất

Với vị trí chị Vân cung cấp ở Thôn Minh Tân, xã Minh Trí, huyện Sóc Sơn thì căn cứ theo quyết định số Số: 96/2014/QĐ-UBND của ủy ban nhân dân thành phố hà nội quy định bảng giá các loại đất của trên địa bàn Hà Nội từ năm 2015-2019 thì đất ở được liêm yết là 660.000VNĐ/m2 đất trồng cây lâu năm được niêm yết là 108.000VNĐ/m2;

+ Thuế thu nhập cá nhân: là 2% theo chuyển nhượng bất động sản.

Căn cứ pháp lý là Điều 29. Thuế đối với thu nhập từ chuyền nhượng bất động sản của Luật thuế thu nhập cá nhân:

“Thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản tại Việt Nam của cá nhân không cư trú được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản nhân với thuế suất 2%.”

+ Lệ phí địa chính: Căn cứ vào từng quyết định của địa phương

+ Lệ phí thẩm định: Căn cứ pháp lý tùy thuộc vào từng địa phương

Đối tượng nộp: Các đối tượng đăng ký, nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có nhu cầu hoặc cần phải thẩm định theo quy định. Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ áp dụng đối với trường hợp cơ quan có thẩm quyền tiến hành thẩm định để giao đất, cho thuê đất và đối với trường hợp chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Như vậy nếu khi nhận chuyển nhượng mà Chị có yêu cầu thẩm định thì sẽ có vản yêu cầu mức phí thẩm định được tính là 0,15% giá trị chuyển nhượng, tối đa 5.000.000 đồng/hồ sơ.

Bước 3. Nộp hồ sơ sang tên

1) Căn cứ pháp lý:

- Luật đất đai năm 2013;

- Nghị định 43/2014/NĐ-CP;

- Thông tư số 24/2013/TT-BTNM

2) Hồ sơ cần chuẩn bị

a) Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận (theo mẫu); có xác nhận của UBND xã về nguồn gốc và tình trạng sử dụng của đất

b) Bản photocopy sổ hộ khẩu, giấy chứng minh nhân dân

c) Bản sao chứng thực giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có);

d) Bản sao chứng thực giấy tờ về tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Quy định này (nếu có tài sản và có yêu cầu chứng nhận quyền sở hữu);

đ) Sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ quy định tại điểm d khoản này đã có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng);

e) Văn bản ủy quyền nộp hồ sơ hoặc nhận Giấy chứng nhận (nếu có);

f) Bản sao các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật (nếu có);

g) Tờ khai nộp lệ phí trước bạ nhà, đất (theo mẫu);

h) Đơn đề nghị được ghi nợ tiền sử dụng đất, ghi nợ lệ phí trước bạ (đối với trường hợp chưa có khả năng tài chính để nộp tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ).

3) Thẩm quyền giải quyết: Hộ gia đình, cá nhân đề nghị cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm nộp tại UBND cấp xã nơi có đất hoặc Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện

4) Thời gian cấp giấy chứng nhận: Hiện nay theo quy định có thể rút ngắn là 15 ngày làm việc

căn cứ pháp lý Nghị định số 01/2017/NĐ-CP được quy định như sau:

"Điều 61. Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai

1. Thời gian thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:

b) Cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày."

2. Tư vấn về sang tên sổ đỏ cho Bố khi Mẹ mất?

Kính chào luật Minh Khuê! Hiện tại tôi có 1 vấn đề muốn nhờ luật sư tư vấn ạ. Mẹ tôi mất năm 2002, sổ đỏ cũ vẫn đứng tên mẹ tôi (nhà tôi ở thành phố Bắc Giang). Hiện nay gia đình tôi muốn chuyển tên sổ đỏ sang cho bố tôi, nhà tôi có 2 chị em( tôi và 1 em trai 19 tuổi).

Chúng tôi đều thống nhất đồng ý chuyển sổ đỏ sang tên bố tôi nhưng khi làm hồ sơ chuyển đổi thì quyền thừa kế thứ nhất là bố mẹ ruột, và ông ngoại tôi đã mất( năm 2005) nên quyền thừa kế lại liên quan đến anh chị em ruột của mẹ tôi. Mẹ tôi có 2 em trai và 2 em gái, hiện tại mọi người đều đồng ý cho nhà tôi sang tên sổ đỏ cho bố tôi, nhưng có 1 ông cậu do ghét bố tôi nên không hợp tác, ko chịu ký tên đồng ý, tôi muốn nhờ luật sư tư vấn giúp tôi với ạ. Và nhà tôi là tài sản bố mẹ tôi mua sau khi kết hôn, không phải do ông bà thừa kế lại.

Mong nhận được phản hồi sớm của văn phòng luật sư ạ Cảm ơn rất nhiều!

Trả lời:

Đối với trường hợp của bạn khi mẹ bạn mất thì bố bạn không phải là người duy nhất có quyền hưởng di sản thừa kế, vì vậy muốn sang tên sổ đỏ từ mẹ bạn sang bố bạn thì cần có các thủ tục sau:

Tổ chức cuộc họp gia đình, với điều kiện tất cả các thành viên trong gia đình (trừ những người con dưới 14 tuổi) phải ký tên vào Biên bản họp gia đình, đồng ý để bố bạn đứng tên chủ sở hữu trong sổ đỏ;

Sau đó đem sổ đỏ, bản sao giấy Chứng tử, Biên bản họp Gia đình, bản phô tô sổ hộ khẩu và CMND của bố bạn đến UBND xã (phường, thị trấn) làm thủ tục sang tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Như vậy trong trường hợp này những người cần phải kí vào Biên bản họp gia đình đồng ý để bố bạn đứng tên chủ sở hữu trong sổ đỏ đó là bố bạn, bạn và em trai 19 tuổi của bạn, biên bản họp gia đình đó không cần có chữ kí của cậu bạn.

Còn nếu có yêu cầu phân chia di sản thừa kế thì do mẹ bạn không để lại di chúc do đó phần tài sản chung của bố, mẹ bạn sẽ được chia đôi cho bố bạn. Phần còn lại sẽ phân chia theo pháp luật về thừa kế

Tại khoản 1 Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về người thừa kế theo pháp luật như sau:

"Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản."

Như vậy nếu như có yêu cầu phân chia di sản thì do ông ngoại, đã mất nên bà ngoại bạn(nếu còn sống),bố bạn, bạn và em trai 19 tuổi thuộc hàng thừa kế thứ nhất , vì vậy phần di sản thừa kế của mẹ bạn sẽ chia đều cho bốn người neu trên ,hai em trai và hai em gái của mẹ bạn thuộc hàng thừa kế thứ 2 nên không được hưởng di sản thừa kế.

3. Tư vấn thủ tục sang tên sổ đỏ sau khi bố mất?

Thưa luật sư, mong luật sư tư vấn giúp em về vấn đề sau: Bố em đã mất cách đây 15 năm, khi đó sổ đỏ đứng tên bố em. Bây giờ gia đình em muốn chuyển tên sổ đỏ từ tên bố em sang tên của mẹ em thì phải cần có những thủ tục gì ạ?

Gia đình em cũng có liên lạc với cơ quan địa chính ở xã thì họ trả lời là phải có cả giấy chứng tử của bố em và ông nội em nữa. Điều này là hết sức khó khăn vì bố mẹ em vào tây nguyên làm kinh tế rồi có đất đai, khi bố em mất cũng có giấy chứng tử, nhưng ông nội em không tham gia vào làm kinh tế cho gia đình em, tại sao lại cần giấy chứng tử của ông nội.

Mong luật sư tư vấn giúp em cách giải quyết. em xin cảm ơn.

Trả lời

Công ty Luật Minh Khuê đã nhận được câu hỏi của bạn. Cảm ơn bạn đã quan tâm và gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Vấn đề của bạn chúng tôi xin được giải đáp như sau:

Trong trường hợp này, do bạn chưa cung cấp đầy đủ thông tin là bố bạn mất không di chúc hay có di chúc nên chúng tôi xin tư vấn như sau:

* Trường hợp bố bạn mất có di chúc và di chúc được công nhận thì phần tài sản do bố bạn để lại sẽ được chia theo di chúc. Nếu trong di chúc, mảnh đất có sổ đỏ đứng tên bố bạn được chia cho mẹ bạn thì việc sang tên sổ đỏ là hoàn toàn dễ dàng được thực hiện sau khi mẹ bạn làm thủ tục khai nhận di sản như sau:

Thủ tục công chứng văn bản khai nhận di sản thừa kế theo di chúc.

Gia đình bạn có thể đến bất kỳ tổ chức công chứng nào trên địa bàn tỉnh nơi có đất để yêu cầu công chứng. Bộ hồ sơ yêu cầu công chứng gồm:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Giấy chứng tử của bố bạn;

- Di chúc;

- Chứng minh nhân dân, Hộ khẩu thường trú của mẹ bạn;

- Chứng minh nhân dân, Hộ khẩu thường trú của những người được hưởng di sản không phụ thuộc vào nội dung di chúc (nếu có).

- Những giấy tờ khác (nếu có).

Sau khi kiểm tra hồ sơ thấy đầy đủ, phù hợp quy định của pháp luật, cơ quan công chứng tiến hành niêm yết công khai tại trụ sở Uỷ ban nhân dân cấp xã, nơi thường trú trước đây của người để lại di sản; trong trường hợp không có nơi thường trú, thì niêm yết tại Uỷ ban nhân dân cấp xã, nơi tạm trú có thời hạn của người đó. Nếu không xác định được cả hai nơi này, thì niêm yết tại Uỷ ban nhân dân cấp xã, nơi có đất của người để lại di sản.

Sau 30 ngày niêm yết, không có khiếu nại, tố cáo gì thì cơ quan công chứng chứng nhận văn bản thừa kế. Mẹ bạn và những người thừa kế khác (nếu có) cùng ký tên vào văn bản khai nhận.

* Trường hợp bố bạn mất không di chúc thì việc phân chia tài sản theo quy định của pháp luật. Cụ thể, Bộ luật Dân sự 2015 quy đinh như sau:

"Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;"

Theo đó, tài sản của bố bạn sẽ được chia đều cho mẹ bạn, bạn và những người thừa kế thuộc hàng thừa kế thứ nhất (nếu có). Như vậy bạn chỉ có thể làm giấy xác nhận quyền sử dụng đất đứng tên mẹ bạn khi các người thừa kế đồng ý tặng cho phần thừa kế của mình cho mẹ bạn.

Về việc khai nhận di sản thừa kế trong trường hợp không có di chúc:

Để có toàn quyền sử dụng đất, trước tiên bạn và gia đình phải làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế:

- Cơ quan có thẩm quyền: tổ chức công chứng ở địa phương nơi có đất (văn phòng công chứng, phòng công chứng thuộc ủy ban nhân dân cấp huyện).

- Hồ sơ yêu cầu công chứng:

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Giấy chứng tử của bố bạn

+ Chứng minh thư/ Hộ chiếu của người được thừa kế

+ Sổ hộ khẩu

+ Giấy đăng ký kết hôn của bố mẹ bạn…

+ Trong trường hợp các người thừa kế đồng ý tặng cho phần thừa kế của mình cho mẹ bạn thì ngoài các văn bản nêu trên, cần có thêm văn bản ghi nhận sự thỏa thuận của các đồng thừa kế về vấn đề này.

Sau khi kiểm tra hồ sơ thấy đầy đủ, phù hợp quy định của pháp luật, cơ quan công chứng tiến hành niêm yết công khai tại trụ sở Uỷ ban nhân dân cấp xã, nơi thường trú trước đây của người để lại di sản; trong trường hợp không có nơi thường trú, thì niêm yết tại Uỷ ban nhân dân cấp xã, nơi tạm trú có thời hạn của người đó. Nếu không xác định được cả hai nơi này, thì niêm yết tại Uỷ ban nhân dân cấp xã, nơi có bất động sản của người để lại di sản.

Sau 15 ngày niêm yết, không có khiếu nại, tố cáo gì thì cơ quan công chứng chứng nhận văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế theo Điều 49 Luật Công chứng.

Theo đó, trong cả 2 trường hợp thì bạn chỉ có trách nhiệm phải cung cấp giấy chứng tử của bố bạn mà không phải cung cấp giấy chứng tử của ông bạn do mảnh đất đó đã đứng tên bố của bạn. VÌ vậy việc cơ quan địa chính ở xã đòi giấy chứng tử của cả ông bạn là hoàn toàn vô lý và không cần thiết.

Thủ tục sang tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với người thừa kế:

- Cơ quan có thẩm quyền: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện nơi có đất;

- Hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất gồm:

+ Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế có công chứng (nếu có).

+ Văn bản khai nhận di sản có công chứng

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

+ Giấy tờ khác: CMT, sổ hộ khẩu của bố mẹ bạn

- Thủ tục: Sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho các bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính. Sau khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính (nếu có), các bên nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nơi đã nộp hồ sơ.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

4. Mua đất bằng hợp đồng không chứng thực có sang tên sổ đỏ được không?

Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi mong được giải đáp: Năm 2009 tôi có mua một mảnh đất đã có giấy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau khi hai bên đã thỏa thuận giá và tôi đã chồng tiền đủ. Sau đó bên bán đã viết giấy bán tay không qua chứng thực của chính quyền. Trong thời gian đó tôi cũng chưa muốn sang tên giấy CNQSDĐ nên chưa làm. Mấy tháng sau người bán đất cho tôi đi du lịch ở Mỹ và trốn luôn bên đó hiện tại chưa về được vì chưa nhập được quốc tịch. Hiện tại tôi cũng liên lạc được với người đó nhưng không biết khi nào về được để làm giấy CNQSDĐ.
Hiện tại tôi đang cầm CNQSDĐ. Trường hợp của tôi thì muốn chuyển giấy CNQSDĐ sang tên tôi thì cần làm thủ tục gì?
Tôi xin chân thành cám ơn!

Trà lời:

Theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 :

"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."

Như vậy, nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và bên có quyền sử dụng đất là giấy viết tay mà không tuân thủ quy định về công chứng, chứng thực thì hợp đồng đó không có giá trị pháp lý. Trường hợp này được coi là đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định.

Căn cứ vào thời gian mà việc chuyển quyền sử dụng đất diễn ra là năm 2009, do đó việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận QSDĐ được thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn luật Đất đai :

"Điều 82. Thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định

2. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì thực hiện theo quy định như sau:

a) Người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có;

b) Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển quyền. Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương ba số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trả);

c) Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cho bên nhận chuyển quyền.

Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định."

Như vậy, bạn cần làm một bộ hồ sơ gửi đến Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất đề nghị cấp GCNQSDĐ.

Hồ sơ bao gồm: (căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính )

- Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Mẫu số 04/ĐK

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho người chuyển quyền sử dụng đất

- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có)

5. Xin tư vấn về việc sang tên sổ đỏ?

Năm 2008 gia đình tôi có mua căn hộ chung cư, do căn hộ chưa có Sổ đỏ nên bên bán và gia đình tôi ký Hợp đồng uỷ quyền sử dụng căn hộ, có công chứng, hợp đồng có điều khoản ghi thời hạn đến 2018. Năm nay, theo chủ trương của TP Hà Nội về việc cấp sổ đỏ, gia đình tôi đã tìm cách liên hệ với người bán căn hộ (cũng là ng đứng tên trong Hợp đồng mua bán với chủ đầu tư) để đề nghị cung cấp giấy tờ cần thiết cho việc làm sổ đỏ.

Đến nay, gia đình tôi đã nhận được sổ đỏ mang tên người chủ cũ. Gia đình tôi muốn làm thủ tục sang tên sổ đỏ song người chủ cũ không hợp tác nên gia đình tôi chưa thực hiện được mong muốn này

1. Gia đình tôi có quyền gì với căn hộ mà chúng tôi đã mua (đặc biệt là sau năm 2018)?

2. Người chủ cũ có quyền/nghĩa vụ gì với căn hộ?.

Tôi trân trọng cảm ơn!

Trả lời:

Kính chào và cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi cho Luật Minh Khuê của chúng tôi.Với câu hỏi trên chúng tôi xin tư vấn cho bạn như sau:

Thứ nhất, xác định quyền lợi đối với căn hộ chung cư bạn đã mua sẽ phải căn cứ vào "Hợp đồng ủy quyền" trên thực tế hai bên đã ký kết.

Bạn có thể tham khảo quyền lợi của mình theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 về hợp đồng ủy quyền"

"Điều 562. Hợp đồng ủy quyền

Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định."

"Ðiều 582. Thời hạn uỷ quyền

Thời hạn uỷ quyền do các bên thoả thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thoả thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng uỷ quyền có hiệu lực một năm, kể từ ngày xác lập việc uỷ quyền."

"Điều 565. Nghĩa vụ của bên được ủy quyền

1. Thực hiện công việc theo ủy quyền và báo cho bên ủy quyền về việc thực hiện công việc đó.

2. Báo cho người thứ ba trong quan hệ thực hiện ủy quyền về thời hạn, phạm vi ủy quyền và việc sửa đổi, bổ sung phạm vi ủy quyền.

3. Bảo quản, giữ gìn tài liệu và phương tiện được giao để thực hiện việc ủy quyền.

4. Giữ bí mật thông tin mà mình biết được trong khi thực hiện việc ủy quyền.

5. Giao lại cho bên ủy quyền tài sản đã nhận và những lợi ích thu được trong khi thực hiện việc ủy quyền theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

6. Bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ quy định tại Điều này."

Quyền của bên được ủy quyền

1. Yêu cầu bên ủy quyền cung cấp thông tin, tài liệu và phương tiện cần thiết để thực hiện công việc ủy quyền.

2. Được thanh toán chi phí hợp lý mà mình đã bỏ ra để thực hiện công việc ủy quyền; hưởng thù lao, nếu có thỏa thuận.

Nghĩa vụ của bên ủy quyền

1. Cung cấp thông tin, tài liệu và phương tiện cần thiết để bên được ủy quyền thực hiện công việc.

2. Chịu trách nhiệm về cam kết do bên được ủy quyền thực hiện trong phạm vi ủy quyền.

3. Thanh toán chi phí hợp lý mà bên được ủy quyền đã bỏ ra để thực hiện công việc được ủy quyền; trả thù lao cho bên được ủy quyền, nếu có thỏa thuận về việc trả thù lao.

Quyền của bên ủy quyền

1. Yêu cầu bên được ủy quyền thông báo đầy đủ về việc thực hiện công việc ủy quyền.

2. Yêu cầu bên được ủy quyền giao lại tài sản, lợi ích thu được từ việc thực hiện công việc ủy quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

3. Được bồi thường thiệt hại, nếu bên được ủy quyền vi phạm nghĩa vụ quy định tại Điều 565 của Bộ luật này.

Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền

1. Trường hợp ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại; nếu ủy quyền không có thù lao thì bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý.

Bên ủy quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên ủy quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng; nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng ủy quyền đã bị chấm dứt.

2. Trường hợp ủy quyền không có thù lao, bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên ủy quyền biết một thời gian hợp lý; nếu ủy quyền có thù lao thì bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào và phải bồi thường thiệt hại cho bên ủy quyền, nếu có.

Căn cứ Bộ luật dân sự 2015, thì hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải thông qua hợp đồng, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Theo đó, trên giấy tờ bạn làm hợp đồng ủy quyền sử dụng đất thì sẽ chỉ xác định quyền lợi của một người được ủy quyền. Dựa trên nội dung ủy quyền trong hợp đồng nếu có quy định khi có giấy chứng nhận bên bán phải giao giấy tờ để tiến hành việc mua bán thì bên bán sẽ phải thực hiện theo nghĩa vụ này. Nếu không giao bạn có quyền thực hiện khởi kiện do bên bán vi phạm hợp đồng ủy quyền.Trường hợp không quy định thì sẽ là khó khăn trong quá trình giải quyết vấn đề của bạn, và sẽ có rủi ro nhất định xảy ra.

Thứ hai, chủ cũ có quyền gì đối với căn hộ không?

Thì theo phân tích ở trên, chủ cũ sẽ có quyền như người đã ủy quyền cho bạn.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.1975 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê