1.Tóm tắt nội dung yêu cầu tư vấn của Khách hàng:

Thưa luật sư, xin hỏi: Cha mẹ tôi là cán bộ kháng chiến, sau 1975 được nhà nước cấp căn nhà tại quận Thủ Đức, TP Hồ Chí Minh. Cha mẹ tôi có 03 người con và tôi là con gái út, năm 1996 cha tôi mất, mẹ tôi sống đến nay không tái giá.

Năm 2006 mẹ tôi nộp tiền hóa giá theo nghị định 61/CP đứng tên chủ sở hữu căn nhà. Hiện tại mẹ tôi 89 tuổi già yếu nằm viện không biết mất lúc nào.

Tình cờ tôi được biết di chúc của bà để lại toàn bộ căn nhà cho các anh chị em của bà, còn 3 người con hoàn toàn không phần nào.(Di chúc có công chứng hợp pháp)

Vậy theo luật pháp 03 anh chị em chúng tôi có được hưởng phần nào của căn nhà hay không ?

Cảm ơn luật sư Minh Khuê!

Người hỏi: Phan Thị T.T

2. Luật sư tư vấn:

Thưa Quý khách hàng, Công ty Luật TNHH MINH KHUÊ xin gửi tới Quý khách hàng lời chào trân trọng và cảm ơn Quý khách hàng đã tin tưởng vào dịch vụ do chúng tôi cung cấp. Chúng tôi nhận được yêu cầu của Quý khách hàng liên quan đến nội dung cụ thể như sau:

Căn cứ quy định của Bộ luật dân sự 2015 Luật đất đai 2013; Nghị định 43/2013/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai Các văn bản pháp luật khác liên quan.

Theo thông tin Quý khách cung cấp, cha và mẹ của Quý khách là cán bộ kháng chiến, sau năm 1975 được nhà nước cấp căn nhà tại quận Thủ Đức, thành phố Hồ Chí Minh. Nên có thể hiểu tại thời điểm được nhà nước giao, bố và mẹ của Quý khách đồng thời có quyền sử dụng căn nhà trên.

Năm 1996 cha của Quý khách mất. Thời điểm cha của Quý khách mất là thời điểm mở thừa kế. Di sản cha của Quý khách để lại bao gồm quyền được sử dụng căn nhà trên. Theo quy định tại Điều 188 Bộ luật dân sự 1995 (nay là Điều 115 Bộ luật dân sự 2015) thì:

Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao lưu dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ…”.

Đồng thời căn cứ Điều 639 Bộ luật dân sự 1995 quy định thời điểm phát sinh quyền và nghĩa vụ của người thừa kế:

Kể từ thời điểm mở thừa kế, những người thừa kế có các quyền, nghĩa vụ tài sản do người chết để lại.”

Do đó, trong trường hợp cha của Quý khách mất để lại di chúc thì quyền và nghĩa vụ này sẽ do người thừa kế hợp pháp hưởng/thực hiện. Trường hợp cha của Quý khách mất không để lại di chúc thì trước tiên những người thuộc hàng thứ kế thứ nhất sẽ được hưởng di sản. Những người thừa kế thuộc hàng thừa kế thứ nhất bao gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con nuôi của người chết, và những người thừa kế phải còn sống tại thời điểm mở thừa kế. (Điều 651 Bộ luật dân sự 2015).

Tuy nhiên, năm 2006 mẹ của Quý khách thực hiện thủ tục hóa giá nhà theo nghị định 61/CP và đứng tên chủ sở hữu căn nhà đó. Nên việc xác định quyền sử dụng căn nhà trước thời điểm năm 2006 là rất quan trọng, ảnh hưởng tới việc phân chia di sản thừa kế sau này và sự việc có thể dẫn tới tranh chấp phải giải quyết tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền.

>> Xem thêm:  Dịch vụ luật sư tư vấn soạn thảo, xác lập di chúc và phân chia tài sản thừa kế theo quy định của pháp luật

Về tình huống này, Quý khách có thể tham khảo Án lệ số 31/2020/AL được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 05/02/2020 và được công bố theo Quyết định số 50/QĐ-CA ngày 25/02/2020 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao. Án lệ số 31/2020/AL xác định quyền thuê nhà, mua nhà thuộc sở hữu của Nhà nước theo nghị định 61/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về quyền tài sản. Nội dung án lệ cũng có những tình tiết tương tự với vụ việc của Quý khách. Theo quy định của Nghị quyết 04/2019/NQ-HĐTP ngày 18/6/2019 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thì án lệ là những lập luận, phán quyết trong bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật của Tòa án về một vụ việc cụ thể được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao lựa chọn và được Chánh án Tòa án nhân dân tối cao công bố là án lệ để các Tòa án nghiên cứu, áp dụng trong xét xử. Khi xét xử, Thẩm phán, Hội thẩm phải nghiên cứu, áp dụng án lệ, bảo đảm những vụ việc có tình huống pháp lý tương tự thì phải được giải quyết như nhau. Trường hợp vụ việc có tình huống pháp lý tương tự nhưng Tòa án không áp dụng án lệ thì phải nêu rõ lý do trong bản án, quyết định của Tòa án. (Điều 8 Nghị quyết 04/2019/NQ-HĐTP).

Trường hợp xác định nguồn gốc căn nhà là do nhà nước cấp cho cả hai bố mẹ Quý khách, mẹ Quý khách chỉ được định đoạt phần tài sản của mình thuộc sở hữu chung của hai người và một phần tài sản được hưởng từ di sản của chồng. Việc mẹ Quý khách di chúc để lại toàn bộ căn nhà cho các anh chị em của bà là chưa đủ cơ sở. Trong trường hợp di chúc đã công chứng thì cần phải kiểm tra tính pháp lý của di chúc, nếu không đúng Quý khách có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố di chúc công chứng vô hiệu theo quy định của pháp luật.

1. Tóm tắt nội dung yêu cầu tư vấn của khách hàng:

Thưa luật sư, xin hỏi: Gia đình tôi có một thửa đất do các cụ ngày xưa để lại nhưng trong giấy tờ cấp đất năm 1969 cho gia đình tôi ghi “3 miếng ước tính khoảng 2 sào”, nên vào trước những năm 90 các cấp chính quyền vẫn không phân xử diện tích cụ thể là bao nhiêu m2.

Do có 1 số ý kiến nói rằng gia đình tôi lấn chiếm đất ở nên vào ngày 25/08/1990, các bên liên quan của xã và huyện đã tiến hành đo thực địa. Kết luận là: “So 299, hụt thực trạng sử dụng là 94,2m2”. Theo bản đồ 299 thì diện tích thửa đất của nhà tôi là 879m2.

Vào năm 2006, khi xã tổ chức đo thực trạng (các bên xung quanh tự nhận mốc giới) thì diện tích đất ở của gia đình đo được là 958 m2. Và từ khi đó gia đình vẫn nộp thuế đất ở hàng năm trên diện tích 958 m2 (có biên lai nộp thuế).

Do có sự ách tắc dòng chảy có liên quan đến thửa đất của gia đình nên UBND xã đã mời lên trao đổi. Trong buổi làm việc, các cấp chính quyền và đích thân Chủ tịch (hiện nay đã mất) và Phó chủ tịch (đương nhiệm) đều nói rằng không phải gia đình lấn chiếm nên đề nghị gia đình bớt 1 phần (24m2) đất để làm rãnh tiêu thoát nước. Vì vậy, gia đình đã đồng ý và thống nhất trong “Biên bản làm việc thống nhất việc Quy hoạch xây dựng rãnh tiêu thoát nước” có xác nhận của địa chính xã và UBND xã (ghi ngày 10/08/2019). Trong Biên bản này ghi “Sau khi thống nhất bớt một phần diện tích đất ở để làm rãnh tiêu thoát nước, diện tích còn lại 934 m2 của gia đình ông Nguyễn Tài Hà đủ điều kiện để xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.

Câu hỏi: Dựa vào phần trình bày trên thì gia đình tôi có được công nhận diện tích đất thổ cư là 879m2 theo bản đồ 299 không? Nếu có thì dựa vào điều nào của luật đất đai?

Cảm ơn luật sư!

Người hỏi: N.T.H

2. CĂN CỨ PHÁP LÝ:

- Luật đất đai 2013;

- Nghị định 43/2013/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai.

- Thông tư 34/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ Tài nguyên môi trường quy định về xây dựng, quản lý, khai thác hệ thống thông tin đất đai.

- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ tài nguyên môi trường quy định về hồ sơ địa chính.

- Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai.

>> Xem thêm:  Kết hôn và chung sống bên nhà vợ có được không?

- Các văn bản pháp luật khác liên quan.

3. Luật sư tư vấn:

>> Xem thêm: Tư vấn thủ tục cấp sổ hồng và vấn đề xin cấp phép xây dựng ?

3.1 Căn cứ xác định đất sử dụng ổn định là gì?

Căn cứ Điều 100 Luật đất đai năm 2013 quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

Theo hướng dẫn tại Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 16 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thì các giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định tại điểm g Khoản 1 Điều 100 Luật đất đai có tên người sử dụng đất bao gồm:

“1. Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18 tháng 12 năm 1980.

2. Một trong các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị số 299-TTg ngày 10 tháng 11 năm 1980 của Thủ tướng Chính phủ về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước do cơ quan nhà nước đang quản lý, bao gồm:

a) Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định người đang sử dụng đất là hợp pháp;

b) Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp do Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã hoặc cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, cấp tỉnh lập;

c) Đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất đối với trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản này....”

Trong đó, “bản đồ 299” được lập ra dựa trên chỉ thị 299/TTg của Thủ tướng Chính phủ ngày 10 tháng 11 năm 1980 về công tác đo đạc, phân hàng và đăng ký ruộng đất trong cả nước. Các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện việc đăng ký ruộng đất theo chỉ thị 299/TTg là một trong các căn cứ để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà người đang sử dụng đất đó không phải nộp tiền sử dụng đất.

Theo thông tin Quý khách cung cấp, trên “bản đồ 299” thể hiện diện tích thửa đất của Quý khách là 879m2. Hơn nữa, tại biên bản đo đất thổ cư lập ngày 25/08/1990 đã được đại diện Ủy ban nhân dân, Hội đồng nhân dân, Công an, Ban quản lý đất đai xã Tiến Yên, đại diện ban quản lý ruộng đất huyện xác nhận về diện tích thửa đất đang sử dụng là 784,8m2, bị thiếu hụt 94,2m2 so với “bản đồ 299”. Do vậy, đây là cơ sở để Quý khách yêu cầu cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình.

Đồng thời, Quý khách có thể nộp đơn yêu cầu trích lục hồ sơ địa chính tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất để biết được cụ thể phần diện tích đất được ghi nhận trên ‘bản đồ 299”. Căn cứ Điều 11 Thông tư 34/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ Tài nguyên môi trường về việc khai thác dữ liệu thông qua phiếu yêu cầu hoặc văn bản yêu cầu.

>> Xem thêm:  Điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất từ mẹ cho con ?

1. Tổ chức, cá nhân có nhu cầu khai thác dữ liệu đất đai nộp phiếu yêu cầu hoặc gửi văn bản yêu cầu cho các cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai theo Mẫu số 01/PYC được ban hành kèm theo Thông tư này.

2. Khi nhận được phiếu yêu cầu, văn bản yêu cầu hợp lệ của tổ chức, cá nhân, cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai thực hiện việc cung cấp dữ liệu cho tổ chức, cá nhân có yêu cầu khai thác dữ liệu. Trường hợp từ chối cung cấp dữ liệu thì phải có văn bản trả lời nêu rõ lý do.

3.2 Trình tự, thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu:

a) Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu được hướng dẫn bởi Điều 8, Khoản 2, 3, 4 Điều 11, Điều 12 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT của Bộ tài nguyên môi trường gồm:

- Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK đính kèm Thông tư;

- Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất;

>> Xem thêm: Thời hạn của loại đất quy định trong bảng giá đất ? Quy định về mua bán các loại đất

- Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng);

- Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 theo Mẫu số 08/ĐK;

- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);…

b) Trình tự đăng ký đất đai được quy định tại Điều 71 Nghị định 43/2013/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ như sau:

>> Xem thêm:  Có được phân chia nhà từ đường sau khi ly hôn ?

- Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục đăng ký.

- Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc như sau:

+ Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai thì gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý kiến xác nhận và công khai kết quả theo quy định;

+ Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chưa có bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sử dụng đất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);

+ Kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất đối với tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư mà sơ đồ đó chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;

>> Xem thêm: Có thể chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất ở (đất thổ cư) hay không ?

+ Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào đơn đăng ký;

+ Trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc hiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ thì gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước đối với loại tài sản đó. Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, cơ quan quản lý nhà nước đối với tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho Văn phòng đăng ký đất đai;

+ Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);

+ Trường hợp người sử dụng đất đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật; chuẩn bị hồ sơ để cơ quan tài nguyên và môi trường trình ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp, trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã thì gửi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trao cho người được cấp.

>> Xem thêm:  Thủ tục mẹ cho (tặng) một phần đất đai cho con gái ?

- Cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việc sau:

+ Kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

Trường hợp thuê đất thì trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ký quyết định cho thuê đất; ký hợp đồng thuê đất và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

+ Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng đăng ký đất đai.

c. Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là không quá 03 ngày.

Trân trọng cảm ơn!

Bộ phận tư vấn pháp luật thừa kế - Công ty Luật TNHH Minh Khuê

>> Xem thêm:  Cha làm mất sổ đỏ thì con có thể đứng ra xin cấp lại được không ?