Các điều kiện để hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất

1. Khái niệm Quyền sử dụng đất

Điều 53 Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (Hiến pháp năm 2013) quy định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các loại tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai đều cụ thể hóa quy định của Hiến pháp quy định đất đai thuộc sở hữu của toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu.

Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2013 định nghĩa thì đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân và do Nhà nước làm chủ sở hữu. Nhà nước theo đó trao quyền sử dụng đất cho người dân thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất. Luật cũng công nhận quyền sử dụng đất đối với những người sử dụng đất ổn định và quy định về quyền cũng như nghĩa vụ chung của người sử dụng đất.Tuy Luật Đất đai không có quy định rõ ràng khái niệm Quyền sử dụng đất, nhưng luật cũng đưa ra khái niệm về giá quyền sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Còn giá trị quyền sử dụng đất là giá trị tính bằng tiền của quyền sử dụng đất trên một đơn vị diện tích xác định trong một thời gian sử dụng nhất định.Người sử dụng đất được sở hữu phần giá trị quyền sử dụng đất, được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các phần diện tích được giao tương ứng với nghĩa vụ thực hiện với Nhà nước.

2. Các hình thức giao dịch về quyền sử dụng đất

Gồm có 08 hình thức giao dịch về quyền sử dụng đất: chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, góp vốn, thế chấp:

2.1 Điều kiện chung

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

• Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp khoản 3 Điều 186 + khoản 1 Điều 168

Là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người sử dụng đất. Điều kiện này là căn cứ để xác định người thực hiện giao dịch có phải là người sd đất không, đất đó có được giao dịch không… nhằm đảm bảo quyền và nghĩa vụ của các bên giao dịch. Tuy nhiên cũng có một số trường hợp không đòi hỏi phải có gcn qsd đất. TH1: tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất đều là người nước ngoài hoặc người việt nam định cư nước ngoài không thuộc trường hợp được cấp GCN thì được thực hiện giao dịch về chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sd đất đã được thừa kế. TH2: trường hợp chuyển đổi qsd đất nông nghiệp thì được thực hiện giao dịch ngay sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất…

• Đất không có tranh chấp

Là đất mà tại thời điểm thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất, các chủ thể sử dụng đất không có sự bất đồng với nhau trong việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất hợp pháp đối với diện tích đất đó và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền không nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp liên quan đến đất đó.

Khi thực hiện giao dịch, người sử dụng đất chứng minh đất không bị tranh chấp thông qua việc cung cấp GCNQSDĐ hoặc các loại giấy tờ hợp lệ có liên quan đến quyền sử dụng đất. Cơ quan Nhà nước khi tiếp nhận hồ sơ đăng ký giao dịch về quyền sử dụng đất cũng có trách nhiệm kiểm tra tình trạng đất có bị tranh chấp hay không thông qua các giấy tờ, hồ sơ có liên quan.

• Nhằm xác định rõ tư cách pháp lý của chủ thể thực hiện quyền và bảo vệ lợi ích hợp pháp của họ. Về nguyên tắc, một chủ thể chỉ được hưởng và được thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất đối với diện tích đất mà mình có quyền sử dụng. Quy định này sẽ tạo điều kiện cho việc giải quyết tranh chấp đất đai, tránh những rắc rối, hệ lụy phát sinh sau này.
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án

Là hoạt động cưỡng chế nhằm đảm bảo việc thi hành án trong lĩnh vực tư pháp khi chủ thể có nghĩa vụ tài sản không tự nguyện thực hiện. Quyền sử dụng đất bị kê biên vẫn thuộc quyền sở hữu hợp pháp của NSDĐ nhưng quyền của họ đã bị hạn chế vì hành vi vi phạm pháp luật của mình. NSDĐ không thể tự mình thực hiện quyền định đoạt đối với quyền sử dụng đất nữa, bởi tài sản này đã đặt dưới sự giám sát cơ quan thi hành án, nhằm tiến hành hoạt động bán đấu giá để hoàn thành nghĩa vụ của NSDĐ đối với người được thi hành án. Quyền sử dụng đất bị kê biên sẽ phải bán đấu giá để hoàn thành nghĩa vụ tài sản cho người được thi hành án do đó không được phép giao dịch.

• Trong thời hạn sử dụng đất

Là khoảng thời gian mà NSDĐ được phép sử dụng đất. Tùy vào mục đích sử dụng, loại đất, từng chủ thể thực hiện mà có thời hạn sử dụng đất khác nhau. Người sd đất chỉ có quyền và thực hiện các quyền của mình đvs đất trong khoảng thời gian đó. Khi hết thời hạn sử dụng mà NSDĐ không được gia hạn thì quyền sử dụng đất sẽ bị Nhà nước thu hồi, lúc này, quyền sử dụng đất của NSDĐ chấm dứt. Và đương nhiên khi đó họ không còn là chủ thể có quyền sử dụng đất để có thể thực hiện được giao dịch quyền sử dụng đất. Do đó, chỉ khi quyền sử đất còn thời hạn sử dụng thì mới có thể giao dịch.

2.2 Điều kiện cụ thể đối với từng loại giao dịch:

Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp  căn cứ:

 Điều 190. Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ.

Chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hgđ, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ

Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, tặng cho căn cứ:

Điều 191. Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất

1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, tặng cho đối với các trường hợp pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. VD: Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng của hộ gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số được Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ nếu chưa đủ 10 năm kể từ ngày có quyết định giao đất và không được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không còn nhu cầu sử dụng đất (khoản 1 Điều 40 NĐ 43/2014)

Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chueyern nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa

Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Trường hợp chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện căn cứ: 

Điều 192. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.

2. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.

3. Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ.

Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.

Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.

Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ.

Điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp đáp ứng điều kiện sau: Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Mục đích sử dụng đối với diện tích đó phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

>> Xem thêm: Quy định về thời hạn ủy quyền trong văn bản ủy quyền thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất.