Các hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất?

1. Khái niệm góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Theo quy định tại khoản 22 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024 thì góp vốn bằng quyền sử dụng đất là một hình thức thỏa thuận giữa các bên liên quan về việc sử dụng quyền sở hữu đất như một phần của vốn đầu tư. Theo đó, quyền sử dụng đất được chuyển nhượng hoặc đóng góp vào vốn điều lệ của tổ chức kinh tế.

Lợi ích của việc góp vốn bằng quyền dử dụng đất:

- Thực hiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất giúp người góp vốn trở thành một phần của tổ chức kinh tế, có quyền lợi trong việc tham gia vào hoạt động quản lý và điều hành, cũng như chia sẻ lợi nhuận từ hoạt động của tổ chức. Đồng thời, người góp vốn có thể giảm bớt rủi ro tài chính liên quan đến việc đầu tư vào tổ chức kinh tế bằng việc sử dụng tài sản sẵn có.

- Việc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất giúp tổ chức tăng cường vốn điều lệ mà không cần phải huy động thêm tiền mặt, từ đó mở rộng khả năng tài chính, cải thiện quy mô hoạt động, và nâng cao năng lực đầu tư vào các dự án mới. Đồng thời, tổ chức có thể sử dụng quyền sử dụng đất để làm tài sản thế chấp, hỗ trợ trong việc huy động vốn từ các nguồn khác.

Góp vốn bằng quyền sử dụng đất không chỉ là một hình thức đầu tư linh hoạt mà còn là một phương thức quan trọng giúp tối ưu hóa nguồn vốn và tài sản của tổ chức kinh tế, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển bền vững và mở rộng hoạt động.

2. Các hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Cũng theo quy định tại khoản 22 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024 thì góp vốn bằng quyền sử dụng đất là một phương thức đầu tư đặc biệt, trong đó quyền sử dụng đất được sử dụng như một loại tài sản góp vốn vào tổ chức kinh tế. Quy trình này không chỉ giúp các cá nhân hoặc tổ chức tận dụng tài sản bất động sản của mình mà còn đóng góp một phần quan trọng vào việc hình thành và phát triển vốn điều lệ của tổ chức kinh tế. Có hai hình thức chính của việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, bao gồm:

- Góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thành lập tổ chức kinh tế: Trong trường hợp này, quyền sử dụng đất được sử dụng để tạo thành vốn điều lệ cho một tổ chức kinh tế mới. Hình thức góp vốn này thường được thực hiện khi các cá nhân hoặc tổ chức quyết định thành lập một doanh nghiệp mới hoặc một tổ chức kinh tế khác. Các bước cụ thể bao gồm:

+ Các bên liên quan ký kết hợp đồng hoặc thỏa thuận về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất như một phần của vốn đầu tư. Thỏa thuận này cần nêu rõ giá trị của quyền sử dụng đất, tỷ lệ góp vốn và các điều kiện khác liên quan.

+ Để đảm bảo tính công bằng và hợp lý, giá trị quyền sử dụng đất thường được đánh giá bởi các chuyên gia hoặc cơ quan có thẩm quyền. Việc này giúp xác định giá trị chính xác của quyền sử dụng đất để đóng góp vào vốn điều lệ.

+ Quy trình pháp lý liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đăng ký vốn điều lệ của tổ chức kinh tế mới được thực hiện theo quy định của pháp luật. Điều này bao gồm việc cập nhật thông tin vào sổ địa chính và hồ sơ đăng ký kinh doanh.

- Góp thêm vốn điều lệ cho tổ chức kinh tế đã thành lập: Đối với tổ chức kinh tế đã tồn tại, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất có thể được thực hiện để bổ sung vốn điều lệ. Hình thức góp vốn này có lợi ích lớn trong việc mở rộng quy mô hoạt động và cải thiện khả năng tài chính của tổ chức. Quy trình thực hiện bao gồm:

+ Tổ chức và các bên liên quan đạt được thỏa thuận về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào vốn điều lệ. Thỏa thuận này phải xác định rõ giá trị của quyền sử dụng đất và tỷ lệ góp vốn so với tổng vốn điều lệ của tổ chức.

+ Sau khi quyền sử dụng đất được đóng góp, tổ chức cần thực hiện điều chỉnh vốn điều lệ để phản ánh giá trị quyền sử dụng đất đã được góp. Việc này bao gồm cập nhật thông tin trong hồ sơ pháp lý của tổ chức và thực hiện các bước thủ tục tại cơ quan đăng ký kinh doanh.

+ Tổ chức kinh tế cần thực hiện các bước cần thiết để cập nhật quyền sử dụng đất vào danh mục tài sản của tổ chức, từ đó nâng cao khả năng tài chính và tạo điều kiện cho các hoạt động đầu tư và phát triển trong tương lai.

3. Điều kiện để góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 45 Luật Đất đai năm 2024 thì người sử dụng đất có thể thực hiện các quyền liên quan đến quyền sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; hoặc nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện quy định dưới đây:

- Điều kiện chung:

+ Sở hữu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Người sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, hoặc các loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. Trường hợp không cần Giấy chứng nhận bao gồm việc thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi thực hiện dồn điền, đổi thửa, hoặc tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước hoặc cộng đồng dân cư, và những trường hợp đặc biệt quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật Đất đai.

+ Đất không có tranh chấp: Quyền sử dụng đất phải không bị tranh chấp, hoặc nếu có tranh chấp, tranh chấp đó phải đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, theo bản án, quyết định của Tòa án, hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật.

+ Đất không bị kê biên: Quyền sử dụng đất không được kê biên hay áp dụng các biện pháp bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự.

+ Đang trong thời hạn sử dụng đất: Quyền sử dụng đất phải còn hiệu lực trong thời hạn sử dụng đất được cấp theo Giấy chứng nhận hoặc theo quy định của pháp luật.

+ Không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời: Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

- Điều kiện đối với chủ đầu tư dự án bất động sản: Trong trường hợp chủ đầu tư dự án bất động sản chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật, ngoài việc phải đáp ứng các điều kiện chung nêu trên, còn cần phải tuân thủ các điều kiện bổ sung theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở. Điều này bao gồm việc đảm bảo dự án đã hoàn tất các yêu cầu về hạ tầng, dịch vụ và các quy định pháp lý khác liên quan đến bất động sản.

- Điều kiện đặc thù theo loại hình giao dịch:

+ Mua bán tài sản gắn liền với đất hoặc quyền thuê: Đối với việc mua bán tài sản gắn liền với đất hoặc quyền thuê trong hợp đồng thuê đất mà Nhà nước cho thuê thu tiền hàng năm, các bên cần đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 46 của Luật Đất đai.

+ Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp: Khi thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp, cần tuân thủ các điều kiện cụ thể quy định tại Điều 47 của Luật Đất đai. Các điều kiện này bao gồm việc xác định đúng loại đất, mục đích sử dụng và tuân thủ các quy hoạch liên quan.

+ Quyền sử dụng đất của cá nhân người dân tộc thiểu số: Đối với cá nhân là người dân tộc thiểu số nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 16 của Luật Đất đai, cần phải đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Điều 48 của Luật này. Điều này bao gồm việc đảm bảo quyền lợi của các cá nhân trong việc sử dụng đất và thực hiện nghĩa vụ liên quan.

4. Thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 60 Nghị định 102/2024/NĐ-CP thì khi tổ chức kinh tế có nhu cầu thực hiện các quyền liên quan đến quyền sử dụng đất, bao gồm chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để triển khai dự án đầu tư, cần thực hiện theo trình tự và thủ tục dưới đây:

​- Tổ chức kinh tế có nhu cầu chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư cần chuẩn bị và nộp hồ sơ bao gồm trích lục vị trí khu đất đề xuất và văn bản đề nghị theo mẫu quy định (Mẫu số 07) tại Phụ lục của Nghị định liên quan. Hồ sơ này phải được gửi tới Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất để xem xét.

​- Trong vòng 03 ngày làm việc kể từ khi nhận được văn bản đề nghị từ tổ chức kinh tế, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm giao cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh chủ trì việc thẩm định hồ sơ. Cơ quan này sẽ phối hợp với các cơ quan liên quan để thực hiện việc thẩm định và chuẩn bị để trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.

​- Trong thời gian 15 ngày kể từ ngày nhận được chỉ đạo từ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh phải hoàn tất văn bản thẩm định và trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Nội dung văn bản thẩm định cần bao gồm:

+ Đánh giá sự phù hợp của dự án với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch xây dựng, hoặc quy hoạch nông thôn đã được phê duyệt và công bố.

+ Xác nhận việc đáp ứng các điều kiện quy định tại điểm c khoản 2 Điều 122 của Luật Đất đai.

+ Đánh giá việc đáp ứng các yêu cầu quy định tại khoản 1 Điều 127 của Luật Đất đai.

+ Cung cấp thông tin chi tiết từ hồ sơ địa chính của thửa đất hoặc khu đất mà nhà đầu tư đề xuất thực hiện dự án.

+ Đưa ra kết luận về việc tổ chức kinh tế có đủ điều kiện để nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư; đồng thời nêu rõ lý do nếu không đủ điều kiện.

+ Đề xuất việc chấp thuận hoặc không chấp thuận yêu cầu của nhà đầu tư liên quan đến quyền sử dụng đất.

​- Trong vòng 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản thẩm định từ cơ quan quản lý đất đai, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ xem xét và đưa ra quyết định chính thức về việc chấp thuận hoặc từ chối yêu cầu của tổ chức kinh tế. Quyết định này sẽ được gửi đến tổ chức kinh tế có văn bản đề nghị, nêu rõ các thông tin quan trọng bao gồm quy mô, diện tích, vị trí đất, thời hạn hoàn thành việc thỏa thuận và các nội dung liên quan khác.

​- Dựa trên văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, tổ chức kinh tế có thể tiến hành các bước tiếp theo để thực hiện việc nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất cho dự án đầu tư theo các quy định đã được chấp thuận.

- Trong trường hợp dự án đầu tư yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất, tổ chức kinh tế phải thực hiện theo quy trình và thủ tục quy định tại Điều 48 của Nghị định liên quan.

5. Ưu điểm và hạn chế của hình thức góp vốn này

- Ưu điểm:

+ Góp vốn bằng quyền sử dụng đất giúp doanh nghiệp gia tăng vốn điều lệ một cách hiệu quả. Điều này không chỉ nâng cao khả năng tài chính của doanh nghiệp mà còn cải thiện vị thế của doanh nghiệp trong các giao dịch và hợp đồng lớn.

+ Hình thức góp vốn này cho phép doanh nghiệp tận dụng các tài sản sẵn có, cụ thể là quyền sử dụng đất, để đầu tư vào các hoạt động kinh doanh. Việc này giúp tối ưu hóa nguồn lực và mang lại lợi ích kinh tế từ những tài sản vốn đã có.

+ Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là một phương thức đa dạng hóa các hình thức huy động vốn. Nó tạo ra thêm cơ hội cho doanh nghiệp và các nhà đầu tư, đồng thời cung cấp các phương án tài chính linh hoạt hơn so với các phương thức góp vốn truyền thống.

- Hạn chế:

+ Thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất thường đụng phải nhiều yêu cầu pháp lý và hành chính. Quy trình này có thể bao gồm việc chuẩn bị hồ sơ, thực hiện các thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, và yêu cầu phê duyệt từ các cơ quan quản lý nhà nước. Sự phức tạp này có thể dẫn đến việc mất thời gian và công sức đáng kể.

+ Xác định giá trị của quyền sử dụng đất là một thách thức lớn trong hình thức góp vốn này. Giá trị đất có thể bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố như tình trạng pháp lý, biến động thị trường, và điều kiện môi trường. Điều này làm cho việc đánh giá chính xác giá trị của quyền sử dụng đất trở nên khó khăn và không phải lúc nào cũng đồng nhất.

+ Một trong những hạn chế lớn của việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất là rủi ro liên quan đến biến động giá trị đất. Nếu giá trị của đất giảm, giá trị góp vốn cũng sẽ giảm theo, có thể gây thiệt hại cho cả doanh nghiệp và các bên góp vốn. Điều này đòi hỏi các bên liên quan phải cân nhắc kỹ lưỡng trước khi thực hiện góp vốn để tránh các rủi ro tài chính không mong muốn.

Ngoài ra, có thể tham khảo: Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Còn khúc mắc, liên hệ 1900.6162 hoặc gửi email tới: lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ. Xin cảm ơn.