Rủi ro khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất gồm những gì?

1. Các rủi ro khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1.1. Rủi ro pháp lý

Bước đầu tiên trong quá trình tăng vốn điều lệ thông qua việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất (QSDĐ) là ký kết hợp đồng góp vốn. Hợp đồng này, được gọi là "Hợp đồng Góp Vốn Bằng Quyền Sử Dụng Đất", cần được thực hiện giữa công ty và thành viên góp vốn, có thể là thành viên mới hoặc thành viên hiện hữu. Để hợp đồng có giá trị pháp lý, các bên phải thực hiện công chứng tại một văn phòng công chứng có thẩm quyền. Việc công chứng không chỉ đảm bảo tính hợp pháp mà còn làm tăng độ tin cậy của hợp đồng.

Sau khi hoàn tất việc ký kết và công chứng hợp đồng, các bên liên quan cần chuẩn bị hồ sơ đầy đủ theo quy định chi tiết tại khoản 2 Điều 9 của Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT, được sửa đổi bởi khoản 1 Điều 2 của Thông tư số 14/2023/TT-BTNMT. Hồ sơ này phải được nộp tại Văn phòng Đăng ký đất đai để tiến hành đăng ký biến động. Trong bước này, Văn phòng Đăng ký đất đai sẽ xác nhận việc thay đổi nội dung trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ) theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 79 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.

Sau khi có xác nhận từ Văn phòng Đăng ký đất đai, công ty cần nộp hồ sơ đăng ký tăng vốn điều lệ lên Sở Kế hoạch và Đầu tư. Hồ sơ này cần phải dựa trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cập nhật, phản ánh chính xác việc chuyển quyền sử dụng đất từ thành viên sang công ty thông qua hình thức góp vốn. Việc đăng ký này phải được thực hiện trong vòng mười (10) ngày kể từ ngày Văn phòng Đăng ký đất đai xác nhận và cập nhật GCN QSDĐ.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 30 của Luật Doanh nghiệp năm 2020, công ty có trách nhiệm thực hiện thủ tục đăng ký tăng vốn điều lệ trong vòng mười (10) ngày kể từ khi xảy ra sự thay đổi. Điều này đồng nghĩa với việc công ty phải nộp hồ sơ đăng ký tăng vốn trong mười (10) ngày kể từ ngày Văn phòng Đăng ký đất đai cập nhật GCN QSDĐ và xác nhận việc chuyển quyền sử dụng đất.

Mặc dù theo Điều 45 của Luật Đất đai năm 2024, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính, nhưng sổ địa chính không phải là tài liệu công khai và không cấp cho người góp vốn. Do đó, để xác định thời điểm thay đổi vốn, công ty phải căn cứ vào ngày xác nhận đăng ký góp vốn trên GCN QSDĐ đã được cập nhật.

Tuy nhiên, trong thực tế, ngày mà Văn phòng Đăng ký đất đai xác nhận không luôn trùng khớp với ngày công ty nhận GCN QSDĐ đã được cập nhật. Các Văn phòng Đăng ký đất đai thường có thể trả Giấy chứng nhận đã cập nhật cho người góp vốn sau ngày xác nhận từ 10 ngày trở lên, do khối lượng công việc hoặc quy trình làm việc thực tế.

Sự chậm trễ trong việc nhận GCN QSDĐ có thể dẫn đến việc công ty bị phạt tiền lên đến 20 triệu đồng vì không nộp hồ sơ kịp thời theo quy định. Một ví dụ cụ thể là vào năm 2023, khách hàng của VLM đã gặp phải tình trạng này và không thể thuyết phục Sở Kế hoạch và Đầu tư về tình huống khách quan để tránh bị xử phạt hành chính.

Việc tăng vốn điều lệ thông qua góp vốn bằng quyền sử dụng đất là một quy trình pháp lý phức tạp, yêu cầu sự tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật. Để tránh các vấn đề pháp lý và tài chính, công ty nên đảm bảo thực hiện đầy đủ các bước cần thiết, từ việc ký kết và công chứng hợp đồng, chuẩn bị hồ sơ đúng quy định, cho đến việc đăng ký tăng vốn tại Sở Kế hoạch và Đầu tư. Đồng thời, việc theo dõi tiến trình và xử lý kịp thời các vấn đề phát sinh là rất quan trọng để bảo vệ quyền lợi của công ty và tránh các hình thức xử phạt không đáng có

1.2. Rủi ro tài chính

- Một trong những rủi ro lớn nhất khi thực hiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất là việc đánh giá giá trị đất không chính xác. Quyền sử dụng đất thường được định giá dựa trên nhiều yếu tố như vị trí, mục đích sử dụng, và tình trạng pháp lý của đất đai. Tuy nhiên, việc định giá này có thể bị ảnh hưởng bởi các yếu tố chủ quan hoặc khách quan không được dự liệu, dẫn đến việc ghi nhận giá trị đất thấp hơn hoặc cao hơn thực tế. Nếu giá trị đất được định giá không chính xác, có thể dẫn đến việc góp vốn không tương xứng với giá trị thực của tài sản, gây ra mất cân đối tài chính nghiêm trọng giữa giá trị góp vốn và vốn thực tế.

- Giá trị quyền sử dụng đất có thể thay đổi đáng kể theo thời gian do các yếu tố kinh tế, chính trị, hoặc sự phát triển hạ tầng xung quanh. Biến động giá đất là một yếu tố không thể dự đoán chính xác và có thể ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của vốn góp. Nếu giá đất giảm sau khi đã thực hiện góp vốn, giá trị thực tế của số vốn góp có thể bị giảm sút, dẫn đến sự bất ổn về tài chính cho nhà đầu tư. Ngược lại, nếu giá đất tăng, thì giá trị vốn góp có thể tăng lên, tuy nhiên, sự thay đổi này không phải lúc nào cũng có thể tận dụng hoặc dự đoán chính xác.

- Khi thực hiện góp vốn vào một dự án thông qua quyền sử dụng đất, một rủi ro tài chính không thể tránh khỏi là khả năng dự án thất bại. Trong trường hợp dự án không đạt được kết quả như mong đợi hoặc gặp phải các vấn đề nghiêm trọng như pháp lý, tài chính, hoặc kỹ thuật, nhà đầu tư có thể đối mặt với nguy cơ mất toàn bộ hoặc một phần vốn đã góp. Rủi ro này đặc biệt nghiêm trọng trong các dự án phát triển bất động sản hoặc đầu tư hạ tầng, nơi mà việc thất bại của dự án có thể dẫn đến mất mát lớn về tài chính và tài sản.

- Thêm vào các rủi ro tài chính, các yếu tố pháp lý cũng đóng vai trò quan trọng trong việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Những vấn đề như tranh chấp quyền sử dụng đất, thay đổi quy định pháp luật, hoặc sự không nhất quán trong hồ sơ pháp lý có thể dẫn đến những khó khăn tài chính không lường trước được. Các rủi ro pháp lý có thể làm gián đoạn tiến trình góp vốn, gây ra chi phí phát sinh và ảnh hưởng đến kết quả tài chính của dự án.

1.3. Rủi ro liên quan đến đối tác

- Một trong những rủi ro lớn nhất trong việc hợp tác với đối tác là sự không uy tín hoặc thiếu tin cậy của họ. Điều này có thể xuất phát từ nhiều nguyên nhân, bao gồm:

+ Đối tác có thể thiếu năng lực hoặc kinh nghiệm cần thiết để thực hiện dự án hoặc thực hiện các nghĩa vụ hợp tác. Điều này có thể dẫn đến việc không hoàn thành các cam kết đúng hạn hoặc chất lượng công việc không đạt yêu cầu, ảnh hưởng trực tiếp đến thành công của dự án.

+ Đối tác có thể không có mục tiêu hoặc động cơ rõ ràng trong việc hợp tác. Điều này không chỉ gây khó khăn trong việc thiết lập các mục tiêu chung mà còn có thể dẫn đến sự khác biệt về lợi ích và phương hướng phát triển, làm gia tăng khả năng xung đột và không đạt được kết quả mong muốn.

+ Đối tác có thể có lịch sử kinh doanh không tốt, với các vụ lừa đảo, khiếu nại pháp lý, hoặc các vấn đề tài chính trước đó. Việc không kiểm tra kỹ lưỡng các thông tin liên quan có thể dẫn đến việc hợp tác với một đối tác không đáng tin cậy, gây rủi ro lớn cho dự án hoặc doanh nghiệp của bạn.

- Trong các hoạt động kinh doanh chung, đặc biệt là trong các công ty cổ phần, tranh chấp giữa các cổ đông là một rủi ro phổ biến và tiềm ẩn nhiều hệ quả nghiêm trọng:

+ Các cổ đông có thể phát sinh mâu thuẫn về việc quản lý công ty, phân chia quyền lực, hoặc các quyết định chiến lược quan trọng. Những tranh chấp này có thể dẫn đến sự phân tán tài nguyên, làm giảm hiệu quả hoạt động, và thậm chí làm tổn hại đến uy tín của công ty trên thị trường.

+ Khi các cổ đông không thống nhất về cách sử dụng tài sản chung, điều này có thể dẫn đến những cuộc tranh luận không có hồi kết và ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của công ty. Việc sử dụng tài sản không công bằng hoặc không đúng mục đích có thể làm giảm giá trị tài sản và gây thiệt hại cho tất cả các bên liên quan.

+ Sự khác biệt trong lợi ích cá nhân và mục tiêu của các cổ đông có thể dẫn đến các cuộc tranh cãi liên tục và làm giảm hiệu quả của các quyết định nhóm. Khi các cổ đông có các lợi ích và ưu tiên khác nhau, điều này có thể gây ra sự chia rẽ và cản trở quá trình ra quyết định.

2. Các biện pháp giảm thiểu rủi ro

- Để giảm thiểu rủi ro liên quan đến góp vốn bằng quyền sử dụng đất, việc nắm vững và hiểu rõ các quy định pháp luật là điều thiết yếu. Các bước cần thực hiện bao gồm:

+ Nghiên cứu kỹ lưỡng các quy định pháp luật hiện hành liên quan đến quyền sử dụng đất và giao dịch góp vốn. Điều này bao gồm các luật, nghị định, thông tư, và các hướng dẫn liên quan để đảm bảo mọi hoạt động góp vốn đều tuân thủ đúng quy định pháp lý.

+ Nhờ sự tư vấn của luật sư hoặc chuyên gia pháp lý để hiểu rõ hơn về các quy định pháp luật, đặc biệt là những thay đổi hoặc cập nhật mới nhất. Sự tư vấn chuyên môn có thể giúp bạn tránh những lỗi pháp lý và đảm bảo các giao dịch diễn ra một cách hợp pháp và hiệu quả.

- Trước khi thực hiện giao dịch góp vốn, việc đánh giá toàn diện về dự án và các yếu tố liên quan là vô cùng quan trọng:

+ Xem xét các yếu tố ảnh hưởng đến tính khả thi của dự án, bao gồm các yếu tố thị trường, tài chính, và kỹ thuật. Đánh giá có thể bao gồm việc xem xét báo cáo tài chính, kế hoạch dự án, và các phân tích rủi ro.

+ Xác minh năng lực và uy tín của các đối tác liên quan, bao gồm việc xem xét lịch sử kinh doanh, kinh nghiệm, và khả năng thực hiện dự án. Đánh giá này giúp bạn lựa chọn đối tác có đủ năng lực và đáng tin cậy.

- Việc hợp tác với đối tác uy tín và có kinh nghiệm là yếu tố quan trọng trong việc giảm thiểu rủi ro:

+ Tiến hành thẩm định đối tác để đảm bảo rằng họ có uy tín, kinh nghiệm, và tài chính vững mạnh. Xem xét các đánh giá từ các bên liên quan khác và kiểm tra các hợp đồng trước đây mà họ đã thực hiện.

+ Tạo dựng mối quan hệ tích cực và minh bạch với đối tác. Sự tin tưởng và hiểu biết lẫn nhau có thể giúp giảm thiểu xung đột và đảm bảo rằng các thỏa thuận được thực hiện đúng như cam kết.

- Một hợp đồng góp vốn rõ ràng và chi tiết là cơ sở quan trọng để bảo vệ quyền lợi của tất cả các bên:

+ Soạn thảo hợp đồng góp vốn với các điều khoản chi tiết, bao gồm quyền và nghĩa vụ của mỗi bên, phương thức góp vốn, và các điều kiện thực hiện. Đảm bảo rằng hợp đồng bao gồm các điều khoản về việc giải quyết tranh chấp và bảo vệ quyền lợi của các bên.

+ Đảm bảo hợp đồng được công chứng tại văn phòng công chứng có thẩm quyền để tăng cường tính pháp lý và chứng thực hợp đồng trong trường hợp xảy ra tranh chấp.

- Mua bảo hiểm có thể là một biện pháp hữu ích để bảo vệ mình khỏi các rủi ro không lường trước được:

+ Cân nhắc việc mua bảo hiểm cho các rủi ro liên quan đến quyền sử dụng đất, tài sản, và dự án. Các loại bảo hiểm có thể bao gồm bảo hiểm tài sản, bảo hiểm rủi ro pháp lý, và bảo hiểm trách nhiệm.

+ Nhờ sự tư vấn từ các chuyên gia bảo hiểm để chọn lựa các gói bảo hiểm phù hợp với nhu cầu và mức độ rủi ro của bạn. Đảm bảo rằng các chính sách bảo hiểm đáp ứng đầy đủ các yêu cầu và bảo vệ bạn một cách tối ưu.

Ngoài ra, có thể tham khảo: Có được góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm vào công ty hay không. Còn khúc mắc, liên hệ 1900.6162 hoặc gửi email tới: lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ. Xin cảm ơn.