1. Thế nào là đất khai hoang?

Hiện nay pháp luật đất đai không có quy định hay giải thích thế nào là đất khai hoang. Do đó thuật ngữ này chỉ được hiểu thông qua các hệ quả pháp lý khác khi giải quyết vụ việc khai hoang đất trên thực tế.

Đất khai hoang là cách gọi phổ biến của người dân, căn cứ vào thực tiễn sử dụng và nguồn gốc quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân có thể hiểu như sau:

Đất khai hoang là đất đang để hoang hóa, đất khác mà thời điểm sử dụng đất trên thực địa không thuộc quyền sử dụng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác. Việc sử dụng đất khai hoang là sử dụng đất trên thực địa mà chưa hoàn thành thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định pháp luật.

Việc sử dụng đất khai hoang là sử dụng đất trên thực địa, định đoạt cũng như tác động khác trên đất. Người dân chưa hoàn thành thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định pháp luật. Do đó mà nhà nước chưa công nhận đối với quyền sử dụng đất của người dân tại thời điểm khai hoang.

Đất khai hoang chưa được giao hay cho cá nhân, tổ chức thuê trong quyền đại diện quản lý của nhà nước.

Có rất nhiều hình thức khai hoang đất phổ biến nhất là:

Khai hoang đất sản xuất.
Khai hoang đất rừng.
Đất khai hoang phục hóa.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 9 Luật Đất đai 2013 thì nhà nước khuyến khích người sử dụng đất đầu tư lao động, vật tư tiền vốn và áp dụng thành tựu khoa học, công nghệ vào việc khai hoang, phục hóa, lấn biển, đưa diện tích đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước hoang hóa vào sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

2. Các trường hợp được cấp sổ đỏ với đất khai hoang?

2.1. Trường hợp đất khai hoang có giấy tờ

Căn cứ theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013 để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất khai hoang phải đáp ứng các điều kiện sau:

- Có một trong các giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 100 bao gồm:

Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương
Giấy tờ mua bán, chuyển nhượng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.
Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước .
Giấy tờ về quyền sử dụng đất thuộc chế độ cũ
Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.

Hoặc có thời gian khai hoang, chiếm hữu, sử dụng theo khoản 1 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993. Cho đến nay, việc khai hoang được xem là thời gian tương đối dài, ổn định;

- Được xác nhận không có tranh chấp sử dụng đất. Do đó tính chất sử dụng lâu dài, ổn định, không có tranh chấp được công nhận. Vì đất đang tranh chấp thì chưa thể xác định được ai có quyền sử dụng đất để cấp.

+ Việc sử dụng đất tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Trường hợp sử dụng đất không phù hợp với quy hoạch tại thời điểm đó, nhưng đã sử dụng đất ổn định từ trước thời điểm cơ quan nhà nước phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch. Việc khai hoang, sử dụng là đảm bảo trong tính ổn định, lâu dài, gắn với các quy hoạch trước đó.

2.2. Trường hợp đất khai hoang không có giấy tờ

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ trước ngày 1/7/2014:

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất khai hoang từ trước ngày 1/7/2014 cần đáp ứng các điều kiện sau để được cấp sổ đỏ

- Có hộ khẩu thường trú tại địa phương. Để xác định chủ thể khai hoang sinh sống ổn định và lâu dài ở địa phương.

- Trực tiếp sản xuất, canh tác trên đất. Tức là sử dụng đất trong các mục đích nông nghiệp có thể theo quy hoạch sử dụng đất của nhà nước.

- Được xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định và không có tranh chấp.

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004:

Đã đảm bảo về tính chất sử dụng ổn định và lâu dài hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 cần đáp ứng thêm đầy đủ các điều kiện sau để được cấp sổ đỏ:

- Không vi phạm pháp luật về đất đai trong thời gian khai hoang, sử dụng đất cho đến khi được cấp sổ

- Được xác nhận là đất không có tranh chấp. Việc sử dụng, khai thác thực tế phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch. Do đó đảm bảo về các mục đích sử dụng, tuân thủ pháp luật.

- Khi đảm bảo đủ các điều kiện này, người khai hoang đất cũng được cấp sổ đỏ. Diện tích đất được cấp căn cứ theo hạn mức do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định. Nếu vượt hạn mức thì diện tích vượt hạn mức phải chuyển sang thuê.

3. Thủ tục cấp sổ đỏ cho đất khai hoang

Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ

Để cấp sổ đỏ cho đất khai hoang người sử dụng đất chuẩn bị một bộ Hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT như sau:

- Đơn đăng ký, cấp Sổ đỏ theo Mẫu số 04a/ĐK ban hành kèm theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT;

- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính như: Biên lai nộp thuế hàng năm.

Lưu ý: Ngoài các giấy tờ theo quy định trên, khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần xuất trình giấy chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân.

Bước 2. Nộp hồ sơ

Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở tài nguyên môi trường. Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ, cơ quan nhà nước sẽ ra thông báo và hướng dẫn bạn bổ sung (trong thời hạn 03 ngày làm việc).

Bước 3. Thẩm định hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận

Văn phòng đăng ký đất đai nơi bạn nộp hồ sơ sẽ tiến hành thẩm định hồ sơ cũng như thực hiện các công việc sau:

- Gửi hồ sơ đến UBND xã để lấy ý kiến xác nhận về Hiện trạng sử dụng đất so với nội dung kê khai đăng ký và Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và khu dân cư nơi có đất.

- Kiểm tra hồ sơ đăng ký, xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận vào đơn đăng ký; Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);

- Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật;

- Chuẩn bị hồ sơ để Cơ quan tài nguyên và môi trường trình ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

– Cơ quan tài nguyên và môi trường trình UBND huyện xem xét, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;

Bước 4. Thực hiện nghĩa vụ tài chính

Người sử dụng đất phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính theo thông báo của cơ quan thuế tước khi có thể nhận sổ đỏ

Bước 5. Trao sổ đỏ cho Người sử dụng đất

Việc trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện sau khi người sử dụng đất nộp chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Để tham khảo thêm thông tin về vấn đề này, quý khách hàng có thể tìm hiểu tại bài viết: Quy định mới nhất về cấp sổ đỏ cho đất khai hoang? của Luật Minh Khuê.

Quý khách hãy vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến theo số điện thoại 1900.6162 để được Luật sư tư vấn pháp luật trực tiếp qua tổng đài kịp thời hỗ trợ và giải đáp mọi thắc mắc. Luật Minh Khuê xin trân trọng cảm ơn!