Các trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất khi làm sổ đỏ?

Luật sư tư vấn:

1. Tiền sử dụng đất là gì?

Theo quy định tại Luật Đất đai 2013 (thay thế bởi: Luật đất đai năm 2024), cụ thể tại khoản 21 điều 3:

“Tiền sử dụng đất được định nghĩa chính là số tiền phải trả cho nhà nước của người sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất mà có thực hiện thu tiền sử dụng đất hay được nhà nước cho phép việc thực hiện chuyển mục đích của sử dụng đất hoặc là được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.”

Dựa theo định nghĩa trên, có thể thấy tiền sử dụng đất ở đây được coi chính là khoản tiền mà chủ thể sử dụng đất phải thực hiện trả cho Nhà nước trong các trường hợp sau:

• Khi được Nhà nước thực hiện giao đất và có thu thêm tiền sử dụng đất.
• Khi chuyển mục đích sử dụng đất mà được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép
• Khi được Nhà nước thực hiện công nhận quyền sử dụng đất. Việc được cấp sổ hồng, sổ đỏ áp dụng cho những đất có nguồn gốc, không phải là những đất mà Nhà nước cho thuê hoặc giao cho).

2. Những trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất khi làm sổ đỏ 

2.1 Có giấy tờ về quyền sử dụng đất

* Có giấy tờ về quyền sử dụng đất đứng tên mình và sử dụng đất ổn định

Căn cứ khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất:

- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993;

- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được UBND cấp xã (xã, phường, thị trấn) xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993;

- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước theo quy định của pháp luật;

- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất, gồm:

- Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định của Chính phủ.

* Có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng mang tên người khác

Khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai 2013 quy định hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác thì được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất với điều kiện:

- Phải có giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan kèm theo như: Giấy tờ, hợp đồng mua bán, tặng cho, thừa kế, chuyển đổi quyền sử dụng đất.

- Đến trước ngày 01/7/2014 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

- Thửa đất không có tranh chấp.

2.2. Không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng vẫn không phải nộp

* Trực tiếp sản xuất nông nghiệp tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn, sử dụng đất ổn định, không tranh chấp

Căn cứ khoản 1 Điều 101 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất sẽ được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất có đủ các điều kiện sau:

• Điều kiện 1: Có hộ khẩu thường trú tại địa phương;
• Điều kiện 2: Trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn;
• Điều kiện 3: Nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.

* Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15/10/1993 (không phân biệt khu vực)

Theo khoản 1 Điều 6 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15/10/1993; tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như lấn, chiếm đất…, nếu được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:

- Đất có nhà ở thì người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở đang sử dụng trong hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân.

- Sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài.

2.3. Đất giao không đúng thẩm quyền

Không phải mọi trường hợp đất giao không đúng thẩm quyền (không được UBND cấp tỉnh, cấp huyện giao tùy theo từng đối tượng) đều không phải nộp tiền sử dụng đất.

Căn cứ khoản 1 Điều 8 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, mặc dù sử dụng đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền nhưng sử dụng đất có nhà ở ổn định, khi được cấp Giấy chứng nhận thì không thu tiền sử dụng đất đối với 02 trường hợp sau:

- Sử dụng đất có nhà ở từ trước ngày 15/10/1993 và có giấy tờ chứng minh về việc đã nộp tiền cho cơ quan, tổ chức để được sử dụng đất.

- Sử dụng đất có nhà ở ổn định trong khoảng thời gian từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 và có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất, giấy tờ đó nộp theo đúng mức thu quy định của pháp luật đất đai.

2.4. Phải nộp tiền sử dụng đất nhưng đã nộp để được quyền sử dụng

Khoản 3, 4 Điều 100 Luật Đất đai 2013 quy định hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trong trường hợp dưới đây nếu đã thực hiện nghĩa vụ tài chính (bao gồm cả tiền sử dụng đất) trong quá trình sử dụng đất mà số tiền đã nộp bằng hoặc lớn hơn tiền sử dụng đất phải nộp khi được cấp Giấy chứng nhận thì không phải nộp tiền sử dụng đất:

- Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận.

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến ngày 01/7/2014.

2.5. Không phải nộp tiền sử dụng đất vì được miễn

Điều 11 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định những đối tượng sau đây khi làm Giấy chứng nhận (công nhận quyền sử dụng đất hoặc khi giao đất) được miễn tiền sử dụng đất, cụ thể:

- Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở khi sử dụng đất để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng thuộc đối tượng được miễn; hộ nghèo, hộ đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo;

- Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở khi cấp giấy chứng nhận lần đầu đối với đất do chuyển mục đích sử dụng từ đất không phải là đất ở sang đất ở do tách hộ đối với hộ đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các xã đặc biệt khó khăn vùng đồng bào dân tộc và miền núi.

- Miễn tiền sử dụng đất đối với diện tích đất được giao trong hạn mức giao đất ở cho các hộ dân làng chài, dân sống trên sông nước, đầm phá di chuyển đến định cư tại các khu, điểm tái định cư theo quy hoạch, kế hoạch và dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

- Miễn tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất được giao trong hạn mức giao đất ở để bố trí tái định cư hoặc giao cho các hộ gia đình, cá nhân trong các cụm, tuyến dân cư vùng ngập lũ theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

>> Xem thêm: Được cấp Sổ đỏ không phải nộp tiền sử dụng đất từ 01/8/2024 khi nào?

3. Những đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất hiện nay

Căn cứ Điều 2 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, đối tượng thu tiền sử dụng đất gồm:

1) Người được Nhà nước giao đất để sử dụng vào các mục đích sau:

- Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở.

- Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.

- Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.

- Tổ chức kinh tế được giao đất để xây dựng công trình hỗn hợp cao tầng, trong đó có diện tích nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.

2) Người đang sử dụng đất được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa trong các trường hợp sau:

- Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp có nguồn gốc được giao không thu tiền sử dụng đất, nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa.

- Đất nông nghiệp có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa có thu tiền sử dụng đất.

- Đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất chuyển sang sử dụng làm đất ở có thu tiền sử dụng đất.

- Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc được Nhà nước cho thuê đất nay chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa đồng thời với việc chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất.

3) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất làm nhà ở, đất phi nông nghiệp được Nhà nước công nhận có thời hạn lâu dài trước ngày 01/7/2014 khi được cấp Giấy chứng nhận phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định tại Điều 6, Điều 7, Điều 8 và Điều 9 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, cụ thể:

- Khi cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013.

- Khi cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất đã sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 mà không có giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013.

- Khi cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01/7/2004.

- Khi cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền hoặc do lấn chiếm kể từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014 mà nay được Nhà nước xét cấp Giấy chứng nhận.

4. Một số câu hỏi thường gặp

Hỏi: " Sổ đỏ " thực chất là gì?

Đáp:  “Sổ đỏ” – cụm từ mà ai cũng quen thuộc và đều biết đến. Tuy nhiên để hỏi tên gọi chính xác của sổ đỏ thì nhiều người lại không thể trả lời được. Thực chất sổ đỏ chỉ là tên gọi tắt, tên gọi thông thường của chúng ta để tiện trong việc trao đổi, nói chuyện, còn thực chất sổ đỏ chính là tên gọi khác của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Hỏi: Cách tính tiền sử dụng đất đối với Đất đã được sử dụng ổn định trong khoảng thời gian từ trước ngày 15/10/1993?

Đáp:  Theo quy định tại khoản 1 Điều 6 NĐ 45/2014/NĐ-CP liên quan đến việc thu tiền sử dụng đất thì cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất mà có nhà ở hoặc có những công trình xây dựng khác từ trước ngày 15/10/1993 thì tại thời điểm được tính bắt đầu sử dụng đất mà không có một trong những hành vi vi phạm được cụ thể hóa  theo quy định tại Điều 22 NĐ 43/2014/NĐ-CP, trong trường hợp nếu được các cơ quan có thẩm quyền cấp sổ đỏ thì sẽ tiến hành việc thu tiền từ việc sử dụng đất, cụ thể như sau:

Thứ nhất, trong trường hợp thửa đất có nhà ở:

Chủ thể sử dụng đất sẽ không phải thực hiện việc nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất ở mà mình đang sử dụng trong phạm  vi hạn mức được công nhận là  đất ở cho từng cá nhân hoặc hộ gia đình.

Đối với phần diện tích là đất ở nhưng thực tế  lại bị vượt quá hạn mức so với hạn mức đất ở được công nhận là đất ở thì chủ thể sử dụng đất sẽ phải nộp số tiền sử dụng đất cho cơ quan nhà nước là bằng 50% số tiền sử dụng đất được quy định theo giá đất cho hoặc theo giá đất cụ thể bởi giá đất cụ thể thường sẽ cao hơn so với quy định về giá đất tại Bảng giá đất của tỉnh ở tại thời điểm mà chủ thể sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận và có quyết định công nhận quyền sử dụng đất

Thứ hai, trong trường hợp mà sử dụng đất mà tại thửa đất đó có công trình xây dựng nhưng không phải là nhà ở:

Nếu như thửa đất có công trình xây dựng nhưng không phải là nhà ở nhưng vẫn được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đất là đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp giống như với hình thức là đất được Nhà nước giao đất kèm theo có thu tiền sử dụng đất cho thời hạn sử dụng lâu dài thì chủ thể sử dụng đất sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất.

Hỏi: Cách tính tiền sử dụng đất đối với Đất đã được sử dụng trong khoảng thời gian từ ngày 15/10/1993 cho đến trước ngày 01/7/2004?

Đáp: Theo quy định tại khoản 1 Điều 7 NĐ 45/2014/NĐ-CP thì đối với những cá nhân hay hộ gia đình mà đang sử dụng đất và tính từ thời điểm được coi là bắt đầu tiến hành sử dụng đất nhưng không có hành vi nào được quy định là trong các hành vi vi phạm theo quy định của Điều 22 NĐ 43/2014/NĐ-CP, trong trường hợp nếu được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận thì sẽ tiến hành thu tiền sử dụng đất theo những trường hợp như sau:

Thứ nhất, trong trường hợp thửa đất có nhà ở:

Người sử dụng đất phải tiến hành nộp tiền sử dụng đất cho cơ quan nhà nước với số tiền bằng 50% số tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất nằm trong hạn mức giao đất là đất ở theo với mức giá đất quy định tại Bảng giá đất (được tính bằng ½ giá đất được quy định theo Bảng giá đất . Chủ thể sử dụng đất muốn tính số tiền cần nộp thi chỉ cần tiến hành tra cứu bảng giá đất của nơi có thửa đất, đồng thời xác định xem đúng được vị trí địa lý cụ thể thửa đất trên bản đồ, và sau đó sẽ lấy giá đất tại vị trí của thửa đất đó đó chia đôi là sẽ tính được số tiền sử dụng đất chính xác mà mình phải thực hiện).

Còn trong trường hợp mà đối với phần diện tích đất ở mà bị vượt quá hạn mức thì chủ thể sử dụng đất sẽ phải nộp đầy đủ, bằng 100% tiền sử dụng đất đối chiếu theo giá đất cụ thể được tính tại thời điểm được công nhận và có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc công nhận quyền sử dụng đất.

Thứ hai, trong trường hợp thửa đất đó có công trình xây dựng những công trình xây dựng đó không phải là nhà ở:

Trong trường hợp đất có công trình xây dựng không phải nhà ở mà được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tương tự giống như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thời hạn là sử dụng lâu dài thì chủ thể sử dụng đất sẽ phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất đối chiếu theo giá đất cụ thể của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp với thời hạn sử dụng đất là cao nhất được quy định tại khoản 3 Điều 126 của  Luật Đất đai ở tại thời điểm ra quyết định công nhận quyền sử dụng đất của các cơ quan có thẩm quyền. Chúng ta Có thể dễ dàng nhận thấy được những quy định liên quan về các khoản tiền, tính tiền sử dụng đất khi thực hiện xin làm sổ đỏ được quy định rất kỹ và phức tạp đặc biệt nhất là liên quan đến mức thu đối chiếu theo giá đất cụ thể nên hầu như trên thực tế chủ thể sử dụng đất không tự tính được mà đa số người sử dụng đất thường sẽ tiến hành nộp tiền này theo những Thông báo đến từ cơ quan thuế.

Trên đây là nội dung Luật Minh Khuê đã sưu tầm và biên soạn. Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài gọi số: 1900.6162 hoặc liên hệ văn phòng để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.