Từ 31/10/2024, tại TPHCM chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở có thể phải nộp tiền sử dụng đất cao hơn?

1. Từ ngày 31/10/2024, TPHCM sẽ tính thuế đất theo bảng giá mới

Ngày 21/10/2024, UBND TP.HCM đã ban hành Quyết định 79/2024/QĐ-UBND, sửa đổi, bổ sung Quyết định 02/2020/QĐ-UBND về Bảng giá đất trên địa bàn thành phố. Theo đó, Quyết định 79/2024/QĐ-UBND quy định rõ về giá đất áp dụng trong các giao dịch đất đai, đồng thời có các điều khoản chuyển tiếp quan trọng nhằm đảm bảo tính thống nhất và công bằng trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với đất đai.

Cụ thể, tại Điều 3 của Quyết định này, các quy định về Điều khoản chuyển tiếp được nêu rõ. Theo đó, nếu cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã tiếp nhận hồ sơ của người sử dụng đất trước thời điểm Quyết định 79/2024/QĐ-UBND có hiệu lực thi hành (ngày 31/10/2024), thì giá đất để tính nghĩa vụ tài chính và thuế đất đai sẽ được áp dụng theo quy định tại thời điểm nộp hồ sơ. Điều này có nghĩa là những hồ sơ đã được tiếp nhận trước ngày 31/10/2024 sẽ không bị ảnh hưởng bởi bảng giá đất mới mà sẽ tiếp tục được tính toán theo mức giá cũ.

Ngoài ra, tại Công văn 10640/CTTPHCM-QLĐ ngày 28/10/2024, Cục Thuế TP.HCM cũng đã có những hướng dẫn chi tiết về việc triển khai thực hiện Quyết định 79/2024/QĐ-UBND. Cụ thể, các Chi cục Thuế sẽ tiến hành khóa sổ nhận hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai trên hệ thống liên thông điện tử vào cuối ngày 30/10/2024. Sau đó, các Chi cục Thuế sẽ in danh sách số lượng hồ sơ đủ điều kiện tiếp nhận trong ngày và ký xác nhận với cơ quan Tài nguyên và Môi trường.

Vì vậy, từ ngày 31/10/2024, TP.HCM sẽ chính thức áp dụng bảng giá đất mới để tính thuế đất và nghĩa vụ tài chính đối với đất đai. Điều này sẽ ảnh hưởng đến các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố, yêu cầu người dân và các tổ chức, doanh nghiệp cần nắm rõ để thực hiện nghĩa vụ tài chính đúng theo quy định của pháp luật.

2. Từ 31/10/2024, tại TPHCM chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở có thể phải nộp tiền sử dụng đất cao hơn?

Ngày 21/10/2024, UBND TP.HCM đã ban hành Quyết định 79/2024/QĐ-UBND, sửa đổi, bổ sung Quyết định 02/2020/QĐ-UBND về Bảng giá đất trên địa bàn thành phố, có hiệu lực từ ngày 31/10/2024 và áp dụng đến hết ngày 31/12/2025. Quyết định này nhằm điều chỉnh bảng giá đất, đặc biệt là giá đất ở, để phù hợp với tình hình thực tế và đáp ứng nhu cầu phát triển của thành phố. Cụ thể, bảng giá đất mới sẽ được sử dụng làm căn cứ để tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân, đặc biệt là trong các trường hợp chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở.

Mức giá đất mới tại TP.HCM được điều chỉnh tăng lên từ ngày 31/10/2024, đồng nghĩa với việc tiền sử dụng đất phải nộp khi thực hiện các giao dịch chuyển mục đích sử dụng đất sẽ cao hơn so với trước đây. Cụ thể, bảng giá đất ở sẽ được phân thành các vị trí khác nhau, với mức giá áp dụng dựa trên vị trí của thửa đất. Ví dụ, đối với các thửa đất nằm ở vị trí 1, giá đất sẽ được tính theo Bảng 8 (Phụ lục 2 đính kèm Quyết định 79/2024/QĐ-UBND). Đối với các vị trí còn lại, giá đất sẽ được xác định theo các quy định tại Điều 4 của Quyết định 02/2020/QĐ-UBND, đã được sửa đổi, bổ sung tại Quyết định 79/2024/QĐ-UBND. Cụ thể:

• Vị trí 2 áp dụng cho các thửa đất có ít nhất một mặt tiếp giáp với hẻm có độ rộng từ 5m trở lên, giá đất sẽ tính bằng 0,5 giá của vị trí 1.
• Vị trí 3 áp dụng cho các thửa đất có ít nhất một mặt tiếp giáp với hẻm có độ rộng từ 3m đến dưới 5m, giá đất sẽ tính bằng 0,8 giá của vị trí 2.
• Vị trí 4 áp dụng cho các thửa đất có mặt tiếp giáp với các hẻm nhỏ hơn, giá đất sẽ tính bằng 0,8 giá của vị trí 3.

Ngoài ra, đối với những thửa đất có độ sâu từ mép trong của đường (lòng đường, lề đường, vỉa hè) của mặt tiền đường (theo bản đồ địa chính) từ 100m trở lên, giá đất sẽ được giảm 10% so với mức giá của từng vị trí đã nêu. Các trường hợp khác có vị trí đặc biệt sẽ được áp dụng bảng giá tại Bảng 7 (Phụ lục 1 đính kèm Quyết định 79/2024/QĐ-UBND).

Việc điều chỉnh này không chỉ ảnh hưởng đến giá đất ở mà còn tác động đến nghĩa vụ tài chính của các cá nhân và tổ chức khi thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Do đó, người dân và các tổ chức có nhu cầu chuyển nhượng hoặc chuyển mục đích sử dụng đất cần lưu ý các thay đổi này để thực hiện đúng nghĩa vụ tài chính, tránh gặp phải các vấn đề phát sinh trong quá trình thực hiện.

3. Cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở với hộ gia đình, cá nhân

Việc tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất với hộ gia đình, cá nhân được hướng dẫn tại Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP như sau:

(1) Hộ gia đình, cá nhân khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng sang đất ở thì tiền sử dụng đất tính như sau:

Trong đó:

- Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển tính như sau:

- Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất (sau đây gọi là tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất) được tính theo quy định tại khoản (2).

- Trường hợp tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất nhỏ hơn hoặc bằng tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất thì tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất bằng không (=0).

(2) Tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính như sau:

- Đối với đất trước khi chuyển mục đích là đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc là đất nông nghiệp có nguồn gốc nhận chuyển nhượng hợp pháp của hộ gia đình, cá nhân khác đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thì tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính = diện tích đất x với giá đất của loại đất nông nghiệp tương ứng trong Bảng giá đất.

- Đối với đất trước khi chuyển mục đích là đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính như sau:

Trong đó:

- Giá đất tương ứng với thời hạn cho thuê đất của đất trước khi chuyển mục đích là giá đất tại Bảng giá đất để tính tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.

- Thời hạn sử dụng đất còn lại được xác định = thời hạn giao đất, thuê đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất - thời gian đã sử dụng đất trước khi chuyển mục đích.

Trường hợp thời gian sử dụng đất còn lại được xác định theo công thức quy định tại điểm này không tròn năm thì tính theo tháng; thời gian không tròn tháng thì thời gian không tròn tháng từ 15 ngày trở lên được tính tròn 01 tháng, dưới 15 ngày thì không tính tiền sử dụng đất đối với số ngày này.

- Đối với đất trước khi chuyển mục đích là đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hằng năm thì tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất bằng không (= 0).

- Giá đất để tính tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp nêu trên là giá đất quy định tại khoản 1 Điều 5 Nghị định 103/2024/NĐ-CP tính tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Xem thêm bài viết: Có được ghi nợ tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở không?

Khi quý khách có thắc mắc về quy định pháp luật, vui lòng liên hệ đến hotline 19006162 hoặc gửi thư tư vấn đến địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn để được giải đáp.