1. Tiền sử dụng đất là gì?

Theo khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai 2013 (thay thế bởi: Luật đất đai năm 2024), tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất.

Tiền sử dụng đất phải nộp căn cứ vào: Diện tích đất được giao, được công nhận quyền sử dụng đất; mục đích sử dụng đất; giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định hoặc giá đất cụ thể.

2. Các trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất khi cấp sổ đỏ

Khoản 3 Điều 2 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất quy định: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất làm nhà ở, đất phi nông nghiệp được Nhà nước công nhận có thời hạn lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận) phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định tại Điều 6, Điều 7, Điều 8 và Điều 9 Nghị định này, cụ thể những trường hợp đó là:

* Trường hợp công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai:

Nếu hộ gia đình hoặc cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở hoặc công trình xây dựng khác từ trước ngày 15/10/1993 và không vi phạm quy định tại Điều 22 của Nghị định của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai, và nếu họ được cấp Giấy chứng nhận thì họ sẽ phải nộp tiền sử dụng đất với hai trường hợp như sau:

- Với đất có nhà ở, nếu diện tích đất ở đang sử dụng không vượt quá hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình hoặc cá nhân thì không cần phải nộp tiền sử dụng đất. Nếu diện tích đất ở vượt quá hạn mức công nhận đất ở (nếu có), thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b hoặc Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này vào thời điểm được công nhận quyền sử dụng đất.

- Đối với sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp theo hình thức được Nhà nước giao đất với thời hạn sử dụng lâu dài, thì không cần phải nộp tiền sử dụng đất.

Nếu một hộ gia đình hoặc cá nhân đã vi phạm quy định tại Điều 22 của Nghị định của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai khi sử dụng đất để ở, nhưng bây giờ họ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì họ sẽ phải nộp tiền sử dụng đất. Đối với diện tích đất trong hạn mức công nhận đất ở, họ sẽ phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Bảng giá đất. Còn đối với diện tích đất vượt quá hạn mức công nhận đất ở, họ sẽ phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b hoặc Điểm c Khoản 3 Điều 3 của Nghị định Nghị định số 45/2014/NĐ-CP, tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Nếu trên một mảnh đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp thông qua việc giao đất với thu tiền sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất lâu dài, thì người sử dụng đất sẽ phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b hoặc Điểm c Khoản 3 Điều 3 của Nghị định này. Điều này áp dụng cho loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất cao nhất quy định tại Khoản 3 Điều 126 của Luật Đất đai, tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

* Trường hợp công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất đã sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2004 mà không có giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai:

Nếu hộ gia đình hoặc cá nhân sử dụng đất có nhà ở mà không vi phạm quy định tại Điều 22 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai khi bắt đầu sử dụng đất, và họ được cấp Giấy chứng nhận, thì họ phải nộp tiền sử dụng đất. Việc nộp tiền này phụ thuộc vào diện tích đất và giá đất quy định tại bảng giá đất. Nếu diện tích đất trong hạn mức giao đất ở, thì tiền sử dụng đất bằng 50% giá đất quy định. Tuy nhiên, nếu diện tích đất ở vượt quá hạn mức, họ phải nộp tiền sử dụng đất bằng 100% giá đất quy định tại Điểm b hoặc Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định trên, tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Nếu hộ gia đình hoặc cá nhân sử dụng đất ở đã vi phạm quy định tại Điều 22 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai khi bắt đầu sử dụng đất, nhưng nếu họ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, thì họ phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại bảng giá đất đối với phần diện tích đất trong hạn mức giao đất ở. Nếu phần diện tích vượt quá hạn mức giao đất ở (nếu có), họ phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b hoặc Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định trên, tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

* Trường hợp công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 1/7/2004:

Trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định, khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:

- Nếu đất đã có nhà ở trước ngày 15/10/1993 và có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền cho cơ quan để sử dụng đất thì không cần phải đóng tiền sử dụng đất khi được cấp Giấy chứng nhận.

- Nếu đất đã có nhà ở ổn định trong khoảng thời gian từ 15/10/1993 đến trước ngày 01/07/2004 và có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền sử dụng đất theo đúng mức thu quy định của pháp luật đất đai năm 1993 thì không phải đóng tiền sử dụng đất. Nếu đã đóng tiền thấp hơn mức thu quy định, số tiền đã nộp sẽ được tính lại tỷ lệ với diện tích đã đóng tiền và giá đất hiện tại, phần diện tích còn lại sẽ được tính tiền sử dụng đất theo giá đất tại thời điểm được cấp Giấy chứng nhận.

- Nếu đất đã có nhà ở ổn định trước ngày 01/07/2004 và không có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền để sử dụng đất, khi được cấp Giấy chứng nhận, tiền sử dụng đất sẽ được tính như sau:

Đối với đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993, tiền sử dụng đất sẽ bằng 40% tiền sử dụng đất theo giá đất tại địa phương với phần diện tích đất trong hạn mức giao đất theo giá đất quy định tại Bảng giá đất tại thời điểm được cấp Giấy chứng nhận. Với phần diện tích vượt hạn mức giao đất (nếu có) sẽ tính 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 của Nghị định này tại thời điểm được cấp Giấy chứng nhận.
Đối với đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/07/2004, với phần diện tích trong hạn mức thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất; bằng 100% tiền sử dụng đất đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có) theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Nếu trong diện tích đất còn lại không có nhà ở (nếu có), được xác định là đất nông nghiệp theo trạng thái sử dụng khi cấp Giấy chứng nhận, và nếu người sử dụng đất muốn chuyển sang sử dụng vào mục đích đất ở, họ sẽ phải nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa giá tiền thu tiền sử dụng đất theo giá đất ở và giá tiền thu tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyết định chuyển mục đích, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở.

* Trường hợp công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền hoặc do lấn chiếm kể từ ngày 1/7/2004 đến trước ngày 1/7/2014 mà nay được Nhà nước xét cấp Giấy chứng nhận:

Từ ngày 01/07/2004 đến trước ngày 01/07/2014, nếu hộ gia đình hoặc cá nhân sử dụng đất có nguồn gốc do lấn chiếm hoặc đất được giao, được cho thuê không đúng thẩm quyền nhưng hiện nay phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, nếu được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận theo quy định tại Khoản 9 Điều 210 Luật Đất đai, thì họ phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b và Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Nếu sử dụng đất để xây dựng công trình không phải là nhà ở, và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài, thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b và Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP, tương ứng với loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất cao nhất được quy định tại Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai, tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

3. Những trường hợp nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất

Điều 54 Luật Đất đai 2013 quy định Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

- Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định tại Điều 129 Luật Đất đai 2013;

- Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 55 Luật Đất đai 2013;

- Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;

- Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước;

- Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp quy định tại khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2013.

Để tìm hiểu thêm thông tin liên quan, mời quý bạn đọc cùng tham khảo bài viết:

Trên đây là toàn bộ nội dung bài viết của Luật Minh Khuê, mọi thắc mắc chưa rõ hay có nhu cầu hỗ trợ vấn đề pháp lý khác, quý khách hàng vui lòng liên hệ với bộ phận Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua số hotline: 1900.6162 hoặc gửi yêu cầu tư vấn qua email: lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ và giải đáp kịp thời. Xin trân trọng cảm ơn quý khách hàng đã quan tâm theo dõi bài viết của Luật Minh Khuê.