Mục lục bài viết

1. Tiền sử dụng đất là gì?

Tiền sử dụng đất là một khoản tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước trong một số trường hợp nhất định. Cụ thể, khi người sử dụng đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, khi được cấp phép chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất này sang loại đất khác, hoặc trong các trường hợp khác mà pháp luật quy định phải nộp tiền sử dụng đất. Mức tiền này được xác định dựa trên giá trị của đất, diện tích đất và mục đích sử dụng đất của người sử dụng. Việc thu tiền sử dụng đất nhằm mục đích quản lý tài nguyên đất đai một cách hiệu quả, bảo vệ quyền lợi của Nhà nước, đồng thời tạo ra nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Tuy nhiên, trong một số trường hợp, người sử dụng đất có thể được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất, tuỳ vào chính sách cụ thể của Nhà nước đối với các đối tượng nhất định như người nghèo, người dân tộc thiểu số, hoặc những dự án có lợi cho phát triển kinh tế, xã hội.

 

2. Loại đất không phải nộp tiền sử dụng đất khi cấp sổ đỏ tại Đồng Nai từ 28/10/2024 

Ngày 15/10/2024, UBND tỉnh Đồng Nai đã ban hành Quyết định số 53/2024/QĐ-UBND, quy định về các loại giấy tờ khác liên quan đến quyền sử dụng đất có trước ngày 15/10/1993 trên địa bàn tỉnh. Quyết định này bổ sung những quy định quan trọng về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất tại tỉnh Đồng Nai. Cụ thể, ngoài các loại giấy tờ quy định tại các điểm a, b, c, d, đ, e, g, h, i, k, l, m khoản 1 Điều 137 của Luật Đất đai 2024, các loại giấy tờ khác liên quan đến quyền sử dụng đất có trước ngày 15/10/1993 cũng sẽ được công nhận là căn cứ hợp pháp để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất.

Theo Quyết định 53/2024/QĐ-UBND, các loại giấy tờ này bao gồm: Thứ nhất, giấy tờ xác lập việc phân chia di sản trong hộ gia đình liên quan đến quyền sử dụng đất và nhà ở, mà trên giấy tờ đó có xác nhận của UBND cấp xã hoặc UBND cấp huyện trước ngày 15/10/1993, như tờ tương phân di sản hoặc biên bản họp gia đình. Thứ hai, giấy tờ xác lập ý chí của người lập giấy tờ đối với tài sản là quyền sử dụng đất, nhà ở của mình để chuyển cho người khác sau khi qua đời, mà trên giấy tờ này có xác nhận của UBND cấp xã hoặc UBND cấp huyện trước ngày 15/10/1993, như bản di chúc, di nguyện, chúc thư, di lệnh, hoặc di văn.

Quyết định này có hiệu lực thi hành từ ngày 28/10/2024, tạo ra cơ sở pháp lý rõ ràng hơn cho người dân tỉnh Đồng Nai trong việc hoàn thiện hồ sơ pháp lý về quyền sử dụng đất, giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân, đồng thời tạo thuận lợi cho công tác quản lý đất đai trên địa bàn tỉnh.

 

3. Trường hợp nào không phải nộp tiền sử dụng đất khi làm Sổ đỏ năm 2024?

3.1. Trường hợp có giấy tờ quyền sử dụng đất theo quy định

Căn cứ theo khoản 1 Điều 137 của Luật Đất đai số 31/2024/QH15, hộ gia đình và cá nhân đang sử dụng đất ổn định và có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất lập trước ngày 15/10/1993, thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất. Các giấy tờ này phải được cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện các chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam, hoặc Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Cụ thể, các giấy tờ về quyền sử dụng đất có thể bao gồm các văn bản do cơ quan thẩm quyền của chế độ cũ cấp, như: văn tự đoạn mãi có chứng nhận của cơ quan chế độ cũ, bằng khoán điền thổ, văn tự mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế nhà ở gắn với đất có chứng nhận của cơ quan chế độ cũ, hoặc bản di chúc/giấy thỏa thuận phân chia di sản về nhà ở có xác nhận của cơ quan chế độ cũ. Ngoài ra, còn có các loại giấy phép hợp thức hóa kiến trúc, giấy phép xây dựng nhà ở, và bản án của Tòa án chế độ cũ đã có hiệu lực.

Một số giấy tờ khác cũng được công nhận, như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời cấp bởi cơ quan có thẩm quyền hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính. Giấy tờ về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất được UBND cấp xã xác nhận đã sử dụng đất trước 15/10/1993 cũng được coi là hợp lệ. Các sổ mục kê, sổ kiến điền lập trước 18/12/1980, trong đó có tên của người sử dụng đất, cũng là căn cứ để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thêm vào đó, các giấy tờ liên quan đến việc đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị 299/TTg ngày 10/11/1980, bao gồm bản tổng hợp của UBND cấp xã, biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất, đơn xin đăng ký quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng nhận đã đăng ký quyền sử dụng đất do UBND cấp xã, huyện hoặc tỉnh cấp cũng sẽ được xem xét.

Các giấy tờ liên quan đến việc tạm giao đất của UBND cấp huyện, tỉnh, hoặc đơn đề nghị sử dụng đất đã được UBND cấp xã, hợp tác xã nông nghiệp phê duyệt trước 01/7/1980, hoặc được phê duyệt bởi UBND cấp huyện, tỉnh, cũng được công nhận. Các giấy tờ liên quan đến việc giao đất cho cán bộ chiến sĩ để xây dựng nhà ở theo Chỉ thị 282/CT-CP ngày 11/7/1991, nếu phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và đã được phê duyệt, cũng là căn cứ để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hơn nữa, giấy tờ về các dự án di dân xây dựng khu kinh tế mới, tái định cư, đã được UBND cấp huyện, tỉnh hoặc cơ quan thẩm quyền phê duyệt và có tên người sử dụng đất, cũng sẽ được chấp nhận.

Các giấy tờ khác như giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình, giấy phép xây dựng, sửa chữa nhà ở, công trình do UBND cấp huyện, tỉnh hoặc cơ quan quản lý về nhà ở cấp phép/chứng nhận, hay giấy tờ về việc giao đất cho các tổ chức, cơ quan để bố trí cán bộ, công nhân xây dựng nhà ở đều được quy định là các loại giấy tờ hợp lệ. Tất cả những giấy tờ này đều là cơ sở pháp lý để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất ổn định và hợp pháp trên địa bàn.

3.2. Có giấy tờ của nông, lâm trường quốc doanh trước 01/7/2004

Căn cứ theo khoản 2 Điều 137 của Luật Đất đai 2024, các hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà có giấy tờ của nông, lâm trường quốc doanh về việc giao đất để xây dựng nhà ở hoặc nhà ở kết hợp với sản xuất nông, lâm nghiệp trước ngày 01/7/2004, thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất. Điều này áp dụng cho các trường hợp người dân đã được nông, lâm trường quốc doanh giao đất để xây dựng nơi ở hoặc phục vụ cho các hoạt động sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, theo các chính sách giao đất của Nhà nước trong quá khứ. Mặc dù thời gian đã trôi qua, nhưng với các giấy tờ hợp lệ của nông, lâm trường quốc doanh cấp trước thời điểm quy định, người sử dụng đất vẫn được công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp và không bị yêu cầu nộp tiền sử dụng đất khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Quy định này nhằm giải quyết các trường hợp đất đai liên quan đến nông, lâm trường quốc doanh, nơi mà trước đây Nhà nước đã thực hiện các chính sách giao đất để phục vụ cho các mục đích xây dựng nhà ở hoặc sản xuất nông, lâm nghiệp. Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp này không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất, mà còn đảm bảo tính hợp pháp của việc sử dụng đất ổn định và lâu dài của các hộ gia đình, cá nhân. Hơn nữa, việc miễn tiền sử dụng đất giúp giảm bớt gánh nặng tài chính cho người dân, đặc biệt là đối với những hộ gia đình đã có đất từ nhiều năm trước nhưng chưa hoàn tất thủ tục pháp lý. Chính sách này cũng góp phần khắc phục các vướng mắc trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những trường hợp sử dụng đất lâu dài, ổn định, nhưng thiếu các giấy tờ hợp lệ hoặc chưa được cấp Giấy chứng nhận trước đây.

3.3. Không có giấy tờ quyền sử dụng đất, không vi phạm pháp luật, không thuộc trường hợp giao không đúng thẩm quyền

Theo Điều 138 của Luật Đất đai 2024, có một số trường hợp đặc biệt mà hộ gia đình, cá nhân không có đầy đủ giấy tờ về quyền sử dụng đất, nhưng vẫn có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất. Các trường hợp này đều đáp ứng các điều kiện cụ thể và không vi phạm các quy định pháp luật về đất đai, không thuộc diện giao đất trái thẩm quyền của cơ quan Nhà nước. Cụ thể, các trường hợp sau đây sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất:

1. Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước ngày 18/12/1980 và có xác nhận của UBND cấp xã không tranh chấp:

  • Nếu đất có nhà ở hoặc nhà ở kết hợp với công trình phục vụ đời sống, và diện tích đất bằng hoặc lớn hơn hạn mức đất ở mà Nhà nước công nhận, thì diện tích đất ở được công nhận bằng với hạn mức này, và người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất.
  • Nếu diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở, thì diện tích đất ở sẽ được xác định là toàn bộ diện tích của thửa đất, và cũng không phải nộp tiền sử dụng đất.
  • Đối với phần diện tích còn lại sau khi xác định diện tích đất ở, nếu đất đó được sử dụng cho mục đích nông nghiệp, thì phần diện tích này sẽ được công nhận là đất nông nghiệp, thuộc diện Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất.

2. Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993 và có xác nhận của UBND cấp xã không tranh chấp:

  • Tương tự như trường hợp trên, nếu diện tích đất có nhà ở hoặc công trình phục vụ đời sống bằng hoặc lớn hơn hạn mức đất ở, diện tích đất ở sẽ được công nhận bằng hạn mức đất ở và không phải nộp tiền sử dụng đất.
  • Nếu diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở, diện tích đất ở sẽ được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất đó, và cũng không phải nộp tiền sử dụng đất.
  • Đối với phần diện tích thửa đất còn lại, nếu sử dụng cho mục đích nông nghiệp, thì sẽ được công nhận là đất nông nghiệp và không phải nộp tiền sử dụng đất.

3. Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp đã chuyển sang sử dụng đất ở hoặc đất phi nông nghiệp trước ngày 01/7/2014 và không có giấy tờ về quyền sử dụng đất:

  • Đối với những trường hợp này, nếu hộ gia đình, cá nhân có đăng ký thường trú tại địa phương thuộc khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn, và có xác nhận không tranh chấp của UBND cấp xã, thì họ cũng sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất.

Các quy định này nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định nhưng thiếu các giấy tờ pháp lý đầy đủ, đồng thời đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho những người dân sống trong các khu vực khó khăn. Điều này cũng góp phần bảo vệ quyền lợi của người dân, khuyến khích việc sử dụng đất đúng mục đích và phù hợp với quy hoạch đất đai của Nhà nước, đặc biệt là đối với những người có hoàn cảnh khó khăn về kinh tế.

Xem thêm bài viết: Có được ghi nợ tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở không?

Khi quý khách có thắc mắc về quy định pháp luật, vui lòng liên hệ đến hotline 19006162 hoặc gửi thư tư vấn đến địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn để được tư vấn, giải đáp quy định pháp luật nhanh chóng.