Một hành lang pháp lý chưa đầy đủ và chưa đủ mạnh đã gây sự thiếu thống nhất tổng thể để điều chỉnh. Các cơ chế chính sách với những chồng chéo, thiếu hụt và hiệu lực thấp dẫn đến khó áp dụng trong thực tế. Trong hệ thống pháp lý liên qua đến hoạt động kinh doanh bất động sản hiện có một số điểm bị coi là “buộc chặt” hoặc chưa hợp lý, chưa thông thoáng. Trên thực tế, các bộ luật đất đai, luật xây dựng, luật thương mại, luật đầu tư, luật nhà ở, luật doanh nghiệp và các quy định dưới luật kèm theo không hoàn toàn tương thích với nhau, và chính độ vênh khá lớn đang gây không ít khó khăn cho người dân khi mua nhà ở.

1. Quy định về bảo lãnh

Quy định của pháp luật về kinh doanh nhà ở, công trình hình thành trong tương lai (Luật kinh doanh bất động sản năm 2014) cần xem xét sửa đổi về thời điểm yêu cầu bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ với khách hàng là chưa phù hợp. Bởi hiện nay, chủ đầu tư phải bỏ ra một khoản chi phí không nhỏ để duy trì bảo lãnh trước khi ký hợp đồng mua bán chính thức với khách hàng.

Đồng thời, quy định nêu trên cũng không phù hợp với hướng dẫn hiện hành về cấp bảo lãnh, vì ngân hàng sẽ cấp bảo lãnh sau khi có hợp đồng mua bán nhà ở (được hiểu là sau khi bán, chứ không phải trước khi bán như quy định tại Luật Kinh doanh Bất động sản năm  2014).

Để tạo thuận lợi cho doanh nghiệp, cơ quan quản lý rất nên xem xét sửa đổi quy định tại Khoản 1, Điều 56, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 theo hướng vẫn quy định chủ đầu tư phải được ngân hàng thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không giao nhà theo đúng tiến độ, nhưng thời hạn chủ đầu tư phải có bảo lãnh sẽ do các bên thỏa thuận, với điều kiện không quá một thời hạn nhất định (ví dụ là 30 ngày).

2. Bất động sản nghỉ dưỡng 

Các quy định pháp luật hiện hành thiếu quy định về chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình hình thành trong tương lai.

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã quy định chi tiết đối với trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà tại Điều 59, nhưng chưa có quy định chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình (không phải nhà ở) hình thành trong tương lai. Trong khi đó, hiện các dự án BĐS du lịch nghỉ dưỡng đang rất phát triển, với các loại hình sản phẩm đa dạng như condotel...

Các cơ quan quản lý cần  bổ sung quy định và hướng dẫn chi tiết về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình hình thành trong tương lai. Tương tự là quy định về việc sở hữu bất động sản nghỉ dưỡng của người nước ngoài.

Đây là một nguồn cầu tiềm năng và quan trọng, song chính sách cho nhóm khách hàng này hiện đang bị bỏ ngỏ. Đề xuất Chính phủ có giải pháp liên quan đến điều kiện, thủ tục mua bất động sản nghỉ dưỡng để người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài có thể mua.

Cụ thể hơn về bất động sản nghỉ dưỡng, hiện tại, việc chuyển nhượng và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu Bất động sản nghỉ dưỡng khá phức tạp. Người mua bất động sản nghỉ dưỡng còn gặp khó khăn trong việc xin cấp giấy chứng nhận vì pháp luật chưa có cơ chế rõ ràng.

Nhóm cho rằng, cần có hướng dẫn cụ thể về việc cấp giấy chứng nhận cho loại hình bất động sản này theo hướng cá nhân, tổ chức có thể mua bất động sản nghỉ dưỡng (không phải dưới dạng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần) và được cấp giấy chứng chận, dù bất động sản đó được xây dựng trên đất thương mại dịch vụ, hay đất ở không hình thành đơn vị ở.

Với quy định về đất ở không hình thành đơn vị ở trong dự án bất động sản nghỉ dưỡng, cần có nghiên cứu một cách toàn diện và sửa đổi, bổ sung các quy định pháp luật liên quan, nhằm đưa nội dung đất ở không hình thành đơn vị ở vào quy hoạch chi tiết 1/500 của dự án, trên cơ sở phù hợp với quy hoạch chung của khu vực dự án.

Cần có hướng dẫn cụ thể về thủ tục, điều kiện kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng hình thành trong tương lai xây dựng trên đất ở không hình thành đơn vị ở theo hướng tương tự như thủ tục, điều kiện kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai.

 Nhà nước cũng cần  ưu tiên phát triển hạ tầng kỹ thuật đấu nối đến chân và xung quanh các dự án bất động sản nghỉ dưỡng để đảm bảo tính đồng bộ và hiệu quả khai thác dự án.

3. Các quy định liên quan đến nhà ở xã hội

Từ thực tế hoạt động của doanh nghiệp, ta thấy rằng, các quy định liên quan đến chính sách pháp luật về nhà ở xã hội cần được thông thoáng hơn. Ví dụ một số quy định về thủ tục mua bán nhà ở xã hội theo Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội chưa phù hợp thực tế, gây khó khăn cho chủ đầu tư và người mua nhà.

Cụ thể, đối với người mua nhà, từ ngày 10/12/2015 áp dụng quy định tại Điều 22 (Nghị định 100/2015/NĐ-CP): người lao động đang làm việc tại doanh nghiệp khi mua nhà ở xã hội phải có giấy xác nhận của cơ quan, tổ chức nơi làm việc về đối tượng và thực trạng nhà ở. Thực tế, người mua nhà gặp khó khăn khi đi xin xác nhận vì các tổ chức này thường không nắm được thực trạng này. Theo tôi, cần sửa đổi đối tượng xác nhận là Uỷ ban nhân dân xã, phường nơi cư trú.

Đối với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, theo quy định, để bán nhà ở xã hội, chủ đầu tư phải thực hiện qua nhiều bước, với mỗi đợt mở bán mất tối thiểu 60 ngày để chỉ tiếp nhận được hồ sơ mua nhà của khách hàng. Thời gian này là quá lâu, đề nghị sửa đổi rút ngắn thời gian thông báo và nhận hồ sơ đăng ký mua, thuê nhà ở xã hội, quy định rõ thời hạn Sở Xây dựng phải đăng tải thông tin trên website.

Một bất cập khác là Ngân hàng Chính sách xã hội đã có văn bản số 2526/NHCS-TDSV hướng dẫn nghiệp vụ cho vay ưu đãi mua nhà ở xã hội, nhưng đến nay, các ngân hàng vẫn chưa có hướng dẫn cụ thể về thủ tục, điều kiện vay cho người mua nhà ở xã hội. Thậm chí, một số ngân hàng còn cho biết, hiện tại chưa có nguồn vốn để cho vay.

4. Sở hữu nhà ở tại Việt Nam cho người nước ngoài

Luật Nhà ở năm 2014 cho phép cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua việc  “mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế”. Trong khi đó, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 quy định “việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất”.

Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 5 Luật Đất đai năm 2013, thì người nước ngoài không được liệt kê trong số các đối tượng có quyền sử dụng đất tại Việt Nam.

Sự mâu thuẫn và không nhất quán trong ba văn bản luật nêu trên liên quan tới việc sở hữu nhà ở và kinh doanh bất động sản tại Việt Nam đặt ra một câu hỏi: Cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam có quyền sử dụng đối với diện tích đất được dùng để xây nhà ở đó hay không.

Nếu không có quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, thì khi bán nhà, làm thế nào để cá nhân nước ngoài có thể bán nhà ở gắn với quyền sử dụng đất như được quy định tại Khoản 1, Điều 19 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014.

5. Quyền mua nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài

Khoản 2, Điều 76 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở năm 2014, quy định như sau:

“2. Tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam chỉ được mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở, mua nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại Điểm b Khoản 4 Điều 7 của Nghị định này và chỉ được nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở của hộ gia đình, cá nhân hoặc nhận tặng cho nhà ở của tổ chức trong số lượng nhà ở theo quy định tại Khoản 3, Khoản 4 Điều này tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phép sở hữu; trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài được tặng cho, được thừa kế nhà ở tại Việt Nam nhưng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì giải quyết theo quy định tại Điều 78 của Nghị định này”.

Từ quy định trên, có thể hiểu tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ có thể sở hữu nhà ở tại Việt Nam tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phép sở hữu, hay nói cách khác nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài muốn sở hữu phải nằm trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, và không nằm trong khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật Việt Nam, và chỉ được phép sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ của một tòa nhà chung cư, hoặc không quá 10% số lượng nhà ở riêng lẻ (tối đa là 250 căn). Tuy nhiên, quy định này đặt ra các vấn đề như sau:

- Thứ nhất, Bộ Quốc phòng và Bộ Công an chưa có bất cứ văn bản nào hướng dẫn cụ thể và công bố danh mục các khu vực cần bảo đảm an ninh, quốc phòng. Do vậy, các cơ quan quản lý chuyên ngành chưa có căn cứ và cơ sở pháp lý để xác định khu vực nào tổ chức, cá nhân nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở, khu vực nào là khu vực cần bảo đảm an ninh và quốc phòng. Sự thiếu tính đồng bộ trong việc ban hành các văn bản pháp luật khiến cho tổ chức, cá nhân nước ngoài và ngay cả các cơ quan quản lý nhà nước lúng túng khi áp dụng trên thực tế, mặc dù Luật Nhà có hiệu lực kể từ thời điểm ngày 01/07/2015.

- Thứ hai, Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 không cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở riêng lẻ ngoài các dự án đầu tư xây dựng nhà ở nhưng lại không quy định rõ việc tổ chức, cá nhân đó có thể sở hữu nhà ở riêng lẻ ngoài các dự án đầu tư xây dựng nhà ở của các tổ chức thông qua hình thức mua cổ phần/phần vốn góp hay không. Phải chăng hạn chế đối với việc sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ áp dụng trong trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài mua trực tiếp nhà ở trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở, chứ không áp dụng đối với trưởng hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở thông qua việc mua cổ phần/phần vốn góp của tổ chức kinh tế đang sở hữu nhà ở riêng lẻ, ngoài các dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

Do vậy, nếu không có sự liên thông và phối hợp tốt giữa các cơ quan nhà nước có thẩm quyền như Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng và Sở Kế hoạch và Đầu tư, thì tổ chức nước ngoài hoàn toàn có thể sở hữu ngoài dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc sở hữu nhiều hơn hạn mức nhà ở được phép sở hữu theo quy định nêu trên, thông qua việc mua cổ phần/phần vốn góp của các tổ chức kinh tế đang sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

6. Thời hạn sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài

Luật Nhà ở năm 2014 quy định, cá nhân nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở với thời hạn tối đa không quá 50 năm và có thể được gia hạn 01 lần[5] với thời hạn tối đa không quá 50 năm. Tuy nhiên, pháp luật lại không cấm việc một cá nhân nước ngoài sau khi đã bán nhà ở cho tổ chức, cá nhân trong nước (do hết thời hạn sở hữu), có được mua lại chính nhà ở đó để được sử dụng thêm 50 năm nữa hay không. Như vậy, quy định về thời hạn sở hữu cho người nước ngoài, số lần được gia hạn là rất hình thức, có giá trị hạn chế về thực tế rất thấp.

=> Nhà nước cần quản lý thị trường dựa trên khung pháp lý nhằm thiết lập một sân chơi bình đẳng , công khai, minh bạch trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Chính vì những lý do trên, việc bổ sung và hoàn thiện khung pháp lý theo nguyên tắc đảm bảo tính đồng bộ, tính nhất quán, và tông trọng quy luật của thị trường tăng cường tính cạnh tranh trong hoạt động kinh doanh trên thị trường đồng thời khắc phục những quy định chồng chéo mâu thuẫn liên quan đến mua bán nhà ở là công việc hết sức cấp bách mà chúng ta cần thực hiện nhanh chóng và đồng bộ nhằm ổn định thị trường nhà ở hiện nay, tạo điều kiện phát triển lĩnh vực kinh doanh bất động sản không chỉ giới hạn với các nhà đầu tư trong nước mà còn thu hút dầu tư từ khối các nhà đầu tư nước ngoài.

Luật Minh Khuê