Các vấn đề về giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất ? Chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa sang đất thổ cư ?

Luật sư tư vấn:

Căn cứ quy định tại khoản 8, điều 3, Luật đất đai năm 2013 như sau:

" 8. Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất."

Như vậy, cơ quan bạn được nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất. Còn việc công ty bạn cho đơn vị tư nhân thuê để kinh doanh xăng dầu và làm văn phòng công ty thì ở đây là hình thức cho thuê lại theo quy định tại Luật đất đai như sau:

" Điều 149. Đất khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề[...]

2. Nhà nước cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất. Đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm; đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm.

Nhà đầu tư được miễn tiền thuê đất đối với diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất. [..]"

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Căn cứ vào điểm b, khoản 3 điều 97 Nghị định 43/2014/NĐ-CP nghị định hướng dẫn thi hành luật đất đai 2013 có quy định về các hành vi vi phạm về đất đai khi thi hành công vụ trong lĩnh vực đất đai:

"Điều 97. Hành vi vi phạm pháp luật về đất đai khi thi hành công vụ trong lĩnh vực đất đai

3. Vi phạm quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm các hành vi sau:

b) Giao đất, giao lại đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt";

Căn cứ vào quy định này thì khi xin chuyển mục đích sử dụng đất cần phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của UBND cấp huyện đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Như vậy, không có quy định nào của pháp luật có quy định là đất nền phân lô không được phép chuyển mục đích sử dụng đất. Do đó anh vẫn được chuyển mục đích sử đụng đất đối với diện tích đất này nếu như nó phù hợp với kế hoạch sử dụng đất của UBND cấp huyện, còn nếu như không phù hợp thì anh sẽ không được chuyển mục đích sử dụng đất.

Căn cứ vào khoản 1 điều 57 Luật đất đai 2013 thì những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất cần phải xin phép:

"Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp".

Theo như anh nêu trong trường hợp của anh là anh muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đấy trồng cây hàng năm sang đất ở thì anh sẽ phải xin phép và nộp tiền sử dụng đất theo mục đích đất mà anh muốn chuyển.

Tuy nhiên, hiện nay không có quy định chuyển từ đất nông nghiệp lên thành đất ở luôn, do đó nếu diện tích đất trên là đất phi nông nghiệp thì anh sẽ làm hồ sơ lên chuyển thành đất ở luôn, nếu nó là đất nông nghiệp thì anh sẽ phải xin chuyển mục đích sử dụng đất hai lần là từ đất nông ngiệp sang đất phi nông nghiệp và từ đất phi nông nghiệp sang đất ở.

Như vậy, anh khi xin chuyển mục đích sử dụng đất anh phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 điều 57 luật đất đai 2013.

"2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng".

Căn cứ vào các phân tích ở trên, anh chỉ không được chuyển mục đích sử dụng đất trong nếu mục đích anh muốn chuyển đổi không phù hợp với kế hoạch của UBND cấp huyện ban hành hằng năm đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới tổng đài tư vấn trực tuyến 1900.6162. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi số:1900.6162

Trả lời:

1.Về việc mua bán đất chỉ có giấy tờ viết tay

Theo quy định tại điều 167 Luật đất đai 2013 thì việc mua bán đất sẽ phải được lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền:

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Luật sư tư vấn pháp Luật đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời:

Kính chào bạn Nguyễn Thị Thu, rất hân hạnh được trả lời câu hỏi của bạn.

Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, cụ thể là Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT của Bộ tài nguyên và môi trường hướng dẫn Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất của bạn là trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất mà không phải xin phép. Cụ thể, điểm a khoản 1 Điều 11 Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT quy định như sau:

"1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm:

a) Chuyển đất trồng cây hàng năm sang xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép".

Như vậy, có thể khẳng định được rằng, bạn có quyền chuyển mục đích sử dụng đất từ đất chuyên trồng lúa nước sang xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm.

Cũng theo quy định tại khoản 3 Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT thì trình tự, thủ tục đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền như sau:

"a) Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại nơi tiếp nhận hồ sơ quy định tại các Khoản 2, 3, 4 và 5 Điều 60 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP; (Văn phòng đăng ký đất đai)

b) Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận vào Đơn đăng ký; xác nhận mục đích sử dụng đất vào Giấy chứng nhận; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có); trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã".

Nếu như Ủy ban nhân dân xã không cho gia đình bạn xây dựng chuồng trại trên diện tích đất của gia đình bạn thì bạn có thể làm đơn khiếu nại gửi Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã hoặc gửi Trưởng phòng tài nguyên và môi trường.

Trường hợp này, bạn hoàn toàn có thể tự mình nộp hồ sơ đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Phòng tài nguyên và môi trường.

Trân trọng./.

Luật sư trả lời:

​Luật Minh Khuê Hướng dẫn thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai theo luật đất đai mới và giải đáp những vướng mắc pháp lý của Quý khách hàng:

Trường hợp của bạn bạn xây dựng trên đất nông nghiệp để xây dựng trang trại và nhà ở thì theo quy định của Luật đất đai năm 2013:

Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

Theo quy định

Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép của cơ quan Nhà nước, nhưng phải đăng ký biến động được quy định tại Điều 11 Thông tư số 02/2015 BTNMT ngày 27/1/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường như sau:

- Chuyển đất trồng cây hàng năm sang xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép.

- Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.

>> NHư vậy nếu bạn xây dựng nhà ở thì bạn phải xin chuyển mục đích sử dụng đất, trường hợp bạn xây dựng trang trại thì bạn sẽ không phải xin chuyển mục đích sử dung đất.