1. Các vấn đề về giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất ?

Thưa luật sư, xin hỏi: Cơ quan tôi có một miếng đất diện tích 4.571 m2 cho đơn vị tư nhân thuê 411 m2 kinh doanh xăng dầu số còn lại là văn phòng công ty. Cho tôi hỏi như vậy việc cho thuê này là cho thuê đất hay thuê quyền sử dụng đất (hình thức giao đất của nhà nước đối với công ty tôi là cho thuê 50 năm trả tiền hàng năm) ?
Cảm ơn!

Luật sư tư vấn:

Căn cứ quy định tại khoản 8, điều 3, Luật đất đai năm 2013 như sau:

" 8. Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất."

Như vậy, cơ quan bạn được nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất. Còn việc công ty bạn cho đơn vị tư nhân thuê để kinh doanh xăng dầu và làm văn phòng công ty thì ở đây là hình thức cho thuê lại theo quy định tại Luật đất đai như sau:

" Điều 149. Đất khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề[...]

2. Nhà nước cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất. Đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm; đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm.

Nhà đầu tư được miễn tiền thuê đất đối với diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất. [..]"

>> Xem thêm:  Luật sư tư vấn thủ tục, chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất miễn phí qua điện thoại

2. Tư vấn về việc đất nền phân lô không được chuyển đổi mục đích sử dụng đất ?

Kính chào Luật Minh Khuê, em có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Cách đây 2 năm em có mua một miếng đất 110m2 tại Bình Dương. Sau khi thỏa thuận mua bán và sang nhượng quyền sử dụng đất vào 6-2013, đây là đất trồng cây lâu năm.
Tháng 10-2014 thì em có lên Phòng tài nguyên môi trường xin đổi mục đích sử dụng đất vì muốn xây nhà, sau 2 tuần có cán bộ địa chính xuống kiểm tra, từ đó tới nay em không nhận được phản hồi gì nữa.
Tháng 3-2015 em làm tiếp một hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì cán bộ địa chính thông báo đây là đất phân lô bán nền không chuyển đổi được. Em không biết tại sao đất phân lô có sổ đỏ, có đường hiện hữu 4m mà không cho chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đất này không thuộc vùng giải tỏa, tranh chấp. Vậy rất mong anh chị tư vấn cho em để em có thể rõ hơn hoặc làm như thế nào thì có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất được ạ?
Em xin chân thành cảm ơn.

Tư vấn về việc đất nền phân lô không được chuyển đổi mục đích sử dụng đất?

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Căn cứ vào điểm b, khoản 3 điều 97 Nghị định 43/2014/NĐ-CP nghị định hướng dẫn thi hành luật đất đai 2013 có quy định về các hành vi vi phạm về đất đai khi thi hành công vụ trong lĩnh vực đất đai:

"Điều 97. Hành vi vi phạm pháp luật về đất đai khi thi hành công vụ trong lĩnh vực đất đai

3. Vi phạm quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm các hành vi sau:

b) Giao đất, giao lại đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt";

Căn cứ vào quy định này thì khi xin chuyển mục đích sử dụng đất cần phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của UBND cấp huyện đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Như vậy, không có quy định nào của pháp luật có quy định là đất nền phân lô không được phép chuyển mục đích sử dụng đất. Do đó anh vẫn được chuyển mục đích sử đụng đất đối với diện tích đất này nếu như nó phù hợp với kế hoạch sử dụng đất của UBND cấp huyện, còn nếu như không phù hợp thì anh sẽ không được chuyển mục đích sử dụng đất.

Căn cứ vào khoản 1 điều 57 Luật đất đai 2013 thì những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất cần phải xin phép:

"Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp".

Theo như anh nêu trong trường hợp của anh là anh muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đấy trồng cây hàng năm sang đất ở thì anh sẽ phải xin phép và nộp tiền sử dụng đất theo mục đích đất mà anh muốn chuyển.

Tuy nhiên, hiện nay không có quy định chuyển từ đất nông nghiệp lên thành đất ở luôn, do đó nếu diện tích đất trên là đất phi nông nghiệp thì anh sẽ làm hồ sơ lên chuyển thành đất ở luôn, nếu nó là đất nông nghiệp thì anh sẽ phải xin chuyển mục đích sử dụng đất hai lần là từ đất nông ngiệp sang đất phi nông nghiệp và từ đất phi nông nghiệp sang đất ở.

Như vậy, anh khi xin chuyển mục đích sử dụng đất anh phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 điều 57 luật đất đai 2013.

"2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng".

Căn cứ vào các phân tích ở trên, anh chỉ không được chuyển mục đích sử dụng đất trong nếu mục đích anh muốn chuyển đổi không phù hợp với kế hoạch của UBND cấp huyện ban hành hằng năm đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới tổng đài tư vấn trực tuyến 1900.6162. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

>> Xem thêm:  Có thể chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất ở (đất thổ cư) hay không ?

3. Tư vấn chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa sang đất thổ cư ?

Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi cần tư vấn như sau: Trong năm 2013 tôi có mua đất bằng giấy tay (Không công chứng) tại Thủ Đức, TP. HCM với diện tích đất là 100m2. Luật sư cho tôi hỏi làm sao để tôi chuyển mục đích đất từ đất trồng lúa sang đất thổ cư để được xin phép xây nhà ở? Hoặc có cách nào để tách sổ?
Xin Luật sư tư vấn giúp. Trân trọng cảm ơn.
Người gửi: L.H

Tư vấn chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa sang đất thổ cư ?

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi số: 1900.6162

Trả lời:

1.Về việc mua bán đất chỉ có giấy tờ viết tay

Theo quy định tại điều 167 Luật đất đai 2013 thì việc mua bán đất sẽ phải được lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền:

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Như vậy, theo quy định trên thì việc mua bán đất này của bạn sẽ không có giá trị pháp lý. Cho nên, để thực hiện được thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất hay thủ tục tách thửa thì trước hết bạn phải thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật mảnh đất này.
2. Việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang đất thổ cư để xây dựng nhà ở
Theo quy định tại Điều 57 luật đất đai 2013 quy định về các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất cần phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa (đất nông nghiệp) sang đất thổ cư (đất phi nông nghiệp) sẽ thuộc đối tượng phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền :

"Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng".

Như vậy, bạn sẽ phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền (trong trường hợp này là ủy ban nhân dân cấp huyện) cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở rồi sau đó mới được phép xây nhà trên mảnh đất trồng lúa đó.

>> Xem thêm:  Thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất nhà ở?

4. Đất ruộng có được chuyển mục đích sử dụng đất không ?

Chào luật sư, tôi có một câu hỏi nhờ luật sư tư vấn giúp. Gia đình tôi có mong muốn chuyển đổi đất nông nghiệp để xây dưng chuồng trại chăn nuôi. Phần đất nhà tôi muốn xây dựng chuồng trại là đất ruộng nhưng do trũng nên việc cấy lúa đem lại hiệu quả không cao. UBND xã tôi không cho gia đình tôi xây dựng chuồng trại trên phần đất đó. Vậy tôi mong luật sư tư vấn giúp ?
Cảm ơn luật sư.
Người gửi: Thu (Email: [email protected])

Hướng dẫn thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai theo luật mới ?

Luật sư tư vấn pháp Luật đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời:

Kính chào bạn Nguyễn Thị Thu, rất hân hạnh được trả lời câu hỏi của bạn.

Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, cụ thể là Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT của Bộ tài nguyên và môi trường hướng dẫn Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất của bạn là trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất mà không phải xin phép. Cụ thể, điểm a khoản 1 Điều 11 Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT quy định như sau:

"1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm:

a) Chuyển đất trồng cây hàng năm sang xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép".

Như vậy, có thể khẳng định được rằng, bạn có quyền chuyển mục đích sử dụng đất từ đất chuyên trồng lúa nước sang xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm.

Cũng theo quy định tại khoản 3 Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT thì trình tự, thủ tục đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền như sau:

"a) Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại nơi tiếp nhận hồ sơ quy định tại các Khoản 2, 3, 4 và 5 Điều 60 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP; (Văn phòng đăng ký đất đai)

b) Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận vào Đơn đăng ký; xác nhận mục đích sử dụng đất vào Giấy chứng nhận; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có); trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã".

Nếu như Ủy ban nhân dân xã không cho gia đình bạn xây dựng chuồng trại trên diện tích đất của gia đình bạn thì bạn có thể làm đơn khiếu nại gửi Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã hoặc gửi Trưởng phòng tài nguyên và môi trường.

Trường hợp này, bạn hoàn toàn có thể tự mình nộp hồ sơ đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Phòng tài nguyên và môi trường.

Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Tư vấn về chuyển đổi mục đích sử dụng của đất thuê ?

5. Hướng dẫn thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai ?

Kính chào Luật Minh Khuê. Hiện tại gia đình tôi có mảnh đất bãi trồng ngô diện tích 270m2. Tôi đã thuê thêm 800m2 đất trồng ngô của 3 nhà liền kề cạnh bên để có diện tích 1000m2 làm trang trại nuôi lợn. thời hạn thuê là 10năm. Vậy tôi xin hỏi Luật minh Khuê rằng tôi có phải xin phép ủy ban xã để chuyển đổi đất trồng ngô lâu năm thành đất làm trang trại được không?(đất không nằm trong dự án quy hoạch nào cả). Trong đó tôi muốn xây diện tích nhà ở cấp4 khoảng 15 m2 để trông nom và sinh hoạt cho gia đình gồm 2vợ chồng và 1 con nhỏ ?
Xin chân thành cảm ơn Luật Minh Khuê.

Luật sư trả lời:

​Luật Minh Khuê Hướng dẫn thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai theo luật đất đai mới và giải đáp những vướng mắc pháp lý của Quý khách hàng:

Trường hợp của bạn bạn xây dựng trên đất nông nghiệp để xây dựng trang trại và nhà ở thì theo quy định của Luật đất đai năm 2013:

Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

Theo quy định

Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép của cơ quan Nhà nước, nhưng phải đăng ký biến động được quy định tại Điều 11 Thông tư số 02/2015 BTNMT ngày 27/1/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường như sau:

- Chuyển đất trồng cây hàng năm sang xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép.

- Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.

>> NHư vậy nếu bạn xây dựng nhà ở thì bạn phải xin chuyển mục đích sử dụng đất, trường hợp bạn xây dựng trang trại thì bạn sẽ không phải xin chuyển mục đích sử dung đất.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi. Nếu bạn có bất kỳ thắc mắc gì về ý kiến tư vấn xin hãy liên hệ với tổng đài 1900.6162 để được tư vấn trực tiếp.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Những vấn đề pháp lý liên quan đến việc sử dụng , chuyển đổi đất nông nghiệp ?