Các vấn đề về thanh lý tài sản thế chấp ngân hàng

Tôi trình bày như sau: Tôi có thế chấp một miếng đất cho ngân hàng để vay 4,5 tỷ (363m2). Nhưng do làm ăn với đối tác bị quỵt tiền nên hiện nay tôi không còn khả năng để trả lãi và gốc cho ngân hàng nữa.Tôi có mấy vấn đề sau nhờ Luật sư giải thích giúp:

1. Tôi muốn ngân hàng thanh lý luôn miếng đất đó để trả nợ thì phải làm sao? ( vì nhân viên ngân hàng cứ liên tục gọi điện thúc giục việc trả lãi và gốc làm tôi quá mệt mỏi)

2. Thời gian thanh lý là bao lâu và trong thời gian đó thì tôi có bị tính lãi không?

3. Sau khi thanh lý miếng đất đó mà giá trị cao hơn tiền tôi nợ bao gồm gốc, lãi, phạt thì xử lý sao, hoặc giá trị thấp hơn thì xử lý sao. Nếu thấp hơn tôi có phải tiếp tục trả nợ cho ngân hàng và tiếp tục tính lãi không? Nếu tiếp tục trả nợ thì trả bằng cách nào vì hiện tôi đang phải đi thuê nhà trọ để ở. Rất mong Luật sư phản hồi sớm giúp tôi. Cảm ơn Luật sư rất nhiều!

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật dân sự công ty luật Minh Khuê.

Luật sư tư vấn luật dân sự gọi : 1900.6162

Trả lời:

Xin chào bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi cho luật Minh Khuê. Chúng tôi xin được trả lời bạn như sau:

Cơ sở pháp lý:

Bộ luật dân sự 2015;

Nội dung trả lời:

1. Các trường hợp xử lý tài sản thế chấp

Theo quy định của Bộ luật dân sự 2015:

Điều 299. Các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm

1. Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.

2. Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật.

3. Trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định.

- Trước khi xử lý tài sản bảo đảm, bên nhận bảo đảm phải thông báo bằng văn bản trong một thời hạn hợp lý về việc xử lý tài sản bảo đảm cho bên bảo đảm và các bên cùng nhận bảo đảm khác.

Đối với tài sản bảo đảm có nguy cơ bị hư hỏng dẫn đến bị giảm sút giá trị hoặc mất toàn bộ giá trị thì bên nhận bảo đảm có quyền xử lý ngay, đồng thời phải thông báo cho bên bảo đảm và các bên nhận bảo đảm khác về việc xử lý tài sản đó.

-  Trường hợp bên nhận bảo đảm không thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm theo quy định mà gây thiệt hại thì phải bồi thường cho bên bảo đảm, các bên cùng nhận bảo đảm khác.

2. Phương thức xử lý tài sản thế chấp

Bộ luật dân sự 2015 quy định như sau:

Điều 303. Phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp

1. Bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận một trong các phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau đây:

a) Bán đấu giá tài sản;

b) Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản;

c) Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm;

d) Phương thức khác.

2. Trường hợp không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm theo quy định tại khoản 1 Điều này thì tài sản được bán đấu giá, trừ trường hợp luật có quy định khác.

3. Bán tài sản cầm cố, thế chấp

- Việc bán đấu giá tài sản cầm cố, thế chấp được thực hiện theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản.

- Việc tự bán tài sản cầm cố, thế chấp của bên nhận bảo đảm được thực hiện theo quy định về bán tài sản trong Bộ luật dân sự 2015 và quy định sau đây:

+ Việc thanh toán số tiền có được từ việc xử lý tài sản được thực hiện theo quy định tại Điều 307 của Bộ luật dân sự 2015.

+ Sau khi có kết quả bán tài sản thì chủ sở hữu tài sản và bên có quyền xử lý tài sản phải thực hiện các thủ tục theo quy định của pháp luật để chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua tài sản.

4. Nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm

- Bên nhận bảo đảm được quyền nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm nếu có thỏa thuận khi xác lập giao dịch bảo đảm.

- Trường hợp không có thỏa thuận theo quy định trên thì bên nhận bảo đảm chỉ được nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ khi bên bảo đảm đồng ý bằng văn bản.

- Trường hợp giá trị của tài sản bảo đảm lớn hơn giá trị của nghĩa vụ được bảo đảm thì bên nhận bảo đảm phải thanh toán số tiền chênh lệch đó cho bên bảo đảm; trường hợp giá trị tài sản bảo đảm nhỏ hơn giá trị của nghĩa vụ được bảo đảm thì phần nghĩa vụ chưa được thanh toán trở thành nghĩa vụ không có bảo đảm.

- Bên bảo đảm có nghĩa vụ thực hiện các thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên nhận bảo đảm theo quy định của pháp luật.​

5. Quy trình phát mãi tài sản của ngân hàng

Trong trường hợp của bạn hãy yêu cầu ngân hàng bán phát mại mảnh đất để thu tiền vì hiện tại không thể thực hiện nghĩa vụ trả tiền.

Phát mại tài sản là quá trình mà ngân hàng hoặc đơn vị đứng ra cho bạn vay vốn công bố và bán tài sản bảo đảm của bạn công khai theo thủ tục do pháp luật quy định để thanh toán khoản nợ mà bạn không có khả năng chi trả.

Theo quy định, quy trình phát mại tài sản phải được thực hiện minh bạch, công khai, rõ ràng. Quá trình này phải đảm bảo được tính khách quan, tất cả mọi người đều được biết. Nhằm mục đích bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của tất cả các bên tham gia giao dịch.

Tất cả các cá nhân, doanh nghiệp, tổ chức liên quan, tham gia vào quá trình phát mại tài sản yêu cầu phải đảm bảo phù hợp, đáp ứng các quy định, trình tự thủ tục phát mãi theo như Luật đất đai (nếu tài sản phát mại là đất đai), Luật đấu giá tài sản cùng các văn bản pháp luật khác có liên quan.

Vậy cụ thể quy trình phát mãi tài sản là gì, trình tự thủ tục phát mãi như thế nào? Dưới đây là các bước tiến hành:

Bước 1: Thông báo về việc xử lý tài sản phát mãi

Người có trách nhiệm việc xử lý tài sản sẽ tiến hành ra thông báo bằng văn bản, giấy tờ về việc giải quyết, xử lý tài sản bảo đảm. Văn bản sẽ được gửi cho các bên cùng nhận tài sản bảo đảm.

Thông tin địa điểm của các bên sẽ được lấy từ cơ sở lưu trữ của các cơ quan đăng ký có thẩm quyền. Văn bản thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm sẽ được gửi trước khi giao dịch việc xử lý tài sản và bao gồm các nội dung:

• Lý do tài sản bảo đảm bị mang ra xử lý.
• Thông tin mô tả cụ thể về tài sản bảo đảm.
• Các nghĩa vụ được bảo đảm.
• Thông tin chi tiết về địa điểm, thời gian, phương thức tiến hành việc xử lý phát mại là gì.

Bước 2: Định giá tài sản

Nếu có thỏa thuận trước thì tài sản sẽ định giá theo thỏa thuận. Ngược lại, tổ chức định giá trị tài sản sẽ tiến hành định giá tài sản hoặc bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm tài sản có thể tự thỏa thuận để đưa ra mức định giá cụ thể.

Tuy nhiên, quá trình định giá tài sản này phải đảm bảo được 2 yếu tố đó là tính khách hàng và tương ứng, phù hợp với mức giá trên thị trường.

Bước 3: Bán tài sản

Trường hợp bên vay có thể thực hiện được đầy đủ nghĩa vụ vay và thanh toán trả nợ, chi trả các khoản chi phí phát sinh từ khoản vay của mình trước khi tài sản bảo đảm được đưa ra xử lý thì có thể nhận lại tài sản bảo đảm.

Ngoại trừ những trường hợp pháp luật quy định khác về thời điểm nhận lại tài sản bảo đảm trước khi tiến hành việc xử lý.

Tài sản bảo đảm sẽ được tổ chức đấu giá mang ra để tham gia đấu giá hay bán đấu giá. Trong trường hợp các bên không có bất kỳ thỏa thuận về việc xử lý tài sản bảo đảm. Hoặc trường hợp nghĩa vụ vay không được bên vay thực hiện đúng và đủ.

Khoản tiền tổ chức đấu giá thu được từ việc bán đấu giá tài sản sẽ chi trả cho chủ sở hữu tài sản đấu giá trước, ngoại trừ những trường hợp có thỏa thuận khác với những nội dung:

• Tên tài sản đấu giá và địa chỉ có tài sản đấu giá.
• Tên và địa chỉ của tổ chức đấu giá và người có tài sản đấu giá (chủ sở hữu tài sản đấu giá).
• Thời gian, địa điểm diễn ra việc bán đấu giá.
• Thời gian, địa điểm đăng ký tham gia đấu giá tài sản.
• Điều kiện và cách thức đăng ký tham gia đấu giá tài sản.
• Mức giá khởi điểm đấu giá tài sản (nếu công khai giá khởi điểm), tiền đặt trước cho tài sản đấu giá.

Bước 4: Thanh toán khoản tiền thu được từ việc xử lý phát mãi tài sản

Sau khi phát mại tài sản, số tiền thu được sẽ dùng để chi trả các khoản chi phí như:

• Phí bảo quản hồ sơ
• Phí thu giữ và xử lý tài sản,…

Số tiền còn lại sẽ được các bên thanh toán theo thứ tự thanh toán dựa theo quy định, thỏa thuận hoặc pháp luật.

Trong trường hợp khoản tiền thu được từ việc phát mại tài sản sau khi đã thanh toán hết các khoản chi phí thu giữ, bảo quản hồ sơ,… nhỏ hơn giá trị tài sản thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm. Thì phần nghĩa vụ còn lại chưa được thanh toán sẽ được coi là nghĩa vụ không có bảo đảm.

Như vậy, các bên sẽ phải thực hiện nghĩa vụ của mình khi tiến hành xử lý phát mại quyền sử dụng tài sản, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận về việc bổ sung thêm tài sản bảo đảm.

Riêng với trường hợp số tiền thu được từ việc phát mại tài sản sau khi đã trừ hết các khoản chi phí lớn hơn so với giá trị nghĩa vụ được bảo đảm thì khoản tiền còn lại sẽ được trao trả cho người có tài sản.

Bước 5: Chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản cho người kế sở hữu sau khi tài sản đảm bảo được xử lý

Nếu muốn chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản đảm bảo thì dựa theo quy định của pháp luật bắt buộc phải bằng văn bản hợp pháp của chủ sở hữu chấp thuận việc này.

Có thể sử dụng hợp đồng cầm cố, thế chấp tài sản đảm bảo để thay thế cho hợp đồng mua bán tài sản giữa chủ sở hữu tài sản/người thi hành án với người mua tài sản về việc xử lý tài sản bảo đảm.

Tiến hành chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản bảo đảm:

Nếu muốn chuyển quyền sở hữu cho người có quyền sử dụng tài sản bảo đảm phải thực hiện đúng thủ tục do pháp luật quy định về vấn đề đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản đảm bảo sau khi xử lý.

Sau khi đã thực hiện xong các thủ tục chuyển trên thì văn phòng đăng ký đất đai cấp có thẩm quyền pháp lý sẽ tiến hành cấp cho người nhận chuyển sở hữu và quyền sử dụng tài sản giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản đảm bảo hợp pháp đúng theo quy định.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.