Cách hợp thức hóa nhà xây dựng không phép theo quy định mới?

>> Luật sư tư vấn pháp luật dân sự trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Với nguyên tắc, văn bản quy phạm pháp luật được áp dụng từ thời điểm bắt đầu có hiệu lực, các trường hợp sử dụng đất, xây dựng nhà ở không đúng quy định sau ngày Luật Đất đai, Luật Nhà ở có hiệu lực là vi phạm và phải chịu trách nhiệm pháp lý theo quy định của pháp luật.

Bởi vậy, pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở cũng có quy định nhằm giải quyết dứt điểm các tồn đọng trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ), sở hữu nhà ở đối với một số trường hợp sử dụng đất không có các loại giấy tờ theo quy định, nhà ở đã xây dựng không phép từ trước ngày Luật Đất đai, Luật Nhà ở có hiệu lực.

Căn cứ điểm h khoản 1 Điều 8 Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, điều kiện để xem xét cấp GCN cho cá nhân trong nước có nhà ở đã xây dựng không phép trước ngày 1/7/2006 (trước ngày Luật Nhà ở có hiệu lực) được quy định như sau;

- Phải có giấy tờ xác nhận của UBND cấp xã về nhà ở đã được xây dựng trước ngày 1/7/2006;

- Nhà ở không có tranh chấp;

- Nhà ở được xây dựng trước khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng;

- Đối với trường hợp nhà ở xây dựng không phép sau khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn thì phải phù hợp với quy hoạch.

Theo quy định trên nếu gia đình bạn đủ điều kiện thì sẽ được phía cơ quan Nhà nước xem xét để cấp GCN.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.  

Trả lời:

Hành vi chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa sang đất nuôi trồng thủy sản mà không xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ bị xử phạt hành chính theo quy định tại Nghị định số 102/2014/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai hết hiệu lực pháp luật ngày 1/5/2020 được thay thế bởi nghị định số 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai như sau:

Điều 9. Sử dụng đất trồng lúa vào mục đích khác không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định

2. Chuyển đất trồng lúa sang đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,1 héc ta;

b) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;

c) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;

d) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta;

đ) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 70.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên.

Như vậy dựa trên quy định về số tiền xử phạt và diện tích đất thực tế bạn chuyển sang nuôi trồng thủy sản thì bạn sẽ bị phạt từ 3.000.000 đến 10.000.000 đồng.

Trả lời

Theo quy định của pháp luật thì người nào có hành vi vi phạm sẽ bị xử phạt, và mỗi hành vi vi phạm chỉ bị xử phạt 1 lần. Do vậy, bạn có hành vi xây nhà trái phép sẽ bị xử phạt đối với hành vi xây dựng trái phép trên đất không được phép xây dựng. Còn đối với bố bạn, nếu bố bạn cho phép bạn xây dựng nhà thì có thể bị xử phạt về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích. Như vậy, tùy vào nội dung xử phạt thì sẽ áp dụng với chủ thể khác nhau. Bạn cần cung cấp biên bản xử phạt, quyết định xử phạt để chúng tôi tư vấn chính xác nhất.

Luật sư tư vấn:

Khoản 4 Điều 154 Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2015 quy định về trường hợp hết hiệu lực của văn bản quy phạm pháp luật như sau:

"Điều 154. Trường hợp văn bản quy phạm pháp luật hết hiệu lực

Văn bản quy phạm pháp luật hết hiệu lực toàn bộ hoặc một phần trong các trường hợp sau đây:

1. Hết thời hạn có hiệu lực đã được quy định trong văn bản;

2. Được sửa đổi, bổ sung hoặc thay thế bằng văn bản quy phạm pháp luật mới của chính cơ quan nhà nước đã ban hành văn bản đó;

3. Bị bãi bỏ bằng một văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

4. Văn bản quy phạm pháp luật hết hiệu lực thì văn bản quy phạm pháp luật quy định chi tiết thi hành, văn bản đó cũng đồng thời hết hiệu lực."

Nghị định số 180/2007/NĐ - CP là văn bản quy phạm pháp luật quy định chi tiết thi hành Luật Xây dựng năm 2003. Hiện nay, Luật xây dựng năm 2003 đã hết hiệu lực do bị thay thế bằng Luật Xây dựng năm 2014 ban hành ngày 18/6/2014. Do Luật Xây dựng năm 2003 đã hết hiệu lực nên Nghị định 180/2007/NĐ - CP cũng đương nhiên hết hiệu lực và được thay thế bởi Nghị định số 139/2017/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 15/01/2018.

>> Luật sư tư vấn luật lao động, xây dựng trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Căn cứ Nghị định số 139/2017/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở

Điều 69. Thẩm quyền lập biên bản vi phạm hành chính

Người có thẩm quyền lập biên bản vi phạm hành chính đối với những hành vi vi phạm quy định tại Nghị định này bao gồm:

1. Người có thẩm quyền xử phạt quy định tại Điều 71, Điều 72, Điều 73, Điều 74, Điều 76, Điều 77 và Điều 78 Nghị định này.

2. Công chức, viên chức thuộc Ủy ban nhân dân các cấp được giao nhiệm vụ kiểm tra, phát hiện vi phạm hành chính trong những lĩnh vực quy định tại Nghị định này.

3. Công chức, viên chức, thanh tra viên thuộc cơ quan thanh tra nhà nước ngành Xây dựng được phân công thực hiện nhiệm vụ kiểm tra, thanh tra chuyên ngành độc lập hoặc thanh tra theo đoàn thanh tra.

4. Công chức, viên chức được phân công thực hiện nhiệm vụ kiểm tra trong từng lĩnh vực quản lý nhà nước về: Hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở.

5. Người có thẩm quyền xử phạt quy định tại Điều 75 Nghị định này được lập biên bản vi phạm hành chính đối với hành vi quy định tại Điều 6 Nghị định này.

Như vậy, người có thẩm quyền lập biên bản vi phạm hành chính bao gồm: thanh tra viên xây dựng, Trưởng đoàn thanh tra chuyên ngành, Chánh thanh tra Sở Xây dựng, Chánh thanh tra Bộ Xây dựng, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Công chức thuộc Ủy ban nhân dân các cấp, Công chức, thanh tra viên thuộc cơ quan thanh tra nhà nước ngành Xây dựng, Công chức được phân công thực hiện nhiệm vụ kiểm tra, Người có thẩm quyền xử phạt thuộc Công an nhân dân, Người có thẩm quyền xử phạt của cơ quan Quản lý thị trường. Do đó, công ty bạn bị giám đốc ban quản lý dự án cấp huyện lập biên bản xử phạt hành chính là sai thẩm quyền.

>> Luật sư tư vấn luật Đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

Theo quy định tại điểm d khoản 3 Điều 62 Luật Đất đai năm 2013 thì Nhà nước có quyền thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong trường hợp Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận thực hiện "Dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn; cụm công nghiệp; khu sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung; dự án phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng". Như vậy, đối với trường hợp gia đình bạn, để xây dựng nông thôn mới, Ủy ban nhân dân cấp huyện có quyền thu hồi đất đang thuộc quyền sử dụng của gia đình bạn.

Điều 74 Luật Đất đai năm 2013 quy định: "Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật."

Khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai năm 2013 quy định Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng: "Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp."

Do bạn không nói rõ về tình trạng mảnh vườn gia đình bạn đang trồng cà phê nên chúng tôi không thể xác định mảnh vườn đó gia đình bạn đã được hay có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không. Nếu mảnh vườn đó gia đình bạn không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì gia đình bạn không được bồi thường về đất. Vì vậy, chúng tôi sẽ tư vấn các quyền lợi gia đình bạn được hưởng nếu gia đình bạn được quyền bồi thường về đất.

Mảnh vườn nhà bạn đang trồng cafe nên được xác định là đất nông nghiệp. Do đó, gia đình bạn được bồi thường theo quy định tại Điều 77 Luật Đất đai năm 2013:

"Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân:

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại theo quy định sau đây:

a) Diện tích đất nông nghiệp được bồi thường bao gồm diện tích trong hạn mức theo quy định tại Điều 129, Điều 130 của Luật này và diện tích đất do được nhận thừa kế;

b) Đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật này thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại;

c) Đối với diện tích đất nông nghiệp do nhận chuyển quyền sử dụng đất vượt hạn mức trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì việc bồi thường, hỗ trợ được thực hiện theo quy định của Chính phủ.

2. Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật này."

Do đất đó gia đình bạn trồng cafe nên gia đình bạn còn được bồi thường theo quy định tại khoản 1 Điều 90 Luật Đất đai năm 2013: " Khi Nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với cây trồng thì việc bồi thường thực hiện theo quy định sau đây:

a) Đối với cây hàng năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch. Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch được tính theo năng suất của vụ cao nhất trong 03 năm trước liền kề của cây trồng chính tại địa phương và giá trung bình tại thời điểm thu hồi đất;

b) Đối với cây lâu năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị hiện có của vườn cây theo giá ở địa phương tại thời điểm thu hồi đất mà không bao gồm giá trị quyền sử dụng đất;

c) Đối với cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển đến địa điểm khác thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế do phải di chuyển, phải trồng lại;

d) Đối với cây rừng trồng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước, cây rừng tự nhiên giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trồng, quản lý, chăm sóc, bảo vệ thì bồi thường theo giá trị thiệt hại thực tế của vườn cây; tiền bồi thường được phân chia cho người quản lý, chăm sóc, bảo vệ theo quy định của pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng."

Như vậy, để xây dựng nông thôn mới mà phải sử dụng phần đất đang thuộc quyền sử dụng của gia đình bạn thì cơ quan nhà nước có quyền thu hồi đất. Việc mấy hộ cũng nằm đoạn đường kế hoạch thôn nhưng không bị yêu cầu mở đường thì phải căn cứ vào kế hoạch của cơ quan nhà nước để xác định có cần phải mở đường vào phần đất đang thuộc quyền sử dụng của họ không. Tuy nhiên, việc dân làng bạn nói không có tiền bồi thường cho gia đình bạn và mấy hộ trên là sai vì việc bồi thường lấy từ ngân sách nhà nước và gia đình bạn được quyền yêu cầu bồi thường như tư vấn trên của chúng tôi.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi tới số: 1900.6162 để được giải đáp. Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.