1. Tìm hiểu chung về Giấy phép xây dựng đối với nhà ở 

1.1. Giấy phép xây dựng là gì?

Giấy phép xây dựng là loại văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo hay di dời công trình. Giấy phép xây dựng bao gồm giấy phép xây dựng mới; giấy phép sửa chữa, cải tạo; giấy phép di dời công trình; giấy phép xây dựng có thời hạn; giấy phép xây dựng theo giai đoạn. Trong đó, Giấy phép xây dựng có thời hạn được hiểu là giấy phép xây dựng được cấp cho xây dựng công trình, nhà ở riêng lẻ được sử dụng trong thời hạn nhất định theo kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng. Còn Giấy phép xây dựng theo giai đoạn là giấy phép xây dựng cấp cho từng phần của công trình hoặc từng công trình của dự án khi thiết kế xây dựng của công trình hoặc của dự án chưa được thực hiện xong. 

Đối với công trình được cấp giấy phép xây dựng theo giai đoạn thì phải đã có thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở của từng giai đoạn được thẩm định và phê duyệt theo quy định của Luật xây dựng năm 2014. 

Đối với dự án đầu tư xây dựng có nhiều công trình, giấy phép xây dựng được cấp cho một, một số hoặc tất cả các công trình thuộc dự án khi các công trình có yêu cầu thi công đồng thời, bảo đảm các yêu cầu về điều kiện, thời hạn cấp giấy phép xây dựng và yêu cầu đồng bộ của dự án.

Giấy phép xây dựng khi được cấp sẽ bao gồm những nội dung chủ yếu như Tên công trình thuộc dự án; Tên và địa chỉ của chủ đầu tư; Địa điểm, vị trí xây dựng công trình; tuyến xây dựng công trình đối với công trình theo tuyến; loại, cấp công trình xây dựng; cốt xây dựng công trình; chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng; mât độ xây dựng nếu có và hệ số sử dụng đất nếu có. Bên cạnh các nội dung cơ bản trên đây thì đối với giấy phép xây dựng được cấp cho việc xây nhà ở riêng lẻ, nội dung sẽ bao gồm tổng diện tích xây dựng, diện tích xây dựng tầng 1 (hay còn gọi là tầng trệt), số tầng (bao gồm cả tầng hầm, tầng áp mái, tầng kỹ thuật, tum), chiều cao tối đa của toàn công trình. 

 

1.2. Trường hợp được miễn giấy phép xây dựng

Mặc dù pháp luật quy đình công trình xây dựng muốn khởi công xây dựng phải có giấy phép xây dựng hợp pháp. Tuy nhiên cũng loại trừ một số trường hợp được miễn giấy phép xây dựng như sau:

- Công trình bí mật nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp

- Công trình thuộc sự án sử dụng vốn đầu tư công được Thủ tướng chính phủ, người đứng đầu cơ quan trung ương của tổ chức chính trị, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân tối cao, Kiểm toán nhà nước, Văn phòng Chủ tịch nước, Văn phòng Quốc hội, bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và của tổ chức chính trị - xã hội, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư xây dựng

- Công trình xây dựng tạm hay còn được hiểu là công trình xây dựng để phục vụ thi công xây dựng công trình chính, sử dụng cho việc tổ chức các sự kiện hoặc hoạt đọng khác trong thời gian quy định 

- Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trong đó:

+ Nội dung sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi công năng sử dụng

+ Nội dung sửa chữa, cải tạo không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình

+ Nội dung sửa chữa, cải tạo phải đảm bảo phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, yêu cầu về an toàn phòng, chống cháy, nổ và bảo vệ môi trường 

- Công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp Giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về quảng cáo; công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động như:

+ Công trình cột ăng ten thuộc hệ thống cột ăng ten nằm ngoài đô thị phù hợp với quy hoạch xây dựng hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về hướng tuyến

+ Công trình cột ăng ten không cồng kềnh theo quy định của pháp luật về viễn thông được xây dựng tại khu vực đô thị phù hợp với quy hoạch xây dựng hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

- Công trình xây dựng nằm trên địa bàn hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên, công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị phù hợp với quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

- Công trình xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thông báo kết quả thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở đủ điều kiện phê duyệt thiết kế xây dựng và đáp ứng các điều kiện về cấp giấy phéo xây dựng theo quy định của Luật Xây dựng năm 2014

- Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

- Công trình xây dựng cấp 4, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khi chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng cấp 4, nhà ở riêng lẻ miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng, Trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa. 

 

1.3. Điều kiện được cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở 

Nhà ở riêng lẻ tại nông thôn khi xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn

Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị cần phải đáp ứng đủ các điều kiện sau đây:

+ Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt và quy chế quản lý kiến trúc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành

+ Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng chống cháy nổ; bảo đảm na toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê diều, năng lượng, giao thồn, khi di tích văn hóa, di tích lịch sử; bảo đảm khoản cách an toàn đến công trình dễ cháy nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh

+ Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ phải tuân thủ tiêu chuẩn áp dụng, quy chuẩn kỹ thuật, quy định của pháp luật về sử dụng vật liệu xây dựng, đáp ứng yêu cầu về công năng sử dụng, công nghệ áp dụng nếu có; đảm bảo về an toàn chịu lực, an toàn trong sử dụng, mỹ quan, bảo vệ môi trường, ứng phó với biến đổi khí hậu, phòng, chống cháy nổ và điều kiện an toàn khác. Hộ gia đình được tự thiết kế nhà ở riêng lẻ có tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250 mét vuông hoặc dưới 3 tầng hoặc có chiều cao dưới 12 mét, phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt và chịu trách nhiệm trước pháp luật về chất lượng thiết kế, tác động của công trình xây dựng đến môi trường và an toàn của các công trình lân cận. 

+ Có hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng hợp pháp theo quy định

Lưu ý: Trong trường hợp nhà ở riêng lẻ tại khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù hợp với quý chế quản lý kiến trúc hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. 

 

1.4. Hiệu lực của Giấy phép xây dựng nhà ở

Giấy phép xây dựng có hiệu lực trong vòng 12 tháng kể từ ngày được cấp giấy phép xây dựng. Nếu hết thời hạn 12 tháng này mà công trình chưa được khởi công thì trước thời điểm giấy phép xây dựng hết hiệu lực, chủ đầu tư hoặc người được giao sử dụng công trình phải đề nghị gia hạn giấy phép xây dựng. Hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng sẽ bao gồm:

+ Đơn đề nghị gia hạn Giấy phép xây dựng theo Mẫu số 02 Phụ lục II Nghị định 15/2021/NĐ-CP quy định chi tiết một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng

+ Bản chính giấy phép xây dựng đã được cấp 

Riêng đối với công trình, nhà ở riêng lẻ được cấp Giấy phép xây dựng có thời hạn đã hết hạn tồn tại ghi trong giấy phép, nhưng quy hoạch chưa được thực hiện thì chủ sở hữu công trình hoặc người được giao sử dụng công trình đề nghị cơ quan cấp giấy phép xây dựng xem xét gia hạn thời gian tồn tại cho đến khi quy hoạch được triển khai thực hiện. Thời hạn tồn tại công trình được ghi ngay vào giấy phép xây dựng có thời hạn đã được cấp. 

Nếu trường hợp giấy phép xây dựng bị rách, nát hoặc bị mất thì chủ đầu tư cần phải làm thủ tục xin cấp lại giấy phép xây dựng

Nếu trong quá trình xây dựng, trường hợp cần điều chỉnh thiết kế làm thay đổi một trong các nội dung về hình thức kiến trúc mặt ngoài của xông trình đối với công trình đô thị, thay đổi các yếu tố về vị trí, diện tích xây dựng,... thì chủ đầu tư cần làm thủ tục xin điều chỉnh cấp Giấy phép xây dựng. 

Nếu trường hợp của quý khách thuộc một trong hai trường hợp nêu trên mà quý khách chưa rõ về thủ tục pháp lý, quý khách có thể liên hệ trực tiếp với Công ty Luật Minh Khuê theo các kênh liên lạc được gắn cuối bài viết để nhận được hướng dẫn kịp thời từ phía Luật sư. 

 

2. Nhà xây thêm tầng có cần phải xin giấy phép xây dựng không? 

Nhà ở là một trong những công trình xây dựng. Công trình xây dựng là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, phần dưới mặt nước và phần trên mặt nước. Và chính vì là công trình xây dựng và căn cứ vào các trường hợp được miễn Giấy phép xây dựng nêu trên thì mọi công trình trước khi được khởi công xây dựng nói chung và nhà ở riêng lẻ nói riêng muốn xây dựng đều phải trải qua thủ tục xin cấp Giấy phép xây dựng hoàn tất thì mới được tiến hành thi công. 

Và việc xây thêm tầng cho nhà ở đã hoàn công xây dựng trước đó thì đây là một việc cải tạo lại ngôi nhà và việc cải tạo đó có làm ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực của ngôi nhà đang có dự định xây thêm tầng (không thuộc trường hợp được miễn cấp giấy phép xây dựng nêu trên). Vì thế khi muốn xây thêm tầng cho ngôi nhà thì người dân bắt buộc phải xin giấy phép xây dựng, và trong trường hợp này là Giấy phép sửa chữa, cải tạo nhà ở. Thủ tục xin cấp Giấy phép sửa chữa, cải tạo trong trường hợp xây thêm tầng cho căn nhà được tiến hành như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ đề nghị cấp Giấy phép 

Thành phần hồ sơ bao gồm:

- 01 Đơn đề nghị cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo công trình, nhà ở riêng lẻ theo Mẫu số 01 Phụ lục II Nghị định 15/2021/NĐ-CP

- Một trong những giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu, quyền quản lý, sử dụng công trình, nhà ở riêng lẻ theo quy định của pháp luật

- Bản vẽ hiện trạng của các bộ phận công trình dự kiến sửa chữa, cải tạo đã được phê duyệt theo quy định có tỷ lệ tương ứng với tỷ lệ các bản vẽ của hồ sơ đề nghị cấp sửa chữa, cải tạo và ảnh chụp (kích thước tối thiểu 10x15 cm) hiện trạng công trình và công trình lân cận được khi sửa chữa, cải tạo

- Hồ sơ thiết kế sửa chữa, cải tạo: gồm 02 bản vẽ thiết kế xây dựng kèm theo Giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy, chữa cháy kèm theo bản vẽ thẩm duyệt trong trường hợp pháp luật về phòng cháy, chữa cháy có yêu cầu; báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng trong trường hợp pháp luật về xây dựng có yêu cầu gồm:

+ Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất kèm theo sơ đồ vị trí công trình

+ Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình

+ Bản vẽ mặt bằng móng và mặt cắt móng kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài công trình gồm cấp nước, thoát nước, cấp điện

+ Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết đảm bảo an toàn đối với công trình liền kề.

 

Bước 2: Nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy phép 

Sau khi đã hoàn tất hồ sơ cần chuẩn bị, quý khách nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị đến Ủy ban nhân dân cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương) hoặc Ủy ban nhân dân phường (thành phố trực thuộc trung ương) nơi có nhà ở riêng lẻ để được sửa chữa, cải tạo

Về hình thức nộp, quý khách có thể tiến hành nộp trực tiếp hoặc gửi qua đường bưu điện đến Ủy ban nhân dân. Hoặc một số địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính thì quý khách có thể tiến hành nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện

 

Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ

Trường hợp hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng sẽ ghi biên bản nhận hồ sơ cùng giấy hẹn ngày đến lấy kết quả

Trường hợp hồ sơ có sai xót, chưa hợp lệ thì cơ quan sẽ hướng dẫn quý khách hoàn thiện hồ sơ theo đúng quy định.

 

Bước 4: Theo dõi kết quả và tiến trình xét duyệt hồ sơ của cơ quan có thẩm quyền

Trong thời hạn 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận sẽ tổ chức thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa.

- Khi thẩm định hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền sẽ xác định tài liệu òn thiếu, tài liệu không đúng theo quy định hoặc không đúng với thực tế để thông báo một lần bằng văn bản cho quý khách bổ sung và hoàn chỉnh hồ sơ

+ Trường hợp hồ sơ bổ sung chưa đáp ứng được yêu cầu theo văn bản thông báo thì trong thời hạn 05 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm thông báo bằng văn bản hướng dẫn quý khách tiếp tục hoàn thiện hồ sơ

+ Trường hợp việc bổ sung hồ sơ vẫn tiếp tục không đáp ứng được các nội dung như văn bản đã thông báo thì trong thời hạn 03 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền sẽ thông báo đến quý khách về lý do không cấp giấy phép

Như vậy tức là quý khách sẽ có 3 lần làm lại hồ sơ, hoàn thiện hồ sơ nếu có sai xót. Hết 3 lần này mà quý khách vẫn chưa thể hoàn tất hồ sơ hợp lệ thì sẽ bị từ chối cấp giấy phép xây dựng. Vì thế để có thể đảm bảo được tối đa quyền lợi của mình cũng như tiết kiệm được thời gian và công sức nghiên cứu, quý khách có thể nhờ đến sự trợ giúp của các Luật sư đất đai bên phía Công ty Luật Minh Khuê để có thể tiến hành nhanh chóng thủ tục cấp giấy phép xây dựng

- Nếu hồ sơ đáp ứng yêu cầu thì trong thời hạn 15 ngày, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải xem xét hồ sơ để cấp giấy phép. Trong trường hợp đến thời hạn cấp giấy phéo nhưng cần phải xem xét thêm thì cơ quan cấp giấy phép xây dựng phải thông báo bằng văn bản cho quý khách biết lý do, đồng thời áo cấp có thẩm quyền quản lý trực tiếp xem xét và chỉ đạo thực hiện nhưng sẽ không quá 10 ngày để từ ngày hết hạn quy định (15 ngày). Tức là tổng trong thời hạn không quá 25 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ, quý khách sẽ nhận được kết quả là Giấy phép sửa chữa, cải tạo theo đúng quy định để có thể tiến hành thuận lợi việc xây thêm tầng cho căn nhà của mình. 

 

3. Xử phạt đối với việc xây thêm tầng nhà ở mà không xin giấy phép xây dựng

Căn cứ theo khoản 7 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng thì nếu quý khách tiến hành xây thêm tầng cho căn nhà đã hoàn công trước đó của mình mà không tiến hành xin giấy phép xây dựng thì sẽ bị xử phạt hành chính với mức tiền từ 60 triệu đồng đến 80 triệu đồng tùy từng trường hợp vi phạm 

Bên cạnh đó sẽ bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả chính là buộc phá dỡ phần công trình xây dựng vi phạm. Mức phạt với số tiền tương đối lớn và buộc phải tháo dỡ tầng mình đã xây, nên khi có nhu cầu muốn tiến hành xây thêm tầng hay cải tạo bất kỳ một công trình nào làm thay đổi kết cấu hạ tầng của ngôi nhà thì quý khách cũng cần phải xem xét thực hiện thủ tục cấp giấy phép xây dựng hợp lệ để tránh mất mát, thiệt hại về kinh tế. 

Như vậy trên đây là toàn bộ thông tin về Nhà xây thêm tầng có phải xin giấy phép xây dựng không do Công ty Luật Minh Khuê muốn gửi đến quý khách mang tính tham khảo. Nếu quý khách còn vướng mắc về vấn đề trên hoặc mọi vấn đề pháp lý khác, quý khách hãy vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến theo số điện thoại 19006162 để được Luật sư tư vấn pháp luật trực tiếp qua tổng đài kịp thời hỗ trợ và giải đáp mọi thắc mắc. Rất mong nhận được sự hợp tác của quý khách! Luật Minh Khuê xin trân trọng cảm ơn!