Mục lục bài viết

1. Tổng quan về thông tin quy hoạch

Theo quy định tại Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định.

Đất quy hoạch là đất nằm trong kế hoạch sử dụng của Nhà nước tại vùng đó, nhằm phục vụ các mục đích như phát triển kinh tế, xã hội, an ninh, quốc phòng, bảo vệ môi trường... Nói cách khác, đất quy hoạch là vùng đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất của địa phương, thường được sử dụng cho các mục đích như làm đường giao thông, xây dựng trường học, bệnh viện, dự án khu đô thị... Kế hoạch sử dụng đất sẽ đươc quyết định dựa trên các yếu tố như quỹ đất, tình hình sử dụng đất tại địa phương, lưu ý nội dung thông tin quy hoạch có thể thay đổi theo thời kỳ để đảm bảo phù hợp với tình hình thực tế.

Tùy thuộc vào mục đích sử dụng, quy hoạch sử dụng đất có nhiều loại đất như: Đất quy hoạch làm đường giao thông; đất quy hoạch làm công viên; đất quy hoạch đô thị, công trình xây dựng; cây xanh...

Mỗi địa phương sẽ có cách quy hoạch dựa trên quỹ đất và tình hình thực tế địa phương đó. Quy hoạch cũng có thể được điều chỉnh theo từng thời kỳ để đảm bảo sự phù hợp. 

Trước khi giao dịch mua bán nhà đất thì việc kiểm tra nhà đất thuộc có thuộc quy hoạch hay không là hết sức cần thiết để tránh rủi ro. Việc tra cứu thông tin quy hoạch giúp người dân đưa ra quyết định chính xác, tránh thiệt hại tài sản do mua "nhầm" đất dính quy hoạch. Có nhiều cách kiểm tra thông tin quy hoạch như kiểm tra trực tiếp, kiểm tra thông tin từ cơ quan có thẩm quyền, kiểm tra tham khảo qua internet.

Luật sửa đổi, bổ sung 37 Luật liên quan đến quy hoạch năm 2018 quy định phải công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như sau:

- Toàn bộ nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp huyện sau khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phải được công bố công khai theo quy định:

  • UBND cấp huyện có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch sử dụng đất cấp huyện tại trụ sở cơ quan, trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện, công bố công khai nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp huyện có liên quan đến xã, phường, thị trấn tại trụ sở UBND xã, phường, thị trấn (gọi chung là UBND cấp xã).
  • Việc công bố công khai được thực hiện chậm nhất là 15 ngày kể từ ngày được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
  • Việc công khai được thực hiện trong suốt thời kỳ quy hoạch sử dụng đất.

- Toàn bộ nội dung kế hoạch sử dụng đất sau khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt phải được công bố công khai.

 

2. Cách kiểm tra thông tin quy hoạch

Sau đây là 4 cách kiểm tra quy hoạch, thông tin nhà đất uy tín nhất, mới nhất mà giới bất động sản thường áp dụng.

 

2.1 Kiểm tra thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Xem thông tin quy hoạch bằng cách đọc sổ hồng (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) là cách làm cơ bản nhất. 

Theo Điều 11 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT, thông tin quy hoạch sẽ được ghi tại phần Ghi chú trong sổ đỏ, trong đó thể hiện rõ phần đất (diện tích bao nhiêu m2) thuộc diện quy hoạch gì, khi bị thu hồi có được đền bù không... 

Đất nằm trong quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện thì vẫn được quyền mua bán, tặng cho, thừa kế, thế chấp... Trường hợp đất đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện thì người sở hữu, sử dụng đất trong khu vực phải tiến hành chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch đưa ra, được thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trông cây lâu năm. Trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

Ví dụ: nếu một phần diện tích thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình đã được công bố trong kế hoạch sử dụng đất của địa phương thì trong mục Ghi chú của sổ đỏ sẽ ghi rõ "Thửa đất có ... m2 đất thuộc hành lang bảo vệ công trình ... (ghi rõ tên công trình)."

Khi nắm bắt được thông tin quy hoạch trên, người mua sẽ đưa ra được quyết định có nên mua mảnh đất đó hay không.

Tuy nhiên không phải sổ hồng nào cũng ghi thông tin quy hoạch, do đó cần kiểm tra thêm các biện pháp khác.

 

2.2 Kiểm tra thông tin quy hoạch bằng cách xem bản đồ quy hoạch

Theo Điều 3 Luật đất đai năm 2013, bản đồ quy hoạch sử dụng đất là bản đồ được lập tại thời điểm đầu kỳ quy hoạch, thể hiện sự phân bổ các loại đất bằng cách sắp xếp, phân bổ lại không gian sử dụng để có thể sử dụng hiệu quả trong các hoạt động kinh tế - xã hội, an ninh, quốc phòng.

Các bản đồ quy hoạch là không giống nhau. Tùy theo chức năng, nhiệm vụ của từng đồ án (quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết) mà các bản đồ được quy định tỷ lệ tương ứng. Hiện tại, có 03 loại bản đồ được sử dụng phổ biến nhất là: Bản đồ quy hoạch chung tỷ lệ: 1/5.000, bản đồ quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000, bản đồ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500.

Lưu ý: các thông tin trên bản đồ quy hoạch, đặc biệt là bản đồ quy hoạch 1/500 của cơ quan chức năng phê duyệt, chứ không phải là do chủ đầu tư phê duyệt.

Các cơ quan sau có thể xem thông tin quy hoạch: Cán bộ địa chính của UBND cấp xã/phường, Trung tâm phát triển quỹ đất đô thị, Phòng quản lý đô thị tỉnh/TP/Quận

 

2.3 Kiểm tra quy hoạch bằng cách yêu cầu cơ quan nhà nước cung cấp thông tin

Đây là cách kiểm tra thông tin quy hoạch được đánh gia là an toàn, có độ chính xác cao nhất, nhưng sẽ khá mất thời gian và công sức khi người mua đất không ở gần trung tâm hành chính hoặc số lượng người kiểm tra thông tin qua đông. Người mua đất có thể tới các cơ quan sau: 

  • Kiểm tra quy hoạch ở Văn phòng đăng ký đất đai

Người dân có thể đến trực tiếp Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Huyện nơi có thửa đất để nộp hồ sơ xin thông tin đất đai. Tuy nhiên có thể cần có sự tham gia của chủ đất cùng đến cơ quan chức năng của chủ bất động sản để lấy thông tin của mảnh đất này.

Theo đó, tổ chức, cá nhân, có nhu cầu nộp Phiếu yêu cầu cung cấp dữ liệu đất đai cho các cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai theo Mẫu số 01/PYC ban hành kèm theo Thông tư 34/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014. Cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai tiếp nhận, xử lý và thông báo nghĩa vụ tài chính (trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính) cho tổ chức, cá nhân. Trường hợp từ chối cung cấp dữ liệu thì phải có văn bản trả lời nêu rõ lý do.

Lưu ý: Việc tra cứu có phí. Cách thức này sẽ tốn thời gian hơn vì cần thực hiện thủ tục hành chính và có thể cần sự hợp tác của người bán. Nếu người bán có ý định che giấu thông tin, không hợp tác làm việc thì sẽ khó để tra cứu.

  • Kiểm tra quy hoạch ở trụ sở UBND cấp xã, cấp huyện nơi nhà đất tọa lạc

Căn cứ vào khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung 37 Luật liên quan đến quy hoạch 2018 quy định thì UBND cấp huyện có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch sử dụng đất cấp huyện và được thực hiện chậm nhất là 15 ngày kể từ ngày được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Theo quy định trên, người dân có các cách kiểm tra như sau: 

+ Xem quy hoạch sử dụng đất trực tiếp tại trụ sở UBND cấp huyện, cấp xã.

+ Xem trên công thông tin điện tử của UBND huyện.

+ Hỏi ý kiến công chức địa chính cấp xã hoặc người dân tại khu vực có thửa đất để có thêm thông tin

Lưu ý: Dạng thông tin này ở cấp độ vi mô và thấp nhất, chỉ gói gọn trong khu vực xã đó quản lý, đôi khi một số cán bộ địa chính sẽ không cung cấp thông tin vì ảnh hưởng đến hiện trạng giao dịch đất trên địa bàn gây khó khăn về quản lý nhà nước. (ví dụ: Đất nằm trong quy hoạch công trình công cộng sẽ xảy ra hiện tượng bán tháo; đất quy hoạch đô thị ảnh hưởng sốt đất...). Ngoài ra đây là kênh chỉ để tham khảo, vì địa chính xã không có thẩm quyền và có thể không nắm quy hoạch mới nhất.

  • Kiểm tra quy hoạch ở các cơ quan khác

Một số cơ quan có thể kể đến như: Phòng kinh tế hạ tầng (ở đô thị là Phòng Quản lý đô thị), Phòng tài nguyên môi trường, Sở xây dựng (cho quy hoạch xây dựng), Sở Quy hoạch kiến trúc...

Tại đây, cán bộ chức năng sẽ giúp bạn tra cứu bản đồ quy hoạch, đưa ra giải pháp về việc nhà đất có thuộc diện quy hoạch hay không.

 

2.4 Sử dụng công cụ tra cứu trực tuyến

Hiện tại các công cụ tra cứu thông tin quy hoạch cũng chỉ cung cấp tương đối về dữ liệu, còn thiếu sót nhiều tỉnh thành và quận huyện chưa thể tra cứu, nhưng đây cũng là thành tự đáng kể trong công cuộc chuyển đổi số ở Việt Nam

Trang thông tin điện tử của UBND quận/huyện  

  • Hiện nay, hầu hết các UBND huyện đã xây dựng trang thông tin điện tử, công khai thông báo các thông tin về kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất.
  • Truy cấp và website của Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc website của UBND quận/huyện nếu các phòng không có website riêng.

Website tra cứu quy hoạch của tỉnh

Ví dụ

  • TP. Hồ Chí Minh: thongtinquyhoach.hochiminhcity.gov.vn hoặc planic.org.vn 
  • TP. Hà Nội: quyhoach.hanoi.vn hoặc qhkhsđ.hanoi.gov.vn

Website dữ liệu quy hoạch của Bộ Xây dựng

http:quyhoach.xaydung.gov.vn/Pages/Trangchu.aspx

Website hỗ trợ khác như: thongtin.land hoặc vn2000.vn

Ứng dụng tra cứu quy hoạch trên điện thoại

Ứng dụng cổng thông tin trực tuyến vào các dịch vụ công ngày càng rộng rãi. Hiện nay, người dân có thể tra cứu quy hoạch các tỉnh trên các ứng dụng riêng biệt của từng tỉnh.

Sau khi cài đặt ứng dụng quy hoạch trên điện thoại Android và iOS, người dân mở chức năng bản đồ trực tuyến, chọn vị trí khu đất muốn xem. Ngoài ra, ứng dụng cho phép người dùng định vị GPS, tra cứu thông tin quy hoạch sử dụng đất tại vị trí mình đang đứng. 

Ngoài ra, cộng đồng kinh doanh trong ngành bất động sản cũng thường xuyên sử dụng ứng dụng khác như: Remaps, Thongtin.land,....

Lưu ý: các app tra cứu quy hoạch hiện nay chỉ để tra cứu nhanh, mang tính chất tham khảo. Trường hợp bạn thực sự muốn giao dịch hoặc cần thông tin quy hoạch phục vụ mục đích của mình, việc kiểm tra quy hoạch ở cơ quan nhà nước vẫn là cần thiết.

Như vậy, bài viết trên của Luật Minh Khuê đã cung cấp cho bạn biết 4 cách để kiểm tra đất có "dính" quy hoạch hay không. Hi vọng bài viết đã gửi tới cho quý bạn đọc những thông tin cần thiết và bổ ích. Trân trọng cảm ơn!