Cách làm giấy tờ mua bán đất viết tay theo quy định pháp luật?

1. Hiểu thế nào về giấy tờ mua bán đất viết tay?

Giấy tờ mua bán đất viết tay là một loại văn bản được sử dụng trong các giao dịch mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa chủ đất và người mua đất. Tuy nhiên thì thông thường loại giấy tờ viết tay này sẽ được hiểu là các bên không mang đi công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền, mà chỉ đơn giản là những thỏa thuận về nội dung mua bán đất giữa các bên tự xác lập với nhau. 

Hiện nay pháp luật chưa có văn bản nào quy định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đánh máy hay viết tay mà mới chỉ dừng lại ở việc quy định hình thức phải được lập thành văn bản và được công chứng, chứng thực theo luật. Do vậy giấy tờ mua bán đất viết tay vẫn sẽ được công nhận về mặt hình thức là đúng quy định của pháp luật. Nhưng xét về giá trị pháp lý có được công nhận hay không thì chúng ta cần phân biệt thành những trường hợp cụ thể sẽ được Luật Minh Khuê phân tích rõ tại mục 2 của bài viết: 

2. Cách làm giấy tờ mua bán đất viết tay theo đúng quy định pháp luật hiện hành 

2.1. Nội dung của giấy tờ mua bán đất viết tay

Nội dung giấy tờ mua bán đất viết tay trước hết phải đảm bảo tính hình thức của một văn bản hành chính, tức là phải có đủ Quốc hiệu và tiêu ngữ, tên hợp đồng và những nội dung cơ bản sau đây: 

- Thông tin của bên chuyển nhượng (bên bán) và thông tin của bên nhận chuyển nhượng (bên mua). Nếu có vấn đề ủy quyền thì cần ghi cả thông tin của bên ủy quyền. Những thông tin cơ bản cần có bao gồm Họ tên, ngày tháng năm sinh, số chứng minh nhân dân/ căn cước công đân/ hộ chiếu, hộ khẩu thường trú, địa chỉ liên hệ hiện tại, số điện thoại,....

- Thông tin về thửa đất chuyển nhượng: nguồn gốc đất, số thửa đất, số tờ bản đồ, địa chỉ thửa đất, diện tích dất, hình thức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất và mục đích sử dụng của thửa đất

- Thông tin về tình trạng pháp lý của thửa đất: Phải đảm bảo về điều kiện đất được thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất (có xác nhận của ủy ban nhân dân nếu cần)

- Giá trị của thửa đất tại thời điểm chuyển nhượng 

- Các điều khoản thỏa thuận của các bên: phương thức thanh toán, thủ tục giao đất và đăng ký quyền sử dụng đất, trách nhiệm nộp thuế và các khoản lệ phí khác, phương thức giải quyết tranh chấp, cam đoan trách nhiệm của các bên 

- Chữ ký của các bên 

Nếu như nội dung giấy tờ mua bán đất viết tay càng rõ ràng, càng chi tiết và chặt chẽ thì việc đảm bảo quyền lợi giữa các bên khi có tranh chấp xảy ra sẽ càng dễ dàng và thuận lợi hơn, thậm chí sẽ ngăn chặn được cả việc có tranh chấp xảy ra vì mọi điều khoản đều đã được cam kết rõ ràng trong giấy tờ. Các bên hoàn toàn có thể thỏa thuận bất kỳ điều gì mà mình mong muốn trong giấy tờ mua bán đất viết tay này tuy nhiên nội dung thỏa thuận phải không được trái với quy định của luật, không phạm phải những điều cấm của luật và các bên hoàn toàn tự nguyện, đủ năng lực hành vi dân sự tại thời điểm giao kết với nhau. 

2.2. Trường hợp giấy tờ mua bán đất viết tay cần công chứng

Theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn đi kèm thì giấy tờ mua bán đất viết tay từ thời điểm 1/7/2014 cho đến nay đều phải được công chứng, chứng thực trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 (sẽ được phân tích cụ thể tại mục 2.3).

Điều này có nghĩa là nếu như giấy tờ mua bán đất viết tay mặc dù đảm bảo về hình thức được lập thành văn bản, đảm bảo về mặt nội dung và chủ thể ký kết nhưng lại không được công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền thì vẫn sẽ bị vô hiệu, sẽ không được văn phòng đăng ký đất đai công nhận để đăng ký biến động đất đai (tức là sẽ không thể sang tên được). 

2.3. Trường hợp giấy tờ mua bán đất viết tay không cần công chứng 

Trong một số trường hợp sau đây, giấy tờ mua bán đất viết tay mặc dù không có công chứng, chứng thực thì vẫn sẽ được công nhận có giá trị pháp lý: 

- Sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008 do nhận chuyển nhượng, cấp quyền sử dụng đất 

- Trường hợp giấy tờ mua bán đất viết tay được lập vào giai đoạn từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà người sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 thì vẫn sẽ được cơ quan có thẩm quyền cấp sổ đỏ lần đầu mà không cần phải nộp hợp đồng hay văn bản chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng, chứng thực

- Trường hợp quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015: Giao dịch dân sự đã được xác lập mà không công chứng nhưng một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì Tòa án sẽ ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Như vậy có nghĩa là nếu như trong giấy tờ mua bán viết tay không được công chứng, chứng thực nhưng một trong các bên hoặc cả hai bên đã thực hiện được hai phần ba nghĩa vụ của hợp đồng thì vẫn sẽ được công nhận. Và để được công nhận thì các bên có thể lựa chọn yêu cầu Tòa án công nhận giấy tờ mua bán đất viết tay có hiệu lực pháp lý hoặc các bên có thể thương lượng với nhau nếu giao dịch không được Tòa án công nhận. 

3. Giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất khi mua bán bằng giấy tờ viết tay

Việc mua bán đất bằng giấy tờ viết tay vẫn luôn là nguyên do của những tranh chấp về quyền sử dụng đất trước đây và ngày nay bởi tính rủi ro pháp lý của nó như đã được phân tích ở các phần trước của bài viết. Thông thường người dân sẽ nghĩ ngay đến Tòa án sẽ là nơi giải quyết tranh chấp trong trường hợp này. Nhưng theo quy định của pháp luật về đất đai, thì tranh chấp về quyền sử dụng đất được chia làm hai trường hợp và được giải quyết lần lượt như sau: 

+ Nếu là tranh chấp về đất đai xác định xem ai là người có quyền sử dụng đất thì cần phải tiến hành hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất trước khi khởi kiện tại Tòa án nhân dân hoặc đề nghị Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh giải quyết. 

+ Nếu là tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên không bắt buộc phải hòa giải tại Ủy ban như trên mà hoàn toàn có thể khởi kiện ngay tại Tòa án nhân dân để giải quyết tranh chấp. Thông thường các bên vẫn hay chọn hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã để tránh mất thời gian cũng như tránh được việc kiện tụng tại Tòa án. 

Như vậy khi có tranh chấp xảy ra thì việc đầu tiên các bên cần phải lưu ý là xác định lại xem tranh chấp này thuộc loại tranh chấp nào để tiến hành theo đúng thủ tục mà pháp luật quy định về giải quyết loại tranh chấp đó. Để tránh việc có tranh chấp xảy ra thì người dân tốt nhất khi tiến hành giao dịch mua bán đất hay tặng cho, cho thuê.... nên tiến hành việc công chứng, chứng thực để đảm bảo tính pháp lý chặt chẽ nhất, tránh mất thời gian và công sức cho đôi bên khi xảy ra tranh chấp. 

Như vậy trên đây là toàn bộ thông tin về Cách làm giấy tờ mua bán đất viết tay theo quy định của pháp luật do Công ty Luật Minh Khuê biên soạn và muốn gửi đến quý khách mang tính chất tham khảo. Nếu quý khách còn vướng mắc về vấn đề trên hoặc mọi vấn đề pháp lý khác, quý khách hãy vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến theo số điện thoại 19006162 để được Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài kịp thời hỗ trợ và giải đáp mọi thắc mắc. Rất mong nhận được sự hợp tác và tin tưởng của quý khách! Luật Minh Khuê xin trân trọng cảm ơn!