1. Mua đất bằng giấy tờ viết tay có hợp pháp không ?

Thưa luật sư, xin hỏi: Gia đình em có mua một mảnh đất năm 1999 diện tích là 240m vuông nhưng chỉ có giấy viết tay mà lại không có dấu của xã năm đấy! Chỉ có chữ ký của người mua đất và người bán cùng với hai người làm chứng trong đó có một người là địa chính lúc bấy giờ.
Vậy em muốn hỏi giấy viết tay đấy có hiệu lực không? Và trong thời gian mua được đất nhà em ch sử dụng ông địa chính lúc bấy giờ đã bí mật vào sổ đỏ cho người khác mà chưa được sự đồng ý của người mua đất là đúng hay sai, và em muốn thêu luật sư để giúp em ở đâu?
Cảm ơn!

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới thư mục tư vấn của chúng tôi, chúng tôi xin giải đáp thắc mắc của bạn như sau:

Căn cứ vào thời gian gia đình bạn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là năm 1999. Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định như sau:

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải được lập thành văn bản và có chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền cho nên Hợp đồng chuyển nhượng của gia đình bạn trong trường hợp này không đáp ứng điều kiện về mặt hình thức. Do đó, HĐ này không có hiệu lực pháp luật.

Đối với việc cán bộ địa chính bí mật làm sổ đỏ cho người khác khi mảnh đất này gia đình bạn chưa sử dụng là trái pháp luật. Bạn có thể khiếu nại lên cơ quan có thẩm quyền để giải quyết.

Thưa luật sư, anh/chị cho e hỏi trường hợp : A uỷ quyền cho B đại diện mình khiếu nại bản giám đốc thẩm về tranh chấp đất đai, 2 bên thống nhất N sẽ dựa vào mối quan hệ của mình để A đc kết quả có lợi, A sẽ trả B 200 triệu. Vậy thoả thuận giữa 2 bên có hợp pháp k? Căn cứ pháp lí nào ạ?

=> Theo thông tin mà bạn cung cấp thì giao dịch này sẽ bị vô hiệu do do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội theo quy định tại Điều 123 BLDS 2015.

Điều 123. Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội

Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.

Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.

Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng.

Thưa luật sư, Nhà em có mảnh đất dùng trong công tác nông nghiệp. Trước đây gia đình mua bằng giấy tay có diện tích là 17953m2. Nhưng sau này được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lại có diện tích là 17034m2 . Do có sự chênh lệch nên gia đình định làm sổ đỏ lại .Nhưng lại có phát sinh tranh chấp với chủ đất liền kề. Nên em nhờ luật sư chỉ giúp dùm gia đình em nên làm gì để được cấp lại sổ đỏ như diện tích ban đầu mà gia đình em đã mua ? Rất mong sự hướng dẫn của luật sư .

=> Trường hợp này bạn không thể tiến hành thủ tục làm lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do đất đang có tranh chấp với người hàng xóm. Do đó, bạn có thể đưa tranh chấp này ra tòa án giải quyết sau đó mới có thể làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mảnh đất của mình.

Xin chào quý công ty, xin hỏi: Tôi có vấn đề muốn quý công ty tư vấn.sự việc như sau “bà ngoại tôi có 4 nguời con.bác cả và 3 nguời em gái.trong đó có mẹ tôi.Ông ngoại tôi đã mất từ lâu và bà ngoại tôi hiện nay gần 80 tuổi và đang ở cùng với vợ chồng nhà bác cả.Bây giờ xảy ra tranh chấp đất đai giữa bà ngoại và gia đình bác cả.Phần đất bác đang ở một nửa là đất tổ tiên một nửa là do bà ngoại tôi mua lại.Bây giờ vợ chồng bác cả ép bà dỡ bỏ căn nhà cũ và dọn lên ở cùng vợ chồng bác nhưng bà thường xuyên bị đối xử tệ bạc và thường nghe những lời đe dọa từ vợ chồng bác cả.Do 2 bác gái của tôi 1 người không có kinh tế không thể quyết định được, một người thì lấy chồng xa.Bây giờ me ̣ con tôi lại sinh sống ở ngoài nước.vậy tôi muốn hỏi quý công ty là:bây giờ mẹ tôi và 2 bác gái muốn kiện bác cả vì bạo hành và chiếm đoạt tài sản của bà và muốn đưa bà về gia đình nhà bác gái sinh sống.Vậy thủ tục kiện tụng ra sao?người như thế nào thì đủ điều kiện kiện tụng?chúng tôi có thể giúp bà xây dựng 1 căn nhà trên phần đất mà bà đã mua lại của hàng xóm không? Mong sớm nhận được hồi âm từ quý công ty.rất mong được hợp tác với quý công ty trong vụ kiện tụng này!

=> Theo như thông tin bạn cung cấp, hai vợ chồng người bác của bạn có hành vi đối xử tệ bạc và thường xuyên đe dọa mẹ mình thì tùy vào tính chất có thể bị truy cứu theo quy định tại Điều 185 BLHS 2015 sửa đổi, bổ sung 2017 về tội ngược đãi, hành hạ ông bà, cha mẹ, vợ chồng, con, cháu, người có công nuôi dưỡng mình. Tuy nhiên, nếu hành vi này chưa đến mức cấu thành tội này thì sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại Điều 50,51 của Nghị định số 167/2013/NĐ-CP ngày 12/11/2013 quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực an ninh, trật tự an toàn xã hội; phòng, chống tệ nạn xã hội; phòng cháy và chữa cháy; phòng, chống bạo lực gia đình.

Về thủ tục, bạn có thể tố cáo hành vi này với cơ quan công an nơi bà hoặc bác bạn cư trú để được giải quyết. Và người tố cáo phải là công dân có đủ năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật.

Kính gởi: Công ty Luật Minh Khuê Tôi tên: Trần Thị Kim Hoanh Nay tôi nhờ đến Quý cơ quan tư vấn giúp tôi vấn đề tranh chấp đất đai của tôi. Tôi gởi file đính kèm (tất cà được 2 bên ký kết giữa hai bên nhưng chưa ra công chứng) gồm: 1. HĐ CNQSDĐ ngày 17/09/2016 2. Biên nhận tiền ngày 17/09/2016 3. Biên bản thỏa thuận ngày 27/07/2016 Xin tư vấn giúp tôi, trong trường hợp của tôi thì tất cả hồ sơ của tôi không có công chứng thì giờ tôi khởi kiện để yêu cầu bồi thường như trong đơn kiện của tôi được không? Có thể gởi giúp tôi các văn bản liên quan đến trường hợp của tôi được không? Thời gian khởi kiện từng cấp bậc là khoảng bao lâu? Mong sớm nhận được sự phản hồi từ Quý cơ quan! Xin chân thành cảm ơn!

=> Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn không đáp ứng điều kiện có hiệu lực về mặt hình thức theo quy định tại Điều 129 BLDS 2015 (HĐ không được công chứng) Do đó, hợp đồng này sẽ bị vô hiệu và sẽ khong làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên. Vậy nên, bạn chỉ có thể yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch này vô hiệu và các bên sẽ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

2. Tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ giữa mẹ và con gái ?

Xin chào Luật sư!. Tôi xin được trình bày sự việc như sau:Ông A và bà B là ông bà ngoại tôi. Hai người cùng ở với nhau có thủ tục kết hôn đầy đủ có tài sản chung là căn hộ tại Tiỉnh H cùng có được 9 người con. (người thứ 3 và thứ 8 đã mất khi còn nhỏ, hiện tại gia đình chỉ còn lại 7 người con).
Đến năm 1990 thì ông ngoại tôi là A mất (do bệnh). Đến năm 2004 thì căn hộ trên chỉ có 3 hộ gia đình ở: Gia đình bà C; gia đình bà D và gia đình bà E (tất cả đều là con ruột của ông bà A và B.Năm 2006 thì gia đình bà E ra riêng không còn ở chung căn hộ đó tại Tỉnh H nữa. Nhưng sau khi ra ở riêng được một thời gian thì đến năm 2007 căn hộ trên sắp sập, nên bà B quyết định bán căn hộ trên lại cho bà E.Khi bán có làm biên bản họp mặt gia đình và được 5 người con ký tên đồng ý còn 2 người, là ông X và bà Y không có mặt để ký tên (do trước đó đã tuyên bố từ bàB không phải mẹ của họ). Bà B chấp nhận bán căn hộ cho bà E với giá 500.000.000đ ( năm trăm triệu đồng) cùng với bản họp mặt gia đình có chữ ký của 5 người đồng ý. Bà B đã làm hợp đồng cho tặng căn hộ trên cho bà E. (nguyên nhân làm hợp đồng cho tặng là do tránh thuế). Hiện nay tất cả các giấy tờ liên quan đến căn hộ trên đã được bà E đứng tên. ( đều do UBND huyện K Tiỉnh H cấp đúng theo pháp luật). Trong lúc giao tiền cho bà B do chỉ nghĩ là mẹ con nên bà E không làm giấy tờ đã giao tiền cho bà B nhưng chỉ có sự chứng kiến của ông Q.Thanh là người con trai lớn trong gia đình. Hiện nay căn hộ tại này đang xảy ra tranh chấp. Bà B đòi lại căn hộ trên và nói bà E mua nhà mà không trả tiền nhà mặc dù đã có xác nhận của ông Q.Thanh là đã có giao tiền. Còn ông X và bà Y không đồng ý bán căn hộ trên với lý do là không có sự đồng ý của họ. (thiếu 2 chữ ký của 2 người đó trong bản họp mặt gia đình) Tòa án huyện K đã xử theo lời bà B là chưa nhận tiền nhà cùng đồng ý hủy bản họp mặt gia đình theo lời X và bà Y không bán căn nhà cho bà E. Không trả lại tiền cho bà E đồng nào. Hủy tất cả giấy tờ mà bà E đứng tên, chuyển nhượng lại cho bà B như cũ. (mặc dù UBND huyện không đồng ý với kết luận của tòa và không chấp nhận hủy giấy tờ do bà E đứng tên vì đúng pháp luật).
Tôi thắc mắc như sau:
1. Căn hộ Ông A và bà B, sau khi mất thì bà B đứng tên căn hộ. Vậy tài sản đó là của bà B hay của bà B cùng 7 người con còn lại?
2. Việc bà B bán căn hộ trên có cần sự đồng ý của 7 người con còn lại hay không? 2 người không ký tên có ảnh hưởng gì đến việc mua bán trên?
3. Tòa án huyện K xử theo lời bà B là chưa nhận tiền bán nhà mặc dù ông Q.Thanh đã làm chứng là bà B có nhận tiền rồi và TAND huyện hủy giấy tờ về căn hộ trên do bà E đứng tên hủy hợp đồng CHO TẶNG là đúng hay sai?.TAND Huyện K hủy các loại giấy tờ đứng tên bà E trên căn hộ đó có căn cứ hay không?.

Tôi xin nhờ Luật sư giúp đỡ tôi về những khúc mắc trên. Gia đình tôi E ( bên mua nhà) đã làm sai thủ tục gì mà bị hủy mọi giấy tờ, hủy hợp đồng cho tặng, hủy bản họp mặt gia đình. Tôi vừa mất tiền, vừa mất nhà, vừa mất tình nghĩa mẹ con nữa. Hiện tại gia đình tôi rất bế tắc không biết trong chờ sự giúp đỡ của ai. Xin luật sư hướng cho tôi đường đi để tôi có thể giữ được tài sản của tôi, mồ hôi mà nước mắt của vợ chồng tôi làm ra. Tôi còn phải nuôi thêm 2 đứa con ăn học ?
Tôi xin chân thành cảm ơn!.

Tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ 500 triệu giữa mẹ và con gái ?

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại: 1900.6162

Trả lời:

THỨ NHẤT: Căn hộ Ông A và bà B, sau khi mất thì bà B đứng tên căn hộ. Vậy tài sản đó là của bà B hay của bà B cùng 7 người con còn lại?

Theo thông tin bạn cung cấp Ông A mất vào những năm 1990, do bệnh và không có di chúc. Căn cứ quy định tại Điều 651 BLDS 2015

Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

Cho thấy sau khi Ông A mất không có để lại di chúc về căn hộ này, do đó theo quy định pháp luật nếu các bên không có thỏa thuận thì sẽ thuộc trường hợp phân chia di sản theo pháp luật. Khi đó, chiếu theo điểm a, khoản 1 - điều 651 Bộ luật này thì Bà B và các con được hàng theo hàng thừa kế thứ nhất và theo nguyển tắc là phân đều nhau.

Mặc khác, có đề cập đến nội dung bản họp mặt gia đình (thiếu Ông X và bà Y) tức là bản thỏa thuận về việc xử lý căn hộ (di sản thừa kế) này là không tuân thủ theo quy định pháp luật mà chưa thấy có sự thỏa thuận khác. Nên trường hợp này các bên vẫn không có thỏa thuận gì thì sẽ chia theo pháp luật như trên.

THỨ HAI: Việc bà B bán căn hộ trên có cần sự đồng ý của 7 người con còn lại hay không? 2 người không ký tên có ảnh hưởng gì đến việc mua bán trên?

Theo thông tin trên, cho thấy việc họp mặt gia đình thiếu 2 người co là Ông X và bà Y. Như phân tích ở trên đây vì Ông A không để lại di chúc mà không có sự thỏa thuận thì di sản thừa kế (tức căn hộ này) sẽ được chia theo pháp luật. Khi đó việc bà B bán căn hộ phải được sự thỏa thuận, đồng ý của tất cả 7 người con (kể cả con nuôi hay con riêng) theo quy định về pháp luật thừa kế trên:

- Quan hệ thừa kế giữa cha mẹ nuôi với con nuôi và ngược lại:

Về phía gia đình cha nuôi, mẹ nuôi, con nuôi chỉ có quan hệ thừa kế với cha nuôi, mẹ nuôi mà không có quan hệ thừa kế với cha đẻ, mẹ đẻ của người nuôi con nuôi. Cha đẻ, mẹ đẻ của người nuôi con nuôi cũng không được thừa kế của người con nuôi đó.

Trường hợp cha nuôi, mẹ nuôi kết hôn với người khác thì người con nuôi đó không đương nhiên trở thành con nuôi của người đó, cho nên họ không phải là người thừa kế của nhau theo pháp luật.

Người đã làm con nuôi người khác vẫn có quan hệ thừa kế với cha đẻ, mẹ đẻ, ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh chị em ruột, cô, bác, chú, dì, cậu ruột như người không làm con nuôi người khác.

- Quan hệ thừa kế giữa con riêng với bố dượng, mẹ kế:

Nếu có quan hệ nuôi dưỡng, chăm sóc nhau như cha con, mẹ con thì được hưởng thừa kế tài sản của nhau và còn được hưởng thừa kế tài sản theo quy định tại Điều 654 BLDS 2015.

Thứ ba, tòa án huyện K xử theo lời bà B là chưa nhận tiền bán nhà mặc dù ông Q.Thanh đã làm chứng là bà B có nhận tiền rồi và TAND huyện hủy giấy tờ về căn hộ trên do bà E đứng tên hủy hợp đồng cho tặng có là đúng hay sai?. TAND Huyện K hủy các loại giấy tờ đứng tên bà E trên căn hộ đó có căn cứ hay không?.

- Hình thức của hợp đồng:

Điều 119. Hình thức giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.

Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản.

2. Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.

Như vậy, xét về hình thức của hợp đồng (việc giao nhận tiền giữa bà B và bà E) không quy định hợp đồng này phải lập thành văn bản nên hợp đồng này mặc dù giao dịch bằng lời nói vẫn được coi là hợp pháp.

- Hợp đồng tặng cho nhà ở:

Theo như đã phân tích rõ ở phần thứ nhất + thứ hai trên thì hợp đồng tặng cho nhà ở (thực chất là hợp đồng mua bán nhà ở) vô hiệu. Gỉa sử Hình thức của hợp đồng tặng cho này được thực hiện tuân theo quy định tại điều 467 Bộ luật dân sự năm 2005.

Theo quy định tại Điều 459 Bộ luật dân sự năm 2015 về tặng cho bất động sản thì:

Điều 459. Tặng cho bất động sản

1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.

2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản.

Tuy nhiên, xét về mặt nội dung của hợp đồng theo quy định tại điều 117 Bộ luật này thì hợp đồng tặng căn hộ giữa bà B và bà E vô hiệu.

Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Như vậy, kể cả trường hợp hình thức của hợp đồng trên được giao kết tuân thủ theo quy định của pháp luật như phân tích cụ thể ở trên, nhưng cho thấy nội dung của hợp đồng hợp đồng tặng cho nhà ở giữa bà B và bà E bị vô hiệu. Nên việc TAND Huyện K xử theo lời bà B là chưa nhận tiền bán nhà mặc dù ông Q.Thanh đã làm chứng là bà B có nhận tiền rồi là trái với quy định của pháp luật, còn việc tuyên bố hợp đồng tặng cho nhà ở bị vô hiệu và yêu cầu hủy các giấy tờ, hồ sơ là có căn cứ pháp luật.

>> Xem thêm:  Thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất ? Thủ tục mua bán, tách sổ của lô đất ?

3. Tranh chấp khi mua nhà mà có người đã mua trước một nửa diện tích ?

Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi cần tư vấn như sau: Tôi có mua một ngôi nhà diện tích 32m có ra công chứng đàng hoàng và cập nhật trên sổ hồng qua tên tôi.

Nhưng trên sổ hồng diện tích khuôn viên là 62,22m2 tại quận Tân Phú. Khi mua tôi không biết trước đó người chủ đầu tiên đã bán đi một nửa diện tích đất trong sổ hồng cho một người khác bằng giấy tay và có ra công chứng thừa phát.

Vậy cho tôi hỏi trường hợp của tôi có thể giải quyết như thế nào là tốt nhất? Và việc buôn bán nhà của người chủ trước đó có đúng với pháp luật không? Tôi có thể hợp thức hoá đúng phần diện tích đất là 32m trên sổ hồng không?

Trân trọng cảm ơn.

Người gửi: H.L

Tranh chấp khi mua nhà mà có người đã mua trước một nửa diện tích?

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất:

"1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính."

Như vậy, nếu người bán đáp ứng được đầy đủ các điều kiện quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì họ hoàn toàn có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Theo hướng dẫn tại Quyết định 60/2017/QĐ-UBND về diện tích tối thiểu tách thửa do thành phố Hồ Chí Minh ban hành phải đảm bảo điều kiện về diện tích tối thiểu như sau:

Điều 5. Quy định về tách thửa các loại đất

1. Tách thửa đất ở:

a) Căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để giải quyết tách thửa đất:

- Căn cứ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 hoặc quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để giải quyết; trường hợp chưa có các quy hoạch này thì căn cứ quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, để giải quyết.

- Các quy hoạch được duyệt nêu trên xác định thửa đất ở thuộc quy hoạch đất dân cư hiện hữu (dân cư hiện trạng) hoặc dân cư hiện hữu chỉnh trang thì được tách thửa đất.

- Trường hợp quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 hoặc quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt xác định thửa đất thuộc quy hoạch đất ở xây dựng mới, đất sử dụng hỗn hợp (trong đó có chức năng đất ở) và có trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, để thu hồi thực hiện dự án thì không được tách thửa đất. Sau 03 năm, kể từ ngày rà soát phê duyệt các quy hoạch này, mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện hoặc có trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện và chưa có thông báo thu hồi đất, chưa có quyết định thu hồi đất, mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì được tách thửa đất.

b) Diện tích tối thiểu của thửa đất ở hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa (sau khi trừ lộ giới) như sau:

Khu vực

Thửa đất hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa

Khu vực 1:

gồm các Quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình và Tân Phú.

tối thiểu 36m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 03 mét.

Khu vực 2:

gồm các Quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức và Thị trấn các huyện.

tối thiểu 50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 04 mét.

Khu vực 3:

gồm huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ (ngoại trừ thị trấn).

tối thiểu 80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 mét.

c) Trường hợp khi tách thửa đất ở có hình thành đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật, giao Ủy ban nhân dân quận, huyện rà soát các điều kiện về diện tích đất, cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, căn cứ quy định pháp luật quy hoạch, xây dựng và hướng dẫn các Sở ngành theo quy định tại khoản 2, Điều 7, Quyết định này để hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện hạ tầng kỹ thuật, đảm bảo phù hợp theo quy hoạch được duyệt, kết nối hạ tầng kỹ thuật chung hiện hữu của khu vực.

d) Đối với khu đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, có phần diện tích đất thuộc hành lang công trình công cộng và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, Nhà nước chưa thu hồi đất để thực hiện quy hoạch thì phần diện tích đất nông nghiệp này được tách cùng với đất ở và không bị điều chỉnh về diện tích tối thiểu tách thửa đất nông nghiệp quy định tại khoản 2, Điều này, việc tách thửa đất ở phải đảm bảo quy định tại Quyết định này.

Theo quy định trên thì khi muốn tách thửa đất có nhà hiện hữu tại quận Tân Phú thì phải đảm bảo đất có diện tích tối thiểu là 36m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 03 mét.

Như vậy, theo quy định trên thì phần đất bạn mua vẫn chưa đủ điều kiện để đượ tách thửa hay nói cách khác mảnh đất này vẫn chưa đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

Điều 127. Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép

Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.

Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.

Đe dọa, cưỡng ép trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch dân sự nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của người thân thích của mình.

Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

Theo như bạn trình bày thì khi mua nhà bạn không biết trước đó người chủ đầu tiên đã bán đi một nửa diện tích đất trong sổ hồng cho một người khác do đó giao dịch dân sự này sẽ vô hiệu do bị lừa dối. Và như vậy, các bên sẽ khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

>> Xem thêm:  Thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất ? Xử lý tranh chấp quyền sở hữu nhà ở ?

4. Xin tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất đai ?

Thưa luật sư, xin hỏi: Năm 2016 tôi có mua mảnh đất tại bản Mường Luân - xã Mường Luân - Điện Biên Đông - Điện Biên, Giấy chứng nhân quyền sở hữu đất mang tên bà Lò Thi Ly có diện tích 308 m2.

Do bà Ly đi làm ăn xa và tạm trú tại khu 4 thị trấn Mường Tè - tỉnh Lai Châu đã viết giấy ủy quyền cho cháu là Lò Văn Hiệp để chuyển nhượng 248m2 , giấy ủy quyền đã được ubnd xã Mường Luân - Điện Biên Đông - Điện Biên xác nhận, đồng thời tôi cũng đã gọi điện trực tiếp cho bà Ly đề xác nhận giấy ủy quyền( cuộc gọi đã được ghi âm lưu trữ).

Hợp đồng chuyển nhượng được ký kết và chứng thực tại ubnd xã Mường Luân và tiền chuyển nhượng đất tôi đã giao đủ cho ông Hiệp, khi tôi mang hợp đồng chuyển nhượng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà Ly ra phòng đăng ký sử dụng đất huyện Điện Biên Đông để sang tên phần đất chuyển nhượng thì phòng đăng ký sử dụng đất trả lời giấy ủy quyền phải có xác nhận của chính quyền nơi bà Ly tạm trú thì mới sang tên phần đất chuyển nhượng được. Tôi có yêu cầu bà Ly làm lại giấy ủy quyền cho hợp lệ để tôi sang tên quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng nhưng ba Ly bảo để hôm nào về Mường Luân làm lại.

Nay bà Ly đã về Mường Luân, tôi đã đề nghị bà Ly ra ubnd xã Mường Luân làm lại hợp đồng chuyển nhượng nhưng bà Ly không thực hiện, mà còn đòi lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không thực hiện đúng như trong giấy ủy quyền, hợp đồng chuyển nhượng đã ký kết.

Xin hỏi luật sư tôi phải làm gì để bảo về quyền lợi chính đáng, hợp pháp của mình ?

Cảm ơn!

- Tuan Ha

Luật sư trả lời:

Về vấn đề Ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản:

Như bạn trình bày thì bà Ly đã làm Giấy ủy quyền cho cháu của bà là anh Hiệp thực hiện việc chuyển nhượng Quyền sử dụng mảnh đất của bà, và Giấy ủy quyền này có chứng thực của Ủy ban nhân dân xã Mường Luân_ nơi có mảnh đất chuyển nhượng và nơi đăng ký hộ khẩu thường trú của bà Ly.

Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về uỷ quyền như sau:

Điều 135. Căn cứ xác lập quyền đại diện

Quyền đại diện được xác lập theo ủy quyền giữa người được đại diện và người đại diện (sau đây gọi là đại diện theo ủy quyền); theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, theo điều lệ của pháp nhân hoặc theo quy định của pháp luật (sau đây gọi chung là đại diện theo pháp luật).

Như vậy, theo quy định của Bộ Luật Dân sự thì có thể có nhiều hình thức ủy quyền khác nhau. Chính vì vậy, trong đời sống thường ngày, ngoài việc ủy quyền bằng văn bản, nhiều quan hệ ủy quyền được xác lập chỉ bằng lời nói hoặc những hành vi cụ thể. Khi việc ủy quyền được lập thành văn bản thì cũng có nhiều hình thức văn bản khác nhau (hợp đồng ủy quyền, Giấy ủy quyền, Biên bản ủy quyền…). Nếu là chứng thực giấy ủy quyền ( chỉ có chữ ký của 1 bên_ là bà Ly) thì UBND cấp xã sẽ chứng thực dưới hình thức chứng thực chữ ký, và khi đó giá trị pháp lý của nó là căn cứ để xác định trách nhiệm của người ký Giấy ủy quyền; còn đối với chứng thực hợp đồng ủy quyền ( chứng thực văn bản ủy quyền) thì “Văn bản chứng thực có giá trị chứng cứ…”.

Theo bạn trình bày thì tôi không rõ đây là Giấy ủy quyền ( do bên bà Ly đơn phương lập giấy ủy quyền) hay là hợp đồng ủy quyền ( do cả 2 bên là bà Ly và anh Hiệp cùng thỏa thuận xác lập giấy ủy quyền này). Tuy nhiên, theo quy định tại điều 24, 25 của Nghị định số 23/2015/NĐ-CP về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký và chứng thực hợp đồng, giao dịch quy định như sau:

4. Thủ tục chứng thực chữ ký quy định tại Khoản 1, 2 và 3 Điều 24 cũng được áp dụng đối với các trường hợp sau đây:

a) Chứng thực chữ ký của nhiều người trong cùng một giấy tờ, văn bản;...

c) Chứng thực chữ ký trong giấy tờ, văn bản do cá nhân tự lập theo quy định của pháp luật;

d) Chứng thực chữ ký trong Giấy ủy quyền đối với trường hợp ủy quyền không có thù lao, không có nghĩa vụ bồi thường của bên được ủy quyền và không liên quan đến việc chuyển quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng bất động sản...

(Và trường hợp không được chứng thực chữ ký theo điều 25 của nghị định này)

Như vậy, theo điểm d khoản 4 điều 24 NĐ 23/2015/NĐ-CP thì Giấy ủy quyền không được áp dụng việc chứng thực chữ ký khi Giấy ủy quyền đó liên quan đến việc việc ủy quyền có thù lao, có nghĩa vụ bồi thường của bên được ủy quyền hoặc để chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản thì phải lập thành hợp đồng. Do đó, đối với trường hợp ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bà Ly phải lập thành hợp đồng ủy quyền. Khi lập thành hợp đồng ủy quyền thì phải có sự thỏa thuận và đồng ý của cả 2 bên trong hợp đồng ủy quyền. Các bên tham gia hợp đồng ủy quyền phải ký trước mặt người thực hiện chứng thực.

Do đó, bây giờ bạn phải xác minh xem trong Giấy ủy quyền đó chỉ có chữ ký của bà Ly hay là có chữ ký của cả 2 bên, nếu chỉ có chữ ký của bà Ly thì giấy ủy quyền này không đủ điều kiện để được UBND xã chứng thực do trường hợp này bắt buộc phải lập thành hợp đồng ủy quyền. Nếu là hợp đồng ủy quyền thì các bên tham gia hợp đồng ủy quyền phải ký trước mặt người thực hiện chứng thực (hoặc công chứng)

Như vậy, nếu giấy ủy quyền này đúng là hợp đồng ủy quyền thì bạn có đủ điều kiện để làm thủ tục sang tên sổ đỏ tại cơ quan có thẩm quyền. Trường hợp nếu giấy ủy quyền này không tuân thủ quy định trên thì sẽ không có giá trị pháp lý, khi đó:

Nếu giấy ủy quyền không có giá trị pháp lý thì anh Hiển sẽ không thể trở thành người đại diện theo ủy quyền cho bà Ly, kéo theo đó anh Hiển không thể là một bên chủ thể của hợp đồng. Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ bị vô hiệu do không đáp ứng được điều kiện về chủ thể theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự. Do đó, khi hợp đồng ký giữa bạn và anh Hiển vô hiệu thì Hậu quả pháp lý của GDDS vô hiệu là: các bên phải trả lại cho nhau những gì đã nhận ( bạn sẽ trả lại Giấy chứng nhận QSDĐ và sẽ được trả lại số tiền đã trả khi ký hợp đồng). Để được như vậy thì bạn nên Khởi kiện ra tòa án yêu cầu tuyên bố hợp đồng này vo hiệu do không đáp ứng được điều kiện về chủ thể.

>> Xem thêm:  Thủ tục hòa giải đối với tranh chấp đất đai và cách thức giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất ?

5. Tư vấn giải đáp trường hợp tranh chấp quyền sử dụng đất ?

Thưa luật sự, Em có vấn đề nhờ luật sư tư vấn giúp: Ngày 26 tháng 12 năm 2009. Nhà em có xin mảnh đất của người cô ruột để xây dựng nhà ở( mảnh đất lúc này không có sổ đỏ ). Và chỉ viết 1 mảnh giấy sơ xài có ký tên xác nhận của người cô để gia đình em yên tâm xây nhà. 4 năm sau, người cô ruột đã làm sổ đỏ và đến năm nay 2016.

Người cô muốn gia đình em dời nhà và trả lại đất để bán cho người khác. Vậy trường hợp này, gia đình em sẽ được giải quyết như thế nào nếu đem ra pháp luật xử lý ?. Phần đất gia đình em xây dựng khoảnh 300 mét vuông ?

Em cảm ơn nhiều !

Xin tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất đai ?

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến qua điện thoại, gọi : 1900.6162

Trả lời:

Theo Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:

Điều 496. Nghĩa vụ của bên mượn tài sản

1. Giữ gìn, bảo quản tài sản mượn, không được tự ý thay đổi tình trạng của tài sản; nếu tài sản bị hư hỏng thông thường thì phải sửa chữa.

2. Không được cho người khác mượn lại, nếu không có sự đồng ý của bên cho mượn.

3. Trả lại tài sản mượn đúng thời hạn; nếu không có thỏa thuận về thời hạn trả lại tài sản thì bên mượn phải trả lại tài sản ngay sau khi mục đích mượn đã đạt được.

4. Bồi thường thiệt hại, nếu làm mất, hư hỏng tài sản mượn.

5. Bên mượn tài sản phải chịu rủi ro đối với tài sản mượn trong thời gian chậm trả.

Điều 497. Quyền của bên mượn tài sản

1. Được sử dụng tài sản mượn theo đúng công dụng của tài sản và đúng mục đích đã thỏa thuận.

2. Yêu cầu bên cho mượn thanh toán chi phí hợp lý về việc sửa chữa hoặc làm tăng giá trị tài sản mượn, nếu có thỏa thuận.

3. Không phải chịu trách nhiệm về những hao mòn tự nhiên của tài sản mượn.

>> Như vậy, việc người cô ruột bạn đòi đất dể bán cho người khác đối với phần đất mà gia đình bạn đã xây dựng có thể thỏa thuận và yêu cầu cô ruột của bạn phải thanh toán chi phí hợp lý do việc trả lại tài sản mang lại.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Cách thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định mới nhất hiện nay ?