1. Giải thích về Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu

Theo khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đai (hay còn gọi là sổ đỏ, sổ hồng) được xác định là chứng thư pháp lý về Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu là thủ tục mà cơ quan Nhà nước cấp văn bản có giá trị pháp lý cho người có quyền sử dụng đất đai, tài sản gắn liền với đất hợp pháp của chủ yếu được cấp dưới hình thức là công nhận quyền sử dụng đất.

Khi đủ điều kiện cấp và người sử dụng đất có hồ sơ đề nghị cấp thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu. Trong trường hợp cấp lần hai, lần ba thì tùy thuộc từng trường hợp sẽ có những thủ tục riêng để có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới như: cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận khi bị mất; hoặc đính chính giấy chứng nhận khi thông tin trên sổ bị sai sự thật.

2. Những giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất khi cấp sổ đỏ lần đầu bao gồm gì?

Căn cứ vào các Điều 100, 101 của Luật Đất đai năm 2013, được hướng dẫn tại các Điều 20, 22, 23, 24 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định 01/2017/NĐ-CP thì mỗi trường hợp khác nhau, giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất để cấp giấy sổ đỏ lần đầu được xác định khác nhau. Cụ thể như sau:

Trường hợp 1: Người đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất mang tên của mình (không mang tên của người khác)

Đối với trường hợp nà thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định và phải có một trong các loại giấy tờ được quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu và không phải nộp tiền sử dụng đất. Các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất bao gồm những giấy tờ như sau:

- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993 ( là ngày Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực);

- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993;

- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất, ví dụ như: Bằng khoán điền thổ; Văn tự mua bán nhà ở…

- Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 ví dụ như: Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã có xác định người đang sử dụng đất là hợp pháp; hoặc Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18/12/1980.

Trường hợp 2: Người đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng giấy tờ lại ghi tên người khác

Nếu trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất lâu dài, ổn định, có giấy tờ chứng mình quyền sử dụng đất nhưng giấy tờ đó lại ghi thông tin của cá nhân khác thì vẫn có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất khi thỏa mãn các điều kiện được nêu dưới đây:

- Đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ trên mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan (có thể là do mua bán, tặng cho mà chưa sang tên…);

- Nhưng đến trước ngày 01/7/2014 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất;

- Tại thời điểm làm hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được xác định là đất không có tranh chấp.

Trường hợp 3: Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án, kết quả hòa giải của Ủy ban nhân dân xã/ Tòa án nhân dân có thẩm quyền

Trong trường hợp này thì hộ gia đình, cá nhân được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi đang sử dụng đất theo một số văn bản có giá trị pháp lý như sau:

- Theo Bản án hoặc Quyết định của Tòa án nhân dân;

- Theo Quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án,

- Văn bản công nhận kết quả hòa giải thành,

- Quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.

Tuy nhiên, cần lưu ý một vấn đề là khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu, nếu chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải nộp tiền.

Trường hợp 4: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê đất

Đối với những người đang sử dụng đất và nguồn gốc sử dụng đất là do Nhà nước giao hoặc cho thuê từ ngày 15/10/1993 đến ngày 01/7/2014 mà chưa được cấp sổ đỏ thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu. Trong trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện nộp tiền thì mới được cấp sổ.

3. Có được cấp sổ đỏ lần đầu khi không có giấy tờ về quyền sử dụng đất không?

Căn cứ vào Điều 101 Luật Đất đai năm 2013 thì vẫn có trường hợp hộ gia đình, cá nhân không có giấy tờ về quyền sử dụng đất vẫn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu. Bao gồm 02 trường hợp được cấp sổ đỏ lần đầu khi không có giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định như sau:

Trường hợp 1: Người được cấp sổ không phải nộp tiền sử dụng đất

Hộ gia đình, cá nhân không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất, vấn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất khi có thỏa mãn đủ 03 điều kiện sau đây:

- Hộ gia đình, cá nhân đã sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01/7/2014;

- Người làm hồ sơ cấp sổ đỏ phải có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn;

- Được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.

Đối với trường hợp này thì hộ gia đình, cá nhân cần phải tiến hành soạn thảo đơn xác nhận tình trạng sử dụng đất ổn định và xin xác nhận tại Ủy ban nhân dân cấp xã. Giấy xác nhận sẽ kèm theo hồ sơ khi xin cấp Sổ đỏ.

Trường hợp 2: Người được cấp sổ đỏ phải nộp tiền sử dụng đất

Hộ gia đình, cá nhân được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu và phải nộp tiền sử dụng đất khi có đủ 03 điều kiện dưới đây:

- Đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004;

- Đất đang sử dụng không vi phạm pháp luật về đất đai;

- Được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch.

Ngoài ra, quý khách có thể tham khảo thêm về bài viết:

Mọi vướng mắc chưa rõ hoặc có nhu cầu hỗ trợ vấn đề pháp lý khác, quý khách vui lòng liên hệ với Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài, gọi ngay tới số: 1900.6162 để được giải đáp. Cảm ơn quý khách hàng đã quan tâm theo dõi bài viết của Luật Minh Khuê