Trả lời:

Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

Luật Nhà ở số 65/2014/QH13

Bộ luật dân sự số 33/2005/QH11

2. Nội dung phân tích:

Xin chào luật sư, e thuê nhà từ ngày 2-10-2015 để bán hàng quần áo và kí hợp đồng 2 năm mà bản hợp đồng không có dấu đỏ của cơ quan chức năng.đến nay là tháng 6-2016 do làm ăn thô lỗ và cũng do tiền nước là nước dịnh vụ không đúng so với ban đầu chủ nhà nói là nước giá dân nên e muốn trả lại nhà.trong hợp đồng có ghi ( trong thời gian cho bên B thuê nhà với thời hạn 2 năm bên A cam kết không thay đổi giá tiền nhà.để đảm bảo quyền lợi cả 2 bên , bên B sẽ đặt tiền bảo lãnh hợp đồng tương đương với 1 tháng tiền nhà là 7.000.000đ 2.000.000đ tiền đặt cọc điện nước).Khi e thông báo chủ nhà đã nói nếu sau 1 tháng từ khi e trả nhà nêu chưa cho thuê đc nhà e sẽ mất hoàn toàn số tiền bảo lãnh hợp đồng.Xin luật sư giải đáp giúp e là e có bị mất số tiền đó không và bản hợp đồng không có dấu đỏ thì sử lý như thế nào ạ. e xin chân thành cảm ơn rất mong nhận được phản hồi của luật sư

Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 quy định:

"Điều 122. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở
1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.
2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.
3. Văn bản thừa kế nhà ở được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.
4. Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở."

Như vậy, hợp đồng thuê nhà không có công chứng hay chứng thực thì vẫn được pháp luật thừa nhận.

Bản chất của bảo lãnh được quy định tại Điều 361 Bộ luật Dân sự năm 2005 như sau:

>> Xem thêm:  Mẫu hợp đồng cho thuê nhà cập nhật mới nhất năm 2020

"Điều 361. Bảo lãnh

Bảo lãnh là việc người thứ ba (say đây gọi là bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (sau đây gọi là bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (sau đây gọi là bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. Các bên cũng có thể thoả thuận về việc bên bảo lãnh chỉ phải thực hiện nghĩa vụ khi bên được bảo lãnh không có khả năng thực hiện nghĩa vụ của mình."

Theo dữ liệu bạn đưa ra thì bạn - bên thuê - cũng là bên bảo lãnh, đối chiếu theo quy định pháp luật trên thì việc bảo lãnh này không tuân theo đúng quy định pháp luật. Do đó, bạn nên xem xét lại vấn đề bảo lãnh.

Xin chào Luật sư, Tôi có 1 vấn đề vướng mắc mong được Luật sư tư vấn, giải đáp giúp. Tôi có thuê nhà của 2 cô chú là vợ chồng. Khi thuê hay làm bất cứ thủ tục gì đều có mặt của cả 2 cô chú. Trên hợp đồng thuê nhà là cô (vợ) đứng tên ký hợp đồng nhưng giờ tôi mới biết chú (chồng) mới là chính chủ căn hộ. Vậy hợp đồng thuê nhà của tôi có hợp pháp hay không? Hay tôi cần làm gì để hợp đồng đó vẫn có giá trị pháp lý và tôi không bị gặp rủi ro gì nếu có tranh chấp xảy ra? Xin trân trọng cảm ơn Luật sư!

Theo dữ liệu bạn đưa ra chúng tôi có thể hiểu được rằng căn nhà là tài sản riêng của người chồng. 

Điều 165 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định:

"Điều 165. Nguyên tắc thực hiện quyền sở hữu

Chủ sở hữu được thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình đối với tài sản nhưng không được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của người khác."

Như vậy, việc người vợ ký tên vào hợp đồng thuê nhà là không đúng theo quy định pháp luật. Nếu bạn muốn hợp đồng hợp pháp bạn nên yêu cầu người chồng lập lại hợp đồng thuê nhà.

Thưa luật sư,tôi mua lại toàn bộ cửa hàng ảnh viện áo cưới của người quen.tôi đã làm hợp đồng mua bán với chủ cửa hàng,và cũng nhận và giữ hợp đồng thuê nhà của chủ nhà với chủ cửa hàng ,nhưng tôi chưa làm lại hợp đồng thuê nhà với chủ nhà vì chủ nhà bảo ko cần.theo hợp đồng thuê nhà còn 1 năm nữa nhưng bên chủ nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng,cho tôi hỏi như vậy bên chủ nhà có phải bồi thường cho tôi ko,và hợp đồng thuê nhà kia có còn hiệu lực theo pháp lý ko.chân thành cảm ơn luật sư.

Theo dữ liệu bạn đưa ra chúng tôi có thể hiểu được rằng bạn đang có ý định thuê lại căn nhà để làm cửa hàng tuy nhiên bạn lại chưa có văn bản đồng ý của chủ nhà. Như vậy, việc bạn thuê lại là chưa đáp ứng quy định của pháp luật, cụ thể Khoản 3 Điều 496 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định:
"3. Được cho thuê lại nhà đang thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản;"

Về việc chủ nhà có phải bồi thường khi họ đơn phương chấm dứt hợp đồng hay không còn phụ thuộc vào việc họ đã báo trước cho bạn biết trước hay chưa, nếu như họ chưa báo trước cho bạn biết trước ít nhất 30 ngày thì họ phải bồi thường cho bạn, cụ thể Điểm d Khoản 2 và Khoản 4 Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014 quy định:

>> Xem thêm:  Giám định tỷ lệ thương tật khi bị tai nạn giao thông ? Bồi thường thiệt hại khi bị tai nạn

"Điều 132. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở
...
đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;
...
4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật."

Chào anh/chị. Tôi đang có một vài vấn đề chưa biết về luật cho thuê nhà ở và thuế phải đóng nên muốn được bên anh/chị tư vấn giúp tôi điều sau : - Nếu chủ nhà cho thuê nhà 8 tầng giá trị thuê nhà 100tr/ tháng thì có phải công chứng, chứng thực hay ko ? - Nếu công chứng thì sẽ bắt buộc phải nộp thuế cho nhà nước đúng không ? và không công chứng sẽ không phải nộp ? - Và có cách nào để giảm thuế, hoặc không phải nộp thuế cho chủ nhà nếu công chứng hay ko ? - Nếu không công chứng hợp đồng thuê nhà khi xảy ra tranh chấp hợp đồng ký tay có được tòa giải quyết hay ko ? Rất mong được sự giúp đỡ của anh/chị ! Tôi xin chân thành cảm ơn. Chúc anh/chị một ngày làm việc tốt . Thân !

 Theo quy định tại Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 nêu trên thì hợp đồng thuê nhà hiện nay không nhất thiết phải công chứng. Việc công chứng hợp đồng thuê nhà là do các bên tự thỏa thuận. Do đó, nếu có tranh chấp xảy ra thì hợp đồng này vẫn là căn cứ để cơ quan nhà nước xem xét và giải quyết.

Trân trọng ./.

Bộ phận tư vấn Luật Dân sự - Công ty luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Hành vi hủy hoại tài sản của người khác thì cấu thành tội gì ?