1. Phân tích nguyên tắc cơ bản và quan trọng nhất về chế độ sở hữu toàn dân với đất đai ?

Thưa luật sư hiện tại em đang là sinh viên em có một số thắc mắc mong được giải đáp. Em cám ơn ạ:
Câu 1: Cho em hỏi cơ sở xác lập của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và chúng ta có nên duy trì chế độ sở hữu toàn dân về đất đai hay không? tại sao?
Câu 2: Nguyên tắc cơ bản và quan trọng nhất của luật đất đai? Tại sao?
Cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến chuyên mục hỏi đáp của công ty, với câu hỏi của bạn tôi xin trả lời như sau:

Câu 1:

Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai là một khái niệm pháp lý gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ sở hữu đất đai trong đó xác nhận quy định và bảo vệ quyền đại diện chủ sở hữu của Nhà nước trong việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai.

Theo hiến pháp nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam cơ sở pháp lý xác lập chế độ sở hữu toàn dân về đất đất đai được quy định tại Điều 53 Hiến pháp năm 2013 :

"Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý."

Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa của Nhân dân, do Nhân dân, vì Nhân dân. Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam do Nhân dân làm chủ; tất cả quyền lực nhà nước thuộc về Nhân dân mà nền tảng là liên minh giữa giai cấp công nhân với giai cấp nông dân và đội ngũ trí thức. Việc xác lập và duy trì chế độ sở hữu toàn dân về đất đai vào thời điểm hiện tại là cần thiết dựa trên các căn cứ lịch sử, yếu tố khách quan và chủ quan của nước ta điển hình đó là;

- Thứ nhất, xuất phát từ lập trường “Tất cả quyền lực thuộc về nhân dân”, thì nhân dân phải là chủ sở hữu đối với đất đai. Đất đai là thành quả của sự nghiệp giữ nước và dựng nước lâu dài của cả dân tộc, không thể để cho một số người nào đó có quyền độc chiếm sở hữu. Đất đai của quốc gia, dân tộc phải thuộc sở hữu chung của toàn dân và được sử dụng phục vụ cho mục đích chung của toàn dân tộc, của nhân dân.

- Thứ hai, sở hữu toàn dân tạo điều kiện để những người lao động có điều kiện tiếp cận đất đai tự do. Xã hội chủ nghĩa dựa trên nền tảng coi trọng lao động, rằng lao động tạo ra xã hội loài người, tạo ra của cải và tạo ra cuộc sống ngày càng tốt hơn cho con người theo nghĩa nhân văn. Chính vì thế lao động là vinh quang, ai không lao động mà sử dụng của cải một cách bất hợp pháp do người khác làm ra là phi đạo đức.

- Thứ ba, sở hữu toàn dân về đất đai ít ra cũng cho ta cơ chế để người lao động có quyền hưởng lợi ích từ đất đai một cách có lợi hơn, công bằng hơn và bình đẳng hơn. Bởi vì sở hữu toàn dân là sở hữu chung của người Việt Nam, hiểu theo nghĩa người Việt Nam là công dân của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Cộng đồng gần 90 triệu người dân Việt Nam phải là những chủ nhân của đất đai trên lãnh thổ Việt Nam.

- Thứ tư, sở hữu toàn dân không phải là sở hữu nhà nước về đất đai. Sở hữu toàn dân về đất đai là sở hữu chung của toàn dân, nhưng có sự phân chia việc thực hành quyền sở hữu giữa người sử dụng đất và Nhà nước. Bản chất của cơ chế đó là phân chia một cách hợp lý các quyền của chủ sở hữu đất đai giữa người dân và Nhà nước, cũng như giữa các cơ quan nhà nước các cấp.

- Thứ năm, sở hữu toàn dân về đất đai đem lại nhiều lợi ích phù hợp với điều kiện lịch sử cụ thể của Việt Nam. Chế độ sở hữu toàn dân còn đem lại nhiều lợi ích phù hợp với đặc thù của nước ta. Chế độ sở hữu toàn dân nhấn mạnh quyền của người dân trong sử dụng quyền của mình để cùng nhau giải quyết các vấn đề bất đồng trong sử dụng và phân chia lợi ích từ đất. Bởi vì, với chế độ pháp quyền xã hội chủ nghĩa, người dân có quyền cùng nhau xây dựng Hiến pháp quy định về cung cách sống chung và quyền hạn của Nhà nước trong xã hội. Với việc quy định chế độ sở hữu toàn dân về đất đai trong Hiếp pháp, khi đa số công dân bị bất lợi trong phân chia lợi ích từ đất đai, họ có thể yêu cầu Nhà nước sửa Luật Đất đai phục vụ mục đích chung của công dân, sửa chữa những mất công bằng trong phân phối lợi ích từ đất đai do cơ chế thị trường đem lại. Nếu Hiến pháp tuyên bố sở hữu tư nhân về đất đai thì nhân danh quyền chủ sở hữu, bộ phận nhỏ dân cư sở hữu nhiều đất đai sẽ không cho phép đa số còn lại thay đổi chế độ phân phối lợi ích từ đất đai.

- Thứ bảy, nếu chúng ta thừa nhận sở hữu tư nhân đất đai và cho phép người nước ngoài thỏa thuận mua bán đất với tư nhân, thì nguy cơ mất nước từ hệ lụy của nền kinh tế thị trường sẽ thành hiện thực và thành quả đấu tranh kiên cường để giành độc lập của dân tộc ta sẽ có nguy cơ bị triệt tiêu bởi thế lực của đồng tiền.

Câu 2

Các nguyên tắc cơ bản của luật đất đai bao gồm:

1. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu.

Theo Hiến pháp 2013 và Điều 4 Luật đất đai 2013:

2. Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật.

Quy định tại mục 1, mục 2 chương II luật đất đau về quyền của nhà nước đối với đất đai

3. Ưu tiên bảo vệ và phát triển quỹ đất nông nghiệp.

Theo Điều 6 Luật đất đai quy định về nguyên tắc sử dụng đất.

4. Sử dụng đất đai hợp lý và tiết kiệm.

5. Thường xuyên cải tạo và bồi bổ đất đai.

Quy định cụ thể tại Điều 9 Luật đất đai về khuyến khích đầu tư vào đất đai.

Dựa trên những phân tích ở câu 1 Nguyên tắc thứ nhất đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu là nguyên tắc quan trọng nhất của luật đất đai và là nguyên tắc nền tảng để thực hiện các nguyên tắc khác.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng qua email hoặc qua tổng đài luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến, gọi: 1900.6162 . Chúng tôi sẳn sàng giải đáp. Trân trọng ./.

>> Xem thêm:  Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất ? Cách cấp lại sổ đỏ ?

2. Phân tích mối quan hệ giữa sở hữu đất đai và phát triển kinh tế

Khi chính sách cải cách kinh tế theo hướng thị trường được áp dụng, yếu tố thị trường sẽ ngày càng chi phối sự phát triển, tư duy pháp lý tất yếu trở nên thắng thế và đòi hỏi phải xem xét lại tính phù hợp của khái niệm sở hữu toàn dân đối với đất đai. Cưỡng lại yêu cầu này sẽ khiến động lực phát triển kinh tế bị triệt tiêu và ổn định xã hội bị đe dọa.

Đất đai luôn được xem là loại tài sản đặc biệt, hiện diện ở hầu hết các hoạt động đầu tư và sản xuất của xã hội, dù trực tiếp hay gián tiếp. Nhà nước ở đâu và thời nào cũng xem trọng và đặt chính sách đất đai vào vị trí ưu tiên trong chiến lược phát triển kinh tế và ổn định xã hội.

Không chỉ vậy, hầu hết các cuộc cách mạng có sự tham gia của đông đảo quần chúng hoặc giới cần lao đều định hướng vấn đề đất đai một cách rõ ràng và cụ thể. Những khẩu hiệu cách mạng như “người cày có ruộng” hoặc “ruộng đất cho dân cày”, tuy ngắn ngọn nhưng luôn điểm trúng tử huyệt của các chế độ tập trung quyền kiểm soát đất đai vào tay giai cấp thống trị và giới thượng lưu.

Trong lịch sử cận đại của Việt Nam, đất đai cũng là đề tài lớn. Các triều đại quân chủ thời hậu Lê và Nguyễn đều quan tâm đặc biệt đến chế độ sở hữu và cách thức quản lý điền địa khi san định luật lệ của họ. Những quy định về đất đai thời đó, đặc biệt của triều Lê, đã góp phần không nhỏ vào sự phát triển cực thịnh của chế độ quân chủ ở nước ta.

Nhiều quy tắc luật pháp thời ấy đã được người dân đón nhận một cách trân trọng đến mức khi năm tháng qua đi, các triều đại lần lượt thay đổi, sự áp dụng không còn mang tính ràng buộc trên phương diện pháp lý nữa, song chúng vẫn tiếp tục “sống” dưới dạng tập quán xã hội, được người dân tuân thủ và tôn trọng một cách mặc nhiên, không cần cưỡng hành.

Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và nguyên tắc cơ bản và quan trọng nhất của luật đất đai.?

Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số: 1900.6162

Dưới thời Pháp thuộc, tuy chính quyền thuộc địa chỉ chú trọng vào việc khai thác đất đai và tài nguyên của thuộc quốc hầu làm giàu cho mẫu quốc, hơn là thỏa mãn nhu cầu sinh sống của người dân bản xứ, nhưng họ vẫn tìm cách áp dụng nhiều giải pháp khoa học vào vấn đề quản lý điền địa. Chính điều ấy đã tạo nên sự ổn định xã hội trong một thời gian đủ dài để giúp phát triển kinh tế và bảo đảm điều kiện khai thác thuộc địa thuận lợi. Sắc lệnh điền thổ ngày 21/7/1925 là kết quả của một quá trình nghiên cứu khoa học như vậy mà chính quyền thuộc địa đã dày công thực hiện.

Mọi chủ thể pháp luật đều bình đẳng mà không ai được hưởng bất kỳ ưu quyền nào hơn chủ thể kia. Khi tham gia vào những giao dịch tài sản, thông qua các tổ chức do mình sở hữu hoặc chi phối, Nhà nước cũng chỉ là chủ thể pháp luật ngang bằng với các cá nhân và tổ chức thuộc khu vực tư nhân mà thôi.

Sau Cách mạng tháng Tám 1945, chính quyền cách mạng cũng duy trì hiệu lực của Sắc lệnh điền thổ 1925 thêm một thời gian cho đến khi cuộc kháng chiến chống Pháp kết thúc vào năm 1954. Sau đó, một chính sách đất đai hoàn toàn mới dựa trên nền tảng của học thuyết kinh tế-chính trị Marx-Lénine dần hình thành, theo đó quyền sở hữu loại tài sản đặc biệt này thuộc về “toàn dân”, thông qua vai trò quản lý tập trung của Nhà nước với tư cách đại diện nhân dân.

Dưới chế độ quản lý đất đai theo mô hình xã hội chủ nghĩa được áp dụng từ năm 1955 ở miền Bắc và từ năm 1975 ở miền Nam, chế độ tư hữu đất đai chấm dứt và thay vào đó là định chế “quyền sử dụng đất”, xuất phát từ khái niệm “sở hữu toàn dân”. Đây là một khái niệm đặc biệt về quyền tài sản chỉ có ở các quốc gia thuộc khối Liên Xô cũ, nay vẫn tồn tại ở Trung Quốc và Việt Nam.

Theo định chế quyền sử dụng đất, người sử dụng đất được luật pháp công nhận đầy đủ các quyền gắn liền với nó tương tự đối với quyền sở hữu các tài sản thông thường khác, bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt (chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, v.v…). Tuy nhiên, sự định đoạt trong khuôn khổ quyền sử dụng đất không phải là một quyền trọn vẹn theo đúng nghĩa, mà trái lại tùy thuộc vào quyết định tối hậu của Nhà nước, người quản lý luật định của toàn bộ đất đai trên lãnh thổ quốc gia.

Định chế quyền sử dụng đất sau hàng chục năm hiện hữu ở nước ta đã đóng trọn vai trò lịch sử của nó và phát huy tác dụng đáng kể trong công cuộc xây dựng chủ nghĩa xã hội. Tuy nhiên, khi nền kinh tế chuyển đổi theo hướng thị trường, định chế này đã và đang gây ra một số trở ngại cho sự phát triển tiếp theo của nền kinh tế và đe dọa sự ổn định xã hội. Có thể liệt kê cụ thể như sau:

Toàn bộ hệ thống đăng bạ điền địa khoa học tồn tại hơn nửa thế kỷ (vốn dựa trên cơ sở quyền tư hữu đất đai) đã bị xóa bỏ hoàn toàn và thay bằng một hệ thống đăng ký phức tạp, rườm rà, không những không hiệu quả và thiếu ổn định mà còn gây nhiều tốn kém về tiền của và thời gian cho ngân sách quốc gia và những người có quyền lợi liên quan. Các loại sổ đỏ, sổ hồng và sổ trắng ghi nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà thay nhau ra đời, song giá trị và công năng của từng loại vẫn đầy biến động và chưa định dạng rõ ràng. Việc hành xử các quyền gắn liền với quyền sử dụng đất, đặc biệt là quyền định đoạt, do vậy trở nên bấp bênh và khó khăn.

Do người sử dụng đất không có quyền sở hữu trên phương diện pháp lý nên mỗi khi muốn chuyển nhượng đất, trình tự thực hiện bị kéo dài vì người chuyển nhượng phải “hoàn trả” lại “đất không sử dụng” cho Nhà nước trước khi người thụ hưởng được trao quyền sử dụng thông qua hình thức giao hoặc thuê đất từ Nhà nước. Nếu quyền tư hữu đất được công nhận, thì chủ sở hữu đất sẽ chuyển nhượng trực tiếp quyền sở hữu của mình cho người thụ hưởng như trong trường hợp các tài sản thông thường khác. Lúc đó ắt hẳn thủ tục hành chính nhiêu khê xung quanh câu chuyện đất đai sẽ giảm thiểu, và phí tổn xã hội để phát triển kinh tế cũng giảm đi đáng kể.

Việc quy hoạch sử dụng đất tuy trên lý thuyết thuộc về Nhà nước, nhưng trên thực tế các quan chức địa chính địa phương toàn quyền quyết định, nên tình trạng lạm dụng quyền hành biến đất công thành đất tư, bồi thường di dời không thỏa đáng để trục lợi, nhận hối lộ để phê duyệt và chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong những dự án kinh doanh bất động sản đã và sẽ tiếp tục xảy ra trầm trọng, tạo nên bất mãn xã hội ngày càng sâu rộng. Điều này là nguyên nhân chính của nạn khiếu kiện đông người tại những thành phố lớn.

Cốt lõi của tất cả những trở ngại nêu trên bắt nguồn từ sự kết hợp khiên cưỡng của hai khái niệm vốn dĩ khác biệt nhau để tạo nên định chế quyền sử dụng đất, đó là khái niệm “quyền sở hữu tài sản” theo tư duy pháp lý và khái niệm “sở hữu toàn dân” theo tư duy chính trị – ý thức hệ. Trong nền kinh tế kế hoạch tập trung được xây dựng trên nền tảng lý luận Marx-Lénine, tư duy chính trị thắng thế nên sở hữu toàn dân đối với đất đai không tạo ra nhiều vấn đề nan giải cho xã hội, vì khi ấy nền kinh tế được hoạch định theo kế hoạch tập trung và mọi bất đồng có thể giải tỏa bằng mệnh lệnh hành chính từ Nhà nước. Tuy nhiên, khi chính sách cải cách kinh tế theo hướng thị trường được áp dụng, yếu tố thị trường sẽ ngày càng chi phối sự phát triển, tư duy pháp lý tất yếu trở nên thắng thế và đòi hỏi phải xem xét lại tính phù hợp của khái niệm sở hữu toàn dân đối với đất đai. Cưỡng lại yêu cầu này sẽ khiến động lực phát triển kinh tế bị triệt tiêu và ổn định xã hội bị đe dọa.

Do vậy, đã đến lúc cần nghiêm túc nghiên cứu một cách khoa học khả năng chấp nhận tư hữu hóa một phần các loại đất được sử dụng vào mục đích kinh doanh để phát triển kinh tế, hơn là tiếp tục duy trì tuyệt đối khái niệm sở hữu toàn dân đối với đất đai như hiện nay. Đây thực sự là gốc của mọi vấn đề phát sinh trong lĩnh vực địa chính, kể cả tình trạng khiếu kiện đất đai đông người mà các chính quyền địa phương đang nỗ lực giải quyết.

(MINH KHUE LAW FIRM: Biên tập & sưu tầm.)

>> Xem thêm:  Vợ có nhà ở riêng thì chồng có được mua nhà ở xã hội không ? Mức thuế phải nộp khi mua nhà đất

3. Tư vấn quyền sở hữu đất đai ?

Thưa luật sư, tôi có vấn đề sau xin luật sư tư vấn: Trước năm 1996 gia đình tôi có mua một mảnh đất của 1 người hàng xóm, nhưng do chủ quan nên trong quá trình mua bán gia đình tôi và bên bán không có giấy tờ mua bán, và cũng không có diện tích sử dụng trong sổ đỏ.

Đến năm 1996 có người hỏi mua và gia đình tôi đồng ý bán với giá 2tr nhưng việc mua bán không xong, UBND xã không cho bán và nói đó là đất hành lang giao thông và không được bán. Tuy nhiên bên người mua đã xây ki ốt trên mảnh đất đó. Gia đình tôi đã viết đơn gửi lên UBND xã và được UBND xã gửi giấy triệu tập 2 gia đình đến giải quyết. Trong lần giải quyết đó, UBND xã giải quyết cho gđ đó được sử dụng ki ốt đó còn gđ tôi sử dụng đất và đóng thuế cho gia đình tôi. Nhưng trong quá trình giải quyết UBND xã chỉ lập 1 biên bản và gđ bên kia cầm biên bản đó. Nhưng sau đó gia đình đó đã dùng mối quan hệ cộng thêm tiền đút lót để làm biên bản khác, khác với biên bản mà UBND xã đã lập trong lần giải quyết tranh chấp đó.

Từ lần đó gia đình kia đã sử dụng diện tích đất đó mà không đóng cho gia đình tôi một khoản tiền thuế nào.

Năm 2012 gia đình tôi có viết đơn gửi lên UBND xã để yêu cầu UBND xã tổ chức buổi giải quyết tranh chấp nhưng không được chấp nhận.

Mới đây, ngày 20/1/2015 gia đình kia cho xe đổ đất trên mảnh đất đó, nhưng UBND xã đã can thiệp, không cho gia đình kia đổ vì đất còn tranh chấp. Gia đình tôi đã làm đơn để yêu cầu giải quyết. Đến ngày 22/1/2015 UBND xã gửi giấy triệu tập 2 gia đình để giải quyết. Ngày 23/1/2015 UBND xã tổ chức buổi giải quyết tranh chấp. UBND xã kết luận đất đó không thuộc diện sử dụng và sở hữu của gia đình nào hết và gửi đơn lên phòng TN MT huyện để về giải quyết.

Theo luật sư, UBND xã giải quyết như trên đã đúng chưa? Và gia đình tôi có khả năng lấy lại mảnh đất đó không?

Nếu phòng TN MT huyện giải quyết theo hướng thu hồi lại đất đó và cho UBND xã đấu giá thì gia đình tôi sẽ mất vì gia đình tôi rất nghèo.

Kính mong Luật Minh Khuê giúp phân tích trường hợp trên và có những tư vấn giải quyết cho gia đình tôi. Có thể ký hợp đồng với công ty để giải quyết.
Xin chân thành cảm ơn công ty Luật Minh Khuê.

KH: Văn Duy

Kính chào bạn Văn Duy, rất hân hạnh được trả lời câu hỏi của bạn.

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, Ủy ban nhân dân xã chỉ có thẩm quyền hòa giải tranh chấp đất đai. Trường hợp của bạn, khi gia đình bạn có tranh chấp đất đai đối với một gia đình khác, Ủy ban nhân dân xã có giấy triệu tập các bên lên để giải quyết là đúng thẩm quyền và trình tự theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên trong quá trình giải quyết, Ủy ban nhân dân xã lại đưa ra quyết định đất không thuộc quyền sử dụng của bên nào cả và đưa lên phòng tài nguyên và môi trường giải quyết là chưa đúng với quy định của pháp luật. Bởi kết quả hòa giải tranh chấp đất đai ở Ủy ban nhân dân xã hoặc là thành hoặc là không thành. Nếu hòa giải không thành thì tranh chấp được đưa ra giải quyết tại Tòa án. Còn phòng tài nguyên và môi trường không có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai.

Việc Ủy ban nhân dân xã chuyển cho Phòng tài nguyên và môi trường xem xét là có liên quan đến vấn đề cần thu hồi hay một vấn đề khác. Tuy nhiên việc thu hồi đất không phải là vấn đề muốn thu hồi là được thu hồi, mà việc thu hồi đất được quy định với những trường hợp và điều kiện cụ thể. Luật đất đai năm 2013 có các trường hợp thu hồi đất như sau:

- Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh;

- Thu hồi đất để phát triển kinh tế- xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;

- Thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai;

- Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.

Sau đây chúng tôi xin đưa ra 2 giả thiết:

- Giả thiết thứ nhất, cơ quan nhà nước tiến hành thu hồi diện tích đất đó, việc gia đình bạn được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là điều rất khó, bởi diện tích đất này đang có tranh chấp.

- Giả thiết thứ hai, không có quyết định thu hồi đất, bạn hoàn toàn có thể khởi kiện tranh chấp tại Tòa án.

Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Mẫu hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước mới nhất năm 2020

4. Hỏi về quyền sở hữu đất đai ?

Kính chào văn phòng luật Minh Khuê! em có một thắc mắc kính mong luật Minh Khuê có thể giải đáp giúp em, đó là : Gia đình em và gia đình nhà hàng xóm ngay sát bên cạnh đang có mâu thuẫn về vấn đề tranh chấp đất đai.
Đất nhà em và đất nhà hàng xóm là đất ở được mua lại từ nhà nước, đều đã có căn cứ pháp lý. gia đình em mua và sử dụng đất ở hiện tại trước gia đình hàng xóm, và đã được xây ranh giới bằng nhà ở. Trong quá trình sử dụng đất ở, cả 2 gia đình đều có lấn chiếm đất về phía sau (vì khu đất nhà em và hàng xóm là đất ở được san lấp từ 1 con sông bé). Hiện tai bây giờ gia đình nhà hàng xóm yêu cầu gia đình em căng dây thẳng để phân chia ranh giới, nhưng gia đình em không chấp thuận vì đất được vượt 2 lần khác nhau, 1 lần là do lấn chiếm. vì vậy gia đình em yêu cầu cần phải căng dây theo 2 khúc, khúc thứ nhất là đất ở đã được chính quyền xác nhận, vì gia đình em đã mua, khúc thứ 2 là lấn chiếm, đã được 2 nhà thông qua và đã xây ranh giới.
Vậy cho em hỏi trong trường hợp này sẽ xử lý ra sao ạ?
Em xin cảm ơn.

Hỏi về quyền sở hữu đất đai ?

Tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Về việc xác định ranh giới với hộ liền kề, có quy định:

"Điều 175. Ranh giới giữa các bất động sản
1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.
Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.
2. Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.
Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác."

Theo đó, ranh giới giữa hai nhà sẽ do hai nhà tự thỏa thuận với nhau. Nếu hai bên không thể tự thỏa thuận và cần sự can thiệp của các cơ quan có thẩm quyền thì sẽ ưu tiên phân theo ranh giới đã có sẵn trước đó. Nếu ranh giới không thể kéo thẳng thì cần chia làm hai phần, phần thứ nhất là phần đất mà hai bên đều đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp và ranh giới đã có sẵn, được ông nhận. Còn phần đất lấn chiếm thêm thì cần có ranh giới riêng theo thỏa thuận đã có từ trước của hai bên.

Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất ? Thủ tục mua bán, tách sổ của lô đất ?

5. Những căn cứ pháp lý chứng minh quyền sở hữu đất ?

Thưa luật sư, tôi muốn hỏi: Hiện tại gia đình tôi có 1 mảnh đất tại Hoàng Mai, Hà Nội. Hộ khẩu của tôi hiện tại cũng tại đây. Tuy nhiên, mảnh đất trên chưa tách Giấy chứng nhận QSDD mà vẫn đang nằm trong Giấy chứng nhận QSDD chung với chủ đất (1 mảnh đất lớn họ cắt ra bán nhưng chưa tách sổ đỏ được do diện tích bé).
Giấy tờ nhà đất nhà tôi bao gồm Giấy tờ mua bán đất đai được UBND Phường xác nhận và hồ sơ kỹ thuật thửa đất. Hiện tại tôi muốn chuyển hộ khẩu sang quận khác thì việc này có ảnh hưởng gì đến quyền sở hữu của tôi ở mảnh đất trên không? Vì nếu tôi chuyển đi thì hộ khẩu nhà tôi tại Hoàng Mai sẽ không còn ai cả ?
Trân trọng cảm ơn!

Trả lời:

Căn cứ khoản 1 Điều 24 Luật Cư trú số 81/2006/QH11 của Quốc hội (Sửa đổi, bổ sung năm 2013):

"1. Sổ hộ khẩu được cấp cho hộ gia đình hoặc cá nhân đã đăng ký thường trú và có giá trị xác định nơi thường trú của công dân."

Việc chuyển hộ khẩu của bạn sang Quận khác không ảnh hưởng đến việc sở hữu đất của bạn ở quận HM. Pháp luật không có quy định về việc bạn có đất ở một nơi nhưng bắt buộc phải có đăng kí hộ khẩu thường trú tại đó. Bạn chỉ cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chứng minh quyền sử dụng đất:

Căn cứ Điều 168 Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 của Quốc hội:

"Điều 168. Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản

1. Việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

2. Việc chuyển quyền sở hữu đối với động sản có hiệu lực kể từ thời điểm động sản được chuyển giao, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác."

Như vậy việc chứng minh quyền sở hữu diện tích đất trên của gia đinh bạn xác lập kể từ thời điểm đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền tức là có sự xác nhận như theo hướng dẫn tại Điều 18, Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường : Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

"Điều 18. Nội dung xác nhận thay đổi vào cấp Giấy chứng nhận đã cấp

Nội dung xác nhận thay đổi được ghi vào cột "Nội dung thay đổi và cơ sở pháp lý" trên Giấy chứng nhận trong các trường hợp như sau:

1. Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được ghi theo quy định như sau:

a) Trường hợp chuyển quyền sử dụng toàn bộ diện tích đất, chuyển quyền sở hữu toàn bộ tài sản gắn liền với đất bằng một trong các hình thức quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 17 của Thông tư này thì lần lượt ghi: hình thức (hoặc căn cứ) chuyển quyền; tên và địa chỉ của bên nhận quyền theo quy định tại Điều 5 của Thông tư này (dưới đây gọi là tên và địa chỉ của bên nhận quyền); mã hồ sơ thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất theo quy định về hồ sơ địa chính của Bộ Tài nguyên và Môi trường (sau đây gọi là mã hồ sơ thủ tục đăng ký).

Ví dụ: "Chuyển nhượng cho ông Nguyễn Văn A CMND số 020908673 và vợ là bà Nguyễn Thị B, CMND số 020908675, địa chỉ tại số 65 đường Giải Phóng, phường Phương Mai, quận Đống Đa, Hà Nội; theo hồ sơ số 010656.CN.001";

- "Để thừa kế cho ông Trần Văn C, CMND số 020908683 và vợ là bà Nguyễn Thị D, CMND số 020908685, địa chỉ tại số 65 đường Giải Phóng, phường Phương Mai, quận Đống Đa, Hà Nội; theo hồ sơ số 010675.TK.002";

- "Chuyển quyền theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ cho ông Nguyễn Văn A CMND số 020908673 và vợ là bà Nguyễn Thị B, CMND số 020908675, địa chỉ tại số 65 đường Giải Phóng, phường Phương Mai, quận Đống Đa, Hà Nội; theo hồ sơ số 010656.CQ.003";

b) Trường hợp chuyển quyền sử dụng một phần diện tích thửa đất, một phần tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 17 của Thông tư này thì trên Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền lần lượt ghi: hình thức (hoặc lý do) chuyển quyền; loại tài sản chuyển quyền; tên và địa chỉ của bên nhận chuyển quyền; diện tích chuyển quyền và số hiệu thửa đất sau khi chia tách để chuyển quyền; mã hồ sơ thủ tục đăng ký; diện tích và số hiệu thửa đất sau khi chia tách còn lại không chuyển quyền.

Ví dụ: "Chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Nguyễn Văn A CMND số 020908673, địa chỉ tại số 65 đường Giải Phóng, phường Phương Mai quận Đống Đa, Hà Nội, diện tích 70m2, số thửa 203; theo hồ sơ số 010678.CN.001; diện tích còn lại 150m2, số thửa 204";

c) Trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp cho nhiều thửa đất mà người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng một hoặc một số thửa đất thì trên Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền lần lượt ghi: hình thức (hoặc lý do) chuyển quyền; số hiệu thửa đất chuyển quyền; tên và địa chỉ của bên nhận chuyển quyền; mã hồ sơ thủ tục đăng ký."

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Hôn nhân - Luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất ? Xử lý tranh chấp quyền sở hữu nhà ở ?