1. Cách xử lý chênh lệch diện tích đất trên sổ đỏ và trên giấy tờ mua bán?

Thưa Luật sư, xin Luật sư tư vấn giúp chúng tôi trường hợp sau đây: Năm 2006, tôi có nhận chuyển nhượng một phần diện tích đất ở hợp pháp của gia đình ông V.V.C tại thôn Yên Xá, Xã Tân Triều, Huyện Thanh Trì, TP Hà Nội với diện tích là 50m2.

Theo “Bản khai mua bán, chuyển nhượng quyền sở hữu nhà, công trình và quyền sử dụng đất trong khuôn viên” đã được UBND xã Tân Triều xác nhận ngày 16/5/2006 (kèm theo biên bản xác định số đo diện tích làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất ngày 6/5/2006).

Hiện trạng thực tế phần diện tích đất của gia đình tôi sau khi nhận chuyển nhượng đã sử dụng ổn định cho đến nay, không thay đổi so với khi nhận chuyển nhượng. Tuy nhiên năm 2007, gia đình ông V.V.C kê khai cấp giấy chứng nhận theo hệ bản đồ mới và làm thủ tục chia tách cho các gia đình khác trên phần diện tích của gia đình. Đối với phần diện tích đất và vị trí đất mà gia đình ông V.V.C chuyển nhượng năm 2006 cho gia đình tôi, theo giấy chứng nhận đã được UBND huyện Thanh Trì cấp lại cho ông V.V.C năm 2007 thuộc thửa đất số 25 tờ bản đồ 21, diện tích chỉ có 39m2 (còn thiếu so với diện tích đã chuyển nhượng lại cho gia đình tôi 11 m2, hơn nữa kích thước số đo trên sơ đồ thửa đất của sổ đỏ còn không khớp với phần diện tích được ghi trên sổ đỏ hiện tại).

Gia đình tôi sau khi làm việc với gia đình ông V.V.C liên quan đến việc hoàn thiện hồ sơ sang tên chuyển nhượng theo quy định cũng đã được gia đình ông V.V.C nhất trí tạo điều kiện. Tuy nhiên, diện tích trên giấy chứng nhận đã cấp cho ông V.V.C không đủ phần diện tích gia đình tôi nhận chuyển nhượng và hiện trạng sử dụng thực tế của gia đình đang sử dụng.

Cảm ơn luật sư!

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo như thông tin bạn cung cấp, trường hợp hộ gia đình ông V.V.C có mảnh đất chuyển nhượng cho gia đình bạn, nhưng gia đình bạn chưa đăng ký cấp giấy chứng nhận QSDĐ với diện tích thực tế sử dụng là 50m2 theo giấy chứng nhận đã được UBND huyện Thanh Trì cấp lại cho ông V.V.C năm 2007 thuộc thửa đất số 25 tờ bản đồ 21, diện tích chỉ có 39m2. Đây là trường hợp cần thiết phải lập hồ sơ để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với đúng diện tích đất đo đạc thực tế. Trong trường hợp này ông V.V.C cần làm đơn đính chính lại GCN QSDĐ. Thủ tục này được quy định cụ thể tại Điều 86 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai​ như sau:

“1. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót cho Văn phòng đăng ký đất đai để đính chính. Trường hợp sai sót do lỗi của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải có đơn đề nghị để được đính chính.

Trường hợp Văn phòng đăng ký đất đai phát hiện Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót thì thông báo cho người sử dụng đất biết và yêu cầu người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp để thực hiện đính chính.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra; lập biên bản kết luận về nội dung và nguyên nhân sai sót; lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền thực hiện đính chính vào Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót; đồng thời chỉnh lý nội dung sai sót vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

3. Trường hợp đính chính mà người được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng có yêu cầu cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Văn phòng đăng ký đất đai trình cơ quan có thẩm quyền để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Theo đó, để giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông V.V.C thể hiện đúng diện tích so với thực tế thì ông Chung cần nộp sổ đỏ cùng đơn đính chính đến Văn phòng đăng ký đất đai để làm thủ tục đính chính. Trường hợp ông Chung muốn yêu cầu cấp đổi sang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Văn phòng đăng ký đất đai sẽ trình cơ quan có thẩm quyền để cấp giấy chứng nhận quyền sử đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho ông V.V.C.

Theo quy định tại khoản 5 Điều 98 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội thì:

“Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.”

Như vậy, trong tình huống này, do giữa hai gia đình đã có sự thống nhất ý kiến về diện tích đất đã chuyển nhượng, ông Vũ Văn Chung cần làm đơn đính chính lại GCN QSDĐ rồi sau đó hai bên tiếp tục hoàn thiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

>> Xem thêm:  Mẫu hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước mới nhất năm 2020

2. Cần phải làm gì khi diện tích đất thực tế không trùng với diện tích đất trong sổ đỏ?

Thưa luật sư, con có 1 vấn đề cần được luật sư giải đáp mong luật sư hãy giúp đỡ con và cũng như gia đình con. Gia đình con có 1 mảnh vườn là 1 mẫu 9, nhưng khi kê khai để đăng kí giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là sổ đỏ) thì lại kê khai có 1 mẫu 6, bây giờ gia đình con còn 3 sào chưa đăng kí quyền sử dụng đất.
Mảnh đất 3 sào này trong đó mộ phần tổ tiên và có giáp ranh với 3 hộ gia đình khác và bây giờ ba mẹ con đang làm đơn li hôn để phân chia tài sản mà ba con thì không chịu đi đăng kí quyền sử dụng đất đối với 3 sào đất này. Mà mẹ con thì không biết chữ, mà ba con thì là người không biết gìn giữ hạnh phúc gia đình và đã có vợ bé suốt ngày ăn chơi không lo tương lai, cho vợ con. Mong luật sư giúp và chỉ cho con những giấy tờ liên quan, những thủ tục, những văn bản ,cơ quan hành chánh có liên quan để con có thế xác nhận lại 3 sào đất này thuộc quyền sở hữu của gia đình con.
Con xin chân thành cảm ơn luật sư!

Cần phải làm gì khi diện tích đất thực tế không trùng với diện tích đất trong sổ đỏ ?

Luật sư tư vấn hiệu đính thông tin trên sổ đỏ theo luật đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời:

Như trong thư bạn có trình bày, tổng diện tích đất của gia đình bạn là 1 mẫu 9 nhưng khi kê khai để xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì gia đình bạn lại kê khai là 1 mẫu 6 và còn lại 3 sào chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nay bạn muốn xác nhận quyền sử dụng đất của gia đình mình đối với diện tích đất 3 sào thì bạn cần tiến hành các thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất này.

Trình tự thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:

Căn cứ Điều 70 Luật đất đai 2013; Điều 8 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính. Bạn cần phải chuẩn bị:

- Một bộ hồ sơ bao gồm:

+ Đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Mẫu số 04/ĐK).

+ Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất.

+ Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều Luật Đất đai (đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất).

Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng).

+ Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

+ Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế.

+ Tờ khai lệ phí trước bạ (Mẫu số 01/LPTB).

+ Tờ khai tiền sử dụng đất (Mẫu số 01/TSDĐ).

- Số lượng hồ sơ: 01 bộ

- Thời gian thực hiện: Không quá 30 (ba mươi) ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính và thời gian niêm yết công khai của UBND cấp xã (15 ngày).

- Cơ quan tiếp nhận hồ sơ: Văn phòng đăng ký đất đai.

>> Xem thêm:  Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với từng loại đất theo quy định của pháp luật đất đai ?

3. Diện tích đất sai số có làm được sổ đỏ không?

Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi cần tư vấn như sau: Năm 1995 bố mẹ tôi có mua một mảnh đất ven sông. Năm 2003 thì được cấp sổ đỏ với diện tích là 1500m2.
Đầu năm 2014 mẹ tôi muốn tách sổ để chia cho 3 anh em. Khi đo lại thì diện tích 2500m2. Gia đình tôi không lấn chiếm hay khai hoang thêm. Gia đình tôi đã mời cán bộ địa chính xã tới đo và xác nhận nguyên nhân có sai số là do kỹ thuật đo ngày xưa không chính xác.
Vậy với hiện trạng như vậy gia đình tôi có thể làm được sổ đỏ không?
Trân trọng cảm ơn.
Người gửi: D.N

Diện tích đất sai số có làm được sổ đỏ không ?

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Khoản 1 Điều 106 Luật đất đai 2013 quy định về việc đính chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp như sau:

“Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây:

a) Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó;

b) Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận”.

Thủ tục đính chính Giấy chứng nhận đã cấp: Khoản 1 Điều 86 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai quy định :

Điều 86. Thủ tục đính chính Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp

1. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót cho Văn phòng đăng ký đất đai để đính chính. Trường hợp sai sót do lỗi của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải có đơn đề nghị để được đính chính.

Trường hợp Văn phòng đăng ký đất đai phát hiện Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót thì thông báo cho người sử dụng đất biết và yêu cầu người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp để thực hiện đính chính.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra; lập biên bản kết luận về nội dung và nguyên nhân sai sót; lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền thực hiện đính chính vào Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót; đồng thời chỉnh lý nội dung sai sót vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

3. Trường hợp đính chính mà người được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng có yêu cầu cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Văn phòng đăng ký đất đai trình cơ quan có thẩm quyền để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Đồng thời, theo hướng dẫn tại khoản 3 Điều 10 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường : Quy định về hồ sơ địa chính, khi thực hiện thủ tục đính chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn phải chuẩn bị những hồ sơ sau:

- Đơn đề nghị đính chính đối với trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản phát hiện sai sót trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp;

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

Như vậy, khi thông tin về diện tích đất có sai sót, bạn làm đơn đề nghị đính chính gửi tới Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp quận, huyện, kèm theo đơn là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy tờ khác chứng minh thông tin có sai lệch (như trong trường hợp của bạn là đã có xác nhận của cán bộ địa chính xã là do kỹ thuật đo ngày xưa không chính xác). Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm kiểm tra; lập biên bản kết luận về nội dung và nguyên nhân sai sót; lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền thực hiện đính chính vào Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đã cấp có sai sót; đồng thời chỉnh lý nội dung sai sót vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

Sau khi đính chính lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp trước đó, nếu diện tích đất này đủ điều kiện tách thửa thì gia đình bạn làm thủ tục tách thửa theo quy định của pháp luật. Bạn có thể tham khảo thủ tục này tại bài viết: Tư vấn về thủ tục tách thửa đất?

>> Xem thêm:  Mẫu đơn cấp lại, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới 2020

4. Hồ sơ xin cấp lại sổ đỏ khi diện tích thửa đất đang sử dụng tăng thêm so với giấy tờ đã được cấp

Thưa luật sư, Vừa qua tôi được thừa kế diện tích đất 40m2 từ bố tôi đã qua đời. Tôi được thừa kế theo pháp luật. Diện tích 40m2 đất này nằm bên cạnh diện tích đất 102m2 hiện tôi đang sở hữu. tôi muốn xin đính chính lại diện tích tăng thêm thì cần hồ sơ gì?
Cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

1. Theo quy định của Luật đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn, hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm so với giấy tờ về quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trong trường hợp chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất bao gồm:

a) Trường hợp thửa đất gốc đã được cấp Giấy chứng nhận:

- Đơn đề nghị cấp lại, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 10/ĐK đối với toàn bộ diện tích của thửa đất đang sử dụng;

- Bản gốc Giấy chứng nhận của thửa đất gốc;

- Bản gốc Giấy chứng nhận và hợp đồng, văn bản về việc chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất được lập theo quy định của diện tích đất tăng thêm. Trường hợp nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho phần diện tích đất tăng thêm theo quy định tại Khoản 2 Điều 82 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2013 thì nộp bản gốc Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, văn bản về việc chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất của diện tích đất tăng thêm.

b) Trường hợp thửa đất gốc chưa được cấp Giấy chứng nhận:

- Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04a/ĐK đối với toàn bộ diện tích của thửa đất đang sử dụng;

- Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai, Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Khoản 16 Điều 2 của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP của thửa đất gốc;

- Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng, trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng;

- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);

- Trường hợp đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề thì phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế;

- Bản gốc Giấy chứng nhận và hợp đồng, văn bản về việc chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất được lập theo quy định của diện tích đất tăng thêm. Trường hợp nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho phần diện tích đất tăng thêm theo quy định tại Khoản 2 Điều 82 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì nộp bản gốc Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, văn bản về việc chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất của diện tích đất tăng thêm.

2. Hồ sơ nộp trong trường hợp diện tích đất tăng thêm chưa được cấp Giấy chứng nhận:

a) Trường hợp diện tích đất tăng thêm do nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà diện tích đất tăng thêm đó có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai, Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Khoản 16 Điều 2 của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP:

- Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04a/ĐK đối với toàn bộ diện tích của thửa đất đang sử dụng;

- Bản gốc Giấy chứng nhận của thửa đất gốc hoặc giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai, Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Khoản 16 Điều 2 của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP của thửa đất gốc đối với trường hợp thửa đất gốc chưa được cấp Giấy chứng nhận;

- Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai, Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Khoản 16 Điều 2 của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP của diện tích đất tăng thêm;

- Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng, trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng;

- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);

- Trường hợp đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề thì phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế;

b) Trường hợp diện tích đất tăng thêm không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai, Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Khoản 16 Điều 2 của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP:

- Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04a/ĐK đối với toàn bộ diện tích của thửa đất đang sử dụng;

- Bản gốc Giấy chứng nhận của thửa đất gốc hoặc các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai, Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Khoản 16 Điều 2 của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP của thửa đất gốc đối với trường hợp thửa đất gốc chưa được cấp Giấy chứng nhận;

- Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng, trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng;

- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);

- Trường hợp đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề thì phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế.

>> Xem thêm:  Tách thửa đất ở có đất trồng cây lâu năm được không ? nếu được thì thủ tục tách ra sao ?

5. Nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai?

Thưa luật sư, xin hỏi: Nội dung của hợp đồng mua bán chung cư thì xác định như thế nào ạ? Cảm ơn!

Trả lời:

Theo Khoản 2 Điều 1 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 163/2006/NĐ-CP thì tài sản hình thành trong tương lai gồm:

  • Tài sản được hình thành từ vốn vay;
  • Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm;
  • Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật.
  • Theo quy định này thì tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất.

Theo quy định tại Điều 18 Luật kinh doanh bất động sản 2014 thì phải đảm bảo nội dung đối với một hợp đồng mua bán nhà công trình xây dựng nói chung. Còn đối với hợp đồng mua bán nhà ở ngoài quy định các điều khoản cơ bản còn có một số điều khoản:

1. Điều khoản thanh toán trong mua bán nhà ở trong tương lai.

Trong hợp đồng có giá mua bán nhà ở do các bên thỏa thuận những phương thức thanh toán phải tuân thủ theo quy định tại Khoản 1 Điều 57 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014. Cụ thể, việc thanh toán trong mua bán nhà ở trong tương lai phải được thực hiện nhiều lần. Trong đó,

  • Lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng,
  • Những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà cho khách hàng.
  • Đặc biệt, nếu bên bán là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
  • Trong trường hợp bên mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua.

2. Nghĩa vụ cung cấp thông tin của chủ đầu tư

Do đối tượng của hợp đồng là tài sản được hình thành trong tương lai tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua nên Điều 58 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 quy định thêm về quyền yêu cầu bên bán cung cấp thông tin cho bên mua cụ thể:

  • Cung cấp cho người mua các thông tin về quyền sử dụng đất;
  • Hồ sơ dự án;
  • Thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;
  • Giấy phép xây dựng đối với trường hợp đã có giấy phép xây dựng;
  • Giấy tờ nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án;
  • Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

Trân trọng ./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty Luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Đính chính lại thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như thế nào ?