Cách xử lý khi diện tích đất thực tế không khớp với sổ đỏ?

1. Nguyên nhân dẫn đến sự chênh lệch:

Nguyên nhân dẫn đến sự chênh lệch trong thông tin và ranh giới đất đai có thể xuất phát từ nhiều yếu tố khác nhau, bao gồm:

- Lỗi trong quá trình đo đạc:

+ Sai sót trong đo đạc ban đầu: Trong các hoạt động đo đạc đất đai, bất kỳ sự thiếu chính xác nào trong các phép đo có thể dẫn đến kết quả sai lệch. Những sai sót này có thể đến từ sự hạn chế của thiết bị đo đạc hoặc lỗi do con người trong quá trình thực hiện.

+ Thay đổi địa hình và môi trường: Các yếu tố tự nhiên như lở đất, sạt lở, hoặc thay đổi do hoạt động xây dựng và khai thác có thể làm thay đổi các thông số địa hình. Những thay đổi này thường không được cập nhật kịp thời trong hồ sơ đo đạc, gây ra sự khác biệt trong các số liệu.

- Tranh chấp ranh giới:

+ Lấn chiếm đất của hộ liền kề: Một số tranh chấp có thể phát sinh khi một hộ gia đình hoặc cá nhân lấn chiếm diện tích đất của những người xung quanh. Việc lấn chiếm này có thể dẫn đến sự chồng chéo và không rõ ràng trong các ranh giới đất.

+ Tranh chấp về ranh giới chưa được giải quyết: Những bất đồng và tranh chấp liên quan đến ranh giới đất thường không được giải quyết một cách triệt để, dẫn đến sự không đồng nhất trong các bản đồ và hồ sơ đất đai.

​- Ghi sai thông tin diện tích trên sổ đỏ: Trong quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, việc ghi sai thông tin diện tích hoặc các yếu tố liên quan có thể xảy ra do lỗi văn thư hoặc lỗi của nhân viên trong việc nhập liệu. Điều này tạo ra sự không chính xác trong các tài liệu pháp lý liên quan đến quyền sở hữu đất.

Những nguyên nhân này thường dẫn đến những vấn đề phức tạp và cần được giải quyết thông qua việc rà soát, kiểm tra kỹ lưỡng và điều chỉnh hợp lý để đảm bảo tính chính xác và công bằng trong việc quản lý và sử dụng đất đai.

2. Hậu quả của việc chênh lệch diện tích:

Hậu quả của việc chênh lệch diện tích đất đai có thể gây ra nhiều vấn đề nghiêm trọng, ảnh hưởng sâu rộng đến quyền lợi và hoạt động của các bên liên quan. Cụ thể, những hệ quả chính bao gồm:

- Ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất:

+ Khó khăn trong giao dịch và chuyển nhượng: Sự chênh lệch về diện tích đất có thể gây ra rủi ro lớn trong các giao dịch như chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc xác định diện tích chính xác là yếu tố then chốt để thực hiện các hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, hoặc thế chấp. Khi diện tích trên giấy tờ không khớp với thực tế, các bên liên quan sẽ gặp phải sự cố trong việc hoàn tất các giao dịch này, từ đó ảnh hưởng đến kế hoạch tài chính và đầu tư.

+ Vấn đề trong việc thế chấp và sang tên: Diện tích không chính xác có thể làm giảm giá trị của tài sản trong các trường hợp thế chấp ngân hàng hoặc khi thực hiện các thủ tục sang tên tài sản. Điều này không chỉ gây khó khăn cho chủ sở hữu mà còn ảnh hưởng đến khả năng vay vốn và tiếp cận các dịch vụ tài chính.

- Gây tranh chấp với hộ liền kề:

+ Dẫn đến mâu thuẫn và kiện tụng: Sự chênh lệch diện tích đất có thể làm phát sinh tranh chấp với các hộ liền kề. Những bất đồng về ranh giới đất đai có thể dẫn đến mâu thuẫn cá nhân, gây căng thẳng và xung đột giữa các bên. Trong nhiều trường hợp, những mâu thuẫn này không thể giải quyết bằng thỏa thuận, dẫn đến việc phải nhờ đến can thiệp của cơ quan pháp luật hoặc các tổ chức giải quyết tranh chấp.

+ Tăng cường kiện tụng và tranh chấp pháp lý: Khi không thể đạt được sự đồng thuận, việc đưa vụ việc ra tòa án để giải quyết tranh chấp là điều không thể tránh khỏi. Quá trình này thường tốn kém và kéo dài, ảnh hưởng nghiêm trọng đến mối quan hệ giữa các bên và tài chính của các bên liên quan.

- Mất thời gian và chi phí:

+ Tốn kém trong giải quyết vấn đề: Để khắc phục sự chênh lệch diện tích, các bên thường phải trải qua nhiều bước thủ tục hành chính phức tạp. Việc này bao gồm việc kiểm tra, chỉnh sửa hồ sơ, đo đạc lại, và thực hiện các điều chỉnh cần thiết theo quy định pháp luật. Tất cả những bước này đều đòi hỏi thời gian và tài chính, gây thêm gánh nặng cho người dân.

+ Chi phí bổ sung và tổn thất thời gian: Ngoài các khoản chi phí trực tiếp cho các dịch vụ pháp lý và đo đạc, người dân còn phải đối mặt với tổn thất thời gian khi phải tham gia vào các cuộc họp, làm việc với cơ quan chức năng, và xử lý các giấy tờ liên quan. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến công việc và cuộc sống cá nhân mà còn có thể gây ra sự phiền toái và căng thẳng.

Những hậu quả này cho thấy sự cần thiết phải đảm bảo tính chính xác trong việc đo đạc và quản lý đất đai, nhằm giảm thiểu rủi ro và đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan.

3. Cách xử lý:

* Theo quy định tại khoản 6 Điều 135 Luật Đất đai năm 2024 thì trường hợp xảy ra sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế và thông tin ghi trên các giấy tờ pháp lý liên quan đến quyền sử dụng đất, quy định tại Điều 137 của Luật này, hoặc trên các loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, hay giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, sẽ được xử lý như sau:

- Khi diện tích thực tế và diện tích ghi trên giấy tờ có sự chênh lệch, nhưng ranh giới của thửa đất không thay đổi so với thời điểm cấp giấy chứng nhận và không có tranh chấp với các hộ liền kề: Trong trường hợp này, khi cấp mới hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, diện tích đất sẽ được xác định dựa trên số liệu đo đạc thực tế. Điều này đảm bảo rằng giấy chứng nhận mới phản ánh chính xác tình trạng thực tế của thửa đất, đồng thời giữ cho thông tin trên giấy chứng nhận cập nhật và đúng đắn.

- Khi đo đạc lại cho thấy ranh giới của thửa đất đã thay đổi so với thời điểm cấp giấy chứng nhận và diện tích thực tế đo được nhiều hơn so với diện tích ghi trên giấy tờ: Nếu kết quả đo đạc thực tế cho thấy diện tích thửa đất nhiều hơn diện tích ghi trên giấy chứng nhận, và ranh giới đã có sự thay đổi, phần diện tích chênh lệch sẽ được xem xét để cấp bổ sung Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Việc cấp bổ sung này nhằm điều chỉnh giấy chứng nhận cho phù hợp với diện tích thực tế và đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất.

- Khi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp có vị trí không chính xác: Trong trường hợp giấy chứng nhận trước đó có thông tin về vị trí thửa đất không chính xác, sẽ tiến hành rà soát và cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Việc cấp đổi này nhằm sửa chữa những sai sót về vị trí, đảm bảo giấy chứng nhận phản ánh đúng thực tế và cập nhật tình trạng đất đai hiện tại.

Những quy định này nhằm đảm bảo tính chính xác và hợp pháp trong việc quản lý và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, từ đó bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất và các bên liên quan.

* Theo quy định tại Điều 6 Nghị định 88/2024/NĐ-CP thì khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất và phát hiện sự chênh lệch giữa diện tích đo đạc thực tế và diện tích ghi trên các giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất, bao gồm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận), hoặc giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai, thì việc bồi thường sẽ được thực hiện theo các quy định sau:

- Khi diện tích đo đạc thực tế nhỏ hơn diện tích ghi trên giấy tờ:

+ Trong trường hợp diện tích đo đạc thực tế nhỏ hơn diện tích ghi trên Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai, việc bồi thường sẽ dựa trên diện tích đo đạc thực tế. Theo đó, bồi thường về đất sẽ được thực hiện theo quy định tại khoản 6 Điều 135 của Luật Đất đai.

+ Nếu quá trình đo đạc thực tế đã được hoàn tất và sau đó, các yếu tố như thiên tai, sạt lở, hoặc sụt lún làm thay đổi diện tích của thửa đất so với lúc đo đạc, thì trong quá trình lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, cần sử dụng số liệu đo đạc thực tế đã được xác định để đảm bảo tính chính xác và công bằng trong việc bồi thường.

- Khi diện tích đo đạc thực tế lớn hơn diện tích ghi trên giấy tờ và không có tranh chấp với các hộ liền kề: Nếu số liệu đo đạc thực tế cho thấy diện tích thửa đất lớn hơn diện tích ghi trên Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai, và không có tranh chấp về ranh giới với các hộ sử dụng đất liền kề, thì diện tích bồi thường sẽ được xác định theo diện tích đo đạc thực tế. Điều này cũng được quy định tại khoản 6 Điều 135 của Luật Đất đai, nhằm bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.

- Khi Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai có vị trí, tọa độ không chính xác: Trong trường hợp Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ liên quan có thông tin về vị trí hoặc tọa độ không chính xác, việc bồi thường sẽ được thực hiện dựa trên vị trí và tọa độ thực tế đã được đo đạc. Việc này nhằm điều chỉnh và đảm bảo rằng bồi thường được thực hiện đúng theo tình trạng thực tế của thửa đất.

Ngoài ra, có thể tham khảo: Bồi thường, hỗ trợ đối với phần diện tích đất còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để tiếp tục sử dụng. Còn khúc mắc, liên hệ 1900.6162 hoặc gửi email tới: lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ. Xin cảm ơn.