Chồng có thể ủy quyền cho vợ bán nhà đất được không?

1. Chồng có thể ủy quyền cho vợ bán nhà đất được không?

Đầu tiên, cần xác định xem nhà, quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng hay là tài sản riêng của vợ, chồng,

Đối với nhà, quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng:

Theo quy định tại Điều 33 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014, tài sản chung của vợ chồng gồm: (1) tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân (trừ trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 40 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014); (2) tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung; (3) quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng (trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng); (4) trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung.

Và tại Điều 34 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014, trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng thì giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng phải ghi tên cả hai vợ chồng, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác. 

Do đó, đối với nhà và quyền sử dụng đất thuộc đối tượng đăng ký quyền sử dụng đất đai, quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về đất đai, về nhà ở nên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trường hợp vợ chồng có thỏa thuận để vợ hoặc chồng đứng tên trên giấy chứng nhận thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chỉ ghi tên một bên vợ hoặc chồng. Như vậy, khi chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất đai là tài sản chung của vợ chồng thì vợ, chồng có thể ủy quyền cho người còn lại để thực hiện chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất.

Đối với nhà, quyền sử dụng đất là tài sản riêng của vợ, chồng:

Theo quy định tại Điều 43 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014, tài sản riêng của vợ, chồng bao gồm: (1) tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; (2) tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; (3) tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo; (4) tài sản phục vụ nhu cầu thiết yếu của vợ, chồng và tài sản khác mà theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình thuộc sở hữu riêng của vợ, chồng; (5) tài sản được hình thành từ tài sản riêng của vợ, chồng cũng là tài sản riêng của vợ, chồng và hoa lợi, lợi tức phát sinh trong thời kỳ hôn nhân mà có sự phân chia tài sản chung của vợ chồng thì phần tài sản được chia, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng của mỗi bên sau khi chia tài sản chung là tài sản riêng của vợ, chồng.

Trường hợp nhà, quyền sử dụng đất được xác định là tài sản riêng của vợ, chồng thì khi vợ, chồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất đai thì không phải ủy quyền cho người còn lại về việc thực hiện các bước chuyển nhượng.

Theo quy định tại Điều 562 Bộ luật Dân sự năm 2015, hợp đồng ủy quyền là: Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền và bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. Nội dung của hợp đồng ủy quyền bao gồm: thông tin của các bên; nội dung công việc, thời hạn ủy quền; quyền và nghĩa vụ của các bên; các giải quyết tranh chấp;...

Thời hạn ủy quyền sẽ do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định. Nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm từ ngày xác lập việc ủy quyền. Khi hết thời hạn mà các bên đã thỏa thuận hay theo quy định của pháp luật thì các bên chấm dứt quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng đã thỏa thuận

Người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đang ở nơi xa xôi chưa thể về kịp, đi công tác xa hay bị ốm đau,...thì có thể ủy quyền cho người khác thay mặt mình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở với người khác khác.

Công chứng viên chỉ được công chứng đối với các hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở nhưng ngoại trừ 03 trường hợp sau: (1) Di chúc; (2) Văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản; (3) Văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền với bất động sản (căn cứ vào Điều 42 Luật Công chứng năm 2014). Người yêu cầu công chứng có thể công chứng tại bất kỳ tổ chức công chứng nào, thậm chí là tổ chức công chứng có trụ sở tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi không có bất động sản.

>> Xem thêm: Ủy quyền cho người khác thực hiện thủ tục mua bán đất được không?.

2. Thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng ủy quyền

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ công chứng, chứng thực

Căn cứ vào Điều 40 Luật Công chứng năm 2014 và Điều 36 Nghị định 23/2015/NĐ-CP ngày 16 tháng 02 năm 2015 về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký và chứng thực hợp đồng, giao dịch thì người yêu cầu công chứng, chứng thực nộp 01 bộ hồ sơ yêu cầu chứng thực, gồm có các giấy tờ tài liệu sau:

(1) Dự thảo hợp đồng ủy quyền;

(2) Bản sao Giấy chứng minh nhân dân hoặc Hộ chiếu còn giá trị sử dụng của người yêu cầu công chứng, chứng thực (có kèm bản chính để đối chiếu);

(3) Bản sao Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó; trừ trường hợp người lập di chúc đang bị cái chết đe dọa đến tính mạng (có kèm bản chính để đối chiếu).

Bước 2: Nộp hồ sơ và trả kết quả

Người thực hiện chứng thực kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng, chứng thực. Nếu hồ sơ đầy đủ, tại thời điểm công chứng, chứng thực thì các bên tham gia hợp đồng, giao dịch tự nguyện, minh mẫn và nhận thức, làm chủ được hành vi của mình thì thực hiện công chứng, chứng thực.

Các bên tham gia hợp đồng, giao dịch sẽ tiến hành ký trước mặt người thực hiện chứng thực. Người thực hiện chứng thực phải đối chiếu chữ ký của họ trong hợp đồng với chữ ký mẫu thì yêu cầu người đó ký trước mặt.

Trường hợp người yêu cầu chứng thực không ký được thì phải điểm chỉ; nếu người đó không đọc được, không nghe được, không ký, không điểm chỉ được thì phải có 02 người làm chứng. Người làm chứng phải có đủ năng lực hành vi dân sự và không có quyền, lợi ích hoặc nghĩa vụ liên quan đến hợp đồng.

Người thực hiện chứng thực ghi lời chứng tương ứng với từng loại hợp đồng; ký và ghi rõ họ tên, đóng dấu của cơ quan thực hiên chứng thực và ghi vào sổ chứng thực. Đối với hợp đồng có từ 02 trang trở lên thì từng trang phải được đánh số thứ tự, có chữ ký của người yêu cầu chứng thực và người thực hiện chứng thực; số lượng trang và lời chứng được ghi tại trang cuối của hợp đồng. Trường hợp hợp đồng có từ 02 tờ trở lên thì phải đóng dấu giáp lai.

Trường hợp phải phiên dịch thì người phiên dịch có trách nhiệm dịch đầy đủ, chính xác nội dung của hợp đồng, nội dung lời chứng cho người yêu cầu chứng thực và ký vào từng trang hợp đồng với tư cách là người phiên dịch.

Bạn đọc có bất kỳ vướng mắc nào liên quan đến vấn đề này hay vấn đề pháp lý khác thì vui lòng liên hệ tới bộ phận tổng đài tư vấn pháp luật của Luật Minh Khuê qua số 1900.6162 để được hỗ trợ kịp thời. Xin chân thành cảm ơn!