1. Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản
Chủ đầu tư xây dựng, ở sau đây gọi là chủ đầu tư, theo Luật Xây dựng năm 2014 được xác định là một tổ chức hoặc cá nhân, có sở hữu vốn, sử dụng vốn vay hoặc được giao trực tiếp quản lý vốn để thực hiện các hoạt động đầu tư xây dựng.
Theo Điều 13 của Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản được quy định như sau:
- Chủ đầu tư phải thực hiện đầu tư, xây dựng, kinh doanh, và quản lý khai thác dự án bất động sản theo quy định của pháp luật.
- Chủ đầu tư phải đảm bảo nguồn tài chính để thực hiện dự án theo tiến độ đã được phê duyệt.
- Chủ đầu tư chỉ được phép bàn giao nhà và công trình xây dựng cho khách hàng khi đã hoàn thành xong xây dựng các công trình, bao gồm các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội theo tiến độ được ghi trong dự án đã được phê duyệt. Ngoài ra, chủ đầu tư phải đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực. Trong trường hợp bàn giao nhà và công trình xây dựng dạng thô, chủ đầu tư phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà và công trình xây dựng đó.
- Trong vòng 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà và công trình xây dựng cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua, chủ đầu tư phải thực hiện các thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác liên quan đến đất cho bên mua hoặc bên thuê mua. Điều này trừ khi bên mua hoặc bên thuê mua có văn bản đề nghị tự thực hiện các thủ tục cấp giấy chứng nhận.
- Chủ đầu tư không được ủy quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn để thực hiện ký kết các hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê mua bất động sản.
2. Điều kiện được cấp sổ đỏ, sổ hồng khi mua nhà ở dự án
Theo Điều 8 của Luật Nhà ở năm 2014, quy định về điều kiện để được công nhận quyền sở hữu nhà ở như sau:
Có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức sau đây:
- Đối với tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong nước, quyền sở hữu nhà ở có thể được thiết lập thông qua các phương thức như đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng, thừa kế, góp vốn, đổi nhà ở, và các hình thức khác theo quy định của pháp luật.
- Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, quyền sở hữu nhà ở có thể được xác định thông qua việc mua, thuê mua nhà ở thương mại từ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, hợp tác xã kinh doanh bất động sản (gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản); mua, nhận tặng, đổi, thừa kế nhà ở từ hộ gia đình hoặc cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật.
- Đối với tổ chức và cá nhân nước ngoài, quyền sở hữu nhà ở có thể được xác định qua các phương thức quy định tại khoản 2 Điều 159 của Luật Nhà ở năm 2014. Cụ thể, đó bao gồm việc đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật liên quan, mua, thuê mua, nhận tặng, thừa kế nhà ở thương mại, bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.
Để được cấp giấy chứng nhận hợp pháp, quyền sở hữu nhà ở, các bên cần thực hiện quy trình mua bán theo đúng trình tự và thủ tục pháp luật quy định. Việc mua bán sẽ được thực hiện thông qua hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Theo quy định của pháp luật, hợp đồng mua bán giữa bên mua và chủ đầu tư phải được ký kết khi chủ đầu tư đáp ứng đủ điều kiện bán hoặc phải được ký kết có công chứng/chứng thực trong trường hợp mua lại từ cá nhân, cơ quan hoặc tổ chức khác, không phải là chủ đầu tư hoặc doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Các điều kiện để bất động sản được bao gồm vào hoạt động kinh doanh được quy định tại Điều 9 của Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 như sau:
Những căn nhà và công trình xây dựng được đưa vào hoạt động kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
- Phải có đăng ký quyền sở hữu trên đất trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong trường hợp nhà và công trình xây dựng đã có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, chỉ cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Không được có tranh chấp về quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất.
- Không được thế chấp hoặc có các gánh nặng khác để đảm bảo thực hiện án pháp luật.
Các loại đất được phép kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
- Phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Không được có tranh chấp về quyền sử dụng đất.
- Quyền sử dụng đất không được thế chấp để đảm bảo thực hiện án pháp luật.
- Phải nằm trong thời hạn sử dụng đất.
3. Chủ đầu tư chậm nộp hồ sơ cấp sổ đỏ bị phạt bao nhiêu tiền?
Dựa theo Điều 31 của Nghị định 91/2019/NĐ-CP, quy định về việc phạt chủ đầu tư trong trường hợp không nộp hồ sơ, không cung cấp giấy tờ hoặc cung cấp giấy tờ không đầy đủ để thực hiện quy trình cấp Giấy chứng nhận cho người mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng hoặc người nhận chuyển quyền sử dụng đất tại các dự án kinh doanh bất động sản, việc xử phạt sẽ phụ thuộc vào thời gian và mức độ vi phạm, như sau:
- Trong khoảng từ 50 ngày đến 6 tháng:
+ Phạt từ 10.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với các trường hợp vi phạm dưới 30 căn hộ, công trình xây dựng hoặc lô đất.
+ Phạt từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với các trường hợp vi phạm từ 30 đến dưới 100 căn hộ, công trình xây dựng hoặc lô đất.
+ Phạt từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với các trường hợp vi phạm từ 100 căn hộ, công trình xây dựng hoặc lô đất trở lên.
- Trong khoảng từ trên 6 tháng đến 9 tháng:
+ Phạt từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với các trường hợp vi phạm dưới 30 căn hộ, công trình xây dựng hoặc lô đất.
+ Phạt từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với các trường hợp vi phạm từ 30 đến dưới 100 căn hộ, công trình xây dựng hoặc lô đất.
+ Phạt từ 100.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với các trường hợp vi phạm từ 100 căn hộ, công trình xây dựng hoặc lô đất trở lên.
- Trong khoảng từ trên 9 tháng đến 12 tháng:
+ Phạt từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với các trường hợp vi phạm dưới 30 căn hộ, công trình xây dựng hoặc lô đất.
+ Phạt từ 100.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với các trường hợp vi phạm từ 30 đến dưới 100 căn hộ, công trình xây dựng hoặc lô đất.
+ Phạt từ 300.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng đối với các trường hợp vi phạm từ 100 căn hộ, công trình xây dựng hoặc lô đất trở lên.
- Trong khoảng từ 12 tháng trở lên:
+ Phạt từ 100.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với các trường hợp vi phạm dưới 30 căn hộ, công trình xây dựng hoặc lô đất.
+ Phạt từ 300.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng đối với các trường hợp vi phạm từ 30 đến dưới 100 căn hộ, công trình xây dựng hoặc lô đất.
+ Phạt từ 500.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng đối với các trường hợp vi phạm từ 100 căn hộ, công trình xây dựng hoặc lô đất trở lên.
- Thời gian vi phạm trong các trường hợp nêu trên được tính từ ngày chủ đầu tư bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, hoặc đất cho người mua, hoặc từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận đến thời điểm lập biên bản vi phạm hành chính. Trường hợp chủ đầu tư đã khắc phục sai phạm sau thời hạn quy định tại khoản 7 của Điều 26 của Luật Nhà ở và khoản 4 của Điều 13 của Luật Kinh doanh Bất động sản, thì thời gian vi phạm sẽ được tính đến ngày chủ đầu tư khắc phục sai phạm.
- Lưu ý: Trong trường hợp một dự án mà chủ đầu tư vi phạm ở nhiều mức thời gian khác nhau đối với các căn hộ, công trình xây dựng, hoặc lô đất khác nhau, như quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 của Điều 31 của Nghị định số 91/2019/NĐ-CP, thì tiền phạt sẽ được tính theo từng mức phạt quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 của Điều 31 của Nghị định số 91/2019/NĐ-CP, nhưng tổng số tiền phạt không được vượt quá 1.000.000.000 đồng.
- Ngoài việc phạt tiền như quy định trên, chủ đầu tư cũng bắt buộc phải thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả, tức là buộc nộp hồ sơ hoặc cung cấp đầy đủ giấy tờ cho người mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hoặc người nhận chuyển quyền sử dụng đất, để họ có thể tự nộp hồ sơ và thực hiện quy trình cấp Giấy chứng nhận theo quy định.
Bài viết liên quan: Chủ đầu tư có phải trả tiền khi chậm bàn giao căn hộ hay không?
Mọi thắc mắc có liên quan về mặt pháp lý vui lòng liên hệ đến số hotline: 1900.6162 hoặc email: lienhe@luatminhkhue.vn. Xin trân trọng cảm ơn!
