1. Quy định pháp luật về chủ đầu tư thực hiện phân lô bán nền

Theo quy định tại khoản 1 Điều 28 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về hình thức kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, chủ đầu tư có thể thực hiện các hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất theo các hình thức sau:

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở: Đây là hình thức phân lô bán nền để cá nhân tự xây dựng nhà ở. Nghĩa là chủ đầu tư phân chia đất thành các lô nhỏ, có hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh, và bán cho cá nhân để tự xây dựng nhà ở theo nhu cầu riêng của họ.

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho tổ chức: Hình thức này áp dụng cho các tổ chức có nhu cầu đầu tư xây dựng nhà ở hoặc công trình xây dựng. Tổ chức nhận chuyển nhượng đất sẽ thực hiện các hoạt động đầu tư xây dựng theo dự án đã được phê duyệt.

- Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật: Quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản có thể được cho thuê hoặc cho thuê lại cho các tổ chức, cá nhân sử dụng theo đúng mục đích sử dụng đất và nội dung dự án đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.

Tóm lại, chủ đầu tư được phép phân lô bán nền để cá nhân tự xây dựng nhà ở khi quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, cũng như có thể chuyển nhượng cho tổ chức để xây dựng nhà ở hoặc công trình xây dựng và cho thuê quyền sử dụng đất theo các điều kiện đã được quy định.

 

2. Điều kiện để chủ đầu tư thực hiện phân lô bán nền

Theo quy định tại Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, các dự án bất động sản muốn thực hiện phân lô bán nền cho cá nhân tự xây dựng nhà ở phải đáp ứng các điều kiện sau:

- Đáp ứng yêu cầu tại khoản 1 Điều 29 Luật Kinh doanh bất động sản 2023: Các điều kiện này liên quan đến việc dự án bất động sản phải phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, phải có hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh và các điều kiện khác quy định bởi pháp luật.

- Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất: Phần đất được chuyển nhượng phải nằm trong diện tích đất thuộc dự án đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất.

- Quyền sử dụng đất không có tranh chấp: Nếu có tranh chấp, nó phải được giải quyết bằng bản án, quyết định, hoặc phán quyết có hiệu lực pháp luật.

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án: Đất phải không bị kê biên nhằm bảo đảm thi hành án, đảm bảo tính hợp pháp và rõ ràng của quyền sử dụng đất.

- Quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch: Đất không được thuộc các trường hợp bị cấm giao dịch hoặc đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định pháp luật.

- Đất không thuộc khu vực đặc biệt hoặc đấu giá: Đất không nằm trong khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III, và không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo Luật Đất đai. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ xác định các khu vực mà chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

- Thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh: Chủ đầu tư phải thông báo bằng văn bản cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc quyền sử dụng đất đủ điều kiện được chuyển nhượng trước khi thực hiện chuyển nhượng.

- Công khai thông tin về quyền sử dụng đất: Thông tin về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản phải được công khai theo quy định tại Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Như vậy, để được thực hiện phân lô bán nền cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, chủ đầu tư phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện trên theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Hiện nay, theo Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi tại Nghị định 148/2020/NĐ-CP, chủ đầu tư dự án bất động sản được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong các phường của đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

Có thể thấy rằng, phạm vi không được phép phân lô bán nền đã được Luật Kinh doanh bất động sản 2023 mở rộng ra bao gồm các phường, quận, và thành phố thuộc đô thị loại II và loại III. Ngoài việc dự án bất động sản đã có hạ tầng kỹ thuật phải nằm trong khu vực được phép phân lô bán nền, các chủ đầu tư còn phải đáp ứng đầy đủ các yêu cầu theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 để được thực hiện phân lô bán nền.

 

3. Quy trình chủ đầu tư thực hiện phân lô bán nền

Quy trình thực hiện phân lô bán nền bao gồm những nội dung như sau:

- Lập hồ sơ đề nghị thực hiện phân lô bán nền: Chủ đầu tư chuẩn bị và nộp hồ sơ đề nghị thực hiện phân lô bán nền theo các yêu cầu và quy định hiện hành. Hồ sơ này bao gồm các tài liệu, giấy tờ cần thiết như bản vẽ quy hoạch chi tiết, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, và các văn bản liên quan khác. Sau khi chuẩn bị đầy đủ các tài liệu, chủ đầu tư nộp hồ sơ đề nghị thực hiện phân lô bán nền đến Sở Xây dựng hoặc cơ quan có thẩm quyền tại địa phương để xem xét và thẩm định. Việc nộp hồ sơ có thể kèm theo các phí, lệ phí theo quy định của pháp luật.

- Sở Xây dựng xem xét, thẩm định hồ sơ đề nghị: Sở Xây dựng tiếp nhận hồ sơ từ chủ đầu tư và tiến hành xem xét, thẩm định các tài liệu, giấy tờ trong hồ sơ để đảm bảo tính hợp lệ và đầy đủ theo quy định. Quá trình thẩm định có thể bao gồm kiểm tra tính pháp lý của các giấy tờ, đánh giá sự phù hợp của dự án với quy hoạch và các quy định pháp luật.

- Sở Xây dựng cấp giấy chứng nhận đủ điều kiện thực hiện phân lô bán nền: Sau khi thẩm định, Sở Xây dựng thông báo kết quả thẩm định cho chủ đầu tư. Nếu hồ sơ được đánh giá là hợp lệ và đầy đủ, Sở Xây dựng sẽ cấp giấy chứng nhận cho chủ đầu tư, xác nhận dự án đủ điều kiện thực hiện phân lô bán nền. Giấy chứng nhận này là cơ sở pháp lý để chủ đầu tư tiến hành các bước tiếp theo trong quá trình phân lô bán nền. Nếu hồ sơ chưa hợp lệ hoặc thiếu sót, Sở Xây dựng sẽ hướng dẫn chủ đầu tư bổ sung, chỉnh sửa hồ sơ theo quy định.

- Thực hiện phân lô bán nền theo quy định của pháp luật: Chủ đầu tư tiến hành thực hiện phân lô bán nền theo đúng quy định của pháp luật, đảm bảo tuân thủ các điều kiện và quy trình đã được phê duyệt. Điều này bao gồm việc thực hiện các công việc liên quan đến xây dựng cơ sở hạ tầng, phân chia lô đất và thực hiện các giao dịch bán nền cho người mua.

Toàn bộ quy trình này đòi hỏi chủ đầu tư phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật và thực hiện đúng các bước đã được phê duyệt để đảm bảo tính pháp lý và tránh các rủi ro phát sinh trong quá trình thực hiện phân lô bán nền.

Ngoài ra, quý bạn đọc có thể tham khảo thêm bài viết Điều kiện và thủ tục để phân lô bán nền đất liền kề? Nếu có bất cứ vấn đề pháp lý nào cần hỗ trợ, vui lòng liên hệ tới bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua số điện thoại: 1900.6162 hoặc gửi yêu cầu trực tiếp tới địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn. Trân trọng!