Danh sách 105 thành phố, thị xã không được phân lô bán nền năm 2024

1. Căn cứ pháp lý quy định về danh sách các thành phố, thị xã không được phân lô bán nền

Quy định về danh sách các thành phố và thị xã không được phép phân lô, bán nền được thể hiện rõ trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Luật này là nền tảng pháp lý quan trọng, đưa ra những hướng dẫn và quy định cụ thể nhằm quản lý và kiểm soát hoạt động kinh doanh bất động sản trên toàn quốc. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã xác định rõ những khu vực bị hạn chế nhằm đảm bảo sự phát triển bền vững, trật tự và an toàn trong lĩnh vực bất động sản. Các quy định này được áp dụng từ ngày 1/8, với mục tiêu không chỉ bảo vệ quyền lợi của người mua, người bán mà còn duy trì sự ổn định và phát triển của thị trường bất động sản trong dài hạn.

Theo Điều 31 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, điều kiện để đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở được quy định chi tiết như sau:

Đáp ứng các yêu cầu tại khoản 1 Điều 29 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023:

- Yêu cầu tại Điều 11 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023:

+ Dự án bất động sản phải phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.

+ Dự án bất động sản phải tuân thủ quy hoạch được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy hoạch đô thị.

+ Trình tự, thủ tục đầu tư xây dựng dự án bất động sản phải tuân thủ các quy định của pháp luật về quy hoạch, đầu tư, đất đai, xây dựng, nhà ở và các pháp luật liên quan khác.

+ Tuân thủ các yêu cầu về giấy phép xây dựng nếu dự án thuộc trường hợp phải cấp giấy phép xây dựng.

+ Dự án bất động sản phải được xây dựng theo tiến độ, quy hoạch, thiết kế và trong thời hạn thực hiện dự án đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.

+ Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở, ngoài việc đáp ứng các quy định nêu trên, còn phải tuân thủ các yêu cầu của pháp luật về nhà ở.

- Hoàn thành việc đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật: Các công trình hạ tầng kỹ thuật phải được xây dựng hoàn chỉnh theo quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt và tiến độ dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo quy định của pháp luật về xây dựng, quy hoạch đô thị và đầu tư.

- Đảm bảo cung cấp dịch vụ cơ bản: Các dịch vụ cơ bản như cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải và xử lý nước thải phải được đảm bảo cung cấp trước khi chuyển nhượng. Hạ tầng kỹ thuật phải kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực.

- Phù hợp với mục tiêu đầu tư: Việc chuyển nhượng, cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật phải phù hợp với mục tiêu đầu tư và nội dung của dự án đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Phần đất được chuyển nhượng phải nằm trong diện tích đất của dự án đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và trong thời hạn sử dụng đất còn hiệu lực.

- Không có tranh chấp: Quyền sử dụng đất không được thuộc trường hợp đang có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thụ lý, giải quyết hoặc đã có phán quyết giải quyết nhưng chưa có hiệu lực pháp luật.

- Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án: Quyền sử dụng đất không được bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

- Không thuộc diện bị cấm giao dịch: Quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp bị cấm giao dịch theo quy định của pháp luật, không bị đình chỉ hoặc tạm đình chỉ giao dịch.

- Không thuộc khu vực cấm: Đất không được nằm trong các khu vực như phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, và không thuộc trường hợp phải đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo Luật Đất đai 2024. Đối với các khu vực khác, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ xác định khu vực mà chủ đầu tư được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

- Thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước: Trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, chủ đầu tư dự án phải thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc quyền sử dụng đất đủ điều kiện chuyển nhượng.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ khi nhận được thông báo từ chủ đầu tư, cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh sẽ kiểm tra điều kiện của quyền sử dụng đất và trả lời bằng văn bản về việc quyền sử dụng đất đã đủ điều kiện để chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng nhà ở. Trường hợp quyền sử dụng đất không đủ điều kiện, cơ quan này sẽ có văn bản trả lời và nêu rõ lý do.

Thông tin về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản phải được công khai theo quy định tại Điều 6 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

2. Danh sách 105 thành phố, thị xã không được phân lô bán nền năm 2024

Theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III sẽ không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở (hay còn gọi là phân lô bán nền).

Danh sách các thành phố, thị xã không được phân lô bán nền bao gồm 105 đơn vị hành chính cấp huyện thuộc các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, được phân loại thành 3 nhóm như sau:

- 02 đô thị loại đặc biệt gồm Hà Nội và TPHCM.

- 22 đô thị loại I, bao gồm: 

+ 03 thành phố trực thuộc Trung ương: Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ;

+ 19 thành phố thuộc tỉnh: Huế, Vinh, Đà Lạt, Nha Trang, Quy Nhơn, Buôn Ma Thuột, Thái Nguyên, Nam Định, Việt Trì, Vũng Tàu, Hạ Long, Thanh Hóa, Biên Hòa, Mỹ Tho, Thủ Dầu Một, Bắc Ninh, Hải Dương, Pleiku, Long Xuyên.

- 36 Đô thị loại II, bao gồm các thành phố thuộc tỉnh: Phan Thiết, Cà Mau, Tuy Hòa, Uông Bí, Thái Bình, Rạch Giá, Bạc Liêu, Ninh Bình, Đồng Hới, Phú Quốc, Vĩnh Yên, Lào Cai, Bà Rịa, Bắc Giang, Phan Rang – Tháp Chàm, Châu Đốc, Cẩm Phả, Quảng Ngãi, Tam Kỳ, Trà Vinh, Sa Đéc, Móng Cái, Phủ Lý, Bến Tre, Hà Tĩnh, Lạng Sơn, Sơn La, Tân An, Vị Thanh, Cao Lãnh, Vĩnh Long, Tuyên Quang, Sóc Trăng, Kon Tum, Dĩ An, Yên Bái.

- 45 Đô thị loại III, bao gồm:

+ 29 thành phố: Điện Biên Phủ, Hòa Bình, Hội An, Hưng Yên, Đông Hà, Bảo Lộc, Hà Giang, Cam Ranh, Cao Bằng, Lai Châu, Tây Ninh, Bắc Kạn, Tam Điệp, Sông Công, Sầm Sơn, Phúc Yên, Hà Tiên, Đồng Xoài, Chí Linh, Long Khánh, Gia Nghĩa, Ngã Bảy, Thuận An, Hồng Ngự, Từ Sơn, Phổ Yên, Tân Uyên, Bến Cát, Gò Công.

+ 16 thị xã: Sơn Tây, Cửa Lò, Phú Thọ, Bỉm Sơn, La Gi, Sông Cầu, Long Mỹ, Tân Châu, Cai Lậy, Quảng Yên, Kỳ Anh, Bình Minh, Đông Triều, Phú Mỹ, An Nhơn, Kiến Tường.

3. Lý do các thành phố, thị xã này không được phân lô bán nền

Các thành phố và thị xã được liệt kê trong danh sách cấm phân lô bán nền đều thuộc những khu vực gặp nhiều khó khăn về kinh tế và xã hội. Một số lý do chính bao gồm:

- Kinh tế - xã hội khó khăn: Những khu vực này thường có điều kiện kinh tế còn nhiều hạn chế, mức sống của người dân chưa cao, và các nguồn lực phát triển còn thiếu thốn. Việc phân lô bán nền trong những khu vực này có thể làm gia tăng sự bất bình đẳng và gây khó khăn thêm cho người dân địa phương.

- Hạ tầng giao thông chưa phát triển đồng bộ: Hệ thống giao thông ở những khu vực này còn nhiều bất cập, chưa đáp ứng được nhu cầu đi lại và vận chuyển hàng hóa. Sự phát triển không đồng bộ của hạ tầng giao thông sẽ gây cản trở lớn cho quá trình phát triển đô thị và kinh tế.

- Hệ thống điện, nước chưa hoàn thiện: Các khu vực này vẫn còn thiếu các dịch vụ cơ bản như điện, nước, thoát nước, và xử lý rác thải. Việc chưa hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật sẽ gây ra nhiều khó khăn cho người dân và ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống.

4. Hạn chế đối với việc phân lô bán nền tại các thành phố, thị xã này

Để kiểm soát và ngăn chặn các hệ quả tiêu cực từ việc phân lô bán nền, các biện pháp hạn chế được áp dụng như sau:

- Cấm phân lô bán nền dưới diện tích 500 m²: Quy định này nhằm hạn chế việc phân nhỏ đất thành các lô quá nhỏ, không phù hợp với quy hoạch tổng thể và gây khó khăn cho việc phát triển hạ tầng đồng bộ.

- Cấm phân lô bán nền tại các khu vực chưa có hạ tầng kỹ thuật tối thiểu: Đối với các khu vực chưa có đầy đủ các hạ tầng kỹ thuật như điện, nước, đường giao thông, việc phân lô bán nền sẽ bị cấm để đảm bảo điều kiện sống cơ bản cho người dân.

- Áp dụng các biện pháp quản lý chặt chẽ: Hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ được quản lý chặt chẽ hơn để đảm bảo tuân thủ quy hoạch và pháp luật, ngăn chặn các hoạt động bất hợp pháp và đảm bảo quyền lợi cho người dân.

Xem thêm: Phân lô bán nền là gì? Điều kiện, thủ tục phân lô bán nền

Quý khách còn vướng mắc về vấn đề trên hoặc mọi vấn đề pháp lý khác, quý khách hãy vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến theo số điện thoại 1900.6162 để được Luật sư tư vấn pháp luật trực tiếp qua tổng đài kịp thời hỗ trợ và giải đáp mọi thắc mắc.

Nếu quý khách cần báo giá dịch vụ pháp lý thì quý khách có thể gửi yêu cầu báo phí dịch vụ đến địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn để nhận được thông tin sớm nhất!