1. Quy định về phân lô bán nền trong kinh doanh bất động sản

 Luật Kinh doanh bất động sản 2023

- Phân lô, bán nền định nghĩa phân lô bán nền là việc tách thửa đất đai để chuyển nhượng cho các tổ chức, cá nhân khác.

- Dự án phân lô bán nền quy định về các nội dung cơ bản của dự án phân lô bán nền, bao gồm:

+ Mục tiêu, phạm vi, quy mô dự án.

+ Quy hoạch chi tiết dự án.

+ Giải pháp về hạ tầng kỹ thuật.

+ Hợp đồng phân lô bán nền.

+ Các tài liệu, hồ sơ liên quan khác.

- Điều kiện được thực hiện phân lô bán nền quy định về các điều kiện để thực hiện phân lô bán nền, bao gồm:

+ Có dự án phân lô bán nền được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

+ Đã hoàn thành việc giải phóng mặt bằng theo quy định của pháp luật.

+ Có hạ tầng kỹ thuật tối thiểu theo quy định của pháp luật.

+ Đã hoàn tất thủ tục đăng ký kinh doanh hoạt động phân lô bán nền.

- Yêu cầu đối với bên phân lô bán nền quy định về các yêu cầu đối với bên phân lô bán nền, bao gồm:

+ Phải có năng lực pháp lý, tài chính để thực hiện dự án.

+ Cam kết thực hiện đúng nghĩa vụ theo hợp đồng phân lô bán nền.

+ Có trách nhiệm bảo vệ quyền lợi của người mua đất nền.

2. Yêu cầu đối với bên phân lô bán nền để cá nhân tự xây dựng nhà ở?

Căn cứ theo Điều 33 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, bên phân lô bán nền để cá nhân tự xây dựng nhà ở cần đáp ứng các yêu cầu sau:

- Thực hiện các nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều 30 Luật Kinh doanh bất động sản 2023: Bên phân lô bán nền phải đảm bảo tuân thủ đầy đủ các nghĩa vụ được quy định tại khoản 1 Điều 30, bao gồm nhưng không giới hạn ở việc cung cấp thông tin chính xác về quyền sử dụng đất, đảm bảo quyền lợi cho bên nhận chuyển nhượng, và các yêu cầu khác liên quan đến việc kinh doanh bất động sản.

- Theo dõi, đôn đốc, giám sát và tạo điều kiện cho bên nhận chuyển nhượng: Bên phân lô bán nền có trách nhiệm theo dõi, đôn đốc và giám sát việc xây dựng nhà ở của bên nhận chuyển nhượng. Họ phải tạo điều kiện thuận lợi để bên nhận chuyển nhượng thực hiện việc xây dựng theo đúng tiến độ, thiết kế, quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt, và giấy phép xây dựng (nếu cần). Việc xây dựng phải tuân thủ theo thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đã ký kết giữa hai bên, phù hợp với quy định của pháp luật về xây dựng và các quy định pháp luật liên quan khác.

- Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng bồi thường thiệt hại: Trong quá trình xây dựng nhà ở, nếu bên nhận chuyển nhượng gây hư hỏng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, bên phân lô bán nền có quyền yêu cầu bên nhận chuyển nhượng bồi thường thiệt hại. Việc bồi thường này nhằm đảm bảo hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong khu vực không bị ảnh hưởng tiêu cực bởi hoạt động xây dựng.

- Thực hiện sửa chữa, khắc phục hư hỏng của hệ thống hạ tầng kỹ thuật: Bên phân lô bán nền phải thực hiện sửa chữa và khắc phục những hư hỏng hệ thống hạ tầng kỹ thuật do bên nhận chuyển nhượng gây ra trong quá trình xây dựng nhà ở. Đây là trách nhiệm của bên phân lô nhằm duy trì sự ổn định và chất lượng của hạ tầng kỹ thuật trong khu vực.

- Quyền và nghĩa vụ khác theo hợp đồng: Ngoài các nghĩa vụ đã nêu, bên phân lô bán nền còn có các quyền và nghĩa vụ khác được quy định trong hợp đồng. Các quyền và nghĩa vụ này phải tuân thủ theo các thỏa thuận đã được hai bên ký kết và phù hợp với quy định của pháp luật hiện hành.

3. Quy trình thực hiện phân lô bán nền

Bước 1. Chủ đầu tư lập hồ sơ đề nghị thực hiện phân lô bán nền:

Hồ sơ đề nghị thực hiện phân lô bán nền bao gồm các tài liệu sau:

- Đơn đề nghị thực hiện phân lô bán nền: ghi rõ mục đích, phạm vi, quy mô dự án;

- Sơ đồ vị trí, ranh giới thửa đất dự kiến phân lô bán nền: thể hiện rõ vị trí, ranh giới thửa đất trên bản đồ địa chính;

- Quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 hoặc 1/2000 đã được phê duyệt: thể hiện rõ ranh giới các lô đất, diện tích từng lô đất, hệ thống hạ tầng kỹ thuật;

- Giải pháp về hạ tầng kỹ thuật: bao gồm các giải pháp về cấp điện, cấp nước, thoát nước, xử lý rác thải...;

- Mẫu hợp đồng phân lô bán nền: thể hiện rõ các quyền, nghĩa vụ của bên bán và bên mua đất nền;

- Các tài liệu, hồ sơ liên quan khác: theo quy định của pháp luật.

Bước 2. Sở Xây dựng xem xét, thẩm định hồ sơ đề nghị:

Sở Xây dựng trong vòng 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ đề nghị có trách nhiệm xem xét, thẩm định hồ sơ và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư.

Nội dung thẩm định hồ sơ bao gồm:

- Xem xét tính hợp pháp của hồ sơ;

- Xem xét tính phù hợp của dự án với quy hoạch chi tiết xây dựng;

- Xem xét tính khả thi về giải pháp hạ tầng kỹ thuật;

- Xem xét nội dung hợp đồng phân lô bán nền.

Bước 3. Sở Xây dựng cấp giấy chứng nhận đủ điều kiện thực hiện phân lô bán nền:

- Nếu hồ sơ đề nghị đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật, Sở Xây dựng cấp giấy chứng nhận đủ điều kiện thực hiện phân lô bán nền cho chủ đầu tư.

- Giấy chứng nhận đủ điều kiện thực hiện phân lô bán nền có giá trị trong vòng 24 tháng kể từ ngày cấp.

Bước 4. Chủ đầu tư thực hiện phân lô bán nền theo quy định của pháp luật:

Sau khi được cấp giấy chứng nhận đủ điều kiện thực hiện phân lô bán nền, chủ đầu tư thực hiện các bước sau:

- Tách thửa đất theo quy hoạch chi tiết xây dựng đã được phê duyệt;

- Xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật theo giải pháp đã được phê duyệt;

- Làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với từng lô đất;

- Ký hợp đồng phân lô bán nền với người mua đất nền;

- Bàn giao lô đất và hệ thống hạ tầng kỹ thuật cho người mua đất nền.

- Chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện đúng các quy định của pháp luật về phân lô bán nền, bảo đảm quyền lợi của người mua đất nền.

4. Hậu quả khi vi phạm các yêu cầu đối với bên phân lô bán nền

Bên phân lô bán nền nếu vi phạm các yêu cầu quy định của pháp luật sẽ phải chịu các hậu quả sau:

Bị xử phạt hành chính:

Mức phạt cụ thể sẽ tùy thuộc vào từng hành vi vi phạm và quy định của pháp luật.

Ngoài ra, bên vi phạm còn có thể bị buộc tước giấy phép hoạt động kinh doanh bất động sản trong thời hạn nhất định hoặc khai trừ khỏi tổ chức hành nghề môi giới bất động sản.

Bị buộc thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả:

Bên vi phạm có thể bị buộc thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả như:

- Hủy bỏ hợp đồng phân lô bán nền đã ký kết với người mua đất nền;

- Bồi thường thiệt hại cho người mua đất nền;

- Phục hồi nguyên trạng thửa đất bị phân lô bán nền trái phép;

- Hủy bỏ các công trình xây dựng trên thửa đất bị phân lô bán nền trái phép.

Có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự trong một số trường hợp:

Trong một số trường hợp vi phạm nghiêm trọng, bên phân lô bán nền có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản, tội lừa dối người tiêu dùng hoặc tội vi phạm quy định về quản lý đất đai.

Ví dụ:

- Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản: Nếu bên phân lô bán nền lừa đảo người mua đất nền bằng cách đưa ra thông tin gian dối về dự án, ví dụ như hứa hẹn về hạ tầng kỹ thuật nhưng không thực hiện, thì có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

- Tội lừa dối người tiêu dùng: Nếu bên phân lô bán nền cung cấp thông tin sai lệch, gây hiểu lầm cho người mua đất nền, ví dụ như quảng cáo dự án không đúng với thực tế, thì có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội lừa dối người tiêu dùng.

- Tội vi phạm quy định về quản lý đất đai: Nếu bên phân lô bán nền thực hiện hành vi phân lô bán nền trái phép, gây ảnh hưởng đến trật tự quản lý đất đai, thì có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội vi phạm quy định về quản lý đất đai.

Xem thêm: Điều kiện và thủ tục để phân lô bán nền đất liền kề?

Như vậy trên đây là toàn bộ thông tin về Yêu cầu đối với bên phân lô bán nền để cá nhân tự xây dựng nhà ở? mà Công ty Luật Minh Khuê muốn gửi đến quý khách mang tính tham khảo. Nếu quý khách còn vướng mắc về vấn đề trên hoặc mọi vấn đề pháp lý khác, quý khách hãy vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến theo số điện thoại 1900.6162 để được Luật sư tư vấn pháp luật trực tiếp qua tổng đài kịp thời hỗ trợ và giải đáp mọi thắc mắc.

Nếu quý khách cần báo giá dịch vụ pháp lý thì quý khách có thể gửi yêu cầu báo phí dịch vụ đến địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn để nhận được thông tin sớm nhất! Rất mong nhận được sự hợp tác và tin tưởng của quý khách!