1. Khái niệm chứng thư định giá bất động sản theo luật?

Chứng thư định giá bất động sản là văn bản được doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá lập làm căn cứ để các bên tham khảo khi đàm phán và quyết định giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản. Mẫu chứng thư thẩm định giá được quy định tại Phụ lục 5 ban hành kèm theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06 (Thông tư 28/2015/TT-BTC ngày 06 tháng 03 năm 2015 ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, 06, 07).

2. Nội dung chứng thư định giá bất động sản

Chứng thư định giá bất động sản bao gồm những nội dung sau:

(1) số hợp đồng thẩm định giá và/ hoặc văn bản yêu cầu/ đề nghị thẩm định giá;

(2) thông tin về khách hàng thẩm định giá;

(3) thông tin về tài sản thẩm định giá (tên và chủng loại tài sản, đặc điểm về pháp lý và kinh tế - kỹ thuật);

(4) mục đích thẩm định giá;

(5) thời điểm thẩm định giá;

(6) căn cứ pháp lý; cơ sở giá trị của tài sản thẩm định;

(7) giả thiết và giả thiết đặc biệt;

(8) cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá;

(9) những điều khoản loại trừ và hạn chế của kết quả thẩm định giá;

(10) kết quả thẩm định giá cuối cùng;

(11) họ tên, số thẻ và chữ ký của thẩm định viên được giao chịu trách nhiệm thực hiện thẩm định giá đã ký; họ tên, số thẻ, chữ ký của người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp hoặc người đại diện theo ủy quyền trong lĩnh vực thẩm định giá của doanh nghiệp thẩm định giá và dấu của doanh nghiệp thẩm định giá trường hợp phát hành chứng thư tại doanh nghiệp thẩm định giá; họ tên, số thẻ, chữ ký của người đứng đầu chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá và dấu của chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá được phát hành chứng thư tại chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá theo ủy quyền của doanh nghiệp thẩm định giá;

(12) thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá;...

Chứng thư định giá bất động sản được lập thành ba (03) bản, có giá trị pháp lý như nhau: hai (02) bản giao cho khách hàng còn một (01) bản được lưu tại tổ chức, cá nhân định giá tài sản.

3. Quy trình thẩm định giá bất động sản

Quy trình thẩm định giá được quy định tại Thông tư 28/2015/TT-BTC ngày 06 tháng 03 năm 2015 ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, 06 và 07:

Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá

Cần xác định tổng quan về các vấn đề sau:

(1) Đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế - kỹ thuật của tài sản cần thẩm định giá có ảnh hưởng đến giá trị của tài sản thẩm định giá tại thời điểm thẩm định giá. Trường hợp có những hạn chế trong việc xác định các đặc điểm này, cần nêu rõ trong báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá.

(2) Đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá: khách hàng thẩm định giá và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá (nếu có) theo hợp đồng thẩm định giá đã ký kết.

(3) Mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá

Mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá được xác định căn cứ vào văn bản yêu cầu thẩm định giá của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, văn bản đề nghị thẩm định giá của khách hàng thẩm định giá hoặc hợp đồng thẩm định giá. Mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá phải được ghi rõ trong hợp đồng thẩm định giá, báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá.

Thẩm định viên cần trao đổi cụ thể với khách hàng để xác định mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá phù hợp với mục đích sử dụng của chứng thư thẩm định giá.

(4) Cơ sở giá trị của thẩm định giá

Căn cứ vào mục đích thẩm định giá, đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế - kỹ thuật và đặc điểm thị trường của tài sản thẩm định giá thẩm định viên xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá là giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường của tài sản.

Trong báo cáo kết quả thẩm định giá, thẩm định viên phải phân tích những thông tin, dữ liệu gắn với các căn cứ nêu trên và căn cứ vào Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 02 về giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá và Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 03 về giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá để có lập luận rõ cơ sở giá trị của thẩm định giá là giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường của tài sản thẩm định giá.

(5) Xác định giả thiết và giả thiết đặc biệt

Thẩm định viên có thể đưa ra giả thiết đối với những thông tin còn hạn chế, chưa chắc chắn ảnh hưởng đến giá trị tài sản thẩm định giá trong trường hợp không khắc phục được những hạn chế này. Đó là những hạn chế về thông tin như: hạn chế về hồ sơ pháp lý của tài sản thẩm định giá, hạn chế về đặc điểm của tài sản thẩm định giá, hoặc hạn chế về các thông tin khác ảnh hưởng đến việc ước tính giá trị của tài sản thẩm định giá.

Giả thiết đặc biệt là giả thiết về tình trạng của tài sản khác với thực tế tại thời điểm thẩm định giá, tuy nhiên giả thiết này cần được áp dụng để phù hợp với mục đích thẩm định giá theo yêu cầu của khách hàng.

Những giả thiết và giả thiết đặc biệt đưa ra phải hợp lý và phù hợp với mục đích thẩm định giá. Các giả thiết đặc biệt cần phải được thông báo và có sự đồng thuận của khách hàng và đảm bảo phù hợp với các quy định của pháp luật có liên quan.

Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá

Khi lập kế hoạch thẩm định giá nhằm xác định rõ phạm vi, nội dung công việc, tiến độ thực hiện từng nội dung công việc và tiến độ thực hiện của toàn bộ cuộc thẩm định giá. Nội dung kế hoạch bao gồm: (1) xác định mục tiêu, yêu cầu, phạm vi và nội dung công việc; (2) xác định phương thức, cách thức tiến hành thẩm định giá; (3) xác định dữ liệu cần thiết cho cuộc thẩm định giá, các tài liệu cần thu thập về thị trường, tài sản thẩm định giá, tài sản so sánh; (4) xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải được kiểm chứng: nghiên cứu hồ sơ, tài liệu về tài sản cần thẩm định giá, tài sản so sánh; (5) xây dựng tiến độ thực hiện, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện; (6) xác định việc tổ chức thực hiện, phân bổ nguồn lực: Lập phương án phân công thẩm định viên và các cán bộ trợ giúp thực hiện yêu cầu thẩm định giá của khách hàng, đảm bảo việc áp dụng quy trình kiểm soát chất lượng hoạt động thẩm định giá của doanh nghiệp; (7) xác định nội dung công việc cần thuê chuyên gia tư vấn (nếu có).

Bước 3: Khảo sát thực tế, thu thập thông tin

Những thông tin cần thu thập để phục vụ cho quá trình thẩm định giá bao gồm: thông tin do khách hàng cung cấp; thông tin từ kết quả khảo sát thực tế; thông tin từ các giao dịch mua bán tài sản trên thị trường; thông tin trên các phương tiện truyền thông địa phương, trung ương và của các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền; thông tin trên các văn bản thể hiện tính pháp lý về quyền của chủ sở hữu, về các đặc tính kinh tế - kỹ thuật của tài sản, về quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội của vùng, miền có liên quan đến tài sản.

Sau đó, thẩm định viên có trách nhiệm kiểm chứng thông tin để bảo đảm độ tin cậy, chính xác trước khi đưa vào phân tích thông tin, áp dụng các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá. Những tài liệu do khách hàng cung cấp, nếu phát hiện nội dung không hoàn chỉnh, không đầy đủ hoặc có nghi vấn thẩm định viên phải kịp thời yêu cầu khách hàng bổ sung đầy đủ hoặc xác minh, làm rõ.

Thẩm định viên phải trực tiếp tham gia vào quá trình khảo sát, ký biên bản khảo sát hiện trạng tài sản và thu thập số liệu về thông số của tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh rồi tiến hành chụp ảnh tài sản theo dạng toàn cảnh và chi tiết.

Bước 4: Phân tích thông tin

Khi đã hoàn thành thu thập thông tin có liên quan đến tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh để đánh giá tác động của các yếu tố đến kết quả thẩm định định giá cuối cùng: (1) Phân tích những thông tin về đặc điểm của tài sản; (2) Phân tích những thông tin về thị trường của tài sản thẩm định giá: cung - cầu, sự thay đổi của chính sách, pháp luật, sự phát triển của khoa học, công nghệ và các yếu tố khác; (3) Phân tích về việc sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.

Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá

Bước 6: Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan.

Khi thực hiện định giá xong thì thẩm định viên sẽ lập báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá Việt Nam.

Nếu bạn đọc có bất kỳ vướng mắc nào liên quan đến vấn đề này hay vấn đề pháp lý khác thì vui lòng liên hệ tới bộ phận tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến theo số 1900.6162 để được hỗ trợ kịp thời Xin chân thành cảm ơn!.