1. Quy trình thẩm định giá BĐS thể chấp

Quy trình thẩm định BĐS thế chấp theo quy định nhà nước quy định rằng doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và nhân viên thẩm định phải tuân thủ theo đầy đủ trình tự sáu bước sau: (TCTĐGVN số 05, 2015)
-           Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.
-           Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá. Việc lập kế hoạch một cuộc thẩm định giá nhằm xác định rõ những bước công việc phải làm và thời gian thực hiện từng bước công việc cũng như toàn bộ thời gian cho cuộc thẩm định giá.
-           Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin. Quan trọng là các thông tin phục vụ cho quá trình thẩm định giá như thông tin khách hàng cung cấp, thông tin từ các giao dịch mua bán trên thị trường.
-           Bước 4: Phân tích thông tin. Phân tích toàn bộ các thông tin thu thập được có liên quan như tính pháp lý của tài sản, thông tin về chi phi, giá bán, lãi suất, yếu tố cung – cầu của thị trường, v.v.
-           Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá. Thẩm định viên phải nêu rõ các phương pháp được áp dụng để xác định mức giá trị của tài sản cần thẩm định giá và cần phân tích rõ mức độ phù hợp của 01 hoặc nhiều phương pháp trong thẩm định giá được sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của tài sản và với mục đích thẩm định giá. Ngoài ra thẩm định viên cần nêu rõ trong báo cáo thẩm định phương pháp thẩm định giá nào được sử dụng làm căn cứ chủ yếu, phương pháp thẩm định giá nào được sử dụng để kiểm tra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị thẩm định.
-           Bước 6: Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên có liên quan.

2. Các cách tiếp cận trong thẩm định giá bất động sản

2.1 Cách tiếp cận từ thị trường

Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá để ước tính và xác định giá trị thị trường của tài sản.
Đối tượng áp dụng của phương pháp so sánh trực tiếp là tất cả những tài sản có giao dịch trên thị trường. Trong lĩnh vực định giá BĐS, phương pháp này thường được sử dụng nhiều hơn các phương pháp khác vì các lý do sau:
Đây là phương pháp ít khó khăn về mặt kỹ thuật vì nó không cần phải xây dựng các công thức hoặc mô hình tính toán, đặc biệt phương pháp này càng dễ thực hiện hơn đối với những người có kiến thức và kinh nghiệm về thị trường bất động sản.
Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (2017) cho rằng không có hai bất động sản nào nói chung có thể đồng nhất (xét về sự khác biệt về đặc điểm). Ngay cả khi đất và toà nhà có tính chất vật lý giống nhau được dùng để giai dịch trên thị trường thì vị trí vẫn sẽ khác nhau. Mặc dù những khác biệt này, các tiếp cận thị trường vẫn là phương pháp phổ biến trong việc thẩm định giá trị của bất động sản. Do đó, cách tiếp cận từ thị trường thông qua phương pháp so sánh là có giá trị về mặt thực tiễn và đáng tin cậy.

2.2 Cách tiếp cận từ chi phí

Cách tiếp cận từ chi phí là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua chi phí tạo ra một tài sản có chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự với tài sản thẩm định giá và hao mòn của tài sản thẩm định giá.
Giá trị ước tính của tài sản
Chi phí tái tạo (đã bao gồm lợi nhuận của nhà sản xuất / đầu tư)
Tổng giá trị hao mòn (Giá trị hao mòn lũy kế)
+ Phương pháp chi phí tái tạo: là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí tái tạo ra tài sản giống hệt với tài sản thẩm định giá theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá.
+ Phương pháp chi phí thay thế: là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí thay thế để tạo ra một tài sản tương tự tài sản thẩm định giá có cùng chức năng, công dụng theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá.

2.3 Cách tiếp cận từ thu nhập

Cách tiếp cận từ thu nhập là cách thức xác định giá trị của tài sản thông qua việc quy đổi dòng tiền trong tương lai có được từ tài sản về giá trị hiện tại để ước tính giá trị của tài sản cần thẩm định giá.Nếu một tài sản mang lại lợi nhuận cao trong tương lai chứng tỏ tài sản đó có giá trị hơn so với một tài sản không mang lại lợi nhuận hoặc mang lại lợi nhuận thấp.
Theo phương pháp này, giá trị của một tài sản được xác định bởi một quá trình tập hợp các hiện giá các dòng tiền mong đợi trong tương lai điều chỉnh trừ đi các khoản chi phí. Các dòng tiền mong đợi trong tương lai thu được dựa trên kế hoạch kinh doanh và mong đợi trong tương lai.
Phương pháp này áp dụng trong việc thẩm định giá các bất động sản khi việc so sánh với những bất động sản tương đồng gặp nhiều khó khăn do giá trị chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của bất động sản. Nhóm các phương pháp này được sử dụng khá thường xuyên không chỉ bởi vì chúng dễ được chấp nhận do dựa trên nền tảng giá trị thị trường và những thông tin công bố trên thị trường mà chúng còn cho phép có được kết quả thẩm định giá nhanh chóng, hỗ trợ cho các quyết định đầu tư kịp thời.

3. Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp

3.1 Các yếu tố bên trong ảnh hưởng đến hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp của Ngân hàng

•           Nguồn nhân lực thực hiện thẩm định giá:
TĐG xét cho cùng là một hoạt động được thực hiện bởi con người. Do đó sẽ bị ảnh hưởng bởi yếu tố nguồn nhân lực thực hiện. Các đặc điểm của yếu tố này, ví dụ như: số lượng đội ngũ nhân viên TĐG, trình độ năng lực của nhân viên thẩm định, đạo đức nghề nghiệp, kinh nghiệm … sẽ ảnh hưởng đến việc sử dụng phương pháp định giá nào, cách thức lấy và lựa chọn các thông tin về tài sản, cách đánh giá, so sánh giữa các tài sản tương tự và tài sản định giá và ý kiến chủ quan của nhân viên TĐG khi định giá tài sản.
•           Nguồn thông tin, cơ sở dữ liệu phục vụ thực hiện TĐG
Bản chất của TĐG là việc thu thập thông tin các tài sản tương tự hoặc thông tin có liênn quan đến tài sản thẩm định để có thể đưa ra những đánh giá về giá trị của tài sản đó. Do đó, nguồn thông tin phục vụ công tác định giá có ý nghĩa tác động đến hoạt động TĐG. Trong phạm vi ngân hàng, các yếu tố về nguồn thông tin phục vụ cho TĐG bao gồm: nguồn thông tin của các tài sản đã được thẩm định giá được lưu trữ tại ngân hàng có đầy đủ, cách thức lưu trữ thông tin, hệ thống cơ sở dữ liêụ lưu trữ để sử dụng sau này, việc truy nhập nguồn dữ liệu thông tin dễ dàng và chính xác. Các yếu tố này tạo điều kiện thuận lợi cho các nhân viên thẩm định.
•           Kỹ thuật TĐG sử dụng tại ngân hàng
Mỗi phương pháp TĐG đều có những ưu nhược điểm riêng, phù hợp với những tính chất riêng biệt của từng loại tài sản thẩm định khác nhau. Không thể sử dụng một phương pháp thẩm định giá riêng biệt nào cho tất cả các loại tài sản. Ngoài ra khi sử dụng những phương pháp định giá khác nhau, sẽ cho ra những kết quả khác nhau. Do đó việc sử dụng phương pháp thẩm định thích hợp có ảnh hưởng đến tính chính xác của kểt quả TĐG.
•           Quy trình TĐG tại ngân hàng
Mỗi ngân hàng đều có quy trình thẩm định khác nhau. Quy trình TĐG quy định các bước chi tiết thực hiện TĐG và các trách nhiệm của các nhân viên thẩm định. Việc TĐG như thế nào, thực hiện các bước ra sao đều ảnh hưởng đến kết quả và tính chính xác của hoạt động TĐG tại mỗi ngân hàng.
•           Chính sách, quy định của ngân hàng:
Đây là một yếu tố ảnh hưởng khá nhiều đến TĐG bất động sản thế chấp phục vụ cho hoạt động tín dụng, Ngân hàng có các chính sách, quy định và yêu cầu riêng về việc TĐG mỗi loại tài sản, ví dụ như: tỷ lệ khấu hao tài sản, chính sách nhận tài sản đảm bảo,…

3.2 Các yếu tố bên ngoài ảnh hưởng đến hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp của Ngân hàng

•           Vị trí BĐS:
Do BĐS không di động được, nên vị trí BĐS ở đâu, môi trường xung quanh thế nào, vị trí ở trung tâm hay xa trung tâm, vị trí có thể dùng làm chỗ kinh doanh hay chỉ dùng để ở, ... là những yếu tố tác động không hề nhỏ đến giá trị của BĐS được đánh giá cao hay thấp.
•           Hình dáng BĐS và yếu tố văn hoá:
Về mặt giá trị sử dụng, rõ ràng một mảnh đất vuông vắn, chiều rộng không quá rộng, chiều dài hông quá dài và có hình dáng cân đối là một lựa chọn ưa thích của nhiều người. Những điều đó, thể hiện đặc điểm văn hoá, thị hiếu của mỗi cá nhân đối với BĐS. Môt khi họ yêu thích và vừa lòng với hình dáng, diện tích của BĐS đó thì học sẽ định giá BĐS cao hơn và ngược lại. Do đó, hình dáng BĐS và yếu tố văn hoá cũng là một trong các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS.
•           Cung - cầu về BĐS:
Diễn biến cung cầu trên thị trường BĐS trong từng giai đoạn nhất định có thể đẩy giá BĐS lên cao hoặc ngược lại. Yếu tố này mang tính thị trường nên có thể làm tăng hoặc giám giá BĐS một cách bất ngờ lên cao hoặc thấp hơn nhiều so với giá trị thực của BĐS đó.
•           Chính sách của Nhà nước:
Chính sách của Nhà nước như quy hoạch, lộ giới, giải toả, phóng đường, v.v. có thể làm ảnh hưởng lớn đến giá trị BĐS, làm cho BĐS biến động không ngờ, có trường hợp theo quy định BĐS đó không thể giao dịch được trên thị trường như nhà, đất trong khu vực quy hoạch không cho mua bán.
Trân trọng!
Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty Luật Minh Khuê