1. Chuyển mục đích sử dụng đất như thế nào ?

Thưa luật sư, xn hỏi: Gia đình anh Nguyễn Văn Hoà sinh sống tại xã H, huyện K, được giao 2 ha đất để trồng lúa được hơn 9 năm nay, nhưng do điều kiện khí hậu không phù hợp, hạn hán nhiều, đất lại ở dốc cao nên trồng lúa năng suất rất thấp. Qua một số lần trồng thử nghiệm, anh Hoà thấy rằng chất đất ở đây phù hợp với việc trồng cây công nghiệp như lạc, đỗ...
Anh Hoà đã làm đơn gửi lên UBND xã xin phép chuyển diện tích trồng lúa sang trồng cây công nghiệp. UBND xã nên giải quyết yêu cầu của anh Hoà như thế nào ?
Cảm ơn!

Trả lời:

Trong trường hợp trên, đơn của anh Hòa sẽ được chuyển đến Chủ tịch UBND xã.

Theo quy định củaLuật Đất đai năm 2013 thì có hai trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

Thứ nhất, chuyển mục đích phải được phép của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền. Đây là những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013 gồm 05 trường hợp sau:

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

Thứ hai, chuyển mục đích sử dụng đất không thuộc các trường hợp nêu trên thì người sử dụng đất không phải xin phép cơ quan có thẩm quyền, nhưng phải đăng ký với văn phòng của tổ chức có thẩm quyền đăng ký quyền sử dụng đất hoặc với UBND xã nơi có đất.

Như vậy, đối với trường hợp gia đình anh Nguyễn Văn Hoà, nếu gia đình anh chuyển đất chuyên trồng lúa nước sang trồng cây công nghiệp ngắn ngày như lạc, đỗ, vừng... thì anh không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng anh phải đăng ký với UBND xã theo quy định tại khoản 2 Điều 36 Luật 13/2013/QH11 Đất đai. Nếu gia đình anh Hoà muốn chuyển diện tích trồng lúa nước sang trồng cây công nghiệp lâu năm như hồi, quế... thì UBND xã hướng dẫn cho anh Hoà làm đơn xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho chuyển mục đích sử dụng đất. Trong trường hợp này, cơ quan có thẩm quyền giải quyết việc chuyển mục đích sử dụng đất theo đề nghị của anh Hoà là UBND huyện K. (Theo quy định tại khoản 2 Điều 37 Luật Đất đai năm 2013, thì UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân thì đồng thời có thẩm quyền cho phép chuyển quyền sử dụng đất đối với đối tượng này).

>> Tham khảo dịch vụ: Tư vấn mua bán, chuyển nhượng đất đai;

>> Xem thêm:  Tư vấn về chuyển mục đích sử dụng đất ở sang đất dịch vụ, thương mại ? Không có sổ đỏ có được phép chuyển đổi ?

2. Thủ tục thuê, chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp ?

Kính chào Công ty Luật Minh Khuê ! Tôi có câu hỏi rất mong được sự giúp đỡ của Luật sư:
1. Tôi muốn thuê 3.2 ha đất nông nghiệp (thuộc đất công ích) của một xã khác để làm trang trại chăn nuôi. Vậy tôi muốn hỏi Luật Sư tôi cần phải làm những thủ tục gì để thuê được khu đất đó ?
2. Nếu thuê được khu đất đó thì tôi cần phải làm những thủ tục gì để chuyển đổi mục đích sử dụng đất (sang làm trang trại chăn nuôi) ?
Rất mong được Luật Sư giải đáp giúp tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn !

Thủ tục thuê, chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp ?

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

1. Thủ tục, trình tự để thuê đất công ích của xã khác để làm trang trại chăn nuôi ?

- Cơ quan nào có thẩm quyền cho thuê đất ?

- Theo quy định tại Điều 59 Luật đất đai năm 2013:

"Điều 59. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;
b) Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;
c) Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;
d) Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật này;
đ) Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;
b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư.
3. Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.
4. Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không được ủy quyền."

- Theo quy định tại Điều 132 Luật đất đai 2013:

"Điều 132. Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích
1. Căn cứ vào quỹ đất, đặc điểm và nhu cầu của địa phương, mỗi xã, phường, thị trấn được lập quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích không quá 5% tổng diện tích đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản để phục vụ cho các nhu cầu công ích của địa phương.
Đất nông nghiệp do tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trả lại hoặc tặng cho quyền sử dụng cho Nhà nước, đất khai hoang, đất nông nghiệp thu hồi là nguồn để hình thành hoặc bổ sung cho quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.
Đối với những nơi đã để lại quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích vượt quá 5% thì diện tích ngoài mức 5% được sử dụng để xây dựng hoặc bồi thường khi sử dụng đất khác để xây dựng các công trình công cộng của địa phương; giao cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản tại địa phương chưa được giao đất hoặc thiếu đất sản xuất.
2. Quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn để sử dụng vào các mục đích sau đây:
a) Xây dựng các công trình công cộng của xã, phường, thị trấn bao gồm công trình văn hóa, thể dục thể thao, vui chơi, giải trí công cộng, y tế, giáo dục, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và các công trình công cộng khác theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;
b) Bồi thường cho người có đất được sử dụng để xây dựng các công trình công cộng quy định tại điểm a khoản này;
c) Xây dựng nhà tình nghĩa, nhà tình thương.
3. Đối với diện tích đất chưa sử dụng vào các mục đích quy định tại khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp xã cho hộ gia đình, cá nhân tại địa phương thuê để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản theo hình thức đấu giá để cho thuê. Thời hạn sử dụng đất đối với mỗi lần thuê không quá 05 năm.
Tiền thu được từ việc cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích phải nộp vào ngân sách nhà nước do Ủy ban nhân dân cấp xã quản lý và chỉ được dùng cho nhu cầu công ích của xã, phường, thị trấn theo quy định của pháp luật.
4. Quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn do Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất quản lý, sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt."

Như vậy Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất sẽ có thẩm quyền cho thuê đất công ích.

- Trình thự, thủ tục thuê đất công ích:

Theo điểm đ khoản 1 Điều 118 Luật đất đai 2013 quy định “Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này:

đ) Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;”

Như vậy, về hình thức để cho thuê đất công ích, bạn phải tuân theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Về cơ bản, trình tự thực hiện như sau:

- Hộ gia đình/cá nhân liên hệ với UBND cấp xã để nộp hồ sơ xin đấu giá quyền thuê đất. Hồ sơ gồm:

(1) đơn xin thuê đất;

(2) chứng minh nhân dân/hộ khẩu thường trú (bản sao chứng thực);

(3) dự án/phương án sử dụng đất (nếu có).

- Ủy ban nhân dân cấp xã xem xét, tổ chức đấu giá nhận thầu;

- Hộ gia đình/cá nhân trực tiếp tham gia đấu giá;

- Kết quả trúng đấu giá, nhận thầu sử dụng đất sẽ được bổ sung vào hồ sơ thuê đất và là cơ sở để lập và ký hợp đồng thuê đất.

- Điều kiện để thuê đất nông nghiệp làm trang trại:

Đối với trường hợp thuê đất, xin giao đất làm trang trại thì bạn phải thỏa mãn các điều kiện pháp lý nhất định. Theo Điều 5 Thông tư số 27/2011/TT-BNNPTNT về tiêu chí và thủ tục cấp giấy chứng nhận kinh tế trang trại thì:

“Cá nhân, hộ gia đình sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản đạt tiêu chuẩn kinh tế trang trại phải thỏa mãn điều kiện sau:

1. Đối với cơ sở trồng trọt, nuôi trồng thuỷ sản, sản xuất tổng hợp phải đạt:

a) Có diện tích trên mức hạn điền, tối thiểu:

- 3,1 ha đối với vùng Đông Nam Bộ và Đồng bằng Sông Cửu Long;

- 2,1 ha đối với các tỉnh còn lại.

b) Giá trị sản lượng hàng hóa đạt 700 triệu đồng/năm.

2. Đối với cơ sở chăn nuôi phải đạt giá trị sản lượng hàng hóa từ 1.000 triệu đồng/năm trở lên;

3. Đối với cơ sở sản xuất lâm nghiệp phải có diện tích tối thiểu 31 ha và giá trị sản lượng hàng hóa bình quân đạt 500 triệu đồng/năm trở lên.”

Như vậy, đối với trang trại là cơ sở trồng trọt, nuôi trồng thuỷ sản, sản xuất tổng hợp, sản xuất lâm nghiệp thì cá nhân, hộ gia đình phải đạt được tiêu chí có diện tích đất đưa vào khai thác vượt hạn mức giao đất nông nghiệp đối với từng khu vực và loại hình trang trại

2. Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất:

Theo quy định tại Điều 69 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai:

"Điều 69. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định."

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email Tư vấn pháp luật miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

>> Xem thêm:  Mức bồi thường thỏa đáng đối với đất nông nghiệp khi bị nhà nước thu hồi ?

3. Chuyển mục đích sử dụng đất trồng cây hàng năm ?

Thưa luật sư. Gia đình tôi có 1 thửa đất 874m2. Là loại đất trồng cây hàng năm. Nay gia đình muốn làm trang trại chăn nuôi và trồng trọt trên đất đó. Vậy thủ tục phải làm như thế nào? và có được vay vốn ngân hàng hay hưởng được sự giúp đỡ về vốn của các tồ chức nào không vậy?
Xin cảm ơn!

Thủ tục thuê, chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp ?

Luật sư tư vấn Luật đất đai trực tuyến gọi:1900.6162

Luật sư tư vấn:

Để giải quyết được vấn đề của gia đình bạn hiện nay, bạn cần xác định rằng hiện nay đất nhà bạn đang sử dụng là trồng cây hàng năm, giờ muốn chuyển sàn làm trang trại chăn nuôi và trồng trọt trên đất thì liệu có thuộc vào những trường hợp phải xin chuyển mục đích sử dụng đất hay không?

Căn cứ khoản 1, Thông tư 02/2015/TT-BTNMT hướng dẫn Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định 44/2014/NĐ-CP do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành:

"Điều 11. Đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm:

a) Chuyển đất trồng cây hàng năm sang xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép;

b) Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở".

Vậy có thể thấy việc chuyển mục đích sử dụng đất của bạn phù hợp với quy định tại điểm a, khoản 1 điều 11 này sẽ không cần phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, bạn vẫn phải thực hiện thủ tục đăng ký mục đích sử dụng với cơ quan nhà nước quy định tại khoản 3 Điều 11 thông tư 02/2015/TT-BTNMT:

"3. Trình tự, thủ tục đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền như sau:

a) Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại nơi tiếp nhận hồ sơ quy định tại các Khoản 2, 3, 4 và 5 Điều 60 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;

b) Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận vào Đơn đăng ký; xác nhận mục đích sử dụng đất vào Giấy chứng nhận; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có); trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã".

Theo đó, điều 2, 3, 4, 5 Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định như sau:

"2. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục đăng ký đất đai, tài sản khác gắn liền với đất; cấp, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận là Văn phòng đăng ký đất đai. Nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh tiếp nhận hồ sơ đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện tiếp nhận hồ sơ đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có nhu cầu nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả. Trường hợp đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Ủy ban nhân dân cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.

3. Địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa để thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính theo quy định của Chính phủ thì các cơ quan quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thông qua bộ phận một cửa theo Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

4. Ban Quản lý khu công nghệ cao, khu kinh tế; Cảng vụ hàng không là đầu mối nhận hồ sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính về đất đai tại khu công nghệ cao, khu kinh tế; cảng hàng không, sân bay.

5. Việc trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính được thực hiện như sau:

a) Kết quả giải quyết thủ tục hành chính phải trả cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết, trừ trường hợp quy định tại Điểm b Khoản này;

b) Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến thủ tục hành chính thì việc trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện sau khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định; trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm thì trả kết quả sau khi người sử dụng đất đã ký hợp đồng thuê đất; trường hợp được miễn nghĩa vụ tài chính liên quan đến thủ tục hành chính thì trả kết quả sau khi nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền xác định được miễn nghĩa vụ tài chính;

c) Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện giải quyết thì cơ quan nhận hồ sơ có trách nhiệm trả lại hồ sơ và thông báo rõ lý do không đủ điều kiện giải quyết".

Ngoài ra, trong trường hợp bạn thiếu vốn để thực hiện theo kế hoạch đề ra bạn có thể thực hiện thủ tục vay vốn ngân hàng để đầu tư cho công việc của mình. Tham khảo bài viết liên quan:Chuyển mục đích sử dụng đất sang đất trang trại ?

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

>> Xem thêm:  Thẩm quyền cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ theo quy định hiện nay

4. Tư vấn thủ tục khi chuyển mục đích sử dụng đất ?

Xin chào luật sư,tôi có câu hỏi xin được tư vấn:Tôi ở huyện Cam Lâm, tỉnh Khánh Hòa. Hiện nay tại huyện Cam Lâm, Khánh Hòa, khi người dân đi làm thủ tục xin chuyển mục đích (CMĐ) sử dụng một phần thửa đất vườn sang đất ở thì bị bắt buộc phải làm thủ tục: Đo đạc tách phần diện tích đất ở mà mình đăng ký CMĐ thành một thửa riêng, đồng thời phải chừa lối đi chung rộng tối thiểu 3m để đi vào thửa đất mới tách này.
Người dân phải nộp tiền đo đạc đối với phần diện tích đất ở này và phần lối đi chung không còn là quyền sử dụng của chủ đất mà thuộc về Nhà nước quản lý. Theo tôi là quá vô lý, không theo đúng quy định của pháp luật về đất đai, cụ thể là Thông tư số 39/2014/TT-BTNMT. Khi tôi tìm hiểu thì được cán bộ địa chính huyện cho biết lý do: Áp dụng Quyết định số 13/2015/QĐ-UBND ngày 30/6/2015 của UBND tỉnh Khánh Hòa v/v điều chỉnh bổ sung nội dung tại khoản 2, điều 7 của Quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đất đối với các loại đất trên địa bàn tỉnh Khánh Hòa kèm theo Quyết định số 32/2014/QĐ-UBND ngày 21/12/2014 của UBND tỉnh.
Không hiểu vì sao Sở TNMT tỉnh Khánh Hòa lại lấy một phần của Quy định của việc tách thửa đất đem áp dụng cho việc chuyển mục đích sử dụng đất. Trong khi người dân không có nhu cầu tách thửa khi CMĐ ?
Xin luật sư tư vấn. Xin cảm ơn!
Người gửi: N.V.T

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi:1900.6162

Trả lời:

Theo Luật đất đai năm 2013 quy định:

Theo khoản 2 Điều 57 luật đất đai năm 2013 quy định:

“Khi chuyển mục đích sử dụng đất thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.”


Theo NĐ 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của luật đất đai

Điều 69. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.”

Theo NĐ 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành một số điều luật đất đai quy định về thu tiền sử dụng đất được hướng dẫn bởi Thông tư số 76/2014/TT-BTC:

Điều 3 và điều 5 của NĐ 45/2014/NĐ-CP quy định như sau:

2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:
a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

>> Xem thêm:  Phí chuyển mục đích sử dụng đất phi nông nghiệp thành đất ở ? Hồ sơ xin chuyển đổi đất ?

5. Chuyển đổi mục đích sử dụng đất khi có quyết định quy hoạch ?

Chào Luật sư, Hiện tại gia đình tôi đang có một miếng đất 687m2 tại thị trấn Tân Túc, huyện Bình Chánh, TP.HCM. Thông tin về mảnh đất như sau: Hình thức sử dụng : Sử dụng riêng : 687m2 + Sử dụng chung : 0m2 Mục đích sử dụng : HNK_ Đất trồng cây hàng năm khác
Thời gian sử dụng đât : 20 năm. Đến ngày 12/11/2016.

Nguồn gốc sử dụng đất : Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất như Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất.

Nhận quyền sử dụng đất do chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Gia đình tôi có lên phòng quản lý đô thị của huyện để xin văn bản về thông tin quy hoạch thì có nhận được văn bản với nội dung như sau:

"Căn cứ đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 khu trung tâm và dân cư Tân túc tại thị trấn Tân túc đã được UBND H.Bình Chánh phê duyệt tại Quyết định số 6368/QĐ-UBND ngày 09/10/2013, vị trí khu đất thuộc chức năng quy hoạch : phần lớn diện tích đất thương mại dịch vụ xây mới, một phần diện tích đất giao thông (lộ giới 16m)

Ghi chú : Văn bản này chỉ có giá trị tham khảo về quy hoạch. Thông tin quy hoạch chỉ mang tính định hướng và có giá trị trong thời gian nhất định hoặc đến khi cơ quan có thẩm quyền phê duyệt điều chỉnh khi áp dụng bản đồ này. Khi chủ sử dụng đất có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất hoặc kế hoach đầu tư xây dựng phải liên hệ cơ quan có thẩm quyền để được hướng dẫn giải quyết đúng quy định của pháp luật.

1.Gia đình tôi có thể chuyển mục đích sử dụng toàn bộ 682m2 đất từ đất trồng cây hàng năm sang đất ở được không ?

2.Diện tích đất nhà tôi là 10x68m, có xây nhà cấp 4 diện tích 4x15, vậy nếu sau khi chuyển sang đất ở thì có thể xin tách thành 2 thửa được không?

Cám ơn luật sư!

>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại:1900.6162

Trả lời:

Luật Đất đai 2013 quy định:

Điều 49. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

"2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.
3. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.
Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 2 Điều này."

Trường hợp của bạn chỉ công bố quyết định quy hoạch nên bạn vẫn có thể tiếp tục sử dụng và thực hiện các quyền, bao gồm cả chuyển đổi mục đích sử dụng đất và tách thửa. Theo Quyết định số 33/2014/QĐ-UBND về diện tích tối thiểu tách thửa do thành phố Hồ Chí Minh ban hành thì diện tích tối thiểu được tách thửa đất ở của huyện Bình Chánh là:

- Đất chưa có nhà ở: 120m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 07 mét.

- Đất có nhà ở: 80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 mét.

Nếu đáp ứng đủ điều kiện về diện tích và chiều rộng mặt tiền như trên thì bạn có thể được tách thửa.

Về chuyển mục đích sử dụng đất: Pháp luật không quy định là bạn được chuyển mục đích diện tích là bao nhiêu, tuy nhiên pháp luật quy định về diện tích tối thiểu và diện tích tối đa công nhận hạn mức đất ở. Khi bạn chuyển mục đích sang đất ở vượt hạn mức thì bạn phải nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định riêng về chuyển mục đích đất vượt hạn mức (Phần vượt hạn mức áp dụng theo hệ số điều chỉnh Quy định tại nghị định 45/2014/NĐ-CP và Nghị định 43/2013/NĐ-CP của chính phủ quy định chi tiết thi hành luật đất đai )

Về việc tách thửa: Bạn chuyển mục đích cả 680m2, căn cứ vào quy định tại quyết định 33/2014/QĐ-UBND thì bạn đủ điều kiện để tách thửa đất ra làm 2 thửa.

Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty chúng tôi.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Mục đích sử dụng đất là gì ? Phân loại mục đích sử dụng đất ?

Các câu hỏi thường gặp

Câu hỏi: Chuyển đất rừng đặc dụng sang sử dụng vào mục đích trồng lúa có được không?

Trả lời:

Việc chuyển mục đích trong 1 số trường hợp phải được phép của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền. Chuyển đất rừng đặc dụng sang sử dụng vào mục đích trồng lúa là trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013.

Câu hỏi: Chuyển đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích trông lúa có phải xin phép không?

Trả lời:

Việc chuyển mục đích trong 1 số trường hợp phải được phép của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền. Chuyển đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích trông lúa là trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013.

Câu hỏi: Chuyển đất rừng phòng hộ sang sử dụng vào mục đích nuôi trồng thủy sản có phải xin phép?

Trả lời:

Việc chuyển mục đích trong 1 số trường hợp phải được phép của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền. Chuyển đất rừng phòng hộ sang sử dụng vào mục đích nuôi trồng thủy sản là trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013.