1. Lập trang trại chăn nuôi có cần nộp thuế hay không ?

Em chào Luật sư Minh Khuê. Em là Tú, quê ở Tây Sơn - Bình Định, em có tham khảo về một số vấn đề khi lập trang trại chăn nuôi trên trang web. Nhưng có một số vấn đề em còn chưa rõ, em gửi mail này để xin luật sư tư vấn giúp em một số vấn đề:
1. Hiện tại đất nhà em là đất nông nghiệp hằng năm, nhà nước cho thuê, nhưng khi em đăng kí và được cấp chứng nhận trang trại chăn nuôi thì lúc đó em có được phép xây dựng chuồng trại chưa hay phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất nữa ạ ?
2. Khi lập trang trại chăn nuôi thì có phải nộp thuế gì không ạ ?
Em chân thành cảm ơn luật sư !

Lập trang trại chăn nuôi có cần nộp thuế hay không ?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến (24/7) gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

- Trường hợp của bạn, phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo điều 52 Luật Đất đai 2013.

"Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất."

-Vì đất đất hiện tại nhà bạn là đất nông nghiệp hàng năm và chuyển mục đích sang xây dựng trang trại chăn nuôi thì không cần phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng vẫn phải đăng kí biến động theo quy định tại khoản 1 điều 11 Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên môi trường quy định chi tiết một số điều Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính Phủ như sau:

Điều 11. Đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm:

a) Chuyển đất trồng cây hàng năm sang xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép;

b) Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.

- Về thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng:

Theo khoản 2 điều 11 thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định như sau:

2. Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ, gồm có:

a) Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).

3. Trình tự, thủ tục đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền như sau:

a) Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại nơi tiếp nhận hồ sơ quy định tại các Khoản 2, 3, 4 và 5 Điều 60 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;

b) Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận vào Đơn đăng ký; xác nhận mục đích sử dụng đất vào Giấy chứng nhận; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có); trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã."

- Xây trang trại có phải nộp thuế không ?

Đối với tình huống của bạn thì vẫn là chuyển từ đất trồng lúa sang đất để làm trang trại chăn nuôi thì vẫn là đất nông nghiệp. theo quy định tại mục 2 chương 10 luật đất đai 2013 quy định các loại đất nông nghiệp.

Theo quy định tại điều 190 Luật đất đai và Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều Luật Đất đai 2013:

Điều 190: Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ.

Và theo quy định tại điều 2 Nghị định 45/2014/NĐ-CP

Điều 2. Đối tượng thu tiền sử dụng đất

2. Người đang sử dụng đất được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa trong các trường hợp sau:

a) Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp có nguồn gốc được giao không thu tiền sử dụng đất, nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa;

b) Đất nông nghiệp có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa có thu tiền sử dụng đất;

c) Đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất chuyển sang sử dụng làm đất ở có thu tiền sử dụng đất;

d) Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc được Nhà nước cho thuê đất nay chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa đồng thời với việc chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất.

3. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất làm nhà ở, đất phi nông nghiệp được Nhà nước công nhận có thời hạn lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận) phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định tại Điều 6, Điều 7, Điều 8 và Điều 9 Nghị định này.

Như vậy đối với trường hợp của bạn thì bạn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang đất làm vườn ao chuồng thì không phải đóng bất cứ loại thuế nào.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua Tư vấn pháp luật miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Xem thêm:  Mức xử phạt khi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất ? Làm thế nào để chuyển mục đích sử dụng đất ?

2. Thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất trang trại ?

Xin chào Luật Minh Khuê, tôi có câu hỏi sau xin được giải đáp: Gia đình tôi có 2700m2 đất nông nghiệp, năm vừa qua thực hiện chủ trương dồn điền đổi thửa, gia đình tôi là tự nguyện xin vào khu quy hoạch trang trại của xã. Bên cạnh đó, gia đình tôi thuê lại của nhân dân 20.000m2 đất nông nghiệp thời hạn 10 năm một. Nay gia đình tôi muốn chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất để làm trang trại.
Luật sư tư vấn giúp tôi thủ tục cần những gì. Gia đình tôi có thể chuyển đổi diện tích đất của gia đình (2700m2) và đất thuê của nhân dân (20.000m2) được không hay chỉ chuyển đổi đất của gia đình mà thôi?
Tôi xin trân thành cám ơn!
Người gửi: Trinh van chien

Thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất trang trại ?

Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Trước khi chuyển mục đích sử dụng đất, bạn cần phải xem xét rằng việc chuyển mục đích sử dụng đất này có phải xin phép hay không?

+ Các trường hợp chuyển mục đích phải xin phép, căn cứ Luật đất đai năm 2013:

“Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

- Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép:

Căn cứ Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CPNghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ.

“Điều 11. Đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm:

a) Chuyển đất trồng cây hàng năm sang xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép;

b) Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở”.

Căn cứ những quy định trên, việc bạn chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang đất ở phải thực hiện xin phép. Bạn cần thực hiện theo trình tự, thủ tục như sau:

- Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ, gồm có:

+ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).

- Trình tự, thủ tục đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền như sau:

+ Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại nơi tiếp nhận hồ sơ quy định tại các Khoản 2, 3, 4 và 5 Điều 60 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;

+ Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận vào Đơn đăng ký; xác nhận mục đích sử dụng đất vào Giấy chứng nhận; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có); trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Ngoài ra, việc bạn chuyển mục đích sử dụng đất thuê trong quỹ đất công ích của xã, phường thì bạn sẽ phải căn cứ theo bản quy hoạch và chính sách của địa phương mình.

Trân trọng cám ơn!

>> Xem thêm:  Thủ tục, hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất ? Cơ quan nào có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất ?

3. Lưy ý khi chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất trang trại ?

Xin chào Luật Minh Khuê, tôi có câu hỏi sau mong được giải đáp: Gia đình tôi có 20.000m2 đất nông nghiệp đã có giấy chứng nhận. Nay gia đình tôi muốn chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất để làm trang trại. Luật sư tư vấn giúp tôi:
1. Thủ tục cần những gì?
2. Gia đình tôi có thể chuyển đổi diện tích đất 20.000m2 của gia đình không?
Xin cảm ơn luật sư!
Người gửi: L.N.V

chuyển đổi sang đất trang trại ?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyếngọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới thư mục tư vấn của công ty Luật Minh Khuê. Đối với câu hỏi của bạn, chúng tôi xin được tư vấn như sau:

1. Gia đình bạn có được phép chuyển đổi mục đích sử dụng của 20.000 m2 đất nông nghiệp hay không ?

Điều 52 Luật Đất đai 2013 quy định về căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cụ thể như sau:

"Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất."

Theo đó, để xem xét một trường hợp có được chuyển đổi mục đích sử dụng đất hay không, cơ quan có thẩm quyền mà ở đây là Phòng Tài nguyên môi trường huyện (quận) tại địa phương bạn sẽ căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và nhu cầu sử dụng mà bạn trình bày trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất nộp lên cho cơ quan này. Dựa vào hai căn cứ này, nếu thấy phù hợp kết hợp với xem xét đơn xin chuyển mục đich của bạn nộp lên có đầy đủ giấy tờ, thủ tục hay không thì Phòng Tài nguyên Môi trường sẽ trình Ủy ban nhân dân huyện ra quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất trên của bạn.

2. Thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Do thông tin bạn cung cấp không xác định rõ cụ thể loại đất nông nghiệp gia đình đang sử dụng là đất gì (ví dụ: đất trồng lúa, đất trồng cây lâu năm...) do đó, chúng tôi xin tư vấn hai trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

a) Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải không cần xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền:

Căn cứ Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CPNghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ.

“Điều 11. Đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm:

a) Chuyển đất trồng cây hàng năm sang xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép;

b) Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở”.

Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều Luật Đất đai 2013:

"Điều 69. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định."

Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại điều 59 Luật đất đai 2013:

"Điều 59. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;
b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư.
3. Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.
4. Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không được ủy quyền."

Thời hạn thực hiện thủ tục hành chính về chuyển mục đích sử dụng đất, quy định tại Khoản 1 Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

"Điều 61. Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai

1. Thời gian thực hiện thủ tục giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:

a) Giao đất, thuê đất là không quá 20 ngày không kể thời gian giải phóng mặt bằng;

b) Chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày."

Trường hợp này, để thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất, bạn chuẩn bị đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nộp lên Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện (quận) tại địa phương. Cơ quan này sẽ xem xét hồ sơ bạn gửi lên, xác thực các thông tin và căn cứ kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt của huyện (quận) cũng như nhu cầu sử dụng đất mà bạn trình bày trong đơn nếu thấy phù hợp thì sẽ hướng dẫn bạn thực hiện các nghĩa vụ tài chính cần thiết. Phòng tài nguyên môi trường sẽ trình Ủy ban nhân dân huyện ra quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cũng như chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nộp hồ sơ và hoàn thành các nghĩa vụ tài chính được hướng dẫn, bạn sẽ được trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã chỉnh lý (đã xác nhận chuyển mục đích sử dụng đất) cho bạn.

Trên đây là những tư vẫn của chúng tôi đối với câu hỏi của bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về công ty Luật Minh Khuê. Trân trọng ./.

>> Xem thêm:  Luật sư tư vấn thủ tục, chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất miễn phí qua điện thoại

4. Làm trang trại trong vùng đất bỏ hoang có được không ?

Kính thưa Luật sư, tôi xin được hỏi một vấn đề sau: Vào khoảng năm 2000, ông A có vào chân núi, vùng đất bỏ hoang khoảng một hecta để san ủi mặt bằng dựng một lò gạch thủ công. Sau 5 năm, lò gạch dừng sản xuất, mặt bằng đó lại bỏ hoang. Thấy vậy, tôi vào nơi đó mở một trang trại nuôi gà và đã được ông A đồng ý.
Sau vài năm, tôi nhận thấy nơi đây có thể phát triển kinh tế gia đình bền vững, mới dạm hỏi mua mảnh đất này, nhưng ông A không bán và bảo tôi lên Uỷ ban xã mà hỏi. Tôi lại lên xã và xã cũng không dám bán vì họ bảo rằng khu đất đó nằm trong diện quy hoạch . Vậy là tôi tiếp tục chăn nuôi trên mảnh đất đó, tính đến nay đã hơn 10 năm. Nhưng mấy ngày gần đây một số cán bộ xã, huyện đến hỏi giấy tờ, trong giao tiếp họ có lời bóng gió muốn lấy lại khu đất này để giao cho cá nhân khác sử dụng. Về phần mình tôi nghĩ rằng, nếu họ lấy đất để làm việc công thì tôi trả nhưng giao cho cá nhân khác thì tôi sẽ không ?
Xin được hỏi , nếu sự việc xảy ra thì tôi thực hiện như đã nói ở trên có đúng không và tôi phải đi đến đâu để tìm người bảo vệ cho mình . Xin trân trọng cám ơn !

>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến gọi: 1900.6162

Trả lời:

Trường hợp của bạn, người khai hoang là ông A vì thế những quy định điều chỉnh về đất khai hoang sẽ đặt trong mối quan hệ giữa ông A và Nhà nước. Còn đối với bạn, bạn là người được ông A đồng ý cho tiếp tục sử dụng mảnh đất khai hoang đó, tuy nhiên ông A lại chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên ông A vẫn có toàn quyền đối với mảnh đất này nên sự chuyển giao cho bạn vẫn phải đặt dưới sự kiểm soát của Nhà nước, tức là nếu cơ quan Nhà nước có nhu cầu lấy lại mảnh đất khai hoang đó để làm những dự án phục vụ cho Nhà nước thì bạn phải thực hiện nghĩa vụ trao trả. Chúng tôi xin được phân tích từng thắc mắc của bạn:

Trước tiên, việc cán bộ xã đến hỏi giấy tờ của bạn và có ý định lấy lại mảnh đất đó là đúng hay sai

Trong trường hợp này, vì bạn không cung cấp cụ thể về việc này có chính xác hay không hay những căn cứ mà cán bộ xã nói có xác thực hay không nên chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Vì bạn chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay ông A chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên sẽ không sử dụng khái niệm "thu hồi đất" ở đây mà chỉ là việc cán bộ xã đang thực hiện nhiệm vụ quản lý của mình.

Việc cán bộ xã có ý bóng gió nói rằng thu lại mảnh đất để giao cho người khác, đối với việc này chưa có đủ cơ sở kết luận, nếu cán bộ xã hỏi về mảnh đất thì không có gì là sai trái ở đây, đồng thời họ cũng chưa có một quyết định chính thức nào đối với bạn. Trong trường hợp của bạn, vì chỉ đặt ra mối quan hệ giữa ông A và Nhà nước vì thế bạn không có quyền không thực hiện đúng lệnh của cơ quan Nhà nước. Tuy nhiên, nếu bạn muốn có được quyền đối với mảnh đất này thì còn phụ thuộc vào từ phía ông A, nếu ông A thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất khai hoang này thì bạn có thể nhận chuyển nhượng từ ông A, từ thời điểm chuyển nhượng bạn mới có quyền đối với mảnh đất.

Và thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, với điều kiện quy định tại Luật đất đai 2013. Cụ thể như sau:

Theo Điều 22, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất quy định:

“4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp do tự khai hoang mà đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền duyệt, không có tranh chấp thì được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định; nếu vượt hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì diện tích vượt hạn mức phải chuyển sang thuê.”

Đất khai hoang phục hóa nếu đáp ứng được các điều kiện tại Điều 100, Điều 101, Điều 102 Luật đất đai 2013 thì cũng sẽ được cấp GCNQSDĐ như các loại đất sử dụng bình thường khác.

Thứ nhất, về điều kiện cấp GCNQSD đất

Tại Điều 99 Luật đất đai năm 2013 quy định Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

"1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;

b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành…”


Tại Điều 101 Luật đất đai 2013 quy định về việc Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”


- Thứ hai, về thủ tục cấp GCNQSD

1. Việc nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:

a) Người xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân tại nông thôn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì nộp hồ sơ tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;

b) Hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định như sau:

“Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất;

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật Đất đai có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất;

Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật”; (nếu có), văn bản uỷ quyền xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu có).

2. Trong thời hạn không quá năm mươi ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm chuyển hồ sơ đến cơ quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thực hiện các thủ tục về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định mức nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; thông báo cho người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính; trường hợp không đủ điều kiện thì trả lại hồ sơ và thông báo lý do cho người xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất biết.

3. Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến nơi đã nộp hồ sơ để nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng).

+ Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

+ Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế.

+ Tờ khai lệ phí trước bạ (Mẫu số 01/LPTB).

+ Tờ khai tiền sử dụng đất (Mẫu số 01/TSDĐ).

- Số lượng hồ sơ: 01 bộ

- Thời gian thực hiện: Không quá 30 (ba mươi) ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính và thời gian niêm yết công khai của UBND cấp xã (15 ngày).

- Cơ quan tiếp nhận hồ sơ: Phòng Tài nguyên và môi trường của UBND cấp huyện.

- Lưu ý:

+ Đối với đơn đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Mẫu số 04/ĐK) được ban hành kèm theo tại Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

+ Đối với tờ khai lệ phí trước bạ (Mẫu số 01/LPTB); Tờ khai tiền sử dụng đất (Mẫu số 01/TSDĐ ) được ban hành kèm theo tại Thông tư số 156/2013/TT-BTC ngày 06/11/2013 của Bộ Tài chính.

Như vậy, theo quy định trên, kết hợp với thông tin bạn cung cấp, trường hợp của ông A đã đủ điều kiện để được cấp GCNQSD, nếu ông A không muốn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì đất này vẫn thuộc sự quản lý của Nhà nước và bạn không có quyền giữ mảnh đất này lại cho cá nhân mình. Và ngược lại, nếu ông A xin cấp giấy chứng nhận sau đó tiến hành thủ tục chuyển nhượng cho bạn thì bạn sẽ là được ngăn cản những hành vi vi phạm đối với mảnh đất và nếu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất muốn thu hồi đất của bạn thì phải có cơ sở pháp lý theo đúng quy định trong Luật đất đai năm 2013.

Mọi vướng mắc bác vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

>> Xem thêm:  Có thể chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất ở (đất thổ cư) hay không ?

5. Chuyển mục đích sử dụng đất sang đất trang trại ?

Xin chào luật sư! nhà em có 400m2 đất nông nghiệp và 500m2 ao nhà em đang muốn chuyển sang đất trang trại mà xã không cho phép thì em phải làm thế nào thưa anh chị bên luật ?
Em xin cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn luật đất đai gọi:1900.6162

Trả lời:

Theo quy định tại Điều 142 khi mà cá nhân, hộ gia đình được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng trong hạn mức giao đất hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối quy định tại Điều 129 của luật đất đai; đất do Nhà nước cho thuê, đất do thuê, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho, đất do nhận khoán của tổ chức, đất do hộ gia đình, cá nhân góp thì đều có quyền sử dụng cho kinh tế trang trại, Như vậy khi đất nằm trong 1 trong các hình thức trên thì hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất làm kinh tế trang trại được chuyển mục đích sử dụng các loại đất theo quy định của Luật đất đai 2013 theo khoản 3 điều 142. Như vậy có thể hiểu rằng khi bạn muốn chuyển mục đích sử dụng đất mà xã không cho phép là sai quy định của pháp luật, bạn có thể khiếu nại tới cơ quan cấp trên hoặc khởi kiện về hành vi này.

"Điều 142. Đất sử dụng cho kinh tế trang trại

1. Nhà nước khuyến khích hình thức kinh tế trang trại của hộ gia đình, cá nhân nhằm khai thác có hiệu quả đất đai để phát triển sản xuất, mở rộng quy mô và nâng cao hiệu quả sử dụng đất trong sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối gắn với dịch vụ, chế biến và tiêu thụ sản phẩm nông nghiệp.

2. Đất sử dụng cho kinh tế trang trại gồm đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối quy định tại Điều 129 của Luật này; đất do Nhà nước cho thuê; đất do thuê, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho; đất do nhận khoán của tổ chức; đất do hộ gia đình, cá nhân góp.

3. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất làm kinh tế trang trại được chuyển đổi mục đích sử dụng các loại đất theo quy định của pháp luật.

4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất làm kinh tế trang trại phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, không có tranh chấp thì được tiếp tục sử dụng theo quy định sau đây:
a) Trường hợp đất được giao không thu tiền sử dụng đất trong hạn mức cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối quy định tại khoản 1 Điều 54 của Luật này thì được tiếp tục sử dụng theo quy định tại khoản 1 Điều 126 của Luật này;
b) Trường hợp đất được giao không thu tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối khi hết thời hạn được giao thì phải chuyển sang thuê đất;
c) Trường hợp sử dụng đất do được Nhà nước cho thuê, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, được tặng cho, nhận khoán của tổ chức; do hộ gia đình, cá nhân góp vốn thì được tiếp tục sử dụng theo quy định của Luật này.

5. Nghiêm cấm việc lợi dụng hình thức kinh tế trang trại để bao chiếm, tích tụ đất đai không vì mục đích sản xuất."

Ngoài ra, thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất bạn cần thực hiện tại Phòng tài nguyên môi trường cấp huyện (quận, thành phố thuộc tỉnh).

Theo như bạn trình bày, thì đây là đất nông nghiệp, bạn có thể xem xét 2 trường hợp không phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ.

Hai trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, gồm:

"Chuyển đất trồng cây hàng năm sang xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở".

Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo qua Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến: 1900.6162.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn luật đất đai - Công ty luật MInh Khuê

>> Xem thêm:  Thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất nhà ở?