Chuyển nhượng đất cho người khác thì có phải chuyển mục đích sử dụng đất không?

Kính thưa quý khách hàng!

Công ty Luật TNHH MINH KHUÊ xin gửi tới quý khách hàng lời chào trân trọng và cảm ơn quý khách đã tin tưởng vào dịch vụ do chúng tôi cung cấp. Chúng tôi nhận được yêu cầu của quý khách liên quan đến nội dung cụ thể như sau:

NỘI DUNG YÊU CẦU

Kính gửi: Công ty Luật Minh Khuê!

Vấn đề về chuyển mục đích sử dụng đất để sang nhượng

Gia đình tôi được bố mẹ chia cho con 850 m2 đất, trong đó 50m2 đất ở; 204 m2 ao; còn lại đất vườn. Nay tôi muốn nhượng lại toàn bộ phần đất trên cho em tôi thì được địa chính xã tư vấn là muốn chuyển nhượng sang cho người khác thì trước hết phải chuyển mục đích sử dụng đất ao (204m2) sang đất ở. Luật sư cho hỏi, địa chính xã tư vấn như vậy có đúng không?

Nếu đúng thì thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất như thế nào; Phí phải nộp để chuyển mục đích sử dụng được tính như thế nào. ( địa chỉ thửa đất xóm thuộc xã A, huyện B, TP. Hải Phòng)

Xin trân thành cám ơn!

TRẢ LỜI:

CƠ SỞ PHÁP LÝ

- Bộ luật dân sự 2015;

- Luật đất đai 2013;

- Luật công chứng 2014;

- Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai;

- Các văn bản pháp luật khác;

NỘI DUNG TƯ VẤN

Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định Điều kiện thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau:

Thứ nhất, Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ đứng tên Qúy khách)

Thứ hai, Đất không có tranh chấp;

Thứ ba, Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

Thứ tư, Trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, đất được thực hiện việc mua bán khi đáp ứng được bốn điều kiện nêu trên.

Do đó, chỉ cần Qúy khách đáp ứng được 04 điều kiện nêu trên thì Qúy khách hoàn toàn có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình. Trừ trường hợp Qúy khách thuộc một trong những Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất quy định tại Điều 191.

Điều 191. Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất

1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Hoặc Qúy khách thuộc trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện được quy định tại Điều 192 Luật đất đai 2013:

“Điều 192. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.

2. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.

3. Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ.

Kết luận: Nếu Qúy khách không thuộc các trường không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất hoặc Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện như nêu ở trên thì Qúy khách chỉ cần đáp ứng 04 điều kiện nêu tại Điều 188 thì Qúy khách có thể chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất của Qúy khách cho em trai mình. Thông tin địa chính xã cung cấp không có căn cứ pháp lý.

Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất:

Theo quy định tại điểm d, e khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 thì đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở muốn chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở thì phải xin phép và được chấp thuận bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Căn cứ cho chuyển mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư

Điều 52 Luật đất đai 2013 quy định căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm:

(1) Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

(2) Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Như vậy, luật không quy định cụ thể về điều kiện để được chuyển mục đích sử dụng đất mà sẽ tùy vào thời điểm thực tế, kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt mà cơ quan có thẩm quyền quyết định cho hoặc không cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang thổ cư.

Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Điều 59 Luật đất đai 2013 quy định:

- UBND cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;

- UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.

Thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất sang thổ cư

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất

Người sử dụng đất chuẩn bị 01 bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm các loại giấy tờ sau đây:

- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Bước 2: Nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất

Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất đến Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất để được giải quyết theo thẩm quyền.

Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ tiến hành thẩm tra hồ sơ (dựa vào căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất), nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ thông báo và hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Bước 3: Nộp tiền sử dụng đất theo Thông báo nộp tiền sử dụng đất

Bước 4: Nhận kết quả

Người sử dụng đất nhận quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi đã nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Thời hạn giải quyết cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày (không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất) hoặc không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn.

Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm sang đất ở

Căn cứ pháp lý Nghị định số 43/2014/NĐ-CP sửa đổi bổ sung theo NĐ 01/2017/NĐ - CP tại

Điều 69. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Thời gian thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất

Nghị định 01/2017/NĐ-CP về thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai. Thời gian thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:

“Điều 61. Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai.

a) Giao đất, cho thuê đất là không quá 20 ngày không kể thời gian thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng.

b) Cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày. Kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.

Nghĩa vụ tài chính

Sau khi hồ sơ của Qúy khách được cấp phép chuyển mục đích sử dụng đất, Qúy khách cần phải hoàn thành những nghĩa vụ tài chính sau:

Tiền sử dụng đất: được tính bằng giá chênh lệch giữa giá đất trồng cây lâu năm và giá đất ở. Qúy khách có thể tham khảo quy định tại địa phương quy định chi tiết về bảng giá chuyển đổi mục đích sử dụng đất để biết rõ hơn giá đất theo giá nhà nước của đất trồng cây lâu năm và đất thổ cư.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về “Tư vấn về đất đai”. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và hồ sơ do quý khách cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để quý khách tham khảo. Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900.6162 để được giải đáp.

Trân trọng cảm ơn!

Bộ phận tư vấn Pháp luật

Công ty Luật TNHH Minh Khuê