Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?

Đất nông nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có chuyển nhượng được không? Một số vướng mắc liên quan đến chuyển nhượng đất nông nghiệp chưa có Giấy tờ sẽ được Luật sư giải đáp:

1. Điều kiện để chuyển nhượng đất trồng lúa

Theo Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định về Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất:
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này."
Như vậy điều kiện để chuyển nhượng đất trồng lúa gồm:
- Có Giấy chứng nhận
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng
- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Bên cạnh đó, Hợp đồng chuyển nhượng đất trồng lúa cần được lập thành văn bản và được công chứng tại tổ chức công chứng nơi có đất hoặc chứng thực tại UBND xã nói có đất.

2. Có được mua đất nông nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ?

Thưa luật sư, xin hỏi: Hiện tại bác em đang muốn chuyển quyền sử dụng đất canh tác cho người khác. Nguồn gốc đất đó là do bác được hợp tác xã phân cho, vị trí đất thuộc làng X nơi bác em sinh sống.
Vì bác không có nhu cầu sử dụng diện tích đất nêu trên nên bác muốn nhượng lại quyền sử dụng cho người khác nhưng ko thuộc làng đó và chỉ ký với nhau văn bản viết tay, người đó hàng năm đóng thuế đất và chênh lệch hoa màu đầy đủ. Như vậy nếu sau này nhà nước có quyết định cấp sổ đỏ hay người mà bác em chuyển quyền sử dụng bây giờ muốn chuyển nhượng quyền sử dụng lại cho người khác liệu có gặp khó khăn gì không ạ?
Cảm ơn luật sư!

Tổng đài luật sư trực tuyến gọi: 1900.6162.

Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Theo quy định tại Điều 188, Luật đất đai năm 2013, quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng đủ một trong số những điều kiện sau:

1. Phải có giấy CNQSDĐ;

2. Đất không có tranh chấp;

3. Trong thời hạn sử dụng đất;

"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này."

Ngoài ra, ngoài các điều kiện ở trên khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn phải thỏa mãn các điều kiện từ Điều 191 đến Điều 194 cho từng trường hợp cụ thể. Đối với trường hợp của bạn không nói rõ đất canh tác đó là loại đất gì trong nhóm đất nông nghiệp, vậy nếu đây là đất trồng lúa thì ngoài các điều kiện ở trên còn phải đáp ứng điều kiện tại Điều 191 gồm có:

+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
" Điều 191. Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất
1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó."

Bên cạnh đó, hình thức chuyển nhượng đất phải được lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực điều này được quy định tại Điều 167, Luật đất đai 2013 và được hướng dẫn tại Điều 64, Luật đất đai 2013.

" Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."
" Điều 64. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
1. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên."

Như vậy: Theo các quy định ở trên đối với trường hợp của bạn do chưa có GCNQSDĐ đã thực hiện chuyển nhượng và chỉ xác lập hợp đồng mua bán viết tay là chưa đúng theo quy định của pháp luật cả về hình thức và Điều kiện về hình thức hợp đồng mua bán chuyển nhượng. Do đó, người nhận chuyển nhượng vẫn chưa trở thành chủ sở hữu của quyền sử dụng đất. Vì thế người nhận chuyển nhượng sẽ gặp khó khăn trong việc được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chuyển nhượng cho người khác.

Mọi vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900.6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty Luật Minh Khuê

3. Mua đất nông nghiệp chưa có sổ đỏ bằng giấy viết tay có hợp pháp không?

Thưa luật sư: Mẹ em có mua một lô đất từ ông A vì đây là đất nông nghiệp không phải đất thổ cư nên chưa có sổ đỏ.

Trong quá trình giao dịch với nhau thì chỉ viết hợp đồng bằng tay giữa người bán và người mua, nhưng có nhờ 4 người dân gần đó làm chứng và kí tên vào hợp đồng viết tay đó chứ không có lên xã chứng nhận, mà giờ mẹ em lỡ làm mất tờ hợp đồng đó. Gia đình em không biết phải làm như thế nào mong luật sư có thể giúp em ạ!

Dạ em xin chào luật sư, em có một vấn đề vẫn chưa biết cách giải quyết như thế nào mong luật sư giúp em ạ!

Em xin cảm ơn !

Trả lời:

Theo khoản 1, khoản 3 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 người sử dụng đất được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Đất không có tranh chấp.

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Trong trường hợp của bạn, ông A chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng mảnh đất này cho mẹ bạn vì ông A không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cho nên, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa mẹ bạn và ông A là không hợp pháp. Ngoài ra, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phải chỉ cần có người làm chứng là có hiệu lực pháp luật mà hợp đồng này phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai, cụ thể:

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;..."

4. Đất nông nghiệp hết thời hạn sử dụng có chuyển nhượng được không?

Chào luật sư. Tôi có vấn đề thắc mắc muốn được luật sư công ty luật Minh Khuê tư vấn. Tôi có dự định mua một diện tích đất nông nghiệp đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tuy nhiên đất này đã hết thời hạn sử dụng đất.

Tôi thắc mắc không biết nếu tôi lập hợp đồng mua bán đất thì có được không, có đúng quy định của pháp luật không. Tôi nên làm những thủ tục gì để việc mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tôi là đúng quy định của pháp luật.

Cám ơn luật sư đã hỗ trợ tư vấn.

Theo như thông tin mà bạn cung cấp, thì bạn muốn lập hợp đồng mua bán đất nông nghiệp tại văn phòng công chứng, tuy nhiên đất nông nghiệp này đã hết thời hạn sử dụng đất. Như vậy, để giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất này hợp pháp, đúng quy định của pháp luật, tránh rủi ro và tranh chấp cho các bên thì bạn cần lưu ý các vấn đề sau:

Thứ nhất, bạn cần yêu cầu người bán thực hiện thủ tục xin gia hạn thêm thời hạn sử dụng đất theo trình tự thủ tục sau:

Hồ sơ xin gia hạn đất bao gồm:

a) Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;

b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

c) Bản sao Quyết định đầu tư bổ sung hoặc Giấy phép đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đầu tư có thể hiện thời hạn hoặc điều chỉnh thời hạn thực hiện dự án phù hợp thời gian xin gia hạn sử dụng đất đối với trường hợp sử dụng đất của tổ chức, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư;

d) Chứng từ đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính (nếu có).

Như vậy, bạn cần yêu cầu người bán chuẩn bị hồ sơ xin gia hạn đất nộp tại văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện thủ tục gia hạn đất, sau đó mới thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại văn phòng công chứng nơi có đất.

Thứ hai, bạn và bên bán thực hiện thủ tục mua bán quyền sử dụng đất tại văn phòng công chứng:

Như vậy, sau khi thực hiện thủ tục gia hạn quyền sử dụng đất, thì bạn cần chuẩn bị giấy chứng nhận đăng ký kết hôn, chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu gia đình, bên bán cần cung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã gia hạn, giấy chứng nhận đăn gkys kết hôn, chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu gia đình. Sau đó hai bên cùng nhau ra văn phòng công chứng để lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Việc chuyển nhượng quyên sử dụng đất này phải được lập thành văn bản, có công chứng chứng thực theo đúng quy định của pháp luật.

Sau khi thực hiện thủ tục lập hợp đồng mua bán tại văn phòng công chứng, thì bạn sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính về thuế, lệ phí tại Cơ quan thuế, sau đó tiến hành thủ tục sang tên tại Văn phòng công chứng đất đai.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900.0159 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

5. Thủ tục chuyển nhượng đất trong Khu công nghiệp

Bước 1: Có văn bản gửi Ban quản lý các KCN xin chủ trương chuyển nhượng toàn bộ tài sản trên đất gắn liền với quyền sử dụng đất (nêu rõ lý do chuyển nhượng và mục tiêu của bên nhận chuyển nhượng)

Ban quản lý các KCN sẽ xem xét lý do chuyển nhượng và mục tiêu ngành nghề của bên nhận chuyển nhượng về sự phù hợp với quy hoạch của KCN để đồng ý hoặc không đồng ý bằng văn bản đối với việc chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê của doanh nghiệp.

Bước 2: Khi được chấp thuận cho phép chuyển nhượng của Ban quản lý các KCN, công ty chuyển nhượng nộp hồ sơ xin chấm dứt hoạt động, đề nghị thu hồi giấy chứng nhận đầu tư, giải thể doanh nghiệp trước thời hạn. Công ty tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng tài sản trên đất gắn liền với quyền sử dụng đất với bên nhận chuyển nhượng (Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo mẫu quy định tại Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ tư pháp và Bộ Tài nguyên & Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất). Công ty bên nhận chuyển nhượng nộp hồ sơ đăng kỳ cấp giấy chứng nhận đầu tư.

Trên đây là những vấn đề chúng tôi tư vấn cho ban, cảm ơn bạn đã lựa chọn và sử dụng dịch vụ của Luật Minh Khuê.

Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Hướng dẫn giải quyết tranh chấp tài sản chung, tài sản riêng khi ly hôn?

5 sao của 2 đánh giá

Bạn thấy nội dung này thực sự hữu ích?

Bạn thấy nội dung này chưa ổn ở đâu?

Cảm ơn bạn đã nhận xét!

Like fanpage Luật Minh Khuê để nhận tin mới mỗi ngày

Dịch vụ nổi bật